Продажа имущества должника на электронном аукционе

Пошаговое руководство по продаже арестованного имущества: предлагаю исследование процедуры реализации арестованного имущества, включая описание порядка проведения аукционов, анализ правовых нюансов, а также практические рекомендации по судебной защите. Также уделяется внимание документам, необходимым для судебного обжалования результатов аукциона.

Электронный аукцион - это продажа имущества с использованием функционала централизованной базы данных системы электронных аукционов, в результате которой владельцем имущества становится участник, предложивший за него наивысшую цену.

Для участия в аукционе (аукционе с фиксированной ценой) участник проходит процедуру регистрации на веб-сайте, подает заявку на участие в электронном аукционе по каждому лоту отдельно, вносит гарантийный взнос на счет Организатора и выполняет другие требования, определенные данным Порядком.

Содержание:

• участие в аукционе;

• риски для участников;

• практические советы;

• ошибки, совершаемые участниками торгов;

• реализация имущества;

• определение стоимости;

• продажа совместного имущества и имущества супругов;

• признание аукциона (аукциона за фиксированной ценой) таким, что не состоялся;

• остановка аукциона;

• обеспечение иска как основание для остановки аукциона;

• основания для прекращения аукциона;

• помощь второго супруга или другого сособственника в борьбе с аукционом;

• основания для отмены результатов аукциона;

• порядок и сроки обжалования результатов аукциона;

• оформление документов на право собственности. Передача имущества победителю;

• влияние пандемии COVID-19 на аукционы.

Вот уже и ответы:

Участие в аукционе

Кто может участвовать: физические и юридические лица, обладающие соответствующей дееспособностью. Участники должны соответствовать требованиям, установленным законодательством, не иметь законодательно установленных ограничений на участие в таких аукционах.

Какие сведения нужны для регистрации:

Для физического лица: паспортные данные или ID-карта; идентификационный код (ИНН);

Для юридического лица: учредительная информация, код ЕГРПОУ, полномочия представителя.

Оплата гарантийного взноса: участник обязан внести гарантийный взнос, размер которого устанавливается условиями аукциона (5% от заявленной (стартовой) стоимости). Оплата производится заранее по реквизитам организатора, что гарантирует серьезность намерений участника. Гарантийный взнос подлежит возврату тем участникам, которые не выиграли лот, или зачитывается в оплату, если участник становится победителем.

Как проходит аукцион: торги проводятся в электронной форме (через Интернет) и включают:

• в заранее определенное время участники могут подавать свои ценовые предложения;

• шаг аукциона 5% от стартовой стоимости;

• победителем становится участник, который сделал наивысшую ставку до окончания проведения аукциона. После завершения, победитель должен в срок, предусмотренный организатором, произвести полную оплату стоимости лота.

Риски для участников

Возможные последствия приобретения проблемного имущества:

• несоответствие характеристик имущества заявленным характеристикам: фактическое состояние имущества может значительно отличаться от описанного в документах аукциона;

• наличие обременений (арестов): имущество может быть арестовано, находиться в залоге (ипотеке), налоговом залоге или иметь другие ограничения, например, быть совместной собственностью супругов. В случае покупки такого имущества новый владелец может столкнуться с судебным иском предыдущего собственника (иного лица) о признании аукциона недействительным (статьи 203, 215 гражданского кодекса), истребовании имущества (статья 388 гражданского кодекса) и т.д.;

• необходимость юридических услуг: для защиты своих прав, снятия обременений и решения других проблем может потребоваться привлечение адвоката, что повлечет дополнительные финансовые расходы.

Как проверить юридическую чистоту имущества перед аукционом:

• в отношении недвижимости проверка в государственном реестре прав на недвижимость: необходимо получить информационную справку из реестра, чтоб узнать о собственнике, обременениях, арестах и другой информации, ограничениях на имущество;

• в отношении транспортных средств проверка в государственном реестре обременений движимого имущества: это реестр записей об обременении движимого имущества, а именно о любом движимом имуществе, выступающем залогом по договору, аресте на имущество в исполнительном производстве, аресте Налоговой службы;

• изучение документов: следует тщательно изучить все документы, подтверждающие право собственности на имущество, включая договоры, свидетельства, судебные решения и т.д.;

• анализ истории сделок: изучение истории сделок с имуществом может помочь выявить его проблемность или частую смену собственников, что может свидетельствовать о наличии рисков;

• анализ судебной истории: необходимо проверить судебную историю имущества, а также должника (собственника, залогодателя (ипотекодателя, ипотекодержателя), поручителя);

• консультация с юристом: привлечение юриста позволит провести комплексный анализ рисков и юридической чистоты имущества, что поможет избежать проблем в будущем.

В совокупности эти меры позволят снизить риски и сделать инвестицию в приобретение имущества более безопасной.

Практические советы

• составьте финансовый план: определите свой реальный бюджет, включая возможные расходы, и строго следуйте ему;

• внимательно ознакомьтесь с условиями аукциона: с правилами, условиями проведения, чтоб избежать недоразумений;

• рассмотрите альтернативные варианты: если лот кажется рискованным, рассмотрите другие варианты или возможность участия в аукционе на другие лоты.

ВИДЕО БОНУС: ВОЕННОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ОТМЕНА ТОРГОВ СЕТАМ

Ошибки, совершаемые участниками торгов

Ошибки при регистрации: некорректное заполнение регистрационных данных, отсутствие необходимых документов.

Недостаточное ознакомление с лотом и условиями аукциона: непонимание характеристик объекта торгов, неправильная интерпретация правил проведения аукциона.

Игнорирование юридических аспектов: отсутствие консультации с юристом, невнимание к правовым нюансам сделки.

Неуважительность во время торгов: пропуск важных деталей, невнимательное отношение к условиям оплаты.

Неправильное понимание терминологии: неправильная интерпретация специальных терминов, используемых в аукционной документации, что может привести к недоразумениям.

Неверная оценка финансовых возможностей: завышение своих финансовых возможностей, что может привести к невозможности выполнить условия сделки.

Отсутствие стратегии участия: отсутствие четкого плана действий на аукционе, что может привести к импульсивным решениям и потере выгодной сделки.

Игнорирование условий возврата гарантийного взноса: невнимательное отношение к условиям возврата гарантийного взноса в случае неучастия в торгах или проигрыша.

Реализация имущества

Реализация имущества (за исключением имущества, изъятого из гражданского оборота, ограниченно оборотоспособного имущества и отдельных категорий) осуществляется через электронные аукционы или по фиксированной цене (статья 61 Закона Украины «О исполнительном производстве» (далее – Закон)).

Продажа по фиксированной цене применяется, если оценочная стоимость имущества не превышает 30 минимальных заработных плат (по состоянию на октябрь 2024 года такая заработная плата составляет 8 000 грн., а значит, 30 минимальных заработных плат равны 240 000 грн.).

Независимо от стоимости имущества, исключительно через аукцион продается:

• недвижимость;

• объекты незавершенного строительства;

• транспортные средства и суда.

Чаще всего реализация арестованного имущества осуществляется Государственным предприятием "СЕТАМ", которое проводит аукционы арестованного имущества, доступные для участия и контроля через Интернет. Каждый желающий может выбрать лот, зарегистрироваться и предложить свою цену, не выходя из дома. Зарегистрированные пользователи имеют доступ к личному кабинету, где хранится вся необходимая информация. Интернет-сайт СЕТАМ работает круглосуточно, обеспечивая непрерывную регистрацию участников.

Порядок проведения электронных аукционов установлен Порядком реализации арестованного имущества (зарегистрирован в Министерстве юстиции Украины от 30.09.16 за № 1301/29431), далее – Порядок.

ВАЖНО: должник имеет право определить, в какой последовательности необходимо продавать его имущество (часть 5 статьи 48 Закона). Если от продажи части имущества будет выручено достаточно средств для удовлетворения требований взыскателя, уплаты исполнительного сбора, расходов на осуществление исполнительных действий, штрафа, дальнейшая продажа с торгов арестованного имущества прекращается. Требования должника относительно очередности продажи имущества не принимаются государственным исполнителем, если в результате их удовлетворения возникнут препятствия или дополнительные трудности для исполнения или продолжится срок исполнения.

Если недвижимое имущество или объект незавершенного строительства не реализуются на электронном аукционе, тогда проводятся повторный аукцион по цене 85% от первоначальной стоимости, а движимое имущество – по 75%. При повторной нереализации недвижимое имущество выставляется на третий аукцион по 70%, а движимое – по 50% стоимости.

Если после третьего аукциона имущество не реализовано, исполнитель сообщает взыскателю для решения вопроса о дальнейшем распоряжении нереализованным имуществом. Если взыскатель не выражает желания оставить имущество себе в течение 10 рабочих дней, арест снимается, и имущество возвращается должнику.

А если взыскатель желает оставить имущество за собой, он должен в течение 10 рабочих дней внести разницу между стоимостью нереализованного имущества и суммой долга, если последняя меньше.

Определение стоимости

Изначально стороны (кредитор и должник) могут самостоятельно договориться о стоимости имущества. В случае, если стороны исполнительного производства не пришли к согласию относительно определения стоимости имущества, определение стоимости имущества должника осуществляется исполнителем по рыночным ценам, действующим на день определения стоимости имущества.

А для проведения оценки по регулируемым ценам, оценки недвижимого имущества, объектов незавершенного строительства, будущих объектов недвижимости, транспортных средств, воздушных, морских и речных судов исполнитель привлекает субъекта оценочной деятельности – субъекта хозяйствования.

Согласно частям 5, 6 статьи 57 Закона, исполнитель сообщает о результатах определения стоимости или оценки имущества сторонам не позднее следующего рабочего дня после дня определения стоимости или получения отчета об оценке. В случае, если стороны не согласны с результатами определения стоимости или оценки имущества, они имеют право оспорить их в судебном порядке в 10-дневный срок со дня получения соответствующего сообщения. Сторона определения стоимости или оценки арестованного имущества, если ей направлено сообщение о результатах определения стоимости или оценки имущества по адресу, указанному в исполнительном документе, или по месту фактического проживания или пребывания такой стороны, достоверно установленном исполнителем.

Обжалование в судебном порядке результатов определения стоимости или оценки имущества не приостанавливает передачу имущества на реализацию, кроме случаев приостановления передачи имущества на реализацию судом.

Следует отметить, что заниженная оценка имущества - это одна из самых частых и эффективных причин для признания недействительными аукциона.

Продажа совместного имущества и имущества супругов

Имущество, приобретенное более чем одним лицом или супругами во время брака либо без его регистрации, принадлежит указанным лицам на праве совместной совместной собственности.

При заключении договоров одним из супругов предполагается, что он действует с молчаливого согласия другого. Соглашение, заключенное в интересах семьи, накладывает обязательства на обоих, если полученное имущество использовано для семейных нужд (статья 65 семейного кодекса). Следовательно, совместный долг супругов может возникнуть в результате действий одного или обоих супругов, даже без прямого согласия второго, если это было на благо семьи.

Ответственность по долгам может возникнуть как при разделе совместного имущества, так и независимо от этого. Причинами такой ответственности может быть предъявление кредитором (например, банком, МФО) требования (иска) в связи с непогашенным долгом, взятым одним из супругов.

Суд может наложить взыскание на совместное имущество, если установлено, что договор был заключен одним из супругов в интересах семьи, и имущество было использовано на ее нужды (статья 73 семейного кодекса).

Если недвижимость принадлежит должнику на праве совместной долевой собственности, то есть доли совладельцев определены, доля должника может быть продана на аукционе без выделения в натуре и согласия других совладельцев (аналогичный вывод содержится в обязательной судебной практике: постановление Верховного Суда от 15.01.20 дело 367/6231/16-ц).

Если же недвижимость является совместной совместной собственностью супругов без выделенных долей, государственный (частный) исполнитель обращается в суд для определения доли должника, для последующей продажи на аукционе.

В случае совместного владения имуществом должником с другими лицами, взыскание происходит только на долю должника, которая определяется судом по заявлению исполнителя.

ВИДЕО В ТЕМУ: Раздел имущества супругов в кредитном, ипотечном деле

Признание аукциона (аукциона за фиксированной ценой) таким, что не состоялся

• отсутствие участников: на аукцион никто не подал заявку, то есть не было ни одного желающего приобрести лот;

• неполная оплата за лот победившим участником;

• отсутствие ценовых предложений (заявок) от участников.

Все три пункта приводят к одному результату: аукцион признается несостоявшимся. Это значит, что сделка купли-продажи не состоялась, и лот остается не проданным.

Остановка аукциона

Исполнитель в соответствии со статьей 34 Закона имеет право остановить исполнительные действия в следующих случаях:

1. Должник проходит военную службу: в различных ее видах, включая боевые действия.

2. Остановка взыскания по решению суда: например, при обеспечении иска или признании исполнительного документа таким, что не подлежит исполнению.

3. Остановка судом реализации арестованного имущества: если нет другого имущества, которое можно взыскать.

4. Открытие дела о банкротстве должника: в этом случае исполнительные действия останавливаются, за исключением случаев распределения взысканных средств.

5. Замена стороны в исполнительном производстве: если есть правопреемник.

6. Отсрочка исполнения решения суда: если такая отсрочка предоставлена судом.

7. Подача апелляционной жалобы: если суд принял жалобу к рассмотрению.

8. Отложение проведения исполнительных действий (статья 32 Закона).

9. Технические неполадки: если из-за технических проблем невозможно провести аукцион.

Приведенный список случаев охватывает различные ситуации, при которых исполнитель может остановить аукцион и другие исполнительные действия. Это делается для защиты прав сторон, обеспечения справедливости и предотвращения неправомерных действий.

Обеспечение иска как основание для остановки аукциона

Как видно выше, существуют механизмы, позволяющие должнику сохранить имущество и избежать его принудительной продажи. При этом, обеспечение иска включает:

• подачу заявления об обеспечении иска в суд;

• получение в течение 3-7 рабочих дней судебного определения с указанием ограничений и лиц, на которых распространяются ограничения;

• для недвижимого имущества: внесение соответствующих записей в государственный реестр недвижимости;

• для движимого имущества: внесение соответствующих записей в государственный реестр обременений движимого имущества;

• в случае риска продажи имущества — уведомление исполнительной службы о судебном решении;

• отсрочка рассмотрения основного дела, пока не принято окончательное решение, обеспечивая защиту имущества;

• защита судебного решения об обеспечении иска при апелляционном, кассационном обжаловании, что включает тактику затягивания рассмотрения — до отмены определения об обеспечении судебна защита имущества сохраняется.

Планируя свою юридическую стратегию, следует иметь в виду, что существует судебная практика, которая говорит о недопустимости обеспечения иска путем приостановления исполнения судебных решений, вступивших в законную силу. Также подобных выводов о недопустимости применения мер обеспечения иска, которые могут привести к приостановлению исполнения другого судебного решения, пришел Верховный Суд в постановлениях от 03.04.19 дело 211/129/18-ц, от 20.12.19 дело 640/9158/19, от 09.04.20 дело 640/21360/19, от 09.11.21 дело 160/10368/20, от 01.02.22 дело 902/368/16 и от 23.09.24 дело 367/8869/23.

Основания для прекращения аукциона

Согласно пункту 5 части XI Порядка, Организатор обязан немедленно прекратить электронный аукцион и снять имущество с реализации в случае поступления от исполнителя одного из следующих постановлений:

• об прекращении исполнительного производства;

• о снятии ареста с имущества;

• об возвращении исполнительного документа взыскателю.

Помощь второго супруга или другого сособственника в борьбе с аукционом

Если имущество было приобретено во время брака, согласно чему на него распространяется понятие «совместного имущества», но доли такого имущества не были выделены в натуре, то второй супруг (либо иной сособственник), который не является должником в исполнительном производстве, может оспорить аукцион по этому основанию, поскольку в таком случае перед выставлением имущества на аукцион исполнитель должен был проверить, не находится ли имущество в совместной собственности. Если этого сделано не было, то есть веское основание для отмены результатов аукциона.

ВИДЕО В ТЕМУ: Развал женой исполнительного мужа, отмена торгов СЕТАМ

Основания для отмены результатов аукциона

Аукцион может быть отменен судом путем признания его недействительным (статьи 203, 215 гражданского кодекса), истребования имущества у последнего владельца (статья 388 гражданского кодекса) или в отношении ипотечного имущества (статьи 45-47 Закона Украины «Об ипотеке») по следующим основаниям:

1. Не соблюдение законодательных требований во время заключения сделки (дата проведения аукциона): если заключение сделки по результатам аукциона не соответствует требованиям закона, он может быть признан судом недействительным. Это касается исключительно случаев, когда нарушены указанные законодательные нормы непосредственно во время торгов.

2. Нарушения правил проведения аукциона: нарушение правил, установленных Порядком. Это включает отклонение от установленных процедур и нарушение прав участников.

Порядок и сроки обжалования результатов аукциона

Обжалование происходит исключительно в судебном порядке. Подать иск в суд (обжаловать) могут:

• участник аукциона (публичных торгов);

• стороны исполнительного производства (взыскатель, должник);

• ипотекодержатель, ипотекодатель;

• другие лица, чьи права или законные интересы нарушены.

Ответчиками по делу должны быть:

• орган государственной исполнительной службы или частный исполнитель;

• организатор торгов;

• победитель торгов;

• последний владелец спорного имущества, если имущество после аукциона уже перешло к новому владельцу.

Сроки обжалования: общая исковая давность: три года с даты проведения аукциона (статья 257 гражданского кодекса). Специальная исковая давность по ипотечному имуществу: три месяца с даты проведения аукциона (статья 48 Закона Украины «Об ипотеке»). Эти сроки также подтверждаются Верховным Судом, например, в постановлениях от 05.04.2017 дело 6-1375цс16 и от 29.11.23 дело 541/564/21.

Оформление документов на право собственности. Передача имущества победителю

Аукцион по фиксированной цене: согласно пунктам 14, 18 раздела VI Порядка, не позднее следующего рабочего дня после поступления на счет отдела государственной исполнительной службы (частного исполнителя) средств от реализации лота на основании протокола о проведении аукциона, который поступил на электронную почту, исполнитель составляет акт о проведенном аукционе по фиксированной цене.

Государственный исполнитель утверждает акт о проведенном аукционе по фиксированной цене у начальника отдела, которому он непосредственно подчиняется. А частный исполнитель самостоятельно утверждает акт о проведенном аукционе путем его подписания и скрепления печатью частного исполнителя. Акт о проведенном аукционе по фиксированной цене является основанием для получения имущества у хранителя. Указанный акт подтверждает возникновение права собственности у лица, приобретшего движимое имущество.

Аукцион по ипотечному имуществу: согласно пункту 2 раздела VII Порядка, в течение пяти рабочих дней с момента поступления средств от реализации предмета ипотеки исполнитель составляет акт о реализации предмета ипотеки в соответствии с требованиями статьи 47 Закона Украины "Об ипотеке" и не позднее следующего рабочего дня направляет его Организатору. В течение пяти рабочих дней с момента получения от исполнителя акта о реализации предмета ипотеки Организатор выдает этот акт победителю электронного аукциона (покупателю), нотариально заверенные копии акта направляет ипотекодержателю и ипотекодавцу.

Указанный акт является основанием для дальнейшего обращения к нотариусу для получения соответствующего свидетельства о праве собственности на приобретенное имущество с публичных торгов (аукциона).

Аукцион по недвижимому имуществу и транспортным средствам: согласно пунктам 4, 8-10 раздела Х Порядка, после полной оплаты победителем приобретенного имущества (включая НДС и вознаграждение за организацию и проведение электронного аукциона) на основании протокола об электронном аукционе и платежного документа, подтверждающего оплату НДС и дополнительного вознаграждения (в случае, если имущество было продано по цене выше начальной), исполнитель в течение пяти рабочих дней составляет акт о проведенном электронном аукционе. Государственный исполнитель дополнительно утверждает акт о проведенном электронном аукционе у начальника отдела, которому он непосредственно подчиняется. Акт о проведенном электронном аукционе является документом, подтверждающим возникновение права собственности на приобретенное имущество в случаях, предусмотренных законодательством.

В случае приобретения недвижимого имущества документом, подтверждающим возникновение права собственности на приобретенное имущество, является свидетельство о приобретении недвижимого имущества с электронного аукциона, которое выдается нотариусом на основании акта о проведенном электронном аукционе.

В случае приобретения движимого имущества акт о проведенном электронном аукционе является основанием для получения имущества у хранителя. Указанный акт подтверждает возникновение права собственности у лица, приобретшего движимое имущество.

Победитель электронного аукциона обязан получить имущество у хранителя не позднее семи рабочих дней с даты отправки акта в его электронный кабинет.

ВИДЕО ПОМОЩЬ: ВЕРНУЛ КВАРТИРУ ОТМЕНИВ НАДПИСЬ НОТАРИУСА

Влияние пандемии COVID-19 на аукционы

В соответствии с пунктом 5 Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины, направленных на обеспечение дополнительных социальных и экономических гарантий в связи с распространением коронавирусной болезни COVID-19» от 30.03.2020 № 540-IX, который вступил в силу 02.04.2020, раздел «Заключительные и переходные положения» Гражданского кодекса Украины дополнен пунктом 12, согласно которому в период действия карантина, установленного Кабинетом Министров с целью предотвращения распространения коронавирусной болезни (COVID-19), сроки, указанные в статьях 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 гражданского кодекса, продлеваются на срок действия такого карантина. Такой вывод содержится в постановлении Верховного Суда от 29.11.23 по делу 541/564/21.

Автор консультации: адвокат Васильев Павел Сергеевич
Телефоны для платных консультаций: 095-235-31-10 или 096-476-66-66
Телеграм автора
Электронная почта: gplu.dp@gmail.com
Телеграм канал