Нотаріус запитує, звідки у вас гроші. Це не цікавість і не перестраховка

Нотаріус запитує, звідки у вас гроші. Це не цікавість і не перестраховка.

І цей обов'язок виникає не тільки при купівлі квартири.

Користуйтеся консультацією: ФОП під прицілом фінмоніторингу: коли банк бачить не бізнес, а схему

Коли нотаріус стає суб'єктом фінмоніторингу

За п.1 ч.1 ст.10 Закону №361-IX — коли він бере участь, діючи від імені та/або за дорученням клієнта, у фінансовій операції або допомагає клієнту планувати чи здійснювати операцію щодо:

— купівлі-продажу нерухомості або управління майном при фінансуванні будівництва житла;

— купівлі-продажу суб'єктів господарювання та корпоративних прав;

— управління коштами, цінними паперами або іншими активами клієнта;

— відкриття та/або управління банківським рахунком або рахунком у цінних паперах;

— залучення коштів для створення юридичних осіб та фондів;

— створення, забезпечення діяльності або управління юридичними особами, фондами, трастами.

Читайте статтю: Блокування рахунків ФОП через фінмоніторинг: критерії ризику та свіжі рішення Верховного Суду 2026 року

Зверніть увагу на другий пункт. Купівля-продаж корпоративних прав названа прямо. Продаж частки в ТОВ — теж під фінмоніторингом, і про це не думає майже ніхто.

І до купи: суб'єкти, які надають посередницькі чи консультаційні послуги з нерухомістю, теж у цьому переліку. Тобто ріелтор — окремий суб'єкт фінмоніторингу.

Звідки береться поріг 400 тисяч?

За ч.4 ст.11 належна перевірка здійснюється, зокрема, при проведенні разової фінансової операції без встановлення ділових відносин на суму від 400 тисяч гривень.

Це якраз ситуація нотаріуса: разова угода, разовий клієнт.

Згадайте новину: Фінмоніторинг: на які документи поширюються гарантії захисту адвокатської таємниці

Що саме він має право вимагати?

Ч.7 ст.11 сформульована жорстко: суб'єкт фінмоніторингу має ПРАВО витребувати, а клієнт ЗОБОВ'ЯЗАНИЙ подати офіційні документи, необхідні для належної перевірки.

Тобто «не хочу показувати» — не працює. Це не прохання.

Документи, якими зазвичай підтверджують джерело коштів:

— декларація про майновий стан і доходи

— документи про спадщину чи дарунок

— кредитний договір

— підтвердження доходу від продажу іншого майна

— договір позики, бажано з підтвердженням доходів позикодавця

І окремо: за ч.6 ст.11 нотаріус має право витребувати інформацію в державних органів, а вони зобов'язані надати її протягом десяти робочих днів. Безоплатно.

Згадайте новину: Фінмоніторинг: коли адвокат повинен подавати Мін’юсту звіти

Тепер про паніку, якої не має бути.

Найпоширеніший страх: «нотаріус доповість про мою угуду, бо вона понад 400 тисяч».

Не доповість. І ось чому.

Ч.2 ст.10 прямо виводить спеціально визначених суб'єктів фінмоніторингу — а нотаріуси саме такі — з-під обов'язків щодо виявлення, реєстрації та зберігання інформації про ПОРОГОВІ фінансові операції.

Тобто категорія «порогова операція» до нотаріуса не застосовується взагалі.

Повідомляє він лише про ПІДОЗРІЛІ операції за ст.21 — це операції, щодо яких є підозра або достатні підстави вважати, що вони пов'язані зі злочинною діяльністю. Незалежно від суми, до речі: підозріла операція на 50 тисяч теж підлягає повідомленню.

Нормальна угода з підтвердженим джерелом коштів підозрілою не є.

Є ще один виняток, вужчий, ніж думають:

Ч.3 ст.10: нотаріуси й адвокати можуть не здійснювати належну перевірку і не повідомляти про підозри — але ТІЛЬКИ при наданні послуг щодо захисту клієнта, представництва його інтересів у судах, у справах досудового врегулювання спорів або консультацій щодо захисту та представництва.

Купівля-продаж квартири під цей виняток не підпадає ніяк.

Що змінилось з 2026 року?

Наприкінці минулого року писали про «посилення контролю за угодами з нерухомістю». Подивимось, що там насправді.

Нотаріуси й раніше подавали до ДПС інформацію про посвідчені договори — це їхній обов'язок відповідно до ст.172.4 ПКУ, і працює він давно.

Закон №4536-IX змінив лише періодичність: державні звітують щомісяця, а приватним квартальний період повернули — до того вони подавали щомісяця.

Тобто для приватних нотаріусів звітність стала не частішою, а рідшою.

А от що правда і без жодних новацій: податкова про вашу угоду дізнається в будь-якому разі, від самого нотаріуса. Так було й до 2026 року.

Що буде, якщо пояснити не вийде?

Нотаріус може відмовити у вчиненні нотаріальної дії. Банк може зупинити платіж. Операцію визнають ризиковою — і почнуться перевірки, які затягнуть угоду на невизначений час.

Причому все це станеться в день угоди, коли гроші вже зібрані, продавець чекає, а строки за попереднім договором ідуть.

Тому документи на джерело коштів готують ДО походу до нотаріуса, а не в його кабінеті.

Джерело: Vadym Oksentiuk