Постанова

Іменем України

22 травня 2019 року

м. Київ

справа № 233/844/18

провадження № 61-3483св19

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Луспеника Д. Д. (суддя-доповідач), Гулька Б. І., Черняк Ю. В.,

учасники справи:

позивач - приватне акціонерне товариство «АПК-ІНВЕСТ»,

відповідач: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,

представник відповідачів - ОСОБА_3 ,

третя особа - Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» на постанову Донецького апеляційного суду від 09 січня 2019 року у складі колегії суддів: Соломахи Л. І., Канурної О. Д., Мальованого Ю. М.,

ВСТАНОВИВ:

1. Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

01 березня 2018 року приватне акціонерне товариство «АПК-ІНВЕСТ» (далі - ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа - Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, про визнання недійсним договору оренди землі та поновлення договору оренди землі.

Позовна заява мотивована тим, що 19 березня 2010 року між ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі, який зареєстрований у Костянтинівському районному відділі Донецької регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» 18 травня 2010 року за №041015700453, відповідно до якого підприємству в оренду була передана належна ОСОБА_1 земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 4,83 га, що розташована на території Новополтавської сільської ради Костянтинівського району Донецької області. Договір укладено строком на 7 років, тобто до 19 березня 2017 року.

16 лютого 2017 року та 17 квітня 2017 року товариством на адресу ОСОБА_1 були направлені рекомендованими листами з описом вкладення повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом на продовження строку дії договору оренди землі, до яких були додані проекти додаткової угоди до договору оренди землі від 19 березня 2010 року.

Вказувало, що згідно з інформацією з Державного земельного кадастру на вказану земельну ділянку 09 жовтня 2017 року зареєстровано право оренди за ОСОБА_2

Посилалося на те, що товариство у строк, встановлений статтею 33 Закону України «Про оренду землі», орендодавцю ОСОБА_1 направлялися повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом на продовження строку дії договору оренди від 19 березня 2010 року, з боку орендодавця не надходило заперечень та/або повідомлень про відмову у поновленні договору оренди землі, тому укладення ОСОБА_1 договору оренди на цю ж земельну ділянку з ОСОБА_2 порушує переважне право ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ», як орендаря, на поновлення договору оренди.

Ураховуючи наведене, ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» просило суд: визнати поновленим строком на 7 років договір оренди землі, кадастровий номер НОМЕР_1 , площею 4,83 га, укладений між ОСОБА_1 та ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» 19 березня 2010 року та відповідно визнати укладеною додаткову угоду до вказаного договору оренди землі; визнати недійсним договір оренди земелі, кадастровий номер НОМЕР_1 , площею 4,83 га, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , право оренди за яким зареєстровано 09 жовтня 2017 року Костянтинівською районною державною адміністрацією Донецької області у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право (у державному реєстрі прав) 22723546; скасувати запис про державну реєстрацію права оренди, яке виникло на підставі договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 щодо земельної ділянки загальною площею 4,83 га, кадастровий номер НОМЕР_1 , що внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора Костянтинівської районної державної адміністрації Донецької області від 09 жовтня 2017 року № 22723546.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 25 вересня 2018 року у складі судді Наумик О. О. позов ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» задоволено.

Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_1 , площею 4,83 га, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 02 жовтня 2017 року, право оренди за яким зареєстровано 09 жовтня 2017 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Костянтинівською районною державною адміністрацією Донецької області, номер запису про право (в державному реєстрі прав) 22723546, скасувавши цей запис.

Визнано поновленим строком на 7 років договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_1 , площею 4,83 га, укладений між ОСОБА_1 та ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» 19 березня 2010 року, та відповідно визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_1 , площею 4,83 га, укладений між ОСОБА_1 та ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» 19 березня 2010 року.

Вирішено питання розподілу судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивач, як орендар, належно виконував обов`язки за умовами договору оренди землі з ОСОБА_1 , зокрема, вчасно вносив орендну плату за користування орендованою земельною ділянкою, продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди, вчасно повідомив ОСОБА_1 про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, надіслали проект додаткової угоди. Відповідачем не доведена та обставина, що протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі від 19 березня 2010 року, нею був спрямований орендарю лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі.

За наведених обставин суд вважав, що переважне право позивача на поновлення договору оренди землі відповідачами порушено, тому підлягає захисту.

Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції

Постановою Донецького апеляційного суду від 09 січня 2019 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 - ОСОБА_3 задоволено.

Рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 25 вересня 2018 року в частині поновлення договору оренди земельної ділянки скасовано та ухвалено у цій частині нове рішення.

Відмовлено ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» у задоволенні позовних вимог про визнання поновленим строком на 7 років договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_1 , площею 4,83 га, укладеного між ОСОБА_1 та ЗАТ «АПК-ІНВЕСТ», правонаступником якого є ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ», 19 березня 2010 року, та визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди земельної ділянки.

Вирішено питання розподілу судових витрат.

Судове рішення апеляційного суду мотивоване тим, що ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» не дотримано порядку повідомлення орендодавця ОСОБА_1 про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, а саме отримання нею відповідного листа, не доведено наявність волевиявлення ОСОБА_1 на поновлення договору оренди землі від 19 березня 2010 року, а також вчинення товариством конклюдентних дій, а саме продовження користування спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, які б свідчили про його намір скористатися своїм переважним правом й поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився. За таких обставин, апеляційний суд вважав, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про задоволення позовних вимог ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» про визнання поновленим строком на 7 років договору оренди землі від 19 березня 2010 року, укладеного між ним та

ОСОБА_1 апеляційному порядку оскаржувалося рішення суду першої інстанції лише у частині поновлення договору оренди земельної ділянки.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У касаційній скарзі, поданій у лютому 2019 року до Верховного Суду, ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ», посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржуване судове рішення апеляційного суду та залишити у силі рішення суду першої інстанції у зміненій після апеляційного перегляду частині.

Судові рішення у частині визнання недійсним договору оренди земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_1 , площею 4,83 га, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 02 жовтня 2017 року, право оренди за яким зареєстровано 09 жовтня 2017 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Костянтинівською районною державною адміністрацією Донецької області, номер запису про право (в державному реєстрі прав) 22723546 та скасування цього запису учасниками процесу не оскаржуються, тому відповідно до вимог статті 400 ЦПК України колегією суддів не перевіряється.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що судом першої інстанції в оскаржуваній частині було належним чином досліджено докази та була надана належна правова оцінка. Товариством були вчинені усі необхідні дії для того, щоб повідомити орендодавця про намір скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, а апеляційний суд неправильно оцінив надані докази направлення відповідних повідомлень ОСОБА_1 Вважає, що надіслання листа є належним повідомлення особи про намір скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, незалежно від того, чи отримав його орендодавець.

Посилається також на неправильну оцінку наданих сторонами доказів щодо вчинення товариством конклюдентних дій для продовження договору оренди землі, а саме продовження користування спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору.

Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

У квітні 2019 року представник ОСОБА_1 та ОСОБА_2 - ОСОБА_3 подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ», в якому вказує про безпідставність доводів скарги, так як апеляційним судом досліджено усі обставини справи та надана їм належна правова оцінка. Посилається на те, що для того, щоб скористатися своїм переважним правом на поновлення строку оренди землі на новий строк, орендар повинен не тільки надіслати відповідне повідомлення орендодавцю, а саме забезпечити його отримання орендодавцем, що відповідає судовій практиці Верховного Суду України та Верховного Суду.

2. Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Згідно з положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» задоволенню не підлягає.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до вимог частин першої та другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Встановлено й це вбачається із матеріалів справи, що оскаржуване судове рішення суду апеляційної інстанції ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку дії договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин) фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частинах першій-п`ятій статті 33 цього Закону України передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, згідно з частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, які передбачені статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами восьмою, дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов`язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

-з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у разі недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах і укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об`єкт оренди для власних потреб.

Такі правові висновки викладені Верховним Судом України у постанові від 25 лютого 2015 року у справі № 6-10цс15.

Справа з подібними фактичними обставинами також була предметом перегляду Великої Палати Верховного Суду, за результатом якого було прийнято постанову від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).

Велика Палата Верховного Суду погодилася з тим, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього законунеобхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Встановивши, що ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» не повідомило належним чином ОСОБА_1 про свій намір реалізувати переважне право продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди, не довело вчинення конклюдентних дій, а саме продовження користування спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, які б свідчили про його намір скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився, апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про те, що переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк не порушено, та вірно скасував рішення районного суду у відповідній частині й відмовив у задоволенні позовних вимог ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» про визнання поновленим строком на 7 років договору оренди землі від 19 березня 2010 року, укладеного між ним та ОСОБА_1 й визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору.

Доводи касаційної скарги про те, що надіслання орендарем листа про намір скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк є належним повідомлення орендодавця, незалежно від того, чи отримав він його, є безпідставними, так якзміст поняття «повідомлення» передбачає не тільки направлення відомостей, з якими особу слід ознайомити, а й отримання цією особою зазначених відомостей.

Інші доводи, наведені в обґрунтування касаційної скарги, не можуть бути підставами для скасування судового рішення суду апеляційної інстанції, оскільки вони не підтверджуються матеріалами справи, ґрунтуються на неправильному тлумаченні позивачем норм матеріального та процесуального права й зводяться до переоцінки судом доказів, що у силу вимог статті 400 ЦПК України не входить до компетенції суду касаційної інстанції.

Наведені у касаційній скарзі доводи були предметом дослідження у суді апеляційної інстанції із наданням відповідної правової оцінки всім фактичним обставинам справи, яка ґрунтується на вимогах законодавства, і з якою погоджується суд касаційної інстанції.

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржуване судове рішення без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків апеляційного суду не спростовують, на законність та обґрунтованість його судового рішення не впливають.

Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» залишити без задоволення.

Постанову Донецького апеляційного суду від 09 січня 2019 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: Д. Д. Луспеник

Б. І. Гулько

Ю. В. Черняк