Історія справи

Ухвала КЦС ВП від 02.04.2018 року у справі №384/648/17

Постанова

Іменем України

20 вересня 2018 року

м. Київ

справа № 384/648/17-ц

провадження № 61-13391св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

Синельникова Є. В. (суддя-доповідач), БілоконьО. В., Хопти С. Ф.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_4,

відповідач - Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_4 на рішення Вільшанського районного суду Кіровоградської області, у складі судді Галицького В. В., від 07 листопада 2017 року та постанову Апеляційного суду Кіровоградської області, у складі колегії суддів: Дьомич Л. М., Дуковського О. Л., Єгорової С. М., від 16 січня 2018 року,

ВСТАНОВИВ:

У жовтні 2017 року ОСОБА_4 звернувся до суду з позовом до

Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області про визнання неправомірною відмови у поновленні договору та визнання договору поновленим.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що 23 квітня 2007 року між ним та Вільшанською районною державною адміністрацією Кіровоградської області був укладений договір оренди земельної ділянки площею 4,4464 га, яка знаходиться на території Добрівської сільської ради Вільшанського району Кіровоградської області. Договір зареєстрований 14 вересня

2007 року за № 08. За умовами договору він укладений терміном на 10 років та набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації. Позивач протягомдії договору свої зобов'язання виконував належним чином, орендна плата ним сплачувалась своєчасно та у повному обсязі. До закінчення строку дії правочину він звернувся у межах строків, визначених частиною другою статті 33 Закону України «Про оренду землі», до відповідача з листом-повідомленням про намір поновити дію правочину, долучив примірники проекту додаткової угоди про поновлення договору та просив надіслати йому відповідні письмові пропозиції з метою завчасного узгодження всіх істотних умов договору. Вказаний лист-повідомлення отриманий відповідачем 14 липня 2017 року. Однак, проект додаткової угоди до договору залишений без належного реагування, жодного заперечення на запропоновані умови у місячний строк не надано.Позивач продовжує користуватися спірною земельною ділянкою та сплачує орендну плати після закінчення строку дії договору, що свідчить про його намір не тільки скористатися своїм переважним правом, але і на поновлення дії договору, строк дії якого закінчився. Земельна ділянка орендарем не поверталась. Разом з тим, 20 вересня 2017 року відповідач направивна адресу позивача лист № 31-11-0.61-8452/2-17 про заперечення у поновленні дії договору. Підстав та мотивів для відмови у поновленні спірного договору відповідачем не зазначено.

Посилаючись на зазначені обставини, позивач просив суд визнати протиправною відмову Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області у поновленні договору оренди землі від 23 квітня 2007 року, який укладений між Вільшанською районною державною адміністрацією Кіровоградської області та ОСОБА_4, та зареєстрований 14 вересня 2007 року за № 08; визнати поновленим зазначений вище договір оренди землі на тих самих умовах і на той самий строк, які передбачені договором оренди землі.

Рішенням Вільшанського районного суду Кіровоградської області

від 07 листопада 2017 року у задоволенні позову ОСОБА_4 відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що відповідач скористався своїм дискреційним повноваженням та прийняв рішення про відмову у поновленні договору оренди землі у строки, передбачені Законом України «Про оренду землі».

Рішенням Апеляційного суду Кіровоградської області від 16 січня 2018 року рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції, зазначивши при цьому, що за наявності письмової відмови відповідача у поновленні дії договору визнання автоматично за позивачем права на поновлення договору суперечить вимогам закону. Апеляційний суд встановив, що у орендодавця відсутнє волевиявлення на поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах.

У касаційній скарзі ОСОБА_4 просить скасувати оскаржені судові рішення та направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Доводи касаційної скарги зводяться до того, що матеріально-правовою підставою свого позову позивач обрав частину шосту статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка передбачає автоматичне поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Судами правильно встановлено, що позивач продовжує використовувати спірну земельну ділянку та сплачувати за неї орендну плату. Дані обставини не заперечувалися відповідачем. Апеляційний суд необґрунтовано відхилив клопотання позивача про приєднання до матеріалів справи довідки Добрівської сільської ради Вільшанського району від 17 листопада 2017 року № 203 та акту звірки Вільшанського відділення Голованівського ОДПІ ГУ ДФС від 07 листопада 2017 року № 31080-11. Лист-повідомлення відповідача про заперечення у поновленні договору не можна вважати допустимим з огляду на фактичну відсутність мотивування такого рішення. Заявник вважає, що відповідач порушив його права на мирне володіння майном.

У відзиві на касаційну скаргу Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а постанову апеляційного суду - без змін, посилаючись на її законність та обґрунтованість. У відзиві заявник зазначає, що сам факт надіслання орендарем повідомлення про намір поновити договір оренди не означає його автоматичне поновлення. У даному випадку орендодавець наділений правом на законних підставах заперечувати проти поновлення договору оренди землі.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла наступних висновків.

Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Згідно з частиною першою статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Судами установлено, що 23 квітня 2007 року міжВільшанською районною державною адміністрацією Вільшанського району Кіровоградської області та ОСОБА_4 укладено договір оренди землітерміном на десять років, починаючи з дати його державної реєстрації.

14 вересня 2007 року договір зареєстрований у Вільшанському районному відділі Кіровоградської регіональної філії Центру державного земельного кадастру, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за

№ 08.

Відповідно до пункту 7 договору оренди земельної ділянки від 23 квітня 2007 року договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Строк дії договору закінчився 14 вересня 2017 року.

11 липня 2017 рокупозивач звернувся до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області з листом-повідомленням про продовження (поновлення) дії договору оренди землі від 23 квітня

2007 року, до якого долучив проект додаткової угоди.

20 вересня 2017 рокуГоловне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області надіслало на адресу позивача лист-повідомлення, у якому заперечувало у поновленні дії спірного договору орендиземельної ділянки, а також направило акт приймання-передачі земельної ділянки для підписання.

Отримання вищевказаного листа-повідомлення не заперечувалось ОСОБА_4

Згідно з частиною першою статті 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема

Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої

статті 777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України

«Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідно до статті 764 ЦК України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Такий правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).

Порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди: із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

За відсутності своєчасно заявлених заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди земліз попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендаря щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, передбаченого статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», може вважатись порушеним, а така поведінка (дії, бездіяльність) орендодавця відносно попереднього орендаря може бути визнана недобросовісною.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, обґрунтовано виходив із того, що позивач вчинив дії, спрямовані на реалізацію свого переважного права, та у строки, передбачені Законом України «Про оренду землі», надіслав відповідачу лист-повідомлення про намір продовжити дію договору оренди земельної ділянки від 23 квітня 2007 року, до якого долучив проект додаткової угоди, але орендодавець, реалізуючи свої законні права, у передбачений законом строк (протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди) направив орендарю лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі. За таких обставин підстави для визнання договору оренди поновленим на той самий строк і на тих самих умовах на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» відсутні.

У клопотанні про зупинення оскаржених судових рішень, доданому до касаційної скарги, позивач зазначав, що за інформацією Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області спірна земельна ділянка включена до переліку земельних ділянок, права на які будуть виставлені на земельні торги. Зазначене свідчить про те, що відповідач не мав наміру продовжувати дію договору оренди земельної ділянки на тих самих умовах, а прийняв рішення у відповідності до своїх повноважень щодо виставлення прав на земельну ділянку на земельні торги з метою забезпечення ефективного використання земель сільськогосподарського призначення.

Позивач як орендар за договором оренди земельної ділянки не мав підстав для очікування, що договір оренди землі безумовно буде пролонгований на тих самих умовах у випадку належного виконання лише ним своїх обов'язків за договором, адже пролонгація договору оренди можлива лише за мовчазної згоди власника землі (орендодавця), а при висловленні орендодавцем заперечень щодо пролонгації договору оренди землі такий договір не може вважатись поновленим.

З урахуванням наведеного, оскаржені судове рішення є таким, що ухвалені з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують. Підстави для скасування оскаржених судових рішень відсутні.

Ураховуючи наведене, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а оскаржені судові рішення - без змін.

Керуючись статтями 400, 401, 410 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_4 залишити без задоволення.

Рішення Вільшанського районного суду Кіровоградської області

від 07 листопада 2017 року та постанову Апеляційного суду Кіровоградської області від 16 січня 2018 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: Є. В. Синельников

О. В. Білоконь

С.Ф. Хопта