Як ПРАВИЛЬНО реалізувати своє переважне право на купівлю землі

Із скасуванням мораторію на продаж сільськогосподарських земель в Україні кожен може продати свою земельну ділянку. З огляду на те, що більшість земель перебуває у користуванні, орендар має переважне право перед іншими особами на купівлю цієї землі. ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» (далі - Закон) детально описана процедура реалізації переважного права усіма його суб’єктами.

Згадайте новину: Розширено перелік обмежень у використанні земель – рішення Уряду

Реалізація переважного права: хто за ким?

Перша черга. До 1 черги відносять особу, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення.

Друга черга. Орендар земельної ділянки. Тут варто звернути увагу, що в Законі мова йде лише про орендарів, тобто особа, яка має у користуванні землю на праві емфітевзису не має права на таке переважне право. Нотаріус цей факт повинен враховувати.

Осіб першої черги нотаріус перевіряє тільки за даними ДЗК (земельна ділянка повинна знаходиться у межах ділянки надр, наданій такі особі у користування). Якщо такі дані відсутні, або ж користувач відмовився – вважається, що осіб першої черги немає.

Особа другої черги встановлюється як за даними ДЗК, так і за даними Державного реєстру прав на нерухоме майно.

Згадайте новину: Процедуру держреєстрації прав на землю змінено – Кабміном ухвалено Постанову

Механізм реалізація переважного права

Особа зацікавлена у продажі земельної ділянки повинна визначитись, якими чином вона хоче продати земельну ділянку: продати через електронні земельні торги або ж без них. Виключно власник земельної ділянки сільськогосподарського призначення має право вирішувати – продавати землю через аукціон чи ні. Водночас землі державної та комунальної форми власності продаються тільки через земельні аукціони.

За наявності переважного права власник земельної ділянки зобов’язаний не пізніше чим за 2 місяці зареєструвати у державному реєстрі прав намір про продаж земельної ділянки (з 1 липня цей функціонал реєстру успішно працює). Станом на 13 липня в Україні здійснено 600 правочинів щодо відчуження земель с/г призначення. Лідирують за кількістю укладених договорів Полтавська область (72), Київська (68) та Вінницька (62).

Нотаріус, своєю чергою, перевіряє наявність осіб 1 та 2 черги та повідомляє їх протягом 3-х днів (цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення) про намір продажу земельної ділянки.

Суб’єкт переважного права, який отримав повідомлення від нотаріуса та бажає скористатися переважним правом на купівлю землі має повідомити нотаріуса про це цінним листом з описом вкладень і повідомленням про вручення або особисто під розписку. Якщо протягом місяця суб’єкт переважного права не повідомив нотаріуса про свій намір скористатися цим правом, вважається, що він відмовився від реалізації переважного права.

Протягом 1 місяця з дня отримання повідомлення нотаріус за погодженням із продавцем земельної ділянки повинен призначити день і час укладення договору купівлі-продажу та повідомити про це суб’єкта переважного права, який виявив бажання скористатися таким правом.

Описана вище процедура не застосовується у випадку, якщо наявний лише один суб’єкт переважного права, або ж один із них відмовився від реалізації свого переважного права. Якщо продавець землі має сумніви щодо сплати повної вартості землі або щодо інших умов, йому варто зареєструвати намір продажу землі та пройти процедуру повідомлення в Держреєстрі.

Згадайте новину: Кабмін спростив оренду водних об’єктів

Передача переважного права, як все відбувається?

Якщо особи 1-ї або 2-ї черги не мають права набувати права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення (юридичні особи до 1 січня 2024 року), то вони можуть передати своє переважно права іншій особі. Зробити це можна лише один раз, уклавши при цьому відповідний договір між суб’єктом переважного права та особою, якій це право передається. Оскільки до 2024 року відчужувати с/г землю можуть лише фізичні особи, то передати своє переважне право на купівлю землі можуть лише юридичні особи, оскільки за ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» вони не мають права (до 2024 року) набувати права власності на землі с/г призначення. З цього випливає, що фізичні особи не можуть передати своє переважне право в силу закону.

Передача може бути як платною, так і безоплатною, застережень щодо цього Закон не містить.

Факт передачі переважного права іншій особі підлягає державній реєстрації, для цього до Держреєстру внесені відповідні зміни та відкрито окремий розділ. Про передачу переважного права особа зобов’язана повідомити власника земельної ділянки протягом 3-х днів з моменту державної реєстрації переходу такого права. Державна реєстрація переходу переважного права реєструється в порядку обтяження речового права на земельну ділянку.

З огляду на те, що передача переважного права відносно новий механізм реалізації прав на землю, то рекомендуємо особі, яка передала переважне право переукласти договір оренди із новим власником. Задля уникнення ризиків втрати оренди та припинення договору оренди у зв’язку з поєднанням в одній особі орендаря та власника.

За якою ціною продається наразі сільськогосподарська земля встановити точно важко, все залежить від попиту та пропозиції на ринку, оскільки ажіотажу немає, то вартість 1 га землі варіюється від 1,5-2 тис. доларів. Якщо мова йде про великі агропідприємства, які хочуть зберегти землю, то там ціна може досягати і 5,6 тис. доларів.

Автор новини: Дубенкова Марія

Джерело: юридичний ресурс Протокол.

Згадайте новину: Як через АТОшників скуповують цілі масиви – нова схема