Невдала спроба законодавця вирішити питання щодо орендної плати під час карантину

У зв’язку із введенням на території України карантину, встановленням Кабінетом Міністрів України та органами місцевого самоврядування заборон відвідувати заклади освіти та харчування, здійснювати господарську діяльність, яка передбачає приймання відвідувачів у багатьох сферах, настали форс-мажорні обставини, які унеможливили виконання договірних зобов’язань по договорах оренди приміщень.

Читайте статтю: Звільнення наймача (орендатора) від плати за користування майном (оренду) на підставі статті 762 ЦК України або її зменшення

Так, у деяких випадках власники торгівельних центрів, ринків, вимушені закривати належні їм приміщення і тим самим припиняють виконання своїх договірних зобов’язань по наданню приміщень в оренду, а інші - орендарі, через встановлення заборони на здійснення певних видів господарської діяльності не мають можливості використовувати орендовані ними приміщення і відповідно не одержують дохід потрібний для здійснення орендної плати. Зокрема в місті Києві обмежено роботу: закладів громадського харчування (ресторанів, кафе, барів, у тому числі і на автозаправних станціях); всіх торгівельних закладів, в тому числі з будівельними матеріалами (за виключенням продуктових та господарських магазинів (відділів), аптек); готелів, хостелів; релігійних установ, проведення масових богослужінь, екскурсійних заходів; тимчасово призупинено роботу спортивних комплексів, басейнів, музеїв, бібліотек, закладів побутового обслуговування населення (лазні, СПА салони, салони краси, косметологічні кабінети, кабінети масажу, перукарні, тату салони, тощо); розважальних закладів (дискотек, нічних та комп’ютерних клубів, квест кімнат, тощо)

На сьогодні, вказані питання врегульовані статтею 617 Цивільного кодексу України, відповідно до якої особа, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажор).

Частинами 4, 6 ст. 762 Цивільного кодексу України, якими встановлено, що наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Статтею 218 Господарського кодексу України, згідно з якою суб'єкт господарювання за порушення господарського зобов'язання несе господарсько-правову відповідальність, якщо не доведе, що належне виконання зобов'язання виявилося неможливим внаслідок дії непереборної сили, тобто надзвичайних і невідворотних обставин за певних умов здійснення господарської діяльності.

При цьому, для доведення факту неможливості використання орендарем найманого приміщення через обставини, за які він не відповідає, важливим є те, чи в договорі оренди зазначено що приміщення передається в оренду без обмеження можливих способів його використання, чи навпаки - визначено його цільове використання, зокрема для перукарні, спортзалу, кафе тощо. У випадку, якщо немає обмеження щодо використання приміщення, то доведення факту неможливості його використання буде суттєво ускладнено.

Читайте статтю: Орендна плата під час карантину: платити чи ні?

Набагато краща, якщо можна так висловитися, ситуація для орендарів, які не можуть використовувати орендовані ними приміщення в результаті обмеження роботи торгівельних закладів, зокрема, коли закриваються торгівельні центри, ринки, і орендарі не можуть використовувати наймане приміщення через рішення орендодавця. У таких випадках довести факт неможливості використання приміщення, та при виникненні спору отримати перемогу в суді, орендарю буде значно легше.

У будь-якому випадку доказами неможливості використання орендованих приміщень може бути відповідні довідки та сертифікати Торгово-промислової палати України та її регіональних відділень, рішення органів державної влади та місцевого самоврядування, які встановлюють обмеження, що унеможливлюють використання орендованих приміщень, тощо.

З огляду на викладене, вирішення спірних питань, які виникають у зв’язку з неможливістю виконання зобов’язань за договорами оренди через карантин та введені обмеження, без додаткового врегулювання їх Законодавцем, неминуче призведе до виникнення тисяч судових спорів.

Розуміючи проблему, яка виникла на території усієї України та зачепила багатьох людей, Верховна Рада України 30.03.2020 зробила невдалу спробу врегулювати ці питання та прийняла Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв’язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-2019)», яким Прикінцеві та перехідні положення Цивільного кодексу України доповнили пунктом 14 відповідно до якого з моменту установлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року № 211 (з наступними змінами і доповненнями) і до його завершення в установленому законом порядку наймач звільняється від плати за користування майном відповідно до частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України.

Користуйтеся консультацією: ТОП-5 юридичних лайфхаків «Як домовитись зі своїм орендодавцем під час карантину».

Нажаль, прийняті Верховною Радою України зміни до Цивільного кодексу України не встановили жодної нової норми права, яка допомогла б вирішити ті проблеми, які на сьогодні виникли у людей, а є лише юридичною консультацією про потребу застосування, у випадку неможливості використання орендованого майна, частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України, що було зрозуміло і до цього (Адвокатське об’єднання LES надавало безкоштовну консультацію з даного приводу у своїх попередніх публікаціях на FB сторінці).

Крім того, прийняття вказаних змін не тільки не полегшило вирішення нагальних питань оплати орендованих приміщень, а й створило додаткові труднощі у їх врегулюванні.

Так, до внесення змін до Цивільного кодексу України, орендар міг без будь-яких проблем використовувати положення частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України для вирішення питань щодо оплати орендованих приміщень, які він з незалежних від нього причин не може використовувати.

У той же час, після внесення змін до Цивільного кодексу України, виникли підстави для дискусій про можливість застосування частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України, до правовідносин, які виникли з моменту введення карантину Кабінетом Міністрів України і до набрання чинності вказаними змінами.

Зазначене дискусія обумовлена змістом статі 58 Конституції України,

статті 5 Цивільного кодексу України та Рішення Конституційного Суду України від 09.02.1999. Згідно з вказаним рішенням Конституційного Суду України до події, факту застосовується той закон або інший нормативно-правовий акт, під час дії якого вони настали або мали місце.

У той же час, варто зауважити, що частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України, а тим більше прийняті Верховною Радою України зміни до нього, в автоматичному порядку не звільняють орендаря від обов’язку здійснювати орендні платежі відповідно до умов договору оренди, а лише надають йому право, у випадку якщо він доведе, зокрема в судовому порядку, що він не може використовувати орендовані ним приміщення через незалежні від нього обставини, бути звільненим від здійснення орендних платежів.

ШАБЛОН: Письмо для освобождения от арендной платы во время карантина

З огляду на викладене, у вирішенні питань, які виникають між орендодавцями та орендарями в умовах карантину, радимо:

• по-перше, вирішувати їх шляхом переговорів та укладення додаткових угод між Сторонами договору;
• по-друге, при зверненні до суду, особливо якщо Ваше звернення стосується періоду до набрання чинності змінами до Цивільного кодексу України, не посилатися на пункт 14 «Прикінцевих та перехідних положень» Цивільного кодексу України у позовах, а використовувати виключно положення частини 6 статті 762 Цивільного Кодексу як самостійної норми права, яка в повній мірі регулює питання орендної оплати за приміщення, якими орендар не може користуватися орендованим приміщенням з незалежних від нього причин.

Окремо звертаємо увагу, що у випадках, коли через введення карантину та обмежувальних заходів орендарі втратили можливість одержувати доходи (не можуть дістатися на роботу, заборонено роботу торгівельного закладу, закрито заклад харчування, перукарню тощо, де вони працювали) та оплачувати наймані приміщення, проте можуть продовжувати використовувати наймані приміщення (проживати в орендованих квартирах, зберігати продукцію на орендованих складах), то перспективи бути звільненим від сплати орендної плати практично нульові.

Також, звертаємо увагу на те, що в даній статті мова йде саме про звільнення від сплати орендної плати, а не про звільнення від сплати комунальних платежів, плати за охорону чи обслуговування приміщення тощо, у випадку, якщо такі платежі передбачені договором як обов’язок орендаря.

Автор статті: Правова та економічна безпека