Експертна оцінка земельної ділянки та навіщо вона потрібна

Зміст:

• Види оцінки земельних ділянок
• Хто проводить оцінку земельних ділянок
• Порядок проведення експертної грошової оцінки землі

Експертна грошова оцінка передбачає визначення ринкової (ймовірної ціни продажу на ринку) чи іншого виду вартості об'єкта оцінки (заставна, страхова, для бухгалтерського обліку тощо), за яку він може бути проданий (придбаний) чи інакше відчужений (п. 3 Постанови КМУ «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок» (далі – Постанова № 1531).

Експертна оцінка проводиться у випадку:

• укладення договору купівлі чи продажу;
• укладення договору дарування, спадкування та інших угод;
• передачі об'єкта застави;
• бухгалтерському обліку.

У цій консультації розглянемо детальніше порядок проведення грошової оцінки земельних ділянок. Чи потрібна оцінка земельної ділянки під час продажу? - Так, потрібна. Якщо Ви бажаєте продати свою земельну ділянку, то спочатку потрібно провести експертну оцінку, без звіту про оцінку ділянки нотаріус не здійснюватиме реєстраційних дій.

Дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче за оцінну вартість такого об'єкта, розраховану органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку, та зареєстрованою в єдиній базі даних звітів про оцінку.

Щодо оцінки нерухомості при її продажу, то треба враховувати наступне. Оскільки за земельним законодавством будівлі продаються у комплексі із земельними ділянками, де вони розташовані, у разі оформлення угоди з купівлі-продажу нерухомості нотаріус вимагає у власника надати звіт про експертну грошову оцінку землі (або ж бере відомості з єдиної бази оцінок). Для юридичних осіб немає вимог, які передбачають наявність звіту про оцінку майна. Експертна оцінка будинку та земельної ділянки проводиться окремо, складається звіт з оцінки на будівлю та звіт з оцінки на ділянку під нею.

Користуйтесь консультація: Будинок отримали в подарунок, а право на землю під ним - не оформлене. Що робити?

Види оцінки земельних ділянок

Грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною та експертною. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита, успадкування, при встановленні орендної плати. Взяти нормативну грошову оцінку землі можна з Громадської кадастрової карти, водночас ділянці повинен бути присвоєний кадастровий номер. За кадастровим номером Ви можете знайти Вашу ділянку на карті та онлайн замовити документ про нормативну грошову оцінку Вашої ділянки.

При експертній грошовій оцінці земельної ділянки визначається ринкова вартість права власності на землю або вартість оренди земельної ділянки (права користування землею). Відповідно до ст. 5 ЗУ «Про оцінку землі» відмінність нормативної та експертної оцінки землі полягає в тому, що експертна оцінка земельних ділянок здійснюється з метою встановлення реальної вартості об'єкта продажу, тобто за будь-якого виду відчуження (продажу) ділянки. Нормативна грошова оцінка здебільшого проводиться під час передачі землі державної або комунальної власності в оренду. З даних про нормативну фінансову оцінку, встановлюється обсяг орендної плати.

Експертна оцінка землі використовується при здійсненні цивільноправових угод щодо земельних ділянок.

Відповідно до ст. 13 ЗУ «Про оцінку землі» експертна оцінка земельної ділянки проводиться за умови:

• відчуження та страхування земельних ділянок (державної чи комунальної власності);
• передачі в іпотеку земельної ділянки державної чи комунальної власності;
• визначення інвестиційного вкладу у реалізацію інвестиційного проекту на земельні покращення;
• визначення вартості земельних ділянок (державної чи комунальної власності), у разі якщо вони вносяться до статутного фонду господарського товариства;
• визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою або часткою комунального майна, що є власником земельної ділянки;
• виділення або визначення частки держави або територіального товариства у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності;
• визначення розміру майнової шкоди, збитків власникам або землекористувачам у випадках;
• чинному рішенні суду.

Постановою КМУ № 1531 передбачені окремі види оцінки земельних ділянок: ті, що використовуються як сільськогосподарські угіддя, покриті лісовою рослинністю та призначені для вирощування лісу, земельні ділянки водних об'єктів, забудовані земельні ділянки, оцінка права оренди земельної ділянки та права користування чужою земельною ділянкою (емфітевзис, суперфіцій). Для кожного з цих видів передбачено свій порядок обчислень.

Користуйтесь консультація: Земля, будинок, квартира, автомобіль та інше цінне майно. Основні помилки при спадкуванні майна

Хто проводить оцінку земельних ділянок

Незалежна експертна оцінка землі – це технічна документація, яка має докладний звіт про всі проведені роботи та всі розрахунки за вартістю ділянки. На сучасному ринку землі – це одна з найнеобхідніших послуг під час продажу земельних ділянок, нерухомості, при оформленні цивільноправових угод.

Хто оцінює земельну ділянку? Оцінка нерухомості та земельних ділянок виконується експертами-оцінювачами, такі є у кожному місті та регіоні.

Суб'єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель згідно з ЗУ «Про оцінку землі» є:

1. Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які здійснюють управління у сфері оцінки земель.
2. Юридичні та фізичні особи, що отримали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок.
3. Оцінювачами з експертної грошової оцінки земельних ділянок можуть бути громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які склали кваліфікаційний іспит та отримали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок.

Користуйтесь консультація: Безкоштовна приватизація землі - покрокова інструкція та підводні камені

Порядок проведення експертної грошової оцінки землі

Експертна грошова оцінка землі проводиться на основі наступних методичних підходів:

• капіталізація чистого операційного чи рентного доходу для використання земельних ділянок;
• зіставлення цін продажу таких земельних ділянок;
• облік видатків на земельні поліпшення.

Проведення експертної грошової оцінки складається з таких етапів:

1. Обстеження земельної ділянки та вивчення ситуації на ринку землі;
2. Складання завдання на оцінку та укладання договору про оцінку;
3. Збір, обробка та аналіз вихідних даних, необхідних для проведення оцінки;
4. Визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки;
5. Вибір та обґрунтування методичних підходів проведення оцінки;
6. Визначення оціночної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та складання звіту про оцінку.

До звіту з оцінки земельної ділянки додаються:

1. Назва об'єкта оцінки та розташування земельної ділянки, дата оцінки, найменування замовника та оцінювача, їх місцезнаходження, банківські реквізити, ідентифікаційні коди – для юридичних осіб; прізвище, ім'я та по батькові, паспортні дані, ідентифікаційні номери – для фізичних осіб;
2. Мета проведення оцінки та обґрунтування вибору відповідної бази оцінки;
3. Опис та аналіз зібраних та використаних вихідних даних;
4. Аналіз найефективнішого використання об'єкта оцінки.
5. Обґрунтування застосування методичних підходів, методів та оціночних процедур;
6. Визначення (розрахунок) вартості об'єкта оцінки за обраними методичними підходами та узгодження отриманих результатів;
7. Сертифікація оцінки (підстави для проведення даної оцінки, письмова заява оцінювача про якість використаних вихідних даних, результат особистого огляду об'єкта оцінки, дотримання вимог законодавчих та інших нормативно-правових актів щодо оцінки земельних ділянок та прав на них);
8. Висновок про вартість об'єкта оцінки, що готується з порівняльного аналізу отриманих результатів оцінки за обраними методичними підходами та ринковими даними.

Користуйтеся консультацією: Як правильно укласти договір оренди землі

Результати роботи з оцінки оформляються за допомогою письмового документа - звіту про оцінку, що містить висновок про вартість об'єкта оцінки, розкриває зміст процедур і використаної нормативно-правової бази для оцінки земельних ділянок.

Ціна, зазначена в договорі, може відрізнятися від зазначеної у звіті з експертної грошової оцінки вартості, за яку можливе відчуження такої земельної ділянки.

Звіт підписується оцінювачем, який безпосередньо проводив оцінку, і скріплюється печаткою та підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності. Строк дії звіту становить один рік від дати оцінки.

Ціна, зазначена в договорі, може відрізнятися від зазначеної у звіті з експертної грошової оцінки вартості, за яку можливе відчуження такої земельної ділянки.

Звіти з експертної фінансової оцінки земельних ділянок підлягають рецензуванню (ст. 22 ЗУ «Про оцінку землі»).

За результатами перевірки реєстрації звіту про оцінку в Єдиній базі нотаріус вносить до Єдиної бази інформацію про ціну об'єкта нерухомості, зазначену в договорі купівлі-продажу (обміну), що засвідчується ним, і роздруковує виписку з Єдиної бази даних звітів про оцінку та вартість майна, ці дані долучаються до нотаріальної справі.

Таким чином, при посвідченні угод з продажу (обміну) об'єктів нерухомості (земельних ділянок) нотаріус з метою внесення до Єдиної бази інформації про ціну предмета угоди повинен перевірити реєстрацію електронної довідки про оціночну вартість об'єкта нерухомості, а якщо у Єдиній базі реєструвався звіт про оцінки, перевірити його реєстрацію.

Якщо Вам потрібна послуга фахівця, скористайтесь сервісом "Тендер на юридичну послугу" від юридичного ресурсу Протокол.

Автор консультації: Марія Дубенкова

Джерело: юридичний ресурс Протокол