Стаття 84. Передача заяв фізичних та юридичних осіб

Аналізуйте судовий акт: Для перереєстрації права власності на підставі іпотечного застереження банк серед іншого повинен подати державному реєстратору копію вимоги про усунення порушень, докази її направлення та отримання іпотекодавцем (ВСУ, № 21-1458а16, 11.04.2017р.)

Справа, яка ілюструє застосування банком, нотаріусом, державним реєстратором і судом іпотечного застереження або застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. Предметом іпотеки є земельная ділянка. 

Процедура, передбачена законом для переоформлення права власності на предмет іпотеки з іпотекодавця на іпотекодержателя  на підставі іпотечного застереження наступна. Встановлюється факт невиконання іпотечного та кредитного договорів.  Іпотекодавець в порядку, передбаченому ст. 35 ЗУ "Про іпотеку" повинен направити іпотекодавцю вимогу про усунення порушень вимог договору іпотеки, кредитного договору і вичекати 30 днів. Раптом трапиться диво, і іпотекодавець схаменеться та відновить виконання договірних зобов’язань. Якщо дива не трапляється, у іпотекодержателя виникає право оформити право власності на предмет іпотеки на себе, або відчужити предмет іпотеки від свого імені третій особі. Це право передбачене ст. 36 ЗУ "Про іпотеку" - "позасудове врегулювання".  

Одним із ноу-хау банків є залучення у процес направлення іпотекодавцю  вимоги про усунення порушень нотаріуса. Так відповідно до ст. 84 ЗУ «Про нотаріат» - "передача заяв громадян, підприємств, установ та організацій" нотаріус має право видати свідоцтво про передання заяви від одного суб’єкта права іншому, і такі заяви як правило передаються нотаріусом адресату особисто під розписку або поштою із зворотним повідомленням.  

У цій справі банк маючи у своєму розпорядженні свідоцтво видане нотаріусом про передачу вимоги про усунення порушень іпотекодавцю звернувся до державного реєстратора для переоформлення право власності на земельну ділянку (предмет іпотеки) на себе. І державний реєстратор на підставі такого свідоцтва та ряду інших документів благополучно переоформив на банк право власності на з/д.  

Іпотекодавець оскаржив до суду таке позбавлення його права власності. Суд першої інстанції задовільнив позов, суд апеляційної інстанції відмовив у позові, з ним погодився і суд касаційної інстанції. ВСУ скасував ухвали суду апеляційної та касаційної інстанцій у справі та залишив постанову суду першої інстанції в силі.  

ВСУ підкреслив, що у подібних випадках навіть при наявності свідоцтва нотаріуса заявнику слід все одно подавати пакет документів відповідно до Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Пункт 61 цього порядку передбачає, що заявник в такому випадку повинен серед інших документів подати д/р «копію письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця» та документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку отримання іпотекодавцем (боржником) цієї вимоги.

ВСУ розтлумачив, що такими документами можуть бути: повідомлення про вручення цінного листа із вимогою та правильно зазначеною адресою іпотекодавця та фіскальний чек про оплату поштових послуг за направлення цього повідомлення.  Таких документів у справі не було. Отже, іпотекодержатель не довів у суді направлення іпотекодавцю вимоги про усунення порушень. Таким чином, рішення державного реєстратора з приводу перереєстрації права власності на земельну ділянку протиправне та підлягає скасуванню.