Оренда: стягнення орендних платежів. Судова практика.

Це вже не перша стаття, яка присвячена відносинам з оренди, оскільки виникає все більше проблем в процесі реалізації та виконання своїх обов’язків за договором оренди.

В такій ситуації спробуємо розібратися з питанням орендних платежів в розрізі їх стягнення.

Договір найму за своїм змістом є оплатним договором, тобто за користування вноситься плата, що визначається сторонами у договорі (ст. 762 ЦК України).

Якщо мова йде про виникнення заборгованості зі сплати орендних платежів в період дії договору, то алгоритм дій та порядок стягнення такої заборгованості не є складним – варто підготувати відповідний лист-вимогу, обрахувати в ньому суму боргу та направити боржнику, у випадку відсутності добровільного виконання – звернутися до суду.

Варто зазначити, що через те, що відносини з оренди породжують грошові зобов’язання, то поруч з основною сумою боргу можуть бути заявлені вимоги і по ст. 625 ЦК України, а саме — сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений законом або договором.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 травня 2018 року у справі №686/21962/15-ц зроблено висновок, що:

«…у статті 625 ЦК України визначені загальні правила відповідальності за порушення будь-якого грошового зобов`язання незалежно від підстав його виникнення. Приписи цієї статті поширюються на всі види грошових зобов`язань, якщо інше не передбачено договором або спеціальними нормами закону, який регулює, зокрема, окремі види зобов`язань…».

З даного приводу також існує низка судової практики і судів нижчої інстанції про застосування до стягнення заборгованості за орендними платежами ст. 625 ЦК України.

В той же час, вже на етапі судового провадження досить часто орендарі порушують питання про зменшення розміру орендної плати або взагалі про визнання відсутнім права на стягнення орендних платежів – і мають на це право.

Так, відповідно до ч. 4 ст. 762 ЦК України наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

Досить багато судових рішень щодо застосування саме цієї норми ч. 4 ст. 762 ЦК України з’явилося під час введення карантинних обмежень і суди по-різному ставилися до її застосування і всі причини полягала в тому, що «істотне зменшення» - це категорія оціночна та суб’єктивна, те ж саме стосувалося і величини «зменшення», тому в переважній більшості суди вказували на те, що не надано достатньо доказів для встановлення істотності.

З огляду на такий прецедент варто вказати, що якщо орендарі мають намір обрати саме шлях зменшення орендної плати, то до позову необхідно долучити докази «істотності», необхідно детально вказати на причинно-наслідковий зв'язок між обставинами та реалізацією права користування, також важливо навести розрахунок зменшення (наприклад, погодинний розрахунок, розрахунок від площі, що фактично використовувалась тощо), в протилежному випадку є висока вірогідність того, що через відсутність достатніх доказів в позові буде відмовлено.

Інший дуже цікавий варіант подій – це використання ч. 6 ст. 762 ЦК України, яка передбачає, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Отже, як видно, законодавець передбачає можливість як для зменшення, так і для звільнення від орендної плати, головна відмінність в тому, що при зменшенні майно могло використовуватися, а при звільненні майно не могло використовуватися.

Верховний Суд в постанові по справі №910/7495/16 від 08.05.2018 року з приводу застосування ч. 6 ст. 762 ЦК України зазначив:

«…Отже, наведена норма права визначає в якості підстави звільнення від зобов'язання сплатити орендну плату об'єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Крім того, обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об'єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.

З урахуванням викладеного вище Велика Палата Верховного Суду зазначає, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством…»

Тобто, якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі наведеної правової норми він вправі порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати за такий період, однак в даному випадку ключову роль відіграватимуть саме докази, тому з самого першого моменту, коли виникла така ситуація необхідно максимально документувати такі факти.

Окремо варто також загади про стягнення орендної плати, в тому випадку, коли договір оренди були припинено, розірвано або мала місце відмова від договору, але при цьому наймач не повернув орендоване майно.

В такому випадку, відповідно до ч. 2 ст. 785 ЦК України, якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення.

З приводу застосування даної норми Верховним Судом у постанові по справі №344/7849/15-ц від 28.04.2022 року також було вказано на певні нюанси, а саме:

«…Після спливу строку дії договору невиконання чи неналежне виконання обов`язку з негайного повернення речі свідчить про неправомірне користування майном, яке було передане в найм (оренду). Тому права та обов`язки наймодавця і наймача, що перебували у сфері регулятивних правовідносин, переходять у сферу охоронних правовідносин та охоплюються правовим регулюванням за частиною другою статті 785 ЦК України, яка регламентує наслідки невиконання майнового обов`язку щодо негайного повернення речі наймодавцеві…

Тобто неустойка згідно із частиною другої статті 785 ЦК України розглядається як законна неустойка і застосовується незалежно від погодження сторонами цієї форми відповідальності в договорі найму (оренди)…»

Отже, в такому випадку варто якраз врахувати, що дана норма передбачає спеціальний вид неустойки, який буде застосовано незалежно від того чи згаданий він у договору, а також незалежно від того чи існують інші способи забезпечення виконання.

Ще один важливий нюанс, на який вказано Верховним Судом у постанові по справі №344/7849/15-ц від 28.04.2022 року звучить так:

«…Оскільки поведінка боржника не може бути одночасно правомірною та неправомірною, то регулятивна норма статті 762 ЦК України («Плата за користування майном») і охоронна норма частини другої статті 785 ЦК України («Обов`язки наймача у разі припинення договору найму») не можуть застосовуватися одночасно, адже орендар не може мати одночасно два обов`язки, які суперечать один одному: сплачувати орендну плату, що здійснюється за правомірне користування майном, і негайно повернути майно…»

Отже, даний висновок говорить про те, що за період дії договору оренди підлягає стягнення орендна плата плюс, наприклад, ст. 625 ЦК України або інший вид штрафу/пені, що може бути передбачений договором, а вже після припинення дії договору може бути стягнуто лише неустойку за ч. 2 ст. 785 ЦК України і орендна плата за такий період не стягується і не застосовуються інші стягнення, бо це порушувало б заборону подвійного притягнення до відповідальності.

Резюмуючи – орендні відносини дуже різносторонні і незначних деталей в них не має, але хто обізнаний – той і захищений.

Автор статті: Анна Мартиненко, адвокат, партнер

Адвокатське об’єднання Кравець і партнери