Проблеми набуття права власності на допоміжні приміщення у багатоповерхових будинках

Допоміжні приміщення є спільним майном багатоквартирного будинку. З-поміж інших приміщень їх вирізняє особливе функціональне призначення: забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців.

До допоміжних приміщень належать колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери, інші підсобні та технічні приміщення.

Допоміжні приміщення знаходяться у спільній сумісній власності співвласників як квартир, так і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку. При цьому мова йде не лише про приватизовані, але й про неприватизовані квартири: їх власники також є співвласниками допоміжних приміщень будинку.

Право власності на допоміжні приміщення є дещо обмеженим. Так, спільне майно не можна поділити між співвласниками. Також співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна, а кредитор співвласника не має права вимагати виділення частки із спільного майна в натурі для звернення стягнення на неї.

Виникнення права власності на допоміжні приміщення має певні особливості. Дане питання було розкрите в рішенні Конституційного Суду України від 02.03.2004 р. № 4-рп/2004, а згодом – конкретизоване рішенням Конституційного Суду України від 09.11.2011 р. № 14-рп/2011.

Суд прийшов до чіткого висновку, що допоміжні приміщення передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир. Співвласники квартир і нежитлових приміщень стають співвласниками допоміжних приміщень незалежно від підстав набуття права власності (у т.ч. купівля-продаж, спадкування, інші цивільно-правові угоди). При цьому жодних додаткових дій для підтвердження права власності на допоміжні приміщення вчиняти не потрібно.

Допоміжні та нежитлові приміщення

Важливо зауважити, що виникнення права власності залежить від статусу приміщення: допоміжне чи нежитлове.

До нежитлових відносяться ті приміщення, що які з самого початку будувалися не як допоміжні, а як такі, що мають інше призначення. Саме до такого висновку прийшов Верховний Суд в постанові від 06.08.2019 р., справа № 914/843/17.

Наприклад, в більшості сучасних новобудов в підвалі розміщуються паркінги. Такі приміщення не можуть вважатися допоміжними і знаходитися в спільній сумісній власності, а право власності на них (наприклад, на окремі машино-місця) реєструється за певними особами, які їх придбали.

Основна ознака, яка дозволяє розмежувати допоміжні та нежитлові приміщення, - їх функціональне призначення.

Як зазначено вище, допоміжні приміщення необхідні для забезпечення експлуатації будинку, побутового обслуговування мешканців будинку та підвищення життєвого комфорту мешканців будинку. Нежитлові ж приміщення призначаються для здійснення торгівлі, надання послуг, влаштування паркінгу, здійснення господарської діяльності та для інших непобутових потреб.

Згідно з правовою позицією Верховного Суду, викладеною в постанові від 23.10.2019 року, справа № 598/175/15-ц, за своїм правовим статусом нежитлові приміщення є окремими об’єктами нерухомого майна. Вони є самостійними об’єктами цивільно-правових відносин і знаходяться у власності конкретних осіб (приватній, комунальній чи державній). Це окремі, ізольовані приміщення в багатоквартирному будинку, які не належать до житлового фонду. Натомість допоміжні приміщення не є окремими об’єктами нерухомості. Вони належать до житлового фонду та знаходяться у спільній власності співвласників багатоквартирного будинку.

Користування допоміжними та нежитловими приміщеннями

Права співвласників багатоквартирного будинку залежать від правового статусу приміщення і відрізняються залежно від того, чи є приміщення допоміжним або нежитловим.

Співвласники багатоквартирного будинку, якщо мова йде про допоміжні приміщення, мають право користування такими приміщеннями, право отримувати доступ до технічної документації, інформації про технічний стан, умови утримання та експлуатації, витрати на утримання, надходження від використання таких приміщень.

Якщо хтось заважає співвласникам багатоквартирного будинку використовувати допоміжні приміщення, вони мають право на захист своїх прав в судовому порядку. З цією метою необхідно звернутися до суду з позовною заявою про усунення перешкод у здійсненні права користування.

Щодо нежитлових приміщень, співвласники багатоквартирного будинку таких прав не мають. Всі права належать виключно власнику конкретного приміщення.

Проблеми відчуження допоміжних приміщень

Приміщення багатоквартирного будинку можуть бути відчужені, якщо вони не є самостійними нежитловими приміщеннями, право власності на які вже було зареєстроване, а також не потрібні для експлуатації будинку.

Листом Міністерства з питань ЖКГ України від 22.01.2009 року № 8/14-530 було визначено чіткі умови продажу спільного майна багатоквартирного будинку:

1. ОСББ має бути балансоутримувачем будинку.

2. Наявна згода власників всіх квартир та нежитлових приміщень будинку.

3. Загальні збори прийняли рішення про відчуження спільного майна.

4. Отримані від продажу кошти будуть використані на потреби будинку.

Перш за все, будинок передається на баланс ОСББ. Колишній балансоутримувач передає ОСББ екземпляр технічної та іншої документації на будинок, екземпляр документа, на підставі якого будинок прийнято в експлуатацію, технічний паспорт та план інженерних мереж будинку. Повніший перелік документів, які передаються ОСББ, можна знайти в п. 1.2 Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету України з питань ЖКГ від 17.05.2005 року № 76.

Строк передачі – 3 місяці з моменту створення ОСББ. Якщо якийсь із перерахованих документів відсутній, то він повинен бути виготовлений або відновлений за рахунок підприємства, з балансу якого передається житловий будинок протягом півроку з моменту реєстрації ОСББ.

Після цього підписується акт приймання-передачі будинку з балансу на баланс.

Далі необхідно отримати згоду на відчуження спільного майна. Таку згоду надають власники приватизованих та неприватизованих квартир, а також нежитлових приміщень. Згода надається в письмовій формі та має бути посвідчена нотаріально. В згоді обов’язково необхідно вказати точний перелік майна, яке відчужується, а також дії, на які надається згода, наприклад, відчуження на підставі договору купівлі-продажу майна.

Наступний крок – прийняття рішення загальних зборів про відчуження спільного майна. Прийняття цього рішення є виключною компетенцією загальних зборів.

Рішення про відчуження спільного майна приймається 2/3 голосів, при цьому не має бути голосів проти.

Голосування здійснюється на загальних зборах або шляхом письмового опитування співвласників, що не були присутні на загальних зборах. У кожного співвласника наявна кількість голосів пропорційно належній йому площі. Якщо у одного співвласника більше 50% площі всього будинку, у кожного співвласника – 1 голос. Крім того, інше може бути встановлено статутом ОСББ.

Рішення загальних зборів оформлюється протоколом, в якому проставляється особистий підпис кожного, хто проголосував, а також відмітка «за» біля кожного підпису.

І останнє, що важливо відзначити: ОСББ є неприбутковою організацією. Саме тому отримані від продажу грошові кошти не можна розподілити між членами ОСББ. Їх необхідно використати на потреби будинку. Для цього в рішенні загальних зборів про відчуження спільного майна необхідно вказати цільове призначення грошових коштів, наприклад, на проведення поточного або капітального ремонту.

Практична реалізація

Наведений порядок хоч і здається досить чітким, але насправді існує ряд проблем його практичної реалізації:

- допоміжні приміщення та інше спільне майно не є окремими об’єктами нерухомості;

- на допоміжні приміщення та інше спільне майно немає окремого технічного паспорту;

- немає документів, що підтверджують право власності на допоміжні приміщення та інше спільне майно;

- у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно немає інформації про допоміжні приміщення та інше спільне майно;

- у допоміжних приміщень та іншого спільного майна немає окремої адреси.

Вирішити дані проблеми можна було б шляхом прийняття на державному рівні єдиного порядку відчуження допоміжних приміщень та іншого спільного майна.

Разом з тим, сьогодні склалася досить цікава практика, коли оформляється право спільної сумісної власності співвласників будинку на нежитлові приміщення будинку за ОСББ. При цьому під нежитловими у даному випадку маються на увазі фактично допоміжні приміщення, які є спільною власністю співвласників будинку, а не окремими об’єктами нерухомості.

Наприклад, з постанови Львівського окружного адміністративного суду 28.03.2017 року, справа № 813/4503/16 (не була оскаржена і набрала законної сили) вбачається, що на загальних зборах ОСББ прийняло рішення про оформлення права спільної сумісної власності співвласників будинку на підвальне приміщення. Після цього представник ОСББ звернувся до органів юстиції щодо реєстрації права власності на дане приміщення за ОСББ.

Спочатку державний реєстратор відмовив в реєстрації через нібито наявність арешту нерухомого майна, проте наказом начальника Головного територіального управління юстиції таке рішення про відмову було скасовано та здійснено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно за заявою про державну реєстрацію об’єкта нерухомого майна, поданою ОСББ.

Суд вирішив, що право власності було зареєстроване за ОСББ законно.

Дане рішення про реєстрацію права власності на підвал за ОСББ в подальшому оскаржувала також Львівська міська рада в порядку господарського судочинства. Верховний Суд у своїй постанові від 06.08.2019 р., справа № 914/843/17, прийшов до висновку про відсутність підстав для задоволення позову.

Таким чином, за ОСББ було зареєстровано право власності на підвал як спільне майно багатоквартирного будинку, і дане рішення було визнано законним судами як адміністративної, так і господарської юрисдикції.

Дані судові рішення ще раз підкреслюють, що, як зазначено вище, при вирішення питання щодо того, чи можливо зареєструвати право приватної спільної сумісної власності на спільне майно багатоквартирного будинку за ОСББ, необхідно виходити саме з правового статусу такого приміщення: чи є воно допоміжним або нежитловим.

Звісно, коли право власності зареєстровано за ОСББ, вказані вище проблеми відчуження спільного нерухомого майна зникають. Саме тому наведена судова практика є важливим позитивним кроком.

Автор статті: адвокат, партнер адвокатського об'єднання "Юріс Феррум" Надія Гніздовська