Укладаємо договір передачі права землекористування: на що звернути увагу фермерському господарству

Законодавчі зміни воєнного часу закріпили в земельне право доволі незвичний досі механізм – передачу права землекористування. Орендар, суборендар сільгоспділянки будь-якої форми власності може передати належне йому право оренди/суборенди іншій особі для використання ділянки за цільовим призначенням. За яких умов фермерським господарствам дозволено укладати договори про передачу права землекористування, які для цього потрібні підстави та за якою процедурою, – про це докладно розповімо у статті.

Обмеження та дія в часі

Можливість укладення договорів про передачу права землекористування відповідно до Закону від 24.03.2022 № 2145-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» (далі – Закон № 2145) обмежено в часі – це можна зробити лише під час дії воєнного стану.

Нагадаємо, що триваючий відповідно до Указу Президента від 18.05.2022 № 341/2022 воєнний стан продовжено до 23.08.2022. Тож поки що фермерське господарство (далі – ФГ) може укласти договір про передачу права землекористування до 23 серпня поточного року включно (звісно, якщо воєнний стан не буде продовжено і надалі).

Договір про передачу права землекористування не може бути поновлений, укладений на новий строк і припиняється зі спливом строку, на який його укладено.

Водночас, Закон № 2145 захищає осіб, яким передано право землекористування на цей строк, адже припинення чи скасування воєнного стану до спливу такого строку не є підставою для припинення дії договорів про передачу права землекористування та/або припинення права оренди, суборенди земельних ділянок, переданих на підставі таких договорів.

Після припинення або скасування воєнного стану в Україні або у відповідних окремих її місцевостях такі договори продовжують діяти, а відповідне право оренди, суборенди земельної ділянки вважається переданим до закінчення строку, на який воно передано.

Згадайте новину: Земельні відносини під час воєнного стану: на які землі поширюється дія Закону № 2145-IX

Лише для орендаря/суборендаря

Закон № 2145 передбачає, що землекористувач може передати своє право користування земельними ділянками сільгосппризначення усіх форм власності (пп. 9 розд. І). Це означає, що ФГ має право укласти договір про передачу права землекористування як щодо земель приватної власності, так і щодо державної та комунальної землі.

А от що має значення, так це правовий титул користування землею. Законом № 2145 закріплено, що лише орендарі та суборендарі земельних ділянок можуть передати належне їм право землекористування .

А отже, за договором про передачу права землекористування ФГ може передати лише належне йому право оренди чи суборенди земельної ділянки. Тож якщо ФГ користується землею на іншому правовому титулі (зокрема, за договором емфітевзису), передати таке право на підставі договору про передачу права землекористування ФГ не може.

Щоправда, Закон № 2145 передбачає можливість для постійних землекористувачів/емфітевтів державної та комунальної землі передавати її в оренду (про це – далі). Проте в такому разі укладатиметься саме договір оренди, а не договір про передачу права землекористування. І до того ж, зазначена норма стосується лише державної та комунальної землі.

Отже, якщо ФГ укладено договір емфітевзису щодо земельної ділянки приватної власності, то Закон № 2145 не містить положень, які б дозволяли передавати право користування такою земельною ділянкою за аналізованим договором у період воєнного стану.

Користуйтеся консультацією: Емфітевзис vs оренда: коли доцільно?

Істотні умови

Згідно з положеннями пп. 9 п. 27 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу (у редакції Закону № 2145, далі – ЗК) договір про передачу права землекористування має містити відомості про:

• сторони договору;
• право землекористування, яке передається (із зазначенням площі, кадастрового номера земельної ділянки (за наявності), її цільового призначення, місця розташування, документа, що посвідчує право землекористування).
• строк, на який передається право (із зазначенням дати закінчення дії договору).

Варто пам’ятати, що Закон № 2145 дозволяє передавати право землекористування лише земельними ділянками сільськогосподарського призначення. Водночас щодо цільового призначення земельних ділянок у межах цієї категорії Закон обмежень не встановлює.

Постановою КМУ від 28.07.2021 № 821 було доповнено додатком 59 Порядок ведення Державного земельного кадастру, затверджений постановою КМУ від 17.10.2012 № 1051. У цьому додатку наведено Класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок. Згідно з цим Класифікатором землі сільгосппризначення поділено на 19 видів (коди 01.01 – 01.19).

Отже, ФГ може укладати договір про передачу права оренди/суборенди земельної ділянки будь-якого виду цільового призначення в межах категорії сільгоспземель, тобто, ділянки за будь-яким кодом з 01.01 до 01.19;

Слід враховувати, що Закон № 2145 дозволяє передавати право землекористування на строк до одного року. Передання цього права на більший строк суперечитиме законодавству, а тому договір із такою умовою може бути визнаний недійсним у судовому порядку.

Якщо ФГ є орендарем (суборендарем) декількох земельних ділянок сільгосппризначення, воно може передати права оренди/суборенди ними іншій особі за одним договором. У такому разі цей договір має містити вищезазначені відомості про права, які передаються, щодо кожної із земельних ділянок.

Закон № 2145 передбачає, що особа, якій передано право землекористування, не має права на:

• компенсацію власних витрат на поліпшення земельної ділянки;
• поновлення договору, укладення його на новий строк;
• передачу земельної ділянки в суборенду;
• встановлення земельного сервітуту;
• зміну угідь земельної ділянки;
• будівництво на земельній ділянці об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд);
• закладення на земельній ділянці багаторічних насаджень;
• переважне право на купівлю орендованої земельної ділянки у разі її продажу;
• відчуження, передачу в заставу (іпотеку) права користування земельною ділянкою;
• поділ земельної ділянки, об’єднання її з іншою земельною ділянкою;
• використання для власних потреб наявних на земельній ділянці загальнопоширених корисних копалин, торфу, лісу, водних об’єктів, а також інших корисних властивостей землі;
• зміну цільового призначення земельної ділянки.

Тож у договорі про передачу права землекористування варто відобразити ці обмеження.

Наведені вище умови слід вважати визнаними законом істотними умовами договору про передачу права землекористування у розумінні ч. 2 ст. 180 Господарського кодексу України (далі – ГК). Водночас ця норма передбачає, що істотними умовами договору також є ті, щодо яких на вимогу однієї із сторін має бути досягнута згода.

Зокрема, ФГ може висунути вимогу погодження умов щодо відповідальності за невиконання вимог договору особою, якій передається право оренди (суборенди); обмежень (обтяжень) земельної ділянки; страхування об’єкта оренди тощо.

За такої вимоги вказані умови також будуть істотними, і без їх погодження сторонами договір про передачу права землекористування не може вважатись укладеним.

Чи може ФГ отримувати плату за передане іншому сільгоспвиробнику право користування землею?

Зважаючи на те, що особам приватного права «дозволено все, що прямо не заборонено законом» (ст. 19 Конституції України), та на закріплений у статтях 3, 6, 627 Цивільного кодексу (далі – ЦК) принцип свободи договору (тобто, серед іншого, вільне визначення сторонами умов договору), вважаємо, що передання ФГ права землекористування іншій особі може здійснюватися як на безоплатній, так і на платній основі.

Примірний договір передачі права землекористування – прав оренди і суборенди земельних ділянок сільськогосподарського призначення усіх форм власності для виробництва сільськогосподарської продукції в умовах воєнного стану було розроблено за сприяння Мінагрополітики та міститься тут: https://onedrive.live.com/view.aspx?cid=650afcd830e91c47&page=view&resid=650AFCD830E91C47!15932&parId=650AFCD830E91C47!15929&authkey=!AKlQx53o8ZlJmGw&app=Word (зразок 3).

Наведений примірний договір не має обов’язкової сили, тож ФГ може скористатися ним як зразком.

Хто повинен сплачувати орендну плату після передання права землекористування?

Згідно з положеннями ЗК (у редакції Закону № 2145) особа, якій передано право оренди, суборенди земельної ділянки, набуває прав та обов’язків, передбачених законом для суб’єкта відповідного права. Тож така особа, по суті, стає орендарем/суборендарем земельної ділянки. Відповідно, під час дії договору про передачу права землекористування вона має і сплачувати орендну плату, закріплену в договорі оренди/суборенди землі.

Користуйтеся консультацією: Сплата орендної плати за нерухоме майно у період воєнного стану

Форма договору

Договір про передачу права землекористування має бути письмовим, але укладеним лише в електронній формі. Таке укладення відбувається відповідно до статей 205, 207, 639 ЦК, а також законів від 03.09.2015 № 675-VIII «Про електронну комерцію», від 22.05.2003 № 851-IV «Про електронні документи та електронний документообіг» та від 05.10.2017 № 2155-VIII «Про електронні довірчі послуги».

А отже, для підписання договору про передачу права землекористування як ФГ, так і особа, якій передається право оренди/суборенди, повинні мати кваліфікований електронний підпис (КЕП).

Отримати КЕП можна кількома способами:

• у ДПС;
• у Приватбанку;
• у платних надавачів електронних довірчих послуг (колишніх АЦСК).

Зазвичай ключ підпису має розширення: dat, zs2, sk, jks, pk8, pfx.

Якщо ФГ подає до податкового органу звітність в електронній формі, то воно може скористатися електронним ключем, який використовує для подання такої звітності.

Як повідомити власника земельної ділянки

Укладення договору про передачу права землекористування здійснюється без згоди власника земельної ділянки.

Однак про передачу права оренди, суборенди ФГ має письмово повідомити орендодавця (у разі передачі права суборенди – орендаря) протягом п’яти календарних днів із дня державної реєстрації договору про передачу права землекористування.

Для мінімізації спорів щодо факту направлення повідомлення про передачу права землекористування радимо потурбуватись про отримання відповідних доказів такого направлення. Найоптимальніше – направити орендодавцю (у разі передачі права суборенди – орендарю) відповідне повідомлення цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення. Або ж вручити його нарочно із проставлянням відмітки орендодавця/орендаря про отримання повідомлення на екземплярі ФГ.

Абзац 5 пп. 9 п. 27 розділу X «Перехідні положення» ЗКУ також передбачає, що вказане вище повідомлення може також бути направлено в той самий строк особою, яка передала відповідне право землекористування, до сільської, селищної, міської ради, на території територіальної громади якої розташована земельна ділянка. Зазначений орган місцевого самоврядування, який отримав таке повідомлення, зобов’язаний повідомити про передачу права землекористування власників земельних ділянок, у тому числі шляхом розміщення відповідного оголошення у загальнодоступних місцях населених пунктів за місцем розташування земельних ділянок.

Звертаємо увагу, що Закон № 2145 покладає обов’язок зазначеного вище повідомлення саме на особу, яка передає таке право (у нашому випадку – ФГ). Таке повідомлення, здійснене особою, якій передано право землекористування, не визнаватиметься належним згідно з цим Законом.

Державна реєстрація

В умовах недоступності/обмеженості функціонування на час воєнного стану Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (надалі – ДРРП) Закон № 2145 передбачає, що передані права оренди/суборенди не потребують реєстрації у ДРРП.

А районними військовими адміністраціями реєструється власне договір передачі права землекористування, а також зміни до нього, договір про розірвання такого договору.

Право оренди, суборенди вважається переданим із дня державної реєстрації договору про передачу права землекористування і припиняється зі спливом строку дії договору про передачу права землекористування.

Державна реєстрація договору про передачу права землекористування здійснюється за заявою землекористувача, який передав право землекористування (у нашому випадку – ФГ). Тож якщо таку заяву подаватиме особа, якій передано це право, договір не зареєструють.

Заява складається в електронній формі, до неї додається примірник договору про передачу права оренди/суборенди, а також засвідчені заявником копії документів, що посвідчують право користування земельною ділянкою. Заява з доданими документами надсилається електронною поштою.

Держреєстрація договору про передачу права землекористування або надання вмотивованої відмови в державній реєстрації здійснюється протягом п’яти робочих днів із дня подання заяви. Підставою для відмови в державній реєстрації може бути лише невідповідність поданих документів закону.

Реєстрація відбувається у Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану. Така книга ведеться в паперовій та електронній формах.

Форму цієї Книги затверджено наказом Мінагрополітики та продовольства від 11.04.2022 № 219.

У ній зазначаються:

• відомості про сторони договору: для громадянина України – ФОП – копія довідки про присвоєння реєстраційного номера облікової картки платника податків або копія паспорта (для фізичних осіб, які через свої релігійні переконання відмовилися від прийняття такого реєстраційного номера та повідомили про це відповідний контролюючий орган і мають відмітку в паспорті); для юридичної особи – найменування, ідентифікаційний код у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань, місцезнаходження юридичної особи, посада та прізвище, ім’я, по батькові особи, яка підписує договір від імені юридичної особи;
• відомості про право землекористування, яке передається (із зазначенням виду права, документа, що посвідчує право землекористування);
• відомості про земельну ділянку (із зазначенням площі, кадастрового номера земельної ділянки (за наявності), її цільового призначення, місця розташування);
• строк, на який передається право (із зазначенням дати початку та дати закінчення дії договору);
• відомості про зміни, розірвання договору про передачу права землекористування.

У місячний строк із дня припинення або скасування воєнного стану в Україні або відповідних окремих її місцевостях Книги реєстрації землеволодінь і землекористувань у період дії воєнного стану підлягають передачі до Держгеокадастру або визначеного ним територіальному органу, або державного підприємства, що належить до сфери його управління.

Можливості ФГ як постійного землекористувача/емфітевта

Насамкінець зазначимо про основні моменти механізму передачі ФГ в оренду належних йому на праві постійного користування чи емфітевзису земель державної/комунальної власності.

1. Строк оренди таких земельних ділянок – до одного року.
2. Ділянки передаються в оренду лише для ведення товарного сільгоспвиробництва.
3. У разі передання ФГ як постійним користувачем земельної ділянки в оренду, право постійного користування зберігається за ним.
4. Передавати в оренду можна також земельні ділянки, яким не присвоєно кадастровий номер. У такому разі кадастровий номер у договорі оренди не зазначається.
5. Орендар земельної ділянки має обмеження, аналогічні переліченим вище для особи, якій передано право землекористування.
6. Договір письмовий, але укладається в електронній формі (див. вище).
7. Такий договір оренди, а також зміни до нього, договір про розірвання такого договору оренди підлягають державній реєстрації за заявою ФГ районними військовими адміністраціями у Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану.
8. Він не може бути поновлений, укладений на новий строк і припиняється зі спливом строку, на який його укладено.
9. Право оренди земельної ділянки виникає із дня державної реєстрації договору оренди землі.
10. Договір оренди може передбачати передачу в оренду декількох земельних ділянок одним орендодавцем.

Припинення або скасування воєнного стану в Україні або у відповідних окремих її місцевостях не є підставою для припинення дії, зміни договору оренди, припинення прав оренди, які виникли на підставі такого договору. Після припинення або скасування воєнного стану в Україні або у відповідних окремих її місцевостях такі договори не можуть бути поновлені, укладені на новий строк та продовжують діяти до закінчення строку, на який вони укладені.

Автор статті: адвокат Ірина Висіцька

Джерело: vysitska.com