Скасування повідомлень та декларацій після введення об’єкта в експлуатацію: позиція ВС

Багато забудовників та власників нерухомості тривалий час керувалися залізобетонним правилом: «Якщо об'єкт введений в експлуатацію і право власності оформлене в ДРРП - державний архітектурно-будівельний контроль уже нічого не може вдіяти з повідомлення про початок будівельних робіт та декларацією про готовність, адже останні вичерпали свою дію».

Проте постановами Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 16.2.26 справа 640/36731/21 та від 19.2.26 справа 120/14651/24 повністю перевертає цю практику та закриває популярну «схему» обходу містобудівного законодавства.

Скасовуючи реєстрацію повідомлення та декларації про готовність, Верховний суд сформулював такі правові позиції:

Принцип переваги суті над формою (Substance over form): суд наголосив, що правова кваліфікація дій забудовника має здійснюватися за фактичними наслідками (зміна площі, демонтаж), а не за назвою робочого проєкту.

Вичерпання дії повідомлення, декларації не заважає скасувати запис у реєстрі будівельної діяльності: суд чітко розмежував чинність документа як правовстановлюючого акта та юридичну силу запису в публічному реєстрі. Залишення в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (далі – ЄДЕССБ) записів, що ґрунтуються на недостовірній інформації, порушує принцип достовірності державних реєстрів та публічний інтерес. Оскільки дані були недостовірними, запис у Реєстрі будівельної діяльності має бути скасований.

Реєстрація права власності не «відбілює» самочинне будівництво: сам факт внесення об'єкта до Реєстру речових прав (ДРРП) не легітимізує об'єкт, якщо він зведений з порушенням закону, містобудівної документації і т.п. Запис про право власності не перешкоджає скасуванню дозвільних будівельних документів, зокрема повідомлення і декларації.

Перевірка не обов'язкова, якщо обман очевидний: суд зазначив, що частина 2 статті 39-1 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності» не змушує ДАБК проводити виключно позапланову перевірку, якщо факт подання недостовірних даних є очевидним і підтверджується іншими законними доказами (наприклад, актом обстеження за місцевим порядком). Особливо в умовах мораторію на перевірки під час воєнного стану.

Висновок для бізнесу та громадян

Відтак, навіть якщо забудовник зареєстрував повідомлення або декларацію і надалі оформити право власності – ДАБК, прокуратура, міська рада, сусід або інша заінтересована особа, має право через суд «обнулити» ці документи у разі виявлення обману. Об'єкт втратить статус введеного в експлуатацію з усіма юридичними наслідками (втрата права власності) та отримання статусу самобуду.

ПИТАННЯ ЯКІ БУДУТЬ РОЗГЛЯНУТІ

• будівництво вже завершено, а право власності зареєстровано - отже, декларація та повідомлення «вичерпали свою дію», і не можуть бути скасовані;

• перевірка ДАБК не обов'язкова, якщо обман очевидний;

• що робити, якщо замість СС1 збудували / будують СС2;

• легалізація (приведення у відповідність) якщо суд скасує повідомлення або декларацію;

• який строк встановлений, щодо звернення до суду з позовом для судового скасування реєстрації повідомлення або декларації;

• позасудова можливість скасування повідомлення, декларації готовність об’єкта до експлуатації;

• як дізнатися про зміст декларації про готовність об’єкта до експлуатації;

• що саме просити у суду, щоб скасувати декларацію про готовність об’єкта до експлуатації;

• як вплине скасування судом містобудівних умов та обмежень на скасування декларації про готовність об’єкта до експлуатації;

• заниження класу наслідків є підставою для скасування декларації про готовність об’єкта до експлуатації;

• хто несе відповідальність за повноту та достовірність даних у повідомленні про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність об`єкта до експлуатації;

• наслідки виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю факту подання недостовірних даних;

• наявність у Реєстрі будівельної діяльності записів, що ґрунтуються на документах, реєстрація яких скасована або право за якими припинено в судовому порядку, є недопустимим;

• що розуміється під поняттям «недостовірні данні»;

• отримання офіційної інформації від виконавця технічної інвентаризації про невчинення ним юридично значимих дій як підстава для скасування декларації;

• підстава для скасування реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність до експлуатації об`єкта є сам факт подання недостовірних даних;

• які проблеми з комунікаціями чекати після скасування декларації;

• ненадання забудовником до суду проектно - кошторисної документації;

• спірний будинок вже введено в експлуатацію, чи варто у ньому покупати квартиру;

• які наслідки постанов Верховного суду щодо декларації, для нотаріусів та реєстраторів, які вже оформили право власності на квартири чи будівлю;

• чи може забудовник подати декларацію повторно після того, як першу скасував суд;

• поширюється підхід Верховного суду на дрібне будівництво приватного сектору (наприклад, садові будинки, гаражі);

• що відбувається з договорами оренди або іпотеки, якщо суд скасовує декларацію про готовність будівлі.

ОСЬ ВЖЕ І ВІДПОВІДІ

БУДІВНИЦТВО ВЖЕ ЗАВЕРШЕНО, А ПРАВО ВЛАСНОСТІ ЗАРЕЄСТРОВАНО - ОТЖЕ, ДЕКЛАРАЦІЯ ТА ПОВІДОМЛЕННЯ «ВИЧЕРПАЛИ СВОЮ ДІЮ», І НЕ МОЖУТЬ БУТИ СКАСОВАНІ

Ні, це твердження є помилковим, що чітко підтвердив Верховний суд у своїй новій постанові від 19 лютого 2026 у справі 120/14651/24.

Головні тези суду щодо цього питання:

• різниця між актом і записом: хоча повідомлення та декларація як акти одноразового застосування дійсно вичерпують свою дію після завершення будівництва та реєстрації права власності, це не перешкоджає скасуванню самих записів про їх реєстрацію в Реєстрі будівельної діяльності;

• пріоритет достовірності публічного реєстру: якщо документи були зареєстровані на підставі недостовірних даних (наприклад, реальну реконструкцію задекларували як капремонт або замість СС1 збудували СС2), залишення таких записів у реєстрі суперечить закону та принципу достовірності публічних даних;

• реєстрація права власності не рятує від скасування: сам факт оформлення права власності в ДРРП не легітимізує об'єкт і не є перешкодою для скасування будівельних документів, які містили обман. Об'єкт у такому разі втрачає статус прийнятого в експлуатацію і тим самим стає самобудом.

ВІДЕО У ТЕМУ: Розгляд скарги на порушення при будівництві / УДАБК / ДІАМ

ПЕРЕВІРКА ДАБК НЕ ОБОВ'ЯЗКОВА, ЯКЩО ОБМАН ОЧЕВИДНИЙ

Частина 2 ст. 39-1 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності» не змушує ДАБК проводити виключно позапланову перевірку, якщо факт подання недостовірних даних є очевидним і підтверджується іншими законними доказами (наприклад, актом обстеження за місцевим порядком).

Зазначене узгоджується з висновками Верховного суду, викладеними у постановах від 20.7.22 справа 640/18400/18, від 24.4.24 справа 640/31320/20, від 20.1.25 справа 520/7198/22 та від 29.1.25 справа 640/29330/21, відповідно до яких законодавець не вимагає від контролюючого органу проведення заходів державного архітектурно-будівельного контролю та оформлення їх результатів як обов`язкової передумови для звернення до суду з позовом про скасування реєстрації декларації. Доказами недостовірності даних у такій справі можуть бути будь-які належні та допустимі докази, а не лише акти перевірок або розпорядчі документи, оформлені в межах контрольних заходів.

Верховний Суд також звертає увагу, що частина друга статті 39-1 Закону 3038-VI не ставить можливість звернення органу державного архітектурно-будівельного контролю до суду в залежність від обов`язкового проведення перевірки у разі, якщо недостовірність поданих даних є очевидною та підтверджується належними доказами, отриманими у законний спосіб.

ЩО РОБИТИ, ЯКЩО ЗАМІСТЬ СС1 ЗБУДУВАЛИ / БУДУЮТЬ СС2

Якщо замість об'єкта класу наслідків СС1 фактично збудували об'єкт класу СС2, це вважається самочинним будівництвом через порушення затвердженого проекту та недостовірність даних у дозвільних документах.

З урахуванням практики Верховного суду 2026 року у справі № 120/14651/24, алгоритм дій залежить від того, на якому етапі виявлено порушення:

1. Якщо об'єкт ще не введений в експлуатацію:

• Ініціювати позапланову перевірку органом ДАБК: для цього подати обґрунтовану відповідну скаргу з долученням відповідних доказів.

• Зупинити роботи: Орган ДАБК має право за наслідком проведення перевірки видати припис про зупинення будівельних робіт.

• Ініціювати, щоб ДАБК звернулось до суду: для припинення дії повідомлення по початок будівельних робіт.

• Якщо ДАБК ухиляється від звернення до суду, тоді: самостійно звернутись до суду, щоб зобов’язати через суд ДАБК звернутись до суду.

• Подати окремий позов до суду: в якому просити скасувати реєстрацію повідомлення на початок проведення будівельних робіт.

2. Якщо об'єкт уже ввели в експлуатацію як СС1:

• Ризик скасування через суд: орган ДАБК, виявивши обман, має право звернутися до суду. Суд скасує реєстрацію повідомлення та декларації про готовність, навіть якщо будівництво завершено, а право власності вже зареєстроване.

• Такий позов може подати не лише ДАБК але і інша особа, чиї права порушенні відповідним повідомленням, декларацією. Наприклад це сусід, прокуратура, міська рада, обласна державна (військова) адміністрація і т.п.

ЛЕГАЛІЗАЦІЯ (ПРИВЕДЕННЯ У ВІДПОВІДНІСТЬ) ЯКЩО СУД СКАСУЄ ПОВІДОМЛЕННЯ АБО ДЕКЛАРАЦІЮ

Вказана можливість є досить дискусійною (фактично неможливою), оскільки як правило все упирається в землю, її цільове призначення (використання) і т.п.

Теоретична легалізація: щоб уникнути статусу самочинного будівництва та пов'язаних із цим штрафів, власнику (забудовнику) доведеться:

1. Отримати містобудівні умови та обмеження (якщо для цього типу СС2 вони обов'язкові).

2. Розробити нову проектну документацію до вимог класу СС2.

3. Пройти екологічну (СЕО) експертизу проектної документації (якщо така є обов’язковою для даного виду будівництва) .

4. Повторно зареєструвати отримати дозвіл на виконання будівельних робіт, виконати необхідні технічні умови та ввести об’єкт в експлуатацію вже за законною процедурою для класу СС2, шляхом реєстрації акту готовності об’єкта до експлуатації.

Зверни увагу: у деяких випадках, для реалізації наведеного плану дій буде потрібно рішення міської ради (виконкому), особливо це стосується комунальної землі та можливість її забудови саме СС2.

ЯКИЙ СТРОК ВСТАНОВЛЕНИЙ, ЩОДО ЗВЕРНЕННЯ ДО СУДУ З ПОЗОВОМ ДЛЯ СУДОВОГО СКАСУВАННЯ РЕЄСТРАЦІЇ ПОВІДОМЛЕННЯ, ДЕКЛАРАЦІЇ

Треба дивитись, хто саме буде подавати позов та які саме права таким будівництвом порушені.

Якщо позов буде від ДАБК, тоді це адміністративний суд і строк встановлено 3 місяці з дати коли ДАБК дізналось (мало можливість дізнатись) про невідповідність будівництва спірному повідомленню (декларації). Встановлення такої дати є питанням факту та підлягає оцінці з урахуванням конкретних обставин справи. Це передбачено абзацом 2 частини 2 статті 122 кодексу адміністративного судочинства України. При порушенні такого строку, можна просити суд його поновити з наведенням поважних причин (доказів).

Якщо позов буде подаватись сусідом, права якого порушено спірним будівництвом, тоді це буде порушення саме приватних прав такого сусіда і строк звернення до суду складає три роки коли дізнався (мав можливість дізнатись) про невідповідність будівництва спірному повідомленню (декларації). Можна звернутись і поза вказаним строком, але забудовник у такому випадку, може просити суд застосувати строки позовної давності (складає 3 роки). У будь якому випадку, при порушенні строку звернення до суду сусідом / іншою особою, можна просити суд його поновити з наведенням поважних причин / доказів.

ВІДЕО БОНУС: Що робити сусідам, якщо поруч розпочалося самовільне будівництво. Інструкція дій

ПОЗАСУДОВА МОЖЛИВІСТЬ СКАСУВАННЯ ПОВІДОМЛЕННЯ, ДЕКЛАРАЦІЇ ПРО ГОТОВНІСТЬ ОБ’ЄКТА ДО ЕКСПЛУАТАЦІЇ

Така можливість здійснюється лише у судовому порядку через державно архітектурно - будівельного контролю та нагляду (статті 39-1, 41-1 закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).

ЯК ДІЗНАТИСЯ ПРО ЗМІСТ ДЕКЛАРАЦІЇ ПРО ГОТОВНІСТЬ ОБ’ЄКТА ДО ЕКСПЛУАТАЦІЇ

Можна наступними способами:

1. Через інтернет портал Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ) (онлайн і безкоштовно): уся інформація про будівництво автоматично вноситься до нього.

• Перейдіть на публічний портал (e-construction.gov.ua).

• Скористайтеся пошуком у розділі «Реєстр будівельної діяльності».

• Шукати можна за реєстраційним номером документа (наприклад, за формою ОД101240822846), за адресою об'єкта нерухомості, за кадастровим номером земельної ділянки або кодом ЄДРПОУ. Там доступні техніко-економічні показники, площа, поверховість та дані замовника.

2. Через Державний реєстр речових прав (ДРРП): якщо об'єкт уже зареєстрований як готова нерухомість, ви можете замовити інформаційну довідку через портал «Дія» або в кабінеті ДРРП (послуга платна, близько 40 грн). Також можна таку довідку / відомості отримати через нотаріуса, вартість 1-2 тисячі гривень. У довідці за адресою чи кадастровим номером будуть зазначені підстави виникнення права власності — зокрема номер та дата декларації, на підставі якої об'єкт внесли в реєстр.

3. Шляхом подання Запиту на публічну інформацію: будь-яка особа (включаючи сусідів) має право надіслати письмовий або електронний запит до місцевого органу ДАБК, який реєстрував цю декларацію. Оскільки інформація про будівництво має публічний інтерес, орган зобов'язаний надати відповідь та копію документа (із закритими персональними даними фізичних осіб) протягом 5 робочих днів.

4. Через адвокатський запит.

5. Витребувати через суд (якщо вищенаведені шляхи не дали результату).

ЩО САМЕ ПРОСИТИ У СУДУ, ЩОБ СКАСУВАТИ ДЕКЛАРАЦІЮ ПРО ГОТОВНІСТЬ ОБ’ЄКТА ДО ЕКСПЛУАТАЦІЇ

Скасувати реєстрацію декларації від такої то дати за таким то номером, про готовність до експлуатації такого то об`єкта з назвою та адресою зазначеними у декларації.

ЯК ВПЛИНЕ СКАСУВАННЯ СУДОМ МІСТОБУДІВНИХ УМОВ ТА ОБМЕЖЕНЬ НА СКАСУВАННЯ ДЕКЛАРАЦІЇ ПРО ГОТОВНІСТЬ ОБ’ЄКТА ДО ЕКСПЛУАТАЦІЇ

Скасування судом містобудівних умов та обмежень (МУО) є автоматичною «юридичною катастрофою» для декларації та правового статусу будівлі загалом. Вплив проходить за принципом «ланцюгової реакції»:

• Втрата законної підстави: МУО є базовим фундаментом для всього процесу проектування та будівництва. Якщо суд скасовує МУО, це означає, що об'єкт від самого початку не мав законних правових підстав для проектування.

• Перетворення на самочинне будівництво: Будівництво об'єкта без чинних МУО (або у разі їх скасування судом) автоматично переводить таку нерухомість у статус самочинного будівництва (відповідно до ст. 376 Цивільного кодексу України).

• Безумовна підстава для скасування декларації: Скасування МУО є самостійною та безумовною підставою для того, щоб орган ДАБК (або зацікавлені особи, наприклад, сусіди чи прокуратура) звернувся до суду для скасування реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації.

• Позиція ВС щодо «готового об'єкта»: Навіть якщо будівництво повністю завершено, а право власності вже внесено до ДРРП, суд скасує декларацію. Своєю чергою, скасування декларації позбавляє об'єкт статусу введеного в експлуатацію та відкриває шлях до скасування реєстрації права власності або навіть позову про знесення.

Отже, скасування МУО судом повністю анулює юридичну законність будівництва, що робить подальше скасування декларації про готовність лише питанням часу (через новий судовий позов ДАБК або заінтересованої особи).

ВІДЕО У ТЕМУ: Судові спори, щодо детальних планів території

ЗАНИЖЕННЯ КЛАСУ НАСЛІДКІВ Є ПІДСТАВОЮ ДЛЯ СКАСУВАННЯ ДЕКЛАРАЦІЇ ПРО ГОТОВНІСТЬ ОБ’ЄКТА ДО ЕКСПЛУАТАЦІЇ

Так, заниження класу наслідків є абсолютною підставою для скасування декларації про готовність об'єкта до експлуатації через суд.

Згідно з нормами закону та актуальною судовою практикою Верховного суду:

• Подання недостовірних даних: заниження класу наслідків (наприклад, коли замість складнішого об'єкта СС2 чи СС3 документи подають за спрощеною процедурою як для СС1) кваліфікується як наведення свідомо недостовірних даних.

• Ознака самочинного будівництва: відповідно до ч. 2 ст. 39-1 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності», якщо виявлені недостовірні дані дають підстави вважати об'єкт самочинним будівництвом (а будівництво СС2/СС3 без належного дозволу та експертизи є таким), орган ДАБК зобов'язаний звернутися до суду з позовом про скасування реєстрації декларації.

• Принцип пропорційності та неминучість скасування: Верховний суд наголошує, що зловживання декларативним принципом та введення контролюючих органів в оману не може породжувати законних правових наслідків. Суд скасує таку декларацію (та відповідний запис про реєстрацію у Реєстрі будівельної діяльності), навіть якщо об'єкт уже збудований, а право власності на нього зареєстроване в ДРРП.

ХТО НЕСЕ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ ЗА ПОВНОТУ ТА ДОСТОВІРНІСТЬ ДАНИХ У ПОВІДОМЛЕННІ ПРО ПОЧАТОК ВИКОНАННЯ БУДІВЕЛЬНИХ РОБІТ ТА ДЕКЛАРАЦІЇ ПРО ГОТОВНІСТЬ ОБ`ЄКТА ДО ЕКСПЛУАТАЦІЇ

Згідно з приписами частини восьмої статті 36 та частини десятої статті 39 Закону №3038-VI, замовник будівництва відповідно до закону несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданих ним повідомленні про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

А тому:

• Реєстрація не знімає провини: сам факт того, що орган ДАБК успішно зареєстрував повідомлення чи декларацію, не означає, що дані у них є достовірними. При реєстрації ДАБК перевіряє лише комплектність документів, але не здійснює виїзного обстеження.

• Наслідки обману: якщо замовник вносить неправдиві відомості (наприклад, маскує реконструкцію під капремонт, або СС2 видає під СС1, щоб уникнути отримання МУО), це вважається зловживанням декларативним принципом. У такому разі замовник ризикує тим, що суд скасує реєстрацію документів навіть після оформлення права власності.

НАСЛІДКИ ВИЯВЛЕННЯ ВІДПОВІДНИМ ОРГАНОМ ДЕРЖАВНОГО АРХІТЕКТУРНО -БУДІВЕЛЬНОГО КОНТРОЛЮ ФАКТУ ПОДАННЯ НЕДОСТОВІРНИХ ДАНИХ

У такому випадку, наслідки залежать від характеру порушень та етапу будівництва:

• Якщо порушення НЕ є ознакою самочинного будівництва: орган ДАБК письмово повідомляє про це замовника. Останній зобов'язаний протягом 3 робочих днів подати виправлені (достовірні) дані за встановленою формою.

• Якщо дані є ознакою самочинного будівництва (до введення в експлуатацію): орган ДАБК видає припис про зупинення підготовчих або будівельних робіт і звертається до суду з позовом про припинення права на їх виконання.

• Якщо об'єкт уже введено в експлуатацію: орган ДАБК звертається до адміністративного суду з позовом про скасування реєстрації декларації про готовність об'єкта та/або повідомлення про початок робіт.

• Скасування статусу об'єкта: суд скасовує ці записи у Реєстрі будівельної діяльності, навіть якщо будівництво завершено, а право власності зареєстроване в ДРРП. Об'єкт втрачає статус прийнятого в експлуатацію і підлягає правовій оцінці як самочинне будівництво.

• Притягнення до відповідальності: Замовник несе повну юридичну відповідальність за подання недостовірних даних та ухилення від вимог закону.

Сума наведеного продиктована частиною другою статті 39-1 закону про регулювання містобудівної діяльності.

Верховний суд також звертає увагу на те, що у правовідносинах у сфері містобудування замовник будівництва зобов`язаний діяти добросовісно. При цьому подання недостовірних даних у повідомленні про початок виконання будівельних робіт та/або декларації про готовність об`єкта до експлуатації суперечить принципу заборони суперечливої поведінки (venire contra factum proprium), згідно з яким особа не може посилатися на набуте нею право, якщо таке право виникло внаслідок свідомого введення органу державної влади в оману.

НАЯВНІСТЬ У РЕЄСТРІ БУДІВЕЛЬНОЇ ДІЯЛЬНОСТІ ЗАПИСІВ, ЩО ҐРУНТУЮТЬСЯ НА ДОКУМЕНТАХ, РЕЄСТРАЦІЯ ЯКИХ СКАСОВАНА АБО ПРАВО ЗА ЯКИМИ ПРИПИНЕНО В СУДОВОМУ ПОРЯДКУ, Є НЕДОПУСТИМИМ

Адміністративний суд, гарантуючи принцип верховенства права, повинен забезпечувати відображення у публічних реєстрах актуального стан правовідносин. Наявність у Реєстрі будівельної діяльності записів, що ґрунтуються на документах, реєстрація яких скасована або право за якими припинено в судовому порядку, є недопустимим. Отже, скасування реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт (як запису) є превентивним заходом, що спрямований на недопущення подальшого використання недостовірних відомостей у відповідних правовідносинах.

ЩО РОЗУМІЄТЬСЯ ПІД ПОНЯТТЯМ «НЕДОСТОВІРНІ ДАННІ»

Під таким поняттям у містобудівному законодавстві розуміються відомості, які замовник зазначив у повідомленні про початок робіт або декларації про готовність об'єкта, але які не відповідають фактичним обставинам будівництва або характеристикам об'єкта (частина друга статті 39-1 закону про регулювання містобудівної діяльності).

Недостовірними даними зокрема є:

• Маскування виду будівництва: умисне зазначення «капітального ремонту» замість «реконструкції» з метою ухилення від отримання містобудівних умов та обмежень (МУО) або приховування змін геометричних розмірів та площі об'єкта.

• Приховування відсутності прав на землю: твердження про право на виконання робіт без документів на земельну ділянку, коли характер робіт (наприклад, зміна зовнішнього фундаменту чи параметрів будівлі) обов'язково вимагає наявності таких документів.

• Заниження класу наслідків: внесення інформації про клас наслідків СС1 для об'єктів, які за своїми технічними параметрами належать до категорій СС2 або СС3.

• Належно затверджений проект (проектна документація на будівництво): у такому випадку це буде самочинним будівництвом.

• І т.п.

Головний критерій: якщо задекларовані замовником дані на папері розбігаються з фактичним станом або наслідками виконаних будівельних робіт, такі відомості визнаються недостовірними та є підставою для судового скасування дозвільних містобудівних документів.

ОТРИМАННЯ ОФІЦІЙНОЇ ІНФОРМАЦІЇ ВІД ВИКОНАВЦЯ ТЕХНІЧНОЇ ІНВЕНТАРИЗАЦІЇ ПРО НЕВЧИНЕННЯ НИМ ЮРИДИЧНО ЗНАЧИМИХ ДІЙ ЯК ПІДСТАВА ДЛЯ СКАСУВАННЯ ДЕКЛАРАЦІЇ

Принцип ефективності державного контролю передбачає, що у разі отримання офіційної інформації від виконавця технічної інвентаризації про невчинення ним юридично значимих дій, орган державного архітектурно-будівельного контролю може констатувати недостовірність даних на підставі достатніх та переконливих документальних доказів без обов`язкового проведення фізичного огляду об`єкта (тобто без проведення позапланової перевірки).

Водночас така інформація становить собою очевидну недостовірність для цілей застосування заходів звернення до суду для скасування декларації, що узгоджується з частиною другою статті 39-1 Закону 3038-VI.

ПІДСТАВА ДЛЯ СКАСУВАННЯ РЕЄСТРАЦІЇ ПОВІДОМЛЕННЯ ПРО ПОЧАТОК ВИКОНАННЯ БУДІВЕЛЬНИХ РОБІТ ТА ДЕКЛАРАЦІЇ ПРО ГОТОВНІСТЬ ДО ЕКСПЛУАТАЦІЇ ОБ`ЄКТА Є САМ ФАКТ ПОДАННЯ НЕДОСТОВІРНИХ ДАНИХ

Саме таке, навіть за умови не проведення позапланової перевірки спірного будівництва. У даному випадку недостовірні данні можуть бути підтверджені:

• фото – відео фіксацією;

• матеріалами технічної інвентаризації, у т.ч. архівними;

• проектно – кошторисною документацію на будівництво;

• іншими офіційними документами, у т.ч. матеріалами по іншим судовим справам та кримінальним провадженням;

• і т.п.

Такі докази забудовник має право спростувати, у т.ч. у судовому порядку.

ВІДЕО БОНУС: ПОВІДОМЛЕННЯ ЩОДО ВИКОНАННЯ ПІДГОТОВЧИХ РОБІТ НА ОБ’ЄКТІ. ПОРЯДОК ОТРИМАННЯ

ЯКІ ПРОБЛЕМИ З КОМУНІКАЦІЯМИ ЧЕКАТИ ПІСЛЯ СКАСУВАННЯ ДЕКЛАРАЦІЇ

Об'єкт, у якого скасовано введення в експлуатацію, не зможе укласти постійні договори з водоканалом, обленерго та газовою службою. Мешканці змушені будуть взагалі залишаться без світла та води.

НЕНАДАННЯ ЗАБУДОВНИКОМ ДО СУДУ ПРОЕКТНО - КОШТОРИСНОЇ ДОКУМЕНТАЦІЇ

Ненадання такої документації, яка відповідно до законодавства має бути розроблена та зберігатися у замовника будівництва, оцінюється судами як додаткове підтвердження недостовірності даних, наведених у декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

СПІРНИЙ БУДИНОК ВЖЕ ВВЕДЕНО В ЕКСПЛУАТАЦІЮ, ЧИ ВАРТО У НЬОМУ ПОКУПАТИ КВАРТИРУ

Купівля квартири в будинку, який уже введено в експлуатацію, але щодо якого існує судовий спір, несе в собі критично високі ризики.

З урахуванням прецедентної практики Верховного Суду (постанова від 19 лютого 2026 у справі 120/14651/24), купувати таке житло не рекомендується з кількох причин:

• Ризик скасування декларації: навіть якщо будинок зданий, а забудовник б'є себе в груди, що «все готово», суд за позовом ДАБК може в будь-який момент скасувати декларацію про готовність, якщо виявить обман або порушення у проектній документації (наприклад, заниження класу наслідків чи невідповідність землі).

• Право власності не захистить: Верховний суд чітко вказав, що сам факт реєстрації права власності на нерухомість у ДРРП не легітимізує порушення і не заважає суду анулювати дозвільні документи.

• Втрата статусу житла: якщо суд скасує декларацію, будинок юридично перетвориться на об'єкт самочинного будівництва. Ви не зможете оформити право власності на квартиру, продати її, подарувати, а в найгіршому сценарії (якщо спір стосується суттєвих порушень містобудівних норм) - постане питання про його перебудову чи знесення.

• Проблеми з комунікаціями: об'єкт, у якого скасовано введення в експлуатацію, не зможе укласти постійні договори з водоканалом, обленерго та газовою службою. Мешканці змушені будуть платити за промисловими (комерційними) тарифами або взагалі залишаться без світла та води.

Порада: якщо будинок має статус «спірного», краще відмовитися від угоди до остаточного вирішення справи в суді та набрання рішенням законної сили. «Паперове введення в експлуатацію» більше не є гарантією безпеки для інвестора.

ЯКІ НАСЛІДКИ ПОСТАНОВ ВЕРХОВНОГО СУДУ ЩОДО ДЕКЛАРАЦІЇ, ДЛЯ НОТАРІУСІВ ТА РЕЄСТРАТОРІВ, ЯКІ ВЖЕ ОФОРМИЛИ ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА КВАРТИРИ ЧИ БУДІВЛЮ

Нотаріуси та державні реєстратори не несуть відповідальності за скасування дозвільних містобудівних документів, якщо на момент реєстрації права власності дані в ЄДЕССБ та декларація були чинними. Проте скасування судом декларації про готовність є прямою підставою для подальшого оскарження та скасування рішень про право власності у судовому порядку. Реєстраційна дія втрачає свій первинний юридичний базис, оскільки відпала першоджерело права власності.

ЧИ МОЖЕ ЗАБУДОВНИК ПОДАТИ ДЕКЛАРАЦІЮ ПОВТОРНО ПІСЛЯ ТОГО, ЯК ПЕРШУ СКАСУВАВ СУД

Подати може, але не факт, що вона буде зареєстрована.

Треба виходити з підстав скасування першої. Якщо такою є маскування СС2 під СС1, тоді у повторній реєстрації буде відмовлено, оскільки у такому випадку для СС2 вже подається на декларація, а відповідний акт.

ПОШИРЮЄТЬСЯ ПІДХІД ВЕРХОВНОГО СУДУ НА ДРІБНЕ БУДІВНИЦТВО ПРИВАТНОГО СЕКТОРУ (НАПРИКЛАД, САДОВІ БУДИНКИ, ГАРАЖІ)

Так, закон один для всіх. Проте для приватних, житлових, садових або дачних будинків площею до 500 кв.м. (тобто СС1) ризик значно менший, оскільки вони законно не потребують отримання містобудівних умов та обмежень. Якщо власник не вийшов за встановлені обмеження для СС1, земля відповідає запланованому будівництву і не порушив геометричні розміри, підстав для звинувачення у «недостовірності даних» немає.

ЩО ВІДБУВАЄТЬСЯ З ДОГОВОРАМИ ОРЕНДИ АБО ІПОТЕКИ, ЯКЩО СУД СКАСОВУЄ ДЕКЛАРАЦІЮ ПРО ГОТОВНІСТЬ БУДІВЛІ

Такі договори опиняються під загрозою визнання недійсними, припиненими, розірваними оскільки об'єкт втрачає статус введеного в експлуатацію, він юридично перестає існувати як нерухомість і отримує статус самобуду. Банки в таких випадках зазвичай вимагають від позичальників дострокового повернення кредитів через відсутність предмета іпотеки.

Автор статті: Павло Васильєв, адвокат