Стаття 14. Форма договору оренди землі

Аналізуйте судовий акт: Проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки не може підмінити реєстрацію самого договору оренди, а тому не може впливати на момент набрання чинності договором, укладеним до 01.01.13 (ВП/ВС у справі № 696/1693/15-ц від 23.06.2020)

 У жовтні 2015 року позивач звернувся до суду з позовом про визнання договору оренди землі припиненим та повернення земельної ділянки.

Так, позивач є власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Згідно з договором оренди землі від 16 вересня 2010 року позивач передала зазначену земельну ділянку в оренду відповідачу ДСП «Агрокомплекс» строком на 5 років. Цим договором оренди передбачено, що він набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. При цьому його пунктом 19 передбачено, що орендар повинен здійснити державну реєстрацію договору у місячний термін. Отже, момент набрання чинності договору оренди землі сторони визначили та пов’язали з моментом державної реєстрації.

Проте, у вказаний термін державну реєстрацію договору оренди землі проведено не було.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (стаття 14 згаданого Закону).

Згідно зі статтею 18 названого Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

04 грудня 2013 року ДСП «Агрокомплекс» було здійснено державну реєстрацію речового права - права оренди земельної ділянки за вказаним договором.

11 серпня 2015 року позивач направила відповідачу листа про те, що не має наміру у подальшому продовжувати дію договору оренди землі, однак ДСП «Агрокомплекс» по закінченню строку дії договору оренди продовжує користуватись її земельною ділянкою та відмовляється у добровільному порядку повернути цю земельну ділянку з тих підстав, що державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки було проведено не у 2010 році, а у 2013 році, а тому договір діє до 2018 року.

Позиція Великої Палати Верховного Суду: Проведення 04 грудня 2013 року державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі вказаного договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі), а тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 01 січня 2013 року.

Отже, оскільки ДСП «Агрокомплекс» не здійснило державну реєстрацію договору оренди землі, договір між позивачем та відповідачем чинності не набрав і, відповідно вказане сільськогосподарське підприємство не набуло прав орендаря за спірним договором оренди землі.

Таким чином, Великою Палатою Верховного Суду зроблено висновок, що оскільки відповідач володіє спірною земельною ділянкою за відсутності вчиненого правочину, позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, а саме належить витребувати спірну земельну ділянку у відповідача на користь позивача.

Аналізуйте судовий акт: Договір оренди землі вважається укладеним та розпочинає свою дію з моменту державної реєстрації такого договору, а не з моменту нотаріального посвідчення чи підписання сторонами (ВП/ВС у справі № 322/1178/17 від 15 січня 2020р.)

Для розуміння важливості крапки, яку поставила Велика Палата ВС у питаннях державної реєстрації договорів оренди землі слід трохи взагалі згадати історію цієї правової процедури. Сьогодні мабуть багатьом це дивно, але далеко не завжди нотаріус одночасно із посвідченням договору, при чому будь-якого, необов’язково оренди землі, в той же день проводив його державну реєстрацію. Обмежені функції державного реєстратора з’явилися у нотаріусів із внесенням змін до ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» лише з 1 січня 2013 року, і лише при здійсненні нотаріальної дії, тобто в даному випадку посвідчення самого договору оренди землі. Повноцінним державним реєстратором нотаріус став із прийняттям згаданого закону у новій редакції, відповідно до статті 10, із 1 січня 2016 року.

До 1 січня 2013 року державну реєстрацію договорів оренди землі здійснювали органи земельних ресурсів довго та найчастіше корупційно.

Окрім цього згадаємо, що відповідно до статті 14 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально, тобто взагалі не потребує обов’язкового нотаріального посвідчення.

Отже, між підписанням представниками сторін договору оренди землі та його державною реєстрацією може бути проміжок часу, при чому іноді значний, тому що відбувалися і непоодинокі випадки у відмові у державній реєстрації. Особливо це стосується договорів оренди землі укладених до 1 січня 2013 року. Слід додати, що і дата складання акту передання – приймання земельної ділянки сторонами може бути іншою, ніж дата укладання договору оренди землі.

З огляду на це для сторін, і насамперед для орендаря, важливе правильне визначення моменту у часі з якого починається строк дії договору оренди землі, і відповідно момент, коли строк дії закінчується.

Підходи судів для визначення такого моменту на всіх рівнях були діаметрально протилежними. Наприклад, ВСУ у постанові від 19 лютого 2014 року у справі № 6-162ц13 приходить до висновку, що строк дії договору оренди землі починається з моменту його підписання сторонами, а НЕ державної реєстрації. Водночас ВГСУ у постанові від 2 листопада 2016 р. у справі № 908/3368/15 приходить до протилежного висновку, зокрема про те, що строк дії починається з моменту його державної реєстрації, а не підписання сторонами чи передання за відповідним актом.

У справі, що описується, між підписанням договору оренди землі та його державної реєстрації минуло майже ЧОТИРИ роки. Мабуть із почуттів елементарної справедливості суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, констатував припинення строку дії оренди та задовольнив позов власника земельної ділянки (спадкоємця орендодавця) при витребування спірної з/д із незаконного володіння орендаря.

Справа потрапила до Великої палати ВС. Проте суд касаційної інстанції був непохитним. Рішення судів першої та апеляційної інстанцій були скасовані, а у задоволенні позову власнику з/д було відмовлено.

ВП ВС звернула увагу на те, що поняття «момент укладення договору» та «момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки» є різними, хоча можуть збігатися у часі, а можуть і відрізнятися.

ВП ВС аналізуючи ст. ст. 18, 20 ЗУ «Про оренду землі», які на момент розгляду спору вже виключені, норми ЗК України, а саме ст. 125 , ст. 126 та норми ЦК України, а саме ст. 631, ст. 640, яка на момент розгляду спору змінена, приходить до нового висновку про те, що сторони в договорі оренди землі мають право зазначати про момент початку дії та момент припинення цього договору.

Якщо сторони цього не зробили, то відповідно до ЗУ «Про оренду землі», який є спеціальним, зокрема ст. ст. 18 та 20, які діяли на той час, договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації.

Тому важливими для вирішення такого типу спорів є положення самих договорів оренди землі, а не лише законодавство. Поширеним у договорах оренди землі є пункт на кшталт: «договір набирає чинності після підписання його сторонами (нотаріального посвідчення) та його державній реєстрації». Інший стандартний пункт: «строк дії договору 10 років (наприклад)».

В такому випадку момент укладення договору, а відтак і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації договору.

Насамкінець, цікавим є роз’яснення ВП ВС, яке дає надію власнику земельної ділянки. Пункт Ї, статті 211 ЗК України передбачає відповідальність суб’єкта права за порушення земельного законодавства у випадку «ухилення від державної реєстрації земельних ділянок та подання недостовірної інформації щодо них». Оскільки обов’язок державної реєстрації договору оренди землі покладено на орендаря, а орендар здійснював таку реєстрацію ЧОТИРИ роки, то має місце неналежне виконання орендарем свого договірного обов’язку. Відтак, власник з/д має усі перспективи звернутися із позовом про розірвання договору оренди землі із підстав протиправного збільшення строку оренди.