Емфітевзис vs оренда: переваги, недоліки, доцільність, реалії

Інститут емфітевзису бере свій початок ще з римського права, зокрема ним вважалось речове спадкове право користуватись земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, що встановлювалося на підставі договору, судового рішення чи заповіту.

В Україні даний інститут набув свого практичного використання лише з 2013 року, у зв’язку із внесенням змін до законодавства про реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що дозволило здійснювати реєстрацію прав користування земельними ділянками за договорами про емфітевзис.

У вітчизняному праві поняття емфітевзису визначається у ст. 407 Цивільного кодексу України (надалі – ЦК України) та ст.102-1 Земельного кодексу України (надалі – ЗК України), зокрема передбачається, що під ним розуміють користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

Разом з тим, іншим, більш поширеним та відомими правовим інститутом, що дає можливість використовувати земельні ділянки для ведення сільськогосподарського виробництва, є оренда земельних ділянок.

Читайте статтю: Суперфіцій: особливості, облік, оподаткування

Порівняльний аналіз даних договорів наводимо у наступній таблиці.

Обираючи між укладенням договору оренди та емфітевзису варто звернути увагу на наступні аспекти:

1) Виходячи із змісту ст. 22 ЗК України, землі сільськогосподарського призначення можуть бути надані у користування різним суб’єктам для певних чітко зазначених потреб, зокрема: громадянам - для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства; сільськогосподарським підприємствам - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; сільськогосподарським науково-дослідним установам та навчальним закладам, сільським професійно-технічним училищам та загальноосвітнім школам - для дослідних і навчальних цілей, пропаганди передового досвіду ведення сільського господарства; несільськогосподарським підприємствам, установам та організаціям, релігійним організаціям і об'єднанням громадян - для ведення підсобного сільського господарства; оптовим ринкам сільськогосподарської продукції - для розміщення власної інфраструктури.

Таким чином, укладати договір емфітевзису на стороні землекористувача має право юридична особа, установчими документами якої передбачається здійснення вищезазначеної діяльності, або фізична особа, яка здатна забезпечити цільове використання земельної ділянки.

2) За договором про емфітевзис, власник земельної ділянки передає право володіння та користування нею для визначеної цілі – сільськогосподарських потреб (виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначена для цих цілей).

Тому, якщо земельна ділянка необхідна потенційному землекористувачеві для відмінних від сільськогосподарських потреб, наприклад для будівництва нежитлових приміщень, а її цільовим призначенням є ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кращим варіантом є укладення договору оренди.

Це по-перше, зумовлюється неможливістю зміни цільового призначення зазначеної вище земельної ділянки у зв’язку із дією мораторію на купівлю-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній, комунальній власності, а також на купівлю-продаж, зміну цільового призначення земельних ділянок приватної власності призначених для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

По – друге, зазначення в договорі про емфітевзис цілей передачі земельної ділянки в користування, які будуть відмінними від зазначених вище положень ст. 22 ЗК України, створює ризик відмови у державній реєстрації такого права, а також оспорювання такого договору зацікавленою особою.

По – третє, одним із обов’язків землекористувача є ефективне використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення, а кореспондуючим правом власника - вимагати цього відповідно до умов, встановлених у договорі. Використання земельної ділянки не за цільовим призначенням є однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою (ст. 41 ЗК України).

3) На відміну від оренди, яка передбачає право орендаря укласти договір суборенди, вітчизняне законодавство надає можливість відчуження (в тому числі і в порядку спадкування, внесення до статутного капіталу, передання у заставу, тощо) та передачі землекористувачем права користування емфітевзисом, що перебуває у приватній власності, третім особам без згоди на це власника земельної ділянки. Така передача можлива, наприклад, шляхом укладення договору купівлі-продажу права володіння та користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (права емфітевзису). За даним договором передається не право власності, а саме майнове право – право володіння та користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (право емфітевзису), наявне в землекористувача згідно договору про емфітевзис. Таким чином, фактичний власник земельної ділянки у разі укладення вищезазначеного договору не змінюється, та у нього є право переважної купівлі відчужуваних майнових прав.

Для уникнення ризику оскарження власником земельної ділянки договору купівлі-продажу права володіння та користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб та переведення на нього прав і обов’язків покупця, необхідно письмово повідомити його про намір укладення договору, зазначивши запропоновану ціну продажу та інші істотні умови. Якщо протягом одного місяця власник не надішле письмової згоди на купівлю, право користування земельною ділянкою може бути продане іншій особі. При цьому, укладаючи договір, потрібно перевірити відповідність ціни та умов договору, що пропонувались власнику із фактично запропонованими третій особі, оскільки у разі їх відмінності власник має право на оскарження даного договору.

Варто зазначити, що право переважної купівлі прав на емфітевзис не виникає у власника земельної ділянки у разі його безоплатного відчуження третій особі землекористувачем.

У разі укладення договору про відчуження права на емфітевзис, необхідно також внести зміни до договору щодо користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договору про емфітевзис) щодо зміни землекористувача, а також зареєструвати ці зміни у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

4). Спірним моментом є можливість укладення договорів емфітевзису з іноземцями та особами без громадянства. Так, згідно п.4 ст.22 ЗК України, землі сільськогосподарського призначення не можуть передаватись у власність іноземним громадянам, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам). Відповідно до ч. 2 ст.93 ЗК України передбачається право нерезидентів набувати земельні ділянки на території України шляхом укладення договорів оренди. Разом з тим, у законодавстві відсутня вказівка щодо можливості укладення ними договорів емфітевзису, у зв’язку з чим існує думка про ризики оскарження такого договору зацікавленими особами. Однак, ці ризики можуть бути усунуті шляхом укладення між нерезидентом та резидентом України (первинним землекористувачем) договору купівлі-продажу права володіння та користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (права емфітевзису). У цьому випадку право власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення до нерезидента не переходить, а отже положення п.4. ст.22 ЗК України не порушуються.

Читайте статтю: Земельная экзотика: аренда, суперфиций, эмфитевзис

Окрім цього, можливим також є складення власником земельної ділянки заповіту на користь нерезидента. Але, у цьому випадку існує можливість втрати права користування успадкованою земельною ділянкою у зв’язку з положенням ч.4 ст.81 ЗК України, згідно якого землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземцями, а також особами без громадянства, протягом року підлягають відчуженню. При цьому, згідно листа Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 16.01.2103 року № 10-71/0/4-13, наявність мораторію на купівлю-продаж або відчуження земельної ділянки іншим способом, не поширюється на ці правовідносини, оскільки положення ч.4 ст.81 ЗК України є імперативними. Таким чином, земельна ділянка може бути примусово відчужена за рішенням суду.

5) Укладення договору про емфітевзис без зазначення строку дії не буде мати наслідком його недійсність, а лише означатиме застосування положень ч.2 ст.408 ЦК України, відповідно до якої кожна із сторін може відмовитися від договору укладеного на невизначений строк, попередньо попередивши про це другу сторону не менш як за один рік.

Разом з тим, якщо у договорі оренди земельної ділянки буде відсутня хоча б одна з визначених у Законі України «Про оренду землі» істотна умова, це буде підставою для визнання такого договору недійсним у зв’язку з недотримання положень законодавства при його укладенні.

Таким чином, оскільки при укладенні договору емфітевзису законодавець не встановлює його обов’язкової форми та істотних умов, то контрагенти самі визначають важливі та потрібні для них положення, що робить його укладення менш формалізованим, більш зручним та оперативним.

6) Смерть власника земельної ділянки не впливає на чинність як договору оренди, так і договору про емфітевзис. У разі припинення юридичної особи-землекористувача, право на емфітевзис може переходити до її правонаступника за розподільчим та ліквідаційним балансом, передавальним актом, актом-прийманням, тощо.

7). Договір оренди може передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок, що перебувають у власності одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності - земельних ділянок, що перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування) (ст.15 Закону України «Про оренду землі»). Разом з тим, договором про емфітевзис, не передбачається надання в користування декількох земельних ділянок, навіть якщо їх власником є одна і та ж особа.

8) Законодавство передбачає право орендаря на першочерговий викуп орендованої земельної ділянки у разі її продажу, однак аналогічного права для землекористувача за умовами договору про емфітевзис не встановлено.

Також немає у землекористувача прав орендаря на витребування земельної ділянки з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці громадянами і юридичними особами України, іноземцями, особами без громадянства, іноземними юридичними особами, у тому числі міжнародними об'єднаннями та організаціями.

9) Положеннями ЦК України, на відміну від договору оренди, не передбачається можливість пролонгації договору емфітевзису та не встановлюється обов’язку власника земельної ділянки на вимогу землекористувача продовжити дію такого договору. Однак, сторони можуть передбачити таке право у Договорі, зокрема зазначити, що після закінчення дії договору землекористувач має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі він повинен до прикладу не пізніше за 30 календарних днів до закінчення дії договору письмово повідомити власника про намір продовжити його дію.

В цілому правове регулювання укладення та виконання договору оренди є більш законодавчо визначеним та формалізованим у порівнянні з договором про емфітевзис. Щодо договору про емфітевзис, то оскільки не існує спеціальних нормативних актів, які б окрім положень ЦК України та ЗК України детальніше регулювали дане питання, а також відсутня типова форма даного договору, у контрагентів є набагато більше можливостей для впровадження у такі правочини потрібних їм норм. Разом з тим, частка укладених договорів про емфітевзис, все ж є набагато меншою, аніж договорів оренди та даний правовий інститут не набув широкого розповсюдження у нашій державі.

Доцільність укладення договору емфітевзису чи договору оренди земельної ділянки визначається у кожному конкретному випадку з врахуванням суб’єктного складу контрагентів, цілей їх діяльності, строків на які потрібно отримати користування земельною ділянкою та мети укладення договору, з визначенням усіх ризиків та переваг вибору кожного з варіантів. У зв’язку з цим, допомога досвідченого юриста – фахівця з господарського та корпоративного права є запорукою укладення безпечної та вигідної для обох сторін угоди із зведенням до мінімуму можливих ризиків.

Автор статті: ТОВ ЮРИДИЧНА ФІРМА "ГАРО ТА ПАРТНЕРИ"