Історія справи

Ухвала КГС ВП від 27.12.2020 року у справі №915/892/20

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 січня 2021 року

м. Київ

Справа № 915/892/20

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Уркевича В. Ю. - головуючого, Чумака Ю. Я., Мачульського Г. М.

за участю секретаря судового засідання Брінцової А. М.,

розглянувши касаційну скаргу Миколаївської міської ради

на рішення Господарського суду Миколаївської області від 04.08.2020 (суддя Давченко Т. М. ) і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.11.2020 (головуючий суддя: Савицький Я. Ф., судді: Головей В. М., Принцевська Н. М. )

у справі № 915/892/20

за позовом фізичної особи-підприємця Ярушко Наталії Петрівни

до Миколаївської міської ради

про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі

за участю представників:

позивача: не з'явився,

відповідача: не з'явився,

ВСТАНОВИВ:

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Короткий зміст позовних вимог

1. У червні 2020 року фізична особа-підприємець Ярушко Наталія Петрівна (далі - ФОП Ярушко Н. П., позивач) звернулася до Господарського суду Миколаївської області з позовом до Миколаївської міської ради (далі - Миколаївська міськрада, відповідач) про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 26.01.2010 № 7310 в редакції, запропонованій позивачем.

2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач, всупереч вимогам Закону України "Про оренду землі", не розглянув заяву позивача, подану разом з проектом додаткової угоди, після спливу строку дії договору оренди землі позивач продовжує користуватися земельною ділянкою, а відповідачем не направлено протягом одного місяця після закінчення строку дії договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, що відповідно до частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" є підставою для поновлення договору.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

3.15.01.2010 між позивачем та відповідачем було укладено договір оренди землі № 7310 (далі - договір), відповідно до умов якого Миколаївська міськрада (орендодавець) на підставі рішення від 25.03.2009 передає, а ФОП Ярушко Н. П. (орендар) приймає в оренду земельну ділянку загальною площею 144 кв. м, в тому числі 80 кв. м під спорудою, 64 кв. м під проходами та проїздами, без права передачі її в суборенду, для обслуговування тимчасово розміщеного торговельного павільйону, що належить ФОП Ярушко Н. П., без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно /Заводський район/, по проспекту Леніна, поблизу житлового будинку № 4, (пункти 1.1,2.1,2.2 договору).

4. Договір діє протягом 3 (трьох) років з дати його державної реєстрації. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору письмово звернутися до орендодавця з клопотанням про продовження строку оренди. Підставою для поновлення договору буде відповідне рішення орендодавця (п. 3.1 договору).

5. Договір зареєстрований у Миколаївській регіональній філії Державного підприємства "Центр ДЗК", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від
26.01.2010 № 041049700013.

6. Отже, з урахуванням дати державної реєстрації (26.01.2010) строк дії договору оренди встановлено до 26.01.2013.

7. У подальшому між ФОП Ярушко Н. П. та Миколаївською міськрадою укладено договір від 02.06.2015 № 72-15 про зміни до договору (далі - договір про зміни), за змістом якого Миколаївська міськрада на підставі рішення від 18.03.2015 № 46/45 продовжила ФОП Ярушко Н. П. оренду земельної ділянки загальною площею 144 кв. м (кадастровий номер 4810136300:01:009:0018) для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного торговельного павільйону поблизу житлового будинку № 4 по проспекту Леніна, без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно (Заводський район) строком до 26.01.2018 (тобто на 5 років від дати закінчення строку дії первісного договору оренди) (пункти 1.1,2.1 договору про зміни).

8. Згідно з договором від 02.06.2015 № 72-15 про зміни до договору договір оренди землі від 15.01.2010 № 7310 викладено в новій редакції.

9. Договір про зміни зареєстрований у Миколаївській міськраді, про що у книзі реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 02.06.2015 № 72-15.

10. Сторонами погоджено, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку цього договору.

Підставою для укладення договору на новий строк буде відповідне рішення орендодавця (пункт 3.1 договору про зміни).

11. Згідно з підпунктом "в" пункту 9.3 договору про зміни орендар земельної ділянки має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору) за тим самим цільовим та функціональним використанням земельної ділянки, за яким вона надавалася, при умові належного виконання обов'язків за умовами цього договору.

12. Відповідно до підпункту "ж" пункту 9.4 договору про зміни орендар зобов'язаний у разі наміру скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку цього договору, або повідомити про інший намір її використання, при цьому орендна плата за землю вноситься до дня звільнення земельної ділянки від споруд та приведення її у стан, придатний для використання (до повернення її за актом приймання-передачі) або до укладення нового договору. Закінчення строку дії цього договору не звільняє орендаря від обов'язку сплати заборгованості по орендній платі в повному обсязі, у тому числі з урахуванням плати за період після спливу строку цього договору до дати повернення земельної ділянки за актом приймання-передачі.

13. Пунктом 11.6 договору про зміни також передбачено, що орендар, за умови належного виконання своїх обов'язків, має, зокрема, переважне право на продовження строку оренди (поновлення договору). У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 6 (шість) місяців до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

14.11.12.2017 ФОП Ярушко Н. П. звернулась до Миколаївської міськради через Центр надання адміністративних послуг Миколаївської міськради із заявою про продовження договору, до якої було додано проект додаткової угоди.

15. Дане звернення було розглянуто Управлінням містобудування та архітектури Миколаївської міськради, яке листом від 22.12.2017 № 17-5754 повідомило позивача, зокрема, про можливість поновлення терміну дії правових документів на відповідну земельну ділянку на строк, який встановлений раніше оформленим правовим документом на користування земельною ділянкою.

16. Однак заява щодо продовження договору оренди та проект додаткової угоди з боку орендодавця були залишені без відповіді.

17. При цьому, як зазначили суди попередніх інстанцій, орендар продовжив користуватися земельною ділянкою, що не заперечується відповідачем. Будь-які скарги та зауваження до позивача з боку орендодавця у матеріалах справи відсутні. Жодних повідомлень відповідача щодо відмови в поновленні договору або претензій щодо неналежного виконання орендарем умов договору матеріали справи не містять.

18. Разом з тим у подальшому, після закінчення строку дії спірного договору оренди, а саме 25.06.2020, позивач знову звернувся до Миколаївської міськради листом від 25.06.2020 про укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 15.01.2010 № 7310 (в редакції договору про зміни), до якого було додано проект додаткової угоди про поновлення дії договору оренди землі на тих самих умовах.

19. Миколаївська міськрада відповіді на звернення позивача не надала, запропонований ФОП Ярушко Н. П. проект додаткової угоди на момент звернення позивача до суду не підписала.

20. Ураховуючи, що позивач як орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору та вносити орендну плату, що підтверджується наявними у матеріалах справи копіями платіжних доручень, а відповідач як орендодавець не повідомив протягом місяця після закінчення строку договору про заперечення у поновленні договору оренди землі, ФОП Ярушко Н. П. вважає, що є підстави для поновлення договору на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

21. Вказані обставини стали підставою для звернення ФОП Ярушко Н. П. до господарського суду з відповідним позовом.

Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

22. Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 04.08.2020, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від
11.11.2020, позов задоволено повністю.

23. Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивач здійснив всі необхідні заходи для продовження строку дії договору оренди землі, проте відповіді від відповідача на свої звернення не отримав. У той же час позивач продовжував користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди. При цьому відповідачем не надано доказів щодо неналежного виконання позивачем умов договору та доказів про направлення позивачу листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди. У зв'язку з чим з урахуванням приписів частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" наявні підстави для задоволення позову.

24. Місцевий господарський суд послався на правові висновки, викладені в постанові Верховного Суду у складі Судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від
10.09.2018 у справі № 920/739/17 та постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 05.06.2019 у справі № 915/1004/18, про необов'язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проекту додаткової угоди для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому суд першої інстанції зазначив, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує проти поновлення договору.

25. Апеляційний господарський суд вказав, що позивач дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, надавши проект додаткової угоди більш ніж за місяць до закінчення строку дії договору, належним чином виконавши свій обов'язок щодо повідомлення орендодавця про намір його поновити та продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору. Враховуючи недотримання орендодавцем вимог частини 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що в орендаря виникло право на поновлення договору оренди на підставі частини 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

26. При цьому апеляційний господарський суд послався на правові висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 159/5756/18 та № 313/350/16-ц.

Короткий зміст наведених у касаційній скарзі вимог

27. У грудні 2020 року до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду надійшла касаційна скарга Миколаївської міськради, в якій скаржник просить скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити повністю.

Рух касаційної скарги

28. Відповідно до витягу із протоколу автоматизованого розподілу судової справи (касаційної скарги, апеляційної скарги, заяви) між суддями від 17.12.2020 касаційну скаргу передано на розгляд колегії суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: Уркевич В. Ю. - головуючий (суддя-доповідач), Мачульський Г. М., Краснов Є. В.

29. Згідно з витягом з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи (касаційної скарги, апеляційної скарги, заяви) між суддями від 23.12.2020 у зв'язку з перебуванням судді Краснова Є. В. на лікарняному здійснено повторний автоматизований розподіл даної справи, за результатами якого визначено колегію суддів у складі: Уркевич В. Ю. - головуючий (суддя-доповідач), Чумак Ю. Я., Мачульський Г. М.

30. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від
23.12.2020 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Миколаївської міськради на рішення Господарського суду Миколаївської області від 04.08.2020 і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.11.2020 у справі № 915/892/20, призначено касаційну скаргу до розгляду у відкритому судовому засіданні на 20.01.2021. Надано учасникам справи строк для подання відзиву на касаційну скаргу з доказами надсилання копій відзиву та доданих до нього документів іншим учасникам справи до 11.01.2021.

31. Сторони у судове засідання касаційного господарського суду своїх представників не направили, хоча були повідомлені про дату, час і місце судового засідання належним чином.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Доводи касаційної скарги

32. Підставою касаційного оскарження є пункт 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

33. У касаційній скарзі скаржник посилається на те, що судами неправильно застосовано норми частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", без урахування висновків Великої Палати Верховного Суду щодо застосування цієї норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц.

34. Миколаївська міськрада вважає, що оскільки позивач звернувся до відповідача із заявою про продовження строку дії договору з пропуском строку, передбаченого умовами договору, тому втратив переважне право на поновлення договору.

35. На думку скаржника, суд першої інстанції, посилаючись на правовий висновок, викладений у постановах Верховного Суду у складі Судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17 та Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 05.06.2019 у справі № 915/1004/18, помилково відхилив висновок щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц.

36. Крім того, на спростування висновків апеляційного господарського суду щодо відсутності порушення позивачем строку на звернення до відповідача із заявою про намір продовжити дію договору у місячний строк, визначений частиною 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі", однак з порушенням строків, вказаних в умовах договору, Миколаївська міськрада звертає увагу на правовий висновок, викладений у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10.11.2020 у справі № 915/1796/19, у подібних правовідносинах.

Позиція ФОП Ярушко Н. П.

37. У відзиві на касаційну скаргу ФОП Ярушко Н. П. вказує, що позивач завчасно у строк, встановлений Законом України "Про оренду землі", повідомив відповідача про намір поновити договір оренди землі.

38. Позивач вважає, що постанова апеляційної інстанції ухвалена з урахуванням правових висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від
22.09.2020 у справах № 159/5756/18 та № 313/350/16-ц.

39. Також, на думку ФОП Ярушко Н. П., висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, є подібними до висновків, викладених у вище вказаних постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020, та не містять висновків щодо тлумачення порядку застосування частини 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

40. З урахуванням викладеного позивач просить рішення Господарського суду Миколаївської області від 04.08.2020 і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.11.2020 у цій справі залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій

41. Відповідно до частини 1 статті 300 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

42. Обґрунтовуючи касаційну скаргу, скаржник зазначив, що судами неправильно застосовано норми частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" від
06.10.1998 № 161-XIV (далі - ~law26~) без урахування висновків Великої Палати Верховного Суду щодо застосування цієї норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц.

43. Задовольняючи позовні вимоги з урахуванням приписів ~law27~, суд першої інстанції дійшов висновку, що позивач здійснив всі необхідні заходи для продовження строку дії договору оренди землі, проте відповіді від відповідача на свої звернення не отримав. У той же час позивач продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди. При цьому відповідачем не надано доказів щодо неналежного виконання позивачем умов договору та доказів про направлення позивачу листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди.

44. Місцевий господарський суд послався на правові висновки, викладені в постановах Верховного Суду у складі Судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від
10.09.2018 у справі № 920/739/17 та Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 05.06.2019 у справі № 915/1004/18 про необов'язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проекту додаткової угоди для виникнення підстави для поновлення договору, передбаченої ~law28~. При цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору.

45. Суд апеляційної інстанції, посилаючись на правові висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 159/5756/18 та № 313/350/16-ц, зазначив, що позивач дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, надавши проект додаткової угоди більш ніж за місяць до закінчення строку дії договору, належним чином виконавши свій обов'язок щодо повідомлення орендодавця про намір його поновити, та продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору. Враховуючи недотримання орендодавцем вимог ~law29~, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що в орендаря виникло право на поновлення договору оренди на підставі ~law30~.

46. Колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду не погоджується з висновками судів попередніх інстанцій з огляду на таке.

47. У цілях застосування норм права в подібних правовідносинах, за наявності протилежних правових висновків суду касаційної інстанції, слід виходити з того, що висновки, які містяться в судових рішеннях судової палати Касаційного господарського суду, мають перевагу над висновками колегії суддів, висновки об'єднаної палати Касаційного господарського суду - над висновками палати чи колегії суддів цього суду, а висновки Великої Палати Верховного Суду - над висновками об'єднаної палати, палати й колегії суддів Касаційного господарського суду (п. 35 постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.10.2020 у справі № 925/965/16).

48. Предметом позову у даній справі є визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки на підставі ~law31~.

49. ~law32~ визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

50. Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, ~law33~, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (~law34~).

51. Частиною 2 статті 792 Цивільного кодексу України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

52. Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124).

Проте саме ~law35~ (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв'язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов'язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

53. Стаття 33 "Поновлення договору оренди землі" ~law36~ (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачає, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

54. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (~law37~).

55. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (~law38~).

56. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (~law39~).

57. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (~law40~).

58. ~law41~ встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

59. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку (~law42~).

60. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (~law43~).

61. Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що ~law44~ визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

62. При ~law45~одавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п'ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

63. Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов'язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені ~law46~) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв'язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов'язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (~law47~).

64. У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (~law48~).

65. При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов'язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

66. Тобто виникненню в орендодавця обов'язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме ~law49~. І саме в такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

67. Аналогічний правовий висновок викладений у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 159/5756/18 та № 313/350/16-ц.

68. При цьому Велика Палата Верховного Суду у вказаних постановах від 22.09.2020 зазначила, що близький за змістом висновок викладено в тому числі і в постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, згідно з яким для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ~law50~, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

69. Разом з тим у вказаних постановах від 22.09.2020 у справах № 159/5756/18 та № 313/350/16-ц Велика Палата Верховного Суду відступила від правового висновку Верховного Суду у складі Судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, викладеного у постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, а саме стосовно необов'язковості повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проекту додаткової угоди для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої ~law51~.

70. Натомість місцевий господарський суд в оскаржуваному рішенні послався на правовий висновок, викладений у постанові Верховного Суду у складі Судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17 про необов'язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проекту додаткової угоди для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої ~law52~, від якого відступила Велика Палата Верховного Суду. Подібний правовий висновок, на який також міститься посилання в оскаржуваному рішенні суду першої інстанції, був викладений і в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 05.06.2019 у справі № 915/1004/18.

71. Водночас колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду зазначає, що апеляційним господарським судом було враховано правові висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 159/5756/18 та № 313/350/16-ц про обов'язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проекту додаткової угоди для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

72. Разом з тим відповідно до частини 1 статті 14 та статті 629 Цивільного кодексу України цивільні обов'язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Договір є обов'язковим для виконання сторонами.

73. Як встановлено судами попередніх інстанцій, строк дії договору з урахуванням договору про зміни сторонами визначено до 26.01.2018.

74. Умовами договору про зміни (пунктом 3.1, підпунктом "в" пункту 9.3, підпунктом "ж" пункту 9.4, пунктом 11.6) передбачено, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку цього договору. Тобто договором установлено, що останнім днем такого повідомлення є 26.07.2017. Звідси ФОП Ярушко Н. П. повинна була звернутися до відповідача до 26.07.2017.

75. Натомість ФОП Ярушко Н. П. 11.12.2017 звернулась до Миколаївської міськради через Центр надання адміністративних послуг Миколаївської міськради із заявою про продовження договору, до якої було додано проект додаткової угоди, тобто з порушенням строку, передбаченого умовами договору, оскільки встановлений шестимісячний строк, визначений умовами договору, сплив 26.07.2017.

76. За таких обставин колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду погоджується з висновком судів першої та апеляційної інстанцій, що позивач звернувся до відповідача із заявою про поновлення договору з пропуском строку, визначеного умовами договору.

77. Водночас в оскаржуваній постанові суд апеляційної інстанції зазначив, що позивач встиг звернутися до орендаря у строк, передбачений для такого звернення діючим законодавством, відповідно до ~law54~.

78. Як уже зазначалося, згідно із ~law55~ орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

79. Із вказаної норми права вбачається, що строк для повідомлення орендодавця орендарем, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, встановлюється умовами договору. На випадок відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та незакріплення останнього в договорі, цей строк визначено нормативно - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. Тому перевагу має договірний строк, визначений та встановлений сторонами в договорі оренди землі.

80. З урахуванням зазначеного висновки апеляційного господарського суду про те, що позивач дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, надавши проект додаткової угоди більш ніж за місяць до закінчення строку дії договору, належним чином виконавши свій обов'язок щодо повідомлення орендодавця про намір його поновити, є необґрунтованими.

81. Подібна правова позиція щодо необхідності повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк з дотриманням строку, передбаченого умовами договору, викладена в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10.11.2020 у справі № 915/1796/19 та від 19.11.2020 у справі № 914/236/18.

82. Крім того, суд апеляційної інстанції помилково відхилив доводи відповідача щодо необхідності врахування правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, зазначивши, що вказана постанова Великої Палати Верховного Суду ухвалена виходячи з інших обставин справи, оскільки в дійсності фактичні обставини у справах № 594/376/17-ц і № 915/892/20 є подібними. Зокрема, в обох зазначених справах судами встановлено обставини недотримання орендарем передбаченого ~law56~ обов'язку направлення ним орендодавцю в установлений договором строк листа-повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк (з проектом додаткової угоди).

83. Звідси касаційна скарга Миколаївської міськради є обґрунтованою, наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, отримала підтвердження під час касаційного провадження. Рішення судів попередніх інстанцій ухвалені з порушенням наведених норм матеріального права.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

84. Відповідно до пункту 3 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.

85. Згідно з положеннями статті 311 Господарського процесуального кодексу України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статті 311 Господарського процесуального кодексу України межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.

86. Таким чином, касаційну скаргу Миколаївської міськради слід задовольнити, судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій - скасувати, прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ФОП Ярушко Н. П. - відмовити.

Щодо судових витрат

87. Відповідно до частини 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України, якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

88. У зв'язку із скасуванням судових рішень судів попередніх інстанцій та ухваленням нового - про відмову у задоволенні позовних вимог відповідно до приписів статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються на позивача.

89. Звідси на користь скаржника з позивача стягненню підлягає судовий збір у розмірі: 3 153,00 грн - за подання апеляційної скарги та 4 204,00 грн - за подання касаційної скарги.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Миколаївської міської ради задовольнити.

2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.11.2020 і рішення Господарського суду Миколаївської області від 04.08.2020 у справі № 915/892/20 скасувати.

3. Прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити.

4. Стягнути з Фізичної особи-підприємця Ярушко Наталії Петрівни (АДРЕСА_1, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1) на користь Миколаївської міської ради (вул. Адміральська, буд. 20, м. Миколаїв, 54001, ідентифікаційний код 26565573) 3 153,00 (три тисячі сто п'ятдесят три) гривні 00 копійок судового збору за подання апеляційної скарги та 4 204,00 (чотири тисячі двісті чотири) гривні 00 копійок судового збору за подання касаційної скарги.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною й оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя В. Ю. Уркевич

Судді: Ю. Я. Чумак

Г. М. Мачульський