Долевое участие в развитии инфраструктуры населенных пунктов – платить или не платить? Роль и альтернативные пути решения вопроса

В издании «Закон и Бизнес» опубликована статья начальника отдела общей юридической практики юридической компании LEX LIGA Ольги Волкович «Долевое участие в развитии инфраструктуры населенных пунктов – платить или не платить? Роль и альтернативные пути решения вопроса».

ЧИТАТЬ СТАТЬЮ на ЗиБ >>>

Строительство – это та сфера экономической деятельности, которая развивается всегда, и в период высоких финансовых возможностей, и во время экономического упадка. Изменения в законодательстве, приведение его в соответствие с более строгими европейскими стандартами повышают требования к их непосредственным участникам. Практически все участники данного рынка сталкиваются с широким спектром проблемных вопросов.

В частности, одним из «болезненных» вопросов для застройщиков как основных участников отношений в сфере строительства является вопрос уплаты паевого участия в развитии инфраструктуры населённых пунктов.

«Болезненным» этот вопрос является потому, что для реализации своего права на проект строительства (реконструкции), перепланировки, капитального ремонта, изменения функционального назначения каждый застройщик несёт большие затраты, связанные с выкупом или арендой земельного участка, благоустройством территории, подключением объекта к инженерным сетям и т.д. Кроме этого, он должен ещё перечислить денежные средства в соответствующий местный бюджет. Это императивное требование предусмотрено ст. 40 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности».

Все это, в свою очередь, приводит к завышению стоимости квадратного метра жилья, что противоречит интересам рядовых граждан, снижая спрос на недвижимость и заинтересованность ею.

Из содержания ст. 40 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» следует, чтозаключение договора о долевом участии в развитии инфраструктуры населённого пункта является обязанностью, а не правом застройщика. Причём, с учётом последних законодательных изменений, информация по выполнению указанного выше договора отмечается в декларации о готовности объекта к эксплуатации или в акте готовности объекта к эксплуатации. Кроме этого, хотелось бы ещё отметить, что в соответствии со ст. 39 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» заказчик строительства несёт ответственность за полноту и достоверность данных, указанных в документах, удостоверяющих, в частности, принятие объекта в эксплуатацию.

Анализируя в целом правовую природу договора о долевом участии в развитии инфраструктуры населённого пункта, стоящим является мнение многих ученых, с которым я лично согласна, особенно на предмет того, что договор о долевом участии не порождает взаимных обязательств сторон, а фактически обязывает только застройщика принять участие в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населённого пункта путём перечисления средств в соответствующий местный бюджет до принятия объекта строительства в эксплуатацию. У органа местного самоуправления, в свою очередь, возникают только права на установление размера долевого участия в денежной форме и контроль их уплаты.

К тому же, целесообразной является «законодательная недоработка» существенных условий договора о долевом участии в развитии инфраструктуры населённых пунктов, в частности, в части отсутствия конкретизации объекта инфраструктуры населённых пунктов, на развитие которого застройщиком вносятся денежные средства, позволяет органам местного самоуправления злоупотреблять своими правами и использовать средства не по целевому назначению.

Вообще, застройщики и некоторые представители субъектов законодательной инициативы считают возложение на застройщиков дополнительных денежных обязательств, которые порождает договор о долевом участии, своеобразным и неоправданным отягощением, что ставит под сомнение целесообразность такого участия.

Актуальность данного вопроса обусловлена не только целесообразностью денежного обязательства для застройщиков, но и стремлением Украины войти в ТОП-50 стран рейтинга лёгкости ведения бизнеса.

В частности, 16 декабря 2015 года Кабинет Министров Украины своим распоряжением № 1406-р утвердил план действий по имплементации лучших практик качественного и эффективного регулирования, отраженных Группой Всемирного банка в методологии рейтинга «Ведение бизнеса» на 2016 год.

Так, обратившись к опыту европейских стран, вы не найдёте примеров и фактов уплаты средств за право на реализацию проекта строительства (обязательность заключения договора о долевом участии в развитии инфраструктуры населённого пункта). Европейские органы местного самоуправления, наоборот, пытаются сократить административные платежи и время, необходимое для администрирования разрешений, с целью развития деловой активности, повышения конкуренции на рынке строительства, снижения себестоимости строительства и привлечения инвестиций в сферу недвижимости.

Для сравнения: средняя стоимость административного сопровождения процесса строительства в странах, являющихся членами Организации экономического сотрудничества и развития (OECD), составляет 1,7 % от сметной стоимости объекта строительства, в странах Центральной и Восточной Европы средняя стоимость разрешительных процедур на строительство составляет 0,225 % от себестоимости самого строительства. В то же время в Украине стоимость администрирования разрешительных процедур составляет 15,2 % от сметной стоимости объекта недвижимости, что является одиннадцатым по величине показателем в мире.

Учитывая вышеуказанные требования, понимая актуальность и необходимость изменений законодательной базы, регулирующей отношения между застройщиком и органом местного самоуправления при строительстве, Верховная Рада Украины рассматривает проект Закона Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» об отмене долевого участия в развитии инфраструктуры населённого пункта.

Столичные депутаты в повестку дня пленарного заседания I сессии Киевсовета VIII созыва, которое должно было состояться 25 февраля 2016 года, внесли вопрос «Об обращении Киевского городского совета к Верховной Раде Украины о внесении изменений в Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» относительно долевого участия при домостроении, в частности, о предоставлении временного разрешения органам местного самоуправления получать от заказчиков строительства на основе долевого участия части жилищного фонда в построенных ими многоквартирных жилых домах.

Напомню, что в настоящее время в соответствии с ч. 7 ст. 40 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» органам местного самоуправления запрещается требовать от заказчика строительства предоставления любых услуг, в том числе осуществления строительства объектов и передачи материальных или нематериальных активов (в частности, жилых и нежилых помещений, в том числе путём их выкупа), кроме долевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта.

Кстати, вопрос уплаты паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта 23 февраля 2016 года был предметом оживлённой дискуссии на заседании Совета директоров Конфедерации строителей Украины.

Какова дальнейшая судьба ждёт долевое участие в развитии инфраструктуры населённого пункта покажет время, а до тех пор, как говорят: «Pacta sunt servanda».

Автор статьи:

начальник отдела недвижимости и строительства

компании LEX LIGA

Ольга Волкович