Оформлення купівлі-продажу об’єкта нерухомості, якщо власник майна за кордоном

У зв’язку з повномасштабним російським вторгненням значна кількість громадян України після 24 лютого 2022 року перебуває за кордоном. Під час юридичних консультацій співвітчизникам, які отримали тимчасовий захист в інших країнах, часто виникало запитання: «Як правильно оформити продаж нерухомого майна, не повертаючись в Україну?».

Згідно зі ст. 181 Цивільного кодексу України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації.

Аналогічне визначення міститься також у ст. 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» з уточненням, а саме: «житлові будинки, будівлі, споруди (їх окремі частини), квартири, житлові та нежитлові приміщення».

Оформлення правочинів щодо нерухомого майна, як правило, здійснюються за участю та в присутності власника майна. Але якщо власник не має можливості бути присутнім, тоді такий правочин може бути здійснений від імені власника майна іншою довіреною особою, шляхом оформлення довіреності (ст. 244 ЦК).

Власники майна, що перебувають за кордоном, можуть оформити довіреність на вчинення правочинів від їх імені в Україні двома способами:

— у закордонній дипломатичній установі — консульстві або дипломатичній установі;

— у місцевого нотаріуса.

Треба взяти до уваги, що з 18.05.2024 р. надання консульських послуг за кордоном чоловікам призовного віку (від 18 до 60 років) має особливості, тому оформлення довіреності може бути дещо ускладнено. Важливо, що довіреність у консульстві оформляється відповідно до вимог українського законодавства українською мовою і така довіреність буде чинною на території України без жодних додаткових процедур.

Натомість оформлення довіреності у місцевого іноземного нотаріуса буде мати низку нюансів. Текст цієї довіреності, тобто зміст повноважень довіреної особи, має бути написаний відповідно до норм українського права. Така довіреність посвідчується нотаріусом іноземної держави за законодавством саме цієї держави.

Згідно зі ст. 13 Закону України «Про міжнародне приватне право» документи, видані уповноваженими органами іноземних держав у встановленій формі, визнаються дійсними в Україні у разі їх легалізації, якщо інше не передбачено законом або міжнародним договором України.

На території України діє два способи легалізації документів: консульська легалізація та апостиль.

Перший варіант легалізації — консульська легалізація. Це процедура підтвердження дійсності оригіналів офіційних документів або засвідчення справжності підписів посадових осіб, штампів, печаток, якими скріплено документ, які були видані в країнах, що не підписали Гаазьку конвенцію про скасування консульської легалізації. Така процедура відбувається у Департаменті консульської служби Міністерства закордонних справ України. Також офіційні документи, складені і засвідчені на території держави перебування або консульського округу, можуть приймати на легалізацію закордонні дипломатичні установи України, до компетенції яких входить проведення процедури консульської легалізації, для їх подальшого використання в Україні, але в таких випадках легалізації документів консул не несе відповідальності за зміст документів. Довіреності, видані громадянами України та посвідчені посадовими особами консульства (дипломатичного представництва) України за кордоном, підлягають обов’язковій реєстрації в Єдиному реєстрі довіреностей.

Інший варіант легалізації документів — апостилювання. Державами-учасниками Гаазької конференції з міжнародного права було підписано Гаазьку Конвенцію, що скасовує вимогу легалізації іноземних офіційних документів, від 5 жовтня 1961 року (англ. «Convention of 5 October 1961 Abolishing the Requirement of Legalisation for Foreign Public Documents»). Україна приєдналась до цієї Конвенції 2 квітня 2023 року. Згідно з положеннями Конвенції документ, на якому проставлено апостиль, не потребує додаткового оформлення чи засвідчення і може бути використаний у будь-якій іншій державі-учасниці Конвенції. Апостиль — це спеціальний штамп, який проставляється на офіційних документах, що надходять від держав-учасниць Конвенції, що скасовує вимогу легалізації іноземних офіційних документів. Налічується 125 країн, які визнають апостиль.

Довіреності, завірені іноземними нотаріусами, можуть також прийматись українськими нотаріусами без апостиля, якщо така довіреність створена у одній з країн, з якими Україною підписано міжнародні договори про правову допомогу та правові відносини. У такому разі не потрібно будь-яке додаткове засвідчення офіційних документів, тобто надається лише переклад документа без апостиля. На сьогодні діють договори про правову допомогу та правові відносини між Україною та Республікою Білорусь, Азербайджанською Республікою, Республікою Узбекистан, Республікою Казахстан, Республікою Таджикистан, Республікою Вірменія, Киргизькою Республікою, Республікою Молдова, Грузією та Туркменістаном, Литвою, Естонією, Латвією, Чехією, Угорщиною, Польщею, Монголією, В’єтнамом, Македонією, Іраном, Болгарією, Кубою та КНР, інші.

Нормами законодавства України не встановлено обмежень щодо максимального строку дії довіреності. Довіреність може бути видана як із визначеним строком дії, так і без встановлення такого строку (безстрокова довіреність зберігає чинність до її припинення). Але у разі посвідчення довіреності за кордоном України консульською українською установою (дипломатичним представництвом) або відповідно до законодавства іноземної держави, то чинність такої довіреності необхідно підтверджувати заявою довірителя, після спливу двомісячного строку з дня видачі цієї довіреності. Також важливим є строк засвідчення справжності підпису на вищевказаних заявах:

— нотаріусом справжність підпису повинно бути засвідчено не раніше ніж за сім календарних днів;

— консульською установою (дипломатичним представництвом) України або відповідно до законодавства іноземної держави — не раніше ніж за один місяць до дня укладення (підписання) відповідного договору (акта).

Нотаріусами іноземної держави довіреності посвідчуються за законодавством іноземної держави. Законодавством України не передбачено обов’язку та можливості реєстрації таких довіреностей у Єдиному реєстрі довіреностей України. Отже, довіреності, посвідчені нотаріусами іноземної держави, не підлягають реєстрації в Єдиному реєстрі довіреностей.

Для оформлення правочину щодо об’єкта нерухомого майна представникові, крім довіреності, потрібно передати оригінали документів на нерухоме майно.

Довірена особа повинна бути уповноважена на отримання додаткових необхідних документів та вчинення дій, а саме: довідки щодо відсутності заборгованості по сплаті комунальних платежів або мати повноваження сплачувати комунальні борги у разі їх наявності (довірена особа повинна зберегти копії всіх уповноважених засвідчувати підписи на документах, а також дійсності відбитків довідок про відсутність заборгованості по сплаті комунальних платежів та передати їх власнику майна), подавати документи щодо зняття з реєстрації місця проживання всіх зареєстрованих осіб, які проживали в об’єкті нерухомого майна (на що від них потрібні також відповідні довіреності), проводити огляди об’єкта нерухомості для потенційних покупців, підписувати від імені та в інтересах власника майна документи у нотаріуса, що посвідчують вчинення правочину щодо об’єкта нерухомого майна.

Що ще необхідно передбачити при продажу нерухомого майна? Іноді під час купівлі-продажу застосовують завдаток. Як відомо, згідно з частиною першою ст. 570 ЦК завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові (продавцю) боржником (покупцем) у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов’язання і на забезпечення його виконання. У такому випадку Покупець дає завдаток, а Продавець — отримує і сторони обмінюються відповідними розписками. На такі дії також може бути уповноважена довірена особа.

Частіше перед укладенням основної угоди купівлі-продажу нерухомості сторони підписують попередній договір, який може бути підписаний від імені власника майна довіреною особою. Цей договір відповідно до ст. 635 ЦК укладається у тій самій формі, що й основний, отже, повинен бути посвідчений нотаріально. У цьому випадку в разі обміну сторонами розписками передані кошти будуть вважатись авансовим платежем та підлягають поверненню у разі, якщо укладення основної угоди купівлі-продажу не відбулося.

Під час здійснення купівлі-продажу необхідно також пам’ятати, що відповідно до п. 7 Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні, затвердженого постановою Правління НБУ від 29.12.2017 р. № 148 (з наступними змінами), фізичні особи мають право здійснювати розрахунки готівкою між собою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, у розмірі до 50000,00 (п’ятдесяти тисяч) гривень включно. Платежі на суму, яка перевищує 50000,00 гривень, здійснюються шляхом переказу коштів із рахунку на рахунок або внесення та/або переказу коштів на рахунки.

У результаті проведеної банківської операції кошти, отримані на банківський рахунок Продавця разом з примірником договору купівлі-продажу (копією, нотаріально засвідченою, яку необхідно попросити для Продавця нерухомості), будуть вважатися легально отриманими, що є важливим етапом підтвердження походження коштів у багатьох країнах, в тому числі в країнах ЄС.

Автор статті: Олена Мурзановська

юрист, експерт з питань операцій з об’єктами нерухомого майна, Київ-Варшава

ВІСНИК НААУ № 9 (104)