ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 січня 2019 року

м. Київ

Справа № 908/27/18

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

головуючого - Пількова К. М., суддів: Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,

за участю секретаря судового засідання - Жураховської Т. О.,

учасники справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Біляївський свинокомплекс"

представник позивача - не з'явився

відповідач - Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області

представник відповідача - не з'явився

третя особа-1 - Сільськогосподарський виробничий кооператив "Вільнянськ"

представник третьої особи-1 - не з'явився

третя особа-2 - Вільнянська районна державна адміністрація Запорізької області

представник третьої особи-2 - не з'явився

розглянув у судовому засіданні касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області на рішення Господарського суду Запорізької області від 02.04.2018 (суддя Боєва О. С.) та постанову Донецького апеляційного господарського суду від 16.08.2018 (головуючий суддя Склярук О. І., судді Мартюхіна Н. О., Геза Т. Д.) у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Біляївський свинокомплекс" до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Сільськогосподарського виробничого кооперативу "Вільнянськ" та Вільнянської районної державної адміністрації Запорізької області про укладення договору,

Короткий зміст позовних вимог

1. 05.01.2018 Товариство з обмеженою відповідальністю "Біляївський свинокомплекс" (далі - Позивач) звернулось до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області (далі - Відповідач) з позовом про визнання укладеним договору оренди у наведеній в позові редакції.

2. Позовна заява мотивована тим, що за договором купівлі-продажу від 09.12.2016 Позивач придбав цілісний майновий комплекс цех № 3, який розташований на земельній ділянці (державна форма власності), кадастровий номер 2321586100:01:002:0053 за адресою: Запорізька область, Вільнянський район, Павлівська сільська рада, загальною площею 7,7105 га, у зв'язку з чим відповідно до статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статті 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статті 31 Закону України "Про оренду землі" у попереднього власника цього майнового комплексу припинилось право користування земельною ділянкою і відповідне право перейшло до Позивача, а Відповідач безпідставно відмовляє в укладенні договору оренди вказаної земельної ділянки.

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

3. 02.04.2018 Господарський суд Запорізької області вирішив позов задовольнити; вважати договір оренди землі укладеним в редакції, викладеній у позовній заяві. Рішення залишено без змін постановою Донецького апеляційного господарського суду від 16.08.2018.

4. Суди встановили, що 26.10.2006 між Вільнянською районною державною адміністрацією Запорізької області (орендодавець) та Сільськогосподарським виробничим кооперативом "Вільнянськ" (орендар) укладено договір оренди землі (далі - Договір оренди), відповідно умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 15,2578 га, з яких: земельна ділянка №1 площею 3,2026 га, кадастровий номер 2321586100:03:001:0152, під господарськими будівлями (цех №1) на території Павлівської сільської ради Вільнянського району Запорізької області, яка знаходиться за адресою: м. Вільнянськ Запорізької області, вул. Пушкіна, 13-а; земельна ділянка №2 площею 7,7105 га, кадастровий номер 2321586100:01:002:0030, під господарськими будівлями (цех №3) на території Павлівської сільської ради Вільнянського району Запорізької області, яка знаходиться за адресою: село Біляївка Вільнянського району Запорізької області; земельна ділянка №3 площею 4,3447 га, кадастровий номер 2321586100:03:001:0153, під господарськими будівлями (цех №6) на території Павлівської сільської ради Вільнянського району Запорізької області, яка знаходиться за адресою: м. Вільнянськ Запорізької області, вул. Пушкіна, 13-б.

5. В пункті 3 Договору оренди зазначено, що земельна ділянка передається в оренду під вказаними вище нежитловими будівлями з відповідними надвірними господарчими і побутовими будівлями та спорудженнями для вирощування птиці за вказаними адресами.

6. Згідно з пунктом 8 Договір оренди укладено строком на 49 років.

7. Договір зареєстрований у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.04.2007 за №040726000001.

8. 09.12.2016 між Сільськогосподарським виробничим кооперативом "Вільнянськ" (продавець, далі також - Третя особа-1, Кооператив) та Позивачем (покупець) укладено договір купівлі-продажу (далі - Договір купівлі-продажу), відповідно до якого Позивач придбав у власність належний продавцю цілісний майновий комплекс цех № 3 за адресою: Запорізька область, Вільнянський район, село Біляївка, вулиця Степова, 1-б, який складається з наступного нерухомого майна: літ.А - пташник № 1, площею 846,4 кв.м.; літ. Б - пташник № 2, площею 845,3 кв.м.; літ. №В - пташник № 3, площею 845,3 кв.м.; літ. К - пташник № 6, площею 847,7 кв.м.; літ. Л - пташник № 5, площею 857,7 кв.м.; літ. М - пташник № 4, площею 849 кв.м.; літ. Р - сан.бойня, площею 77,5 кв.м.; літ. С - адміністративна будівля, площею 417 кв.м.; літ. Т - контора, площею 59,3 кв.м.; літ. У - склад, площею 341,4 кв.м.; літ. Ф - дезблок, площею 95,8 кв.м.; літ. Н - підстанція; літ. О - насосна, площею 5,7 кв.м.; літ. П - сарай; літ. ХІ - вбиральня, площею 2,2 кв.м.; замощення - І; водонопорна башта № 1; водонопорна башта № 2; водонопорна башта № 3.

9. Відповідно до пункту 1.1 Договору купівлі-продажу вказаний цілісний майновий комплекс цех № 3 розташований на земельній ділянці (форма власності: державна), кадастровий номер 2321586100:01:002:0053, за адресою: Запорізька область, Вільнянський район, Павлівська сільська рада, загальною площею 7,7105 га, цільове призначення: ведення товарного сільськогосподарського виробництва, категорія земель - землі сільськогосподарського призначення, вид використання земельної ділянки - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (вирощування птиці).

10. 09.12.2016 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності внесено запис про реєстрацію прав власності на вищевказане нерухоме майно на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом та зареєстрованим в реєстрі за № 844.

11. 02.08.2017 Кооператив звернувся до Відповідача з пропозицією щодо внесення змін до Договору оренди, повідомивши про укладення з Позивачем Договору купівлі-продажу, у зв'язку із чим з посиланням на положення статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, статті 31 Закону України "Про оренду землі", просив розглянути пропозицію щодо припинення права користування (оренди) земельною ділянкою площею 7,7105 га кадастровий №2321586100:01:002:0053 шляхом підписання додаткової угоди до Договору оренди із подальшою реєстрацією припинення цього права відповідно до закону.

12. За наслідками розгляду вказаної пропозиції Відповідач листом від 15.08.2017 за вих. №27-6761-6353/6-17, посилаючись на статті 3, 141 ЗК України, статті 14 Конституції України, статей 30, 31 Закону України "Про оренду землі" зазначив, що зміна умов Договору оренди здійснюється за взаємною згодою сторін, у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Також з метою недопущення недоотримання доходів місцевими бюджетами Відповідач запропонував одночасно звернутися орендарю земельної ділянки та новому власнику об'єкта нерухомого майна для припинення існуючого договору оренди землі в частині, а також укладання нового договору оренди землі.

13. 06.09.2017 Позивач звернувся до Відповідача з письмовою пропозицією щодо укладення договору оренди землі, в якій просив скласти та направити йому для підписання проект договору оренди землі сільськогосподарського призначення, у відповідь на яку отримав лист від 10.10.2017 за вих. №19-8-0.6-5411/2-17, в якому Відповідач повідомив, що умовами Договору купівлі-продажу не передбачено припинення Договору оренди, тому для розгляду питання про укладання відповідного договору з Позивачем необхідно припинити Договір оренди із попереднім орендарем.

14. 20.11.2017 Позивач повторно звернувся до Відповідача з письмовою пропозицією щодо укладення Договору оренди, до якої було додано три примірники проекту Договору оренди землі площею 7,7105 га (кадастровий номер 2321586100:002:0053). Листом від 20.12.2017 № 27-8-0.6-8305/2-17 ГУ Відповідач зазначив, що, оскільки Договір оренди не припинений, правові підстави для укладення договору з новим власником об'єкта нерухомості відсутні. Також повідомив, що Господарським судом Запорізької області порушено провадження у справі за позовом Третьої особи-1 про розірвання Договору оренди.

15. Суди встановили, що 22.01.2018 рішенням Господарського суду Запорізької області у справі № 908/2185/17, залишеним без змін постановою Донецького апеляційного господарського суду від 17.04.2018, позовні вимоги Сільськогосподарського виробничого кооперативу "Вільнянськ" до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору: Товариства з обмеженою відповідальністю "Біляївський свинокомплекс" та Вільнянської районної державної адміністрації про визнання припиненим дії Договору оренди та внесення зміни до Договору оренди задоволено повністю; визнано припиненою дію Договору оренди в частині права оренди земельної ділянки площею 7,7105 га кадастровий номер 2321586100:01:002:0053 за адресою Запорізька область, Вільнянський район, Павлівська сільська рада Вільнянського району Запорізької області, яка знаходиться за адресою: село Біляївка Вільнянського району.

16. Цим же рішенням внесено зміни до Договору оренди шляхом укладення додаткової угоди в редакції, викладеній у судовому рішенні.

17. Також встановлено, що, відповідно до пункту 4 підпункту 13 Положення про Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області, Відповідач у цій справі є належним.

18. Прийняті у справі судові рішення мотивовані тим, що на підставі частини першої статті 377 ЦК України, частини третьої статті 7, абзацу 7 частини першої статті 31 Закону України "Про оренду землі", статей 120, 141 ЗК України, у Позивача виникло право вимагати переоформлення права користування земельною ділянкою в установленому законом порядку, що може бути оформлено шляхом укладення договору оренди земельної ділянки площею 7,7105 га, кадастровий номер 2321586100:01:002:0053 під господарськими будівлями, право власності на які набув Позивач, тому ухилення Відповідача, який в межах своїх повноважень здійснює розпорядження цією земельною ділянкою, від укладення цього договору є безпідставним та необґрунтованим.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

19. 18.09.2018 Відповідач (Скаржник) подав касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Запорізької області від 02.04.2018 та постанову Донецького апеляційного господарського суду від 16.08.2018, прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

20. 14.12.2018 Позивач подав відзив на касаційну скаргу, в якому просить залишити без задоволення касаційну скаргу, прийняті у справі судові рішення залишити без змін.

Доводи Скаржника, викладені в касаційній скарзі

21. Відповідно до статей 125, 126 ЗК України право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації та оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", тому новий власник будівлі повинен оформити право на земельну ділянку відповідного до положень зазначеного закону.

22. При цьому Відповідач у своєму листі від 15.08.2017 № 27-6761/6-17 повідомив про необхідність одночасного звернення орендаря земельної ділянки та нового власника об'єкта нерухомості.

23. Позивач не довів порушення Відповідачем своїх прав, за захистом яких звернувся до суду.

Доводи Позивача, викладені у відзиві на касаційну скаргу

24. Позивач як власник нерухомого майна фактично використовує земельну ділянку, на якій це майно розміщене.

25. Договір оренди землі з попереднім користувачем в частині права оренди земельної ділянки припинив свою дію внаслідок зміни сторони у такому зобов'язанні на підставі частини третьої статті 7, статті 31 Закону України "Про оренду землі", частини другої статті 120 ЗК України, частини першої статті 377 ЦК України.

26. В усіх випадках переходу права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право на земельну ділянку виникає в набувача одночасно з виникненням права на зведені на ній об'єкти.

Позиція Верховного Суду

27. Відповідно до частини третьої статті 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

28. Частиною першою статті 377 ЦК України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

29. Згідно з частиною першою статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

30. За положенням частини третьої статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

31. Аналіз положень наведених норм дає підстави для висновку про те, що у разі переходу права власності на майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ділянки, на якій вказане майно розміщене у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника. Отже з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно у зв'язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно з частиною другою статті 120 ЗК України. Тобто особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому Договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже Договір не підлягає розірванню. Наведена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 915/672/17, від 17.04.2018 у справі № 922/2883/17, від 30.05.2018 у справі № 908/1990/17, від 05.06.2018 у справі № 920/717/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 04.10.2018 у справі № 904/326/18.

32. Як встановлено судами, за умовами укладеного між Вільнянською районною державною адміністрацією Запорізької області (орендодавець) та Сільськогосподарським виробничим кооперативом "Вільнянськ" (орендар) Договору оренди, орендодавець набув права оренди земельних ділянок загальною площею 15,2578 га, у тому числі земельної ділянки під господарськими будівлями, в подальшому відчуженими Позивачу на підставі Договору купівлі-продажу.

33. Таким чином до Позивача як нового власника вказаного нерухомого майна відповідно до Договору купівлі-продажу перейшло право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, за Договором оренди, а у відчужувача - Сільськогосподарського виробничого кооперативу "Вільнянськ" право оренди у відповідній частині припинилось.

34. Разом з цим рішенням Господарського суду Запорізької області від 22.01.2018 у справі № 908/2185/17 за позовом Сільськогосподарського виробничого кооперативу "Вільнянськ" визнано припиненою дію Договору оренди в частині права оренди СВК "Вільнянськ" щодо земельної ділянки площею 7,7105 га кадастровий номер 2321586100:01:002:0053 за адресою: Запорізька область, Вільнянський район, село Біляївка; внесено зміни до Договору оренди шляхом укладення додаткової угоди у викладеній редакції, згідно з якою погоджено припинити дію Договору оренди землі в частині права оренди земельної ділянки (площею 7,7105 га кадастровий номер 2321586100:01:002:0053) під господарськими будівлями (цех №3) на території Павлівської сільської ради Вільнянського району Запорізької області, яка знаходиться за адресою: село Біляївка Вільнянського району Запорізької області. Зазначене рішення набрало законної сили.

35. Таким чином Договір оренди в частині права оренди земельної ділянки під господарськими будівлями, право власності на які набув Позивач, на час розгляду даної справи є припиненим.

36. Згідно з частиною першою статті 116 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.

37. При цьому відповідно до частин першої - другої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, якими визначено, що не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

38. Отже, зазначеними нормами матеріального права встановлено, що набуття права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності та передача в оренду таких земельних ділянок здійснюються на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Наведена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 22.11.2010 у справі № 11/198/08 (3-23гс10). Суд також звертає увагу на те, що відповідно до частини другої статті 14 ЦК України особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов'язковим для неї.

39. Отже передача земельної ділянки в оренду здійснюється на підставі рішення власника землі та реалізується в подальшому шляхом укладення договору оренди.

40. Враховуючи наведене, суди дійшли помилкового висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки, на якій розміщені будівлі, право власності на які набув Позивач.

41. Згідно з пунктом 3 статті 308 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд. Відповідно до частини четвертої статті 300 ГПК України суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

42. З огляду на викладене прийняті у справі рішення та постанова судів першої та апеляційної інстанцій підлягають скасуванню як такі, що прийняті з неправильним застосуванням норм матеріального права, з прийняттям у справі нового рішення про відмову у позові, у зв'язку з чим касаційна скарга підлягає задоволенню.

Судові витрати

43. З огляду на те, що касаційна скарга підлягає задоволенню, а прийняті у справі судові рішення підлягають скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позову, судовий збір за розгляд апеляційної та касаційної скарг слід покласти на Позивача.

Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області задовольнити.

2. Рішення Господарського суду Запорізької області від 02.04.2018 та постанову Донецького апеляційного господарського суду від 16.08.2018 у справі № 908/27/18 скасувати.

3. Прийняти нове рішення. У задоволенні позову відмовити повністю.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Біляївський свинокомплекс" (ідентифікаційний код 40164889, 70033, Запорізька область, Вільнянський район, с. Любимівка, вул. Дзержинського, буд. 11) на користь Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області (ідентифікаційний код 39820689, 69095, м. Запоріжжя, вул. Українська, 50) 2 643 грн. судового збору за розгляд апеляційної скарги та 3 524 грн. судового збору за розгляд касаційної скарги.

5. Доручити Господарському суду Запорізької області видати наказ на виконання цієї постанови.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя К. М. Пільков

Судді Т. Б. Дроботова

Ю. Я. Чумак