Добудова проблемних об'єктів житлового будівництва

У зв’язку з останніми новинами щодо добудови об’єктів Укрбуду питання юридичного врегулювання статусу проблемних об’єктів в Україні набуває особливої ваги.

За статистикою Міністерства розвитку громад та територій нині в Україні до категорії проблемних можна віднести понад 150 об'єктів житлового будівництва, третина з яких знаходиться у Києві.

У цій статті зупинюся на новому законопроекті, який був розроблений Міністерством розвитку громад та територій. Мова йде про законопроект «Про особливості врегулювання добудови проблемних об’єктів житлового будівництва». Цей законопроект ще проходить стадію громадського обговорення і розісланий профільним міністерствам для узгодження, але цілком ймовірно, що найближчим часом він може бути ухвалений.

Вказаний проект Закону розроблений з метою визначення конкретного механізму добудови проблемних об’єктів. У пояснювальній записці до законопроекту вказано, що він спрямований на досягнення цілі №10.4, що визначена Програмою діяльності Кабінету Міністрів України (Постанова Верховної Ради України від 04.10.2019 №188-IX). Чесно кажучи не дуже зрозуміло як законопроект співвідноситься з ціллю №10.4, якою передбачено:

• вдосконалення механізму управління багатоквартирними будинками;
• модернізацію наявного житлового фонду;
• комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду;
• збільшення доступності будівництва нового житла шляхом здешевлення вартості кредитних ресурсів;
• удосконалення механізму функціонування ринку оренди житла.

Як бачимо, ціль №10.4 жодного разу не згадує про проблемні об’єкти. Проте, законопроект розроблений.

Читайте статті: Заборона чи обмеження реклами об’єктів будівництва?

Важливі моменти, на які одразу слід звернути увагу.

По-перше, законопроект враховує не лише об’єкти, яка недобудовані, а й об’єкти, які фізично добудовані повністю, заселені, але не можуть бути прийняті в експлуатацію. Це важливо, оскільки у такому випадку мова йтиме не про добудову об’єкту, а про оформлення документів на прийняття в експлуатацію із попереднім врегулюванням питань з інженерними мережами.

По-друге, проект Закону передбачає затвердження Кабміном вичерпного переліку проблемних об’єктів, до якого не будуть вноситися зміни чи доповнення. На практиці це означає, що створенню такого Переліку передуватиме довготривала процедура обстеження всіх об’єктів будівництва, які не прийняті в експлуатацію. Також це означає, що певна частина об’єктів може не потрапити у Перелік, наприклад, у зв’язку з не допуском до обстеження.

По-третє, при обстеженні об’єкту будівництва з метою його віднесення/не віднесення до категорії проблемних не передбачається участь замовника будівництва чи підрядника. Тобто фактично мова йде про проведення роботи комісії з обстеження на будівельному майданчику за відсутності особи, яка за нього відповідає.

Закладений у проекті Закону механізм працюватиме таким чином:

1. Обласні, Київська та Севастопольська міські держадміністрації утворюють комісії для проведення обстеження об’єктів будівництва.
2. Комісії проводять обстеження у два етапи: візуальний та інструментальний.
3. За результатами обстеження складається звіт із висновками щодо можливості/неможливості добудови.
4. Обласні, Київська та Севастопольська міські держадміністрації на підставі вказаних звітів формують пропозиції до переліку проблемних об’єктів житлового будівництва.
5. Міністерство розвитку громад та територій формує проект єдиного переліку проблемних об’єктів житлового будівництва і подає його на затвердження Кабміну.
6. Кабмін затверджує єдиний перелік проблемних об’єктів житлового будівництва і потім вже не може його коригувати.
7. Органи місцевого самоврядування публікують оголошення про початок процедури врегулювання зобов’язань відносно проблемного об’єкта.
8. Співвласники майнових прав (інвестори будівництва) подають заяви про включення до переліку співвласників.
9. Співвласники майнових прав або спеціально визначне комунальне підприємство подає до господарського суду заяву про затвердження плану врегулювання зобов’язань відносно проблемного об’єкта.
10. Господарський суд за розташуванням проблемного об’єкта розглядає справу впродовж 1-го місяця та виносить відповідну ухвалу.
11. Добудова проблемного об’єкта здійснюється за окремим кошторисом по кожному конкретному об’єкту коштами місцевого бюджету.

Одразу видно три істотні недоліки законопроекту.

Найголовніше, що наведені у проекті Закону визначення понять не дають однозначної відповіді, чи можуть входити до переліку проблемних об’єктів ті будинки, майнові права в яких продаються на підставі договорів купівлі-продажу майнових прав. В цій частині законопроект оперує поняттям «залучення коштів на будівництво», однак віднесення договору купівлі-продажу майнових прав до цієї категорії не врегульовано.

Другий важливий недолік, це відсутність визначення чітких критеріїв віднесення об’єкту до категорії проблемних. Для прикладу, на сайті Міністерства розвитку громад та територій у розділі Новини вказано, що порушення терміну прийняття в експлуатацію об’єкта більше ніж на 1 рік надасть вкладникам право звертатися із заявою про проблемність об’єкту. Але законопроект не лише не містить такої норми, а й взагалі не містить жодного критерію віднесення об’єкту до категорії проблемного.

Третій істотний недолік, це закладена у законопроект норма про незмінність затвердженого Кабміном переліку проблемних об’єктів. Але однозначно можна сказати, що багато забудовників оскаржуватимуть у суді постанову Кабміну про включення конкретного об’єкта до переліку проблемних. За відсутності чітких критеріїв присвоєння об’єкту статуту проблемного прогнозую значний відсоток судових справ, які виграють саме забудовники.

В цілому мета законопроекту правильна і такого роду законодавча ініціатива потрібна. Проте в запропонованому первинному вигляді законопроект може створити більше проблем ніж вирішити. Тому цей проект Закону потребує ґрунтовного обговорення не лише з профільними міністерствами, а й із ключовими забудовниками.

Автор статті: Сікорський Тимофій Генріхович