Для чого потрібна зміна цільового призначення земельної ділянки і як зробити

Зміст:

• Зміна цільового призначення земельної ділянки Україна 2020
• Класифікатор цільового призначення землі та види цільового призначення земельної ділянки
• Порядок зміни цільового призначення земельної ділянки
• Зміна цільового призначення землі приватної власності
• Відповідальність за порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель

Якщо цитувати Закон України «Про землеустрій», цільове призначення земельної ділянки визначається на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку. Якщо говорити простою мовою і не прагнути уникнути тавтології, то цільове призначення земельної ділянки, це те, з якою метою вона може бути використана.

Цілком очевидно, що якщо ділянка для садівництва, то будівництво на ньому багатоквартирного будинку, якщо не змінити цільове призначення землі, абсолютно не відповідає законодавству. Саме тому багато землевласників і землекористувачів замислюються, як зробити переклад землі осг під забудову, і вивчають «матчастину» про зміну цільового призначення земельної ділянки.

Юридичний ресурс «Протокол» створений для того, щоб допомогти з пошуком відповідей на юридичні питання, а ця консультація присвячена зміні цільового призначення землі.

Зміна цільового призначення земельної ділянки Україна 2020

Почнемо з великого, стаття 19 Земельного кодексу України встановила, що за основним цільовим призначенням всі землі України поділяються на 9 категорій, наприклад такі як, землі сільськогосподарського призначення або землі житлової та громадської забудови.

У свою чергу, в кожній категорії земель встановлено кілька видів цільового призначення земель, класифікація яких, затверджена Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548.

Класифікатор цільового призначення землі та види цільового призначення земельної ділянки

Поділ земель визначає розподіл земель на окремі види цільового призначення земель, які характеризуються власним правовим режимом, екосистемними функціями, видом господарської діяльності, типами забудови, типами особливо цінних об'єктів. Наприклад: код 02.01 призначений для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), а код 01.05 - для індивідуального садівництва.

Код та цільове призначення земель застосовуються для забезпечення обліку земельних ділянок за видами цільового призначення у державному земельному кадастрі.

Цю класифікацію також використовують органи державної влади, органи місцевого самоврядування, організації, підприємства, установи для ведення обліку земель та формування звітності по земельних ресурсах.

Важливо! Фізичні та юридичні особи, згідно з частиною третьою статті 20 Земельного кодексу України, можуть бути ініціаторами зміни виду цільового призначення тільки земельної ділянки, що знаходиться в їх власності або земельної ділянки, яка на момент подачі клопотання хоча і є власністю територіальної громади, проте знаходиться в їх користуванні. При цьому така зміна цільового призначення землі не тягне за собою зміну власника або користувача земельної ділянки, вона продовжує залишатися у власності територіальної громади (Верховний Суд звертає на це увагу в своїй постанові від 12.12.2019 у справі № 809/821/17).

До речі положення Земельного кодексу України не дає право одночасно ініціювати зміну цільового призначення земельної ділянки, що перебуває у власності територіальної громади, щодо якої у таких осіб відсутнє право користування, і передачу такої земельної ділянки їм у власність на підставі одного проекту землеустрою щодо її відведення.

Важливо! Зміна цільового призначення землі сільгосппризначення здійснюється на підставі проекту землеустрою. Але, як відомо в Україні багато років діє мораторій на купівлю-продаж земель сільгосппризначення, який свою дію також поширив на зміну цільового призначення певних видів земель, а саме:

• з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;
• з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства;
• земельні частки (паї);
• сільгоспземлі державної або комунальної власності.

Але гучний ЗУ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення", як відомо скасовує поетапно вказаний мораторій. Відкриття ринку землі в Україні заплановано на 1 липня 2021 року.

Користуйтеся консультацією: Земля в спадок і як оформити право власності на пай

Порядок зміни цільового призначення земельної ділянки

Крок 1. Надання дозволу на розробку проекту землеустрою.

Щоб змінити цільове призначення ділянки, необхідно розробити проект землеустрою щодо її відведення. На перший погляд, назва не відповідає суті, але хто посперечається зі статтею 50 Закону України «Про землеустрій».

Щоб почати розробляти проект, необхідно отримати дозвіл на його розробку.

Органи, куди слід звертатися за такими показниками позначені в статті 122 Земельного кодексу України. Справа в тому, що, якщо земля в комунальній власності, рішення про надання дозволу на розробку проекту землеустрою приймають сільські, селищні, міські ради. У свою чергу, від географічного розташування ділянки, залежить в яку раду подавати відповідне клопотання.

Якщо земельна ділянка в державній власності необхідно звертатися до районних адміністрацій відповідної території, за винятком земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Адже такими землями завідує Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин, просто кажучи Держгеокадастр і його територіальні органи.

Увага! Якщо земельна ділянка знаходиться в приватній власності, отримувати дозвіл на розробку проекту не потрібно, оскільки проект розробляється за бажанням його власника.

Крок 2. Розробка проекту землеустрою та його узгодження.

Розробляти проект землеустрою можуть сертифіковані інженери землевпорядники. Державний реєстр сертифікованих інженерів-землевпорядників доступний на сайті Держгеокадастра за наступним посиланням: http://land.gov.ua/info/derzhavnyi-reiestr-sertyfikovanykh-inzheneriv-emlevporiadnykiv/ .

Між замовником розробки земельної документації і виконавцем землевпорядних робіт, не має значення фізичною або юридичною особою, укладається договір, в якому, зокрема, вказується вартість робіт і термін їх виконання. До речі, про терміни: законодавець потурбувався про замовників, оскільки передбачив у статті 28 Закону України «Про землеустрій», що термін виконання землевпорядних робіт не може перевищувати півроку.

Можливо це зайва інформація, адже її «напам'ять» повинен знати сертифікований інженер землевпорядник, але про всяк випадок зазначимо, що перелік документів, який повинен містити проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки позначений в статті 50 Закону України «Про землеустрій». Звернемо також увагу замовників, що крім «паперового» проекту, інженер землевпорядник також виготовляє електронний документ у форматі XML, який підписує своїм електронним ключем.

Крок 3. Погодження проекту

Погодження проекту землеустрою здійснюється органами, визначеними у статті двадцятій Земельного кодексу України, і в порядку, визначеному статтею 186-1 Земельного кодексу України.

Важливо! За погодження проекту землеустрою відповідні органи не можуть стягувати плату. А також не можуть вимагати документи, не позначені в уже згаданій статті 50 Закону України «Про землеустрій».

Підставою для відмови у погодженні проекту землеустрою може бути тільки його невідповідність вимогам законів та прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, документації із землеустрою або містобудівної документації.

Чи варто говорити, що, якщо органи не узгоджують проект, їх відмова має бути мотивованою конкретними нормами, а не простим небажанням. Якщо зазначені погоджуючим органом недоліки були усунені, «нові» причини відмови орган не має права «придумувати».

Крок 4. Державна експертиза проекту землеустрою

Що стосується експертизи проектів землеустрою щодо відведення земельної ділянки, розроблених з метою зміни її цільового призначення, зазначимо, що відповідно до статті дев’ять ЗУ «Про державну експертизу землевпорядної документації» проведення державної експертизи є обов'язковим у разі зміни цільового призначення:

• особливо цінних земель;
• земель лісового фонду;
• земель водного фонду;
• земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.

Нагадаємо, державна експертиза землевпорядної документації - це діяльність, метою якої є дослідження, перевірка, аналіз та оцінка об'єктів експертизи на предмет їх відповідності вимогам законодавства, встановленим стандартам, нормам і правилам, а також підготовка обґрунтованих висновків для прийняття рішень щодо об'єктів експертизи.

Виконавцями державної експертизи є експерти, які працюють у складі Держгеокадастра і його територіальних органів та мають високу кваліфікацію і спеціальні знання, а також висококваліфіковані фахівці або науковці, які залучаються цими органами до її проведення відповідно до закону.

Розмір плати за проведення державної експертизи становить 3 відсотки від кошторисної вартості проектно-вишукувальних робіт, але не може бути менше 20 гривень.

Пам'ятайте, Державна експертиза проводиться до затвердження землевпорядної документації, але після узгодження проекту землеустрою, про який йшла мова вище.

Крок 5. Затвердження проекту землеустрою.

Проект землеустрою подається до органів, зазначених "в кроці 1" разом з клопотанням про його затвердження.

Як свідчить стаття 122 Земельного кодексу України затвердження проекту землеустрою здійснюється в місячний термін з дня отримання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки. На практиці, звичайно, відповідні органи не завжди вкладаються в зазначений термін.

Затвердження проекту здійснюється шляхом прийняття відповідного рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та зміна її цільового призначення.

Крок 6. Внесення змін до Державного земельного кадастру

Для реєстрації таких змін спочатку необхідно звернутися до державного кадастрового реєстратора із заявою про внесення змін до відомостей про земельну ділянку. Що приємно, ця послуга кадастровим реєстратором надається на безкоштовній основі.

Будьте уважні, форма такої заяви не вільна, а затверджена Порядком ведення Державного земельного кадастру, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від сімнадцятого жовтня дві тисячі дванадцятого року № 1051, з якою можете ознайомитися за наступним посиланням 1-2012-%D0%BF#n177">https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1051%D0%B1-2012-%D0%BF#n177 .

До заяви необхідно додати такі документи:

• оригінал документації із землеустрою, яка є підставою для внесення таких змін;
• електронний документ.

На практиці до державного реєстратора звертається все той же, згаданий раніше, сертифікований інженер землевпорядник. Варто зазначити, що державним органам не чужий прогрес, і сертифіковані інженери землевпорядники можуть подати документи онлайн за допомогою веб-сервісу e.land.gov.ua. Заявник може подати документи самостійно, але не онлайн, а через Центри надання адміністративних послуг.

Що стосується Реєстру прав на нерухоме майно, то вносити туди інформації про зміни цільового призначення земельної ділянки не потрібно.

Користуйтеся консультацією: Проблеми, що виникають при оформленні спадщини на земельну ділянку

Зміна цільового призначення землі приватної власності

Розібравшись із землею державною і комунальною, перейдемо до землі приватної.

Для початку зазначимо, як уже повідомлялося, зміна цільового призначення земельних ділянок приватної власності здійснюється за ініціативою їх власників. Тобто, перший крок (отримання дозволу на розробку проекту землеустрою) вже можна пропустити, а от наступні кроки пройти доведеться (див. вище). Що стосується затвердження проекту, відзначимо, що відповідно до вже згаданої частини третьої статті 20 Земельного кодексу України, зміна цільового призначення земельних ділянок приватної власності здійснюється:

• щодо земельних ділянок, розташованих в межах населеного пункту, - сільською, селищною, міською радою;
• щодо земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів - районними державними адміністраціями, а по земельних ділянках, розташованих за межами населених пунктів, що не входять в території району або в разі якщо районна державна адміністрація не утворена, - радою міністрів Автономної Республіки Крим, обласною державною адміністрацією.

Визначившись з компетенцією, потрібно приступати до п'ятого кроку - подати проект землеустрою на затвердження.

Важливо! Підставою для відмови у погодженні проекту можуть бути наступні чинники:

• якщо проект не відповідає вимогам законів та прийнятим відповідно до них нормативно-правовим актам;
• при відсутності документації із землеустрою та / або містобудівної документації.

На цьому етапі багато охочих будуватися можуть зіштовхнутися з проблемою не земельною, а містобудівною.

Так, відповідно до частини четвертої статті 24 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» зміна цільового призначення земельної ділянки, яка не відповідає плану зонування території та / або детальному плану території, забороняється.

На сьогодні детальні плани / плани зонування територій в нашій країні не розроблені на 100%. Саме тому, багато уповноважених на затвердження проекту землеустрою органів, вказують відсутність таких планів підставою для відмови в зміні цільового призначення.

Деякі суди не погоджуються з такою позицією і стверджують, що відсутність детального плану території не може бути підставою для відмови в зміні цільового призначення земельної ділянки. Тому, якщо вам відмовили в затвердженні проекту землеустрою на цій підставі, можна спробувати оскаржити таке рішення в суді. Пам'ятайте, що на юридичному сайті Protocol, Ви можете знайти юриста, який надасть якісно і недорого правову допомогу.

До речі дізнатися інформацію де в Києві розроблені детальні плани територій, можна не виходячи з дому і не надсилаючи запитів до відповідного органу, адже Містобудівний кадастр міста Києва, доступний за наступним посиланням https://mkk.kga.gov.ua/map/ .

Відповідальність за порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель

Що Земельний кодекс України встановив досить чітко, так це наслідки порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель. А саме, зазначені дії тягнуть за собою:

• визнання недійсними рішення органів державної влади та місцевих рад про надання (передачу) земельних ділянок;
• визнання недійсними угод щодо земельних ділянок;
• відмова у державній реєстрації земельних ділянок або визнання реєстрації недійсною;
• притягнення до встановленої законом відповідальності винних у цьому.

До останнього пункту варто додати примітку, яку саме відповідальність закон встановив.

Стаття 53 Кодексу України про адміністративні правопорушення встановила адміністративну відповідальність за використання не за цільовим призначенням земельної ділянки у вигляді штрафу.

Що стосується кримінальної відповідальності, то використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, тільки тоді кримінально карається, коли пов'язане з негосподарським використанням землі, з забрудненням або псуванням земель або іншим нанесенням шкоди навколишньому середовищу.

І "вишенька на торті", стаття 11 Земельного кодексу України встановила, що однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою є використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Підсумовуючи, зазначимо, що законодавче регулювання процесу зміни цільового призначення земель не зовсім чітке і ясне, благо час від часу уточнюється судовою практикою. Сподіваємося, що і ця консультація додасть ясності в цьому питанні. Якщо ж Вам знадобиться додаткова консультація юриста професіонала, пропонуємо скористатися послугою "Тендер на юридичну допомогу" від юридичного порталу Протокол.

Автор консультації: Дунай Марія

Джерело: юридичний ресурс Протокол