Суддя КГС ВС Тетяна Дроботова проаналізувала судову практику у спорах із забудовниками

23 листопада 2022 року відбувся V Business & Legal Real Estate Forum, традиційно організований газетою «Юридична практика».

Представники міністерств і відомств, законодавчої та судової влади, будівельних компаній, юридичних департаментів та провідних юридичних фірм і профільних асоціацій обговорили стан ринку нерухомості, купівлю-продаж та орендні відносини під час війни і проаналізували сучасні виклики містобудування та планування територій.

Суддя, секретар судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності КГС ВС Тетяна Дроботова ознайомила з практикою Верховного Суду у спорах із забудовниками та наголосила на актуальності порушеної теми, у тому числі в аспекті розвитку містобудування.

Спікерка звернула увагу на те, що кількість варіантів залучення потенційним покупцем житлової нерухомості інвестицій (коштів) безпосередньо впливає на обраний надалі спосіб захисту порушених прав інвестора. Крім того, вона нагадала про шляхи залучення інвестицій, зокрема:

– укладення попереднього договору купівлі-продажу об’єкта нерухомого майна;

– укладення договору купівлі-продажу майнових прав на об’єкт нерухомого майна;

– укладення інвестиційного договору;

– участь у кооперативі (наприклад, житловому);

– інвестування через фонди фінансування будівництва, або фонди операцій з нерухомістю, або інститути спільного інвестування, або із застосуванням емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов’язань за якими здійснюється передавання об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва;

– укладення договору пайової участі;

– укладення договору купівлі-продажу деривативу;

– інші способи залучення інвестицій відповідно до чинного законодавства України.

У який саме спосіб звертатися з позовом до суду та що варто врахувати, суддя КГС ВС продемонструвала на прикладах актуальної судової практики, зокрема на висновках ВП ВС від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц і від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18.

Спікерка також детально зупинилася на постанові КГС ВС від 31 травня 2022 року у справі № 914/514/20. У цій справі Верховний Суд мав дати відповідь на питання щодо законності передачі земельної ділянки комунальної власності у власність господарських товариств (приватну власність) шляхом її внесення до статутного капіталу господарського товариства без проведення земельних торгів (і, відповідно, законності такого рішення органу місцевого самоврядування про внесення земельної ділянки комунальної власності до статутного капіталу господарського товариства). У матеріалах справи не встановлено таких обставин, а тому фактичне набуття у власність спірної земельної ділянки без проведення земельних торгів є порушенням приписів чинного законодавства. Висновки щодо оплатності / безоплатності такого набуття (без проведення земельних торгів) не мають вирішального значення для правильного вирішення цієї справи.

КГС ВС вказав про незаконність такого рішення органу місцевого самоврядування (за відсутності встановлених ст. 134 ЗК України винятків із цього загального правила), оскільки воно мало наслідком набуття відповідачем на позаконкурентних засадах у приватну власність спірної земельної ділянки.

При цьому в контексті розгляду цієї справи Верховний Суд не заперечив теоретичної можливості внесення земельних ділянок комунальної власності до статутного капіталу господарських товариств, проте ще раз зазначив про незаконність такої передачі без проведення земельних торгів.