Історія справи

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 лютого 2019 року

м. Київ

Справа № 920/742/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Сухового В.Г. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.,

за участю секретаря судового засідання - Журавльова А.В.

за участю представників:

позивача - Серт О.В.,

відповідача - Рудік А.А.

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Приватного підприємства "КАРЛА МАРКСА-2" на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 13.12.2017 (Плахов О.В., Здоровко Л.М., Шутенко І.А.) та рішення Господарського суду Сумської області від 27.09.2017 (Левченко П.І.) у справі № 920/742/17

за позовом Приватного підприємства "КАРЛА МАРКСА-2" до Головного управління Держгеокадастру у Сумській області про поновлення договору оренди землі

Історія справи

Короткий зміст позовних вимог

1. Приватне підприємство "Карла Маркса-2" (далі - Позивач) звернулося в Господарський суд Сумської області з позовом до Головного Управління Держгеокадастру Сумської області (далі - Відповідач) про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки, вважаючи укладеною угоду про поновлення договору на той самий строк 7 років на тих самих умовах.

2. В обґрунтування позовних вимог Позивач зазначив, що звертався до Відповідача з листом-повідомленням та проектом додаткової угоди, проте Відповідач повідомив, що не вважає за можливе поновити договір оренди землі, оскільки відсутній витяг з технічної документації з нормативно-грошової оцінки землі. Позивач зазначає, що продовжує користуватись земельною ділянкою та вважає, що договір оренди є поновленим з урахуванням частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Короткий зміст судового рішення, прийнятого судом першої інстанції

3. Рішенням Господарського суду Сумської області від 27.09.2017 в задоволенні позову відмовлено.

4. Рішення суду мотивовано тим, що право Позивача на поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, визначене частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", Відповідачем не порушувалося, оскільки Позивач не звертався до Відповідача з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі на тих самих умовах, які були передбачені договором, і не надсилав Відповідачеві проекту додаткової угоди про поновлення договору оренди землі на тих самих умовах, які були передбачені договором. Зважаючи на те, що сторонами не укладена додаткова угода про поновлення договору оренди землі, яка згідно закону має бути укладена в обов'язковому порядку, позовні вимоги Позивача про визнання поновленим на тих самих умовах на наступні 7 років строком до 01.04.2024 договору оренди землі не підлягають задоволенню у зв'язку з їх безпідставністю, необґрунтованістю та неправомірністю.

Короткий зміст оскаржуваної постанови, прийнятої судом апеляційної інстанції

5. Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 13.12.2017 рішення Господарського суду Сумської області від 27.09.2017 залишено без змін з тих же підстав.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

6. Позивач подав касаційну скаргу на рішення та постанову судів попередніх інстанцій, в якій просить їх скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити в повному обсязі.

Аргументи учасників справи

Доводи Позивача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)

7. Не спростовано і факту виконання Позивачем свого обов'язку стосовно повідомлення орендодавця більш ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору про намір скористатися правом на поновлення цього договору шляхом направлення листа - повідомлення із проектом додаткової угоди.

8. Не взято до уваги, що саме з вини Відповідача не відбулося реалізації переважного права Позивача на поновлення договору оренди, передбаченого частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки орендодавець не узгодив із орендарем земельної ділянки істотних умов договору, натомість у порушення статті 181 Господарського кодексу України (далі - ГК України) і статті 33 Закону України "Про оренду землі" з надуманих підстав, без належного обґрунтування повідомив про неможливість поновлення договору.

9. Не враховано, що лист - повідомлення Відповідача від 16.03.2017 про відмову Позивачеві у поновленні договору оренди землі направлено Позивачеві лише 21.03.2017, тобто із порушенням місячного терміну для повідомлення орендареві про прийняте рішення і наведене дало Позивачеві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди з урахуванням змісту частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у судовому порядку, що залишено судами поза увагою.

10. Відмовляючи в задоволенні позову суди дійшли хибного висновку, що Позивачем не оскаржено прийняте Відповідачем рішення, яке викладено листом від 16.03.2017. Зазначене спростовується тим, що звертаючись з позовом, Позивач, вважаючи наявними підстави для поновлення договору оренди, посилався на частини 1-5 та частину 6 Закону України "Про оренду землі".

11. Не взято до уваги, що у орендодавця відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі" відсутнє право відмовити орендареві у поновленні договору оренди землі через недолучення ним до листа-повідомлення інших документів, окрім проекту додаткової угоди.

12. Необґрунтовано зазначено, що належним способом захисту порушеного права у цьому випадку є оскарження відмови чи бездіяльності уповноваженого органу щодо укладення додаткової угоди у судовому порядку.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій

13. За змістом частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).

14. Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 6 статті 33 зазначеного Закону врегульовано поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця з дня закінчення строку договору заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору).

14.1. При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно із цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі.

14.2. Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".

14.3. У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов'язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди, а орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

15. Правову позицію щодо розрізнення цих підстав сформульовано Верховним Судом України, зокрема, у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц та в постановах Верховного Суду від 10.09.2018 у справі №920/739/17 від 29.11.2018 у справах №920/752/17, №920/737/17, № 920/747/17, № 920/751/17, №920/746/17, №920/744/17, №920/748/17, № 920/749/17, від 16.01.2019 у справах №920/738/17, №920/743/17.

16. Суди попередніх інстанцій встановили, що Позивач направив Відповідачу 31.01.2017, більш ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору оренди землі (01.04.2017), лист-повідомлення з проектом додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.

17. Як досліджено судами, у відповідь на лист-повідомлення Позивач отримав лист Відповідача від 16.03.2017, в якому останній поінформував, що він не вважає за можливе поновити договір оренди землі від 24.03.2010 (державна реєстрація - 01.04.2010) через, зокрема, відсутність витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, витягу з Державного земельного кадастру, довідки податкового органу про відсутність заборгованості з орендної плати, копій установчих документів.

18. Законодавець у частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначив алгоритм дій, який зобов'язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:

1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;

2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

18.1. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

18.2. Зазначені положення слід розуміти таким чином:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;

б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

18.3. При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця стосовно невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про укладення додаткової угоди на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах.

19. Проте суди попередніх інстанцій не з'ясували питання та не встановили обставин щодо дотримання орендодавцем положень статті 33 Закону України "Про оренду землі", зокрема, частини 5 зазначеної норми стосовно направлення орендодавцем листа-повідомлення про прийняте рішення у місячний термін та отримання цього листа-повідомлення орендарем у визначені законом строки, що, у свою чергу, є важливим для встановлення обставин правомірності доводів Позивача про наявність у нього підстав розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

20. У разі встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем установленого частиною 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" обов'язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною.

21. Відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.

22. Так, за умов належного виконання орендарем обов'язків за договором, своєчасного звернення до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору з наданням проекту додаткової угоди орендодавець порушив право Позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а, отже, і на укладення додаткової угоди до договору.

23. Крім того, відповідно до частини 2 статті 14 ЦК України особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов'язковим для неї.

24. Водночас Закон України "Про оренду землі" не передбачає обов'язкового надання орендарем інших додаткових документів до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі, крім проекту додаткової угоди.

25. Проте, під час розгляду справи суди залишили поза увагою та не надали оцінки листу-повідомленню орендодавця від 16.03.2017 щодо підстав заперечень у поновленні договору, виходячи з вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі", стосовно відповідності змісту листа-повідомлення орендаря та проекту додаткової угоди вимогам закону та пропозиції щодо істотних умов договору.

26. Крім того, як вбачається зі змісту позовної заяви, підставою для звернення до суду Позивач визначив продовження належного виконання ним умов договору оренди землі, сплату орендної плати і користування земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору за відсутності заперечень орендодавця протягом строку, встановленого частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

27. Таким чином, суд за результатами розгляду такої вимоги мав установити належне виконання Позивачем умов договору оренди земельної ділянки, продовження користування нею після закінчення дії договору, сплату орендної плати за користування спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди, а не формально відмовити, у зв'язку з відсутністю звернення до Відповідача з листом-повідомленням про поновлення договору землі з проектом додаткової угоди.

28. При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно із цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі.

29. При новому розгляді справи суди також мають надати оцінку змісту заяви Позивача від 27.09.2017, а саме чи є заявлена ним вимога зміною предмета позову, чи конкретизацією формулювання позовної вимоги без зміни її по суті, виходячи зі змісту частини 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

30. Відсутність у Верховного Суду процесуальної можливості встановити дані обставини, зокрема, належне виконання Позивачем умов договору оренди земельної ділянки, продовження користування нею після закінчення дії договору, сплату орендної плати за користування спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, перешкоджає ухвалити нове рішення, а тому справу слід передати на новий розгляд суду першої інстанції.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

31. Суд касаційної інстанції згідно із статтею 300 ГПК України на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права і не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

32. В силу приписів частини 3 статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.

33. З огляду на межі повноважень касаційної інстанції, визначені статтями 300, 310 ГПК України постанова апеляційної інстанції та рішення господарського суду підлягають скасуванню, а справа - направленню на новий розгляд до суду першої інстанції, в зв'язку з чим касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.

34. Під час нового розгляду справи господарському суду слід взяти до уваги наведене в цій постанові і, в залежності від встановленого та у відповідності з чинним законодавством, прийняти відповідне рішення.

Щодо судових витрат

35. Оскільки справа передається на новий розгляд до суду першої інстанції, розподіл судових витрат у порядку статті 129 ГПК України не здійснюється.

Керуючись ст.ст. 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Приватного підприємства "КАРЛА МАРКСА-2" задовольнити частково.

2. Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 13.12.2017 та рішення Господарського суду Сумської області від 27.09.2017 у справі №920/742/17 скасувати, а справу направити на новий розгляд до Господарського суду Сумської області.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Суховий В.Г.

Судді Берднік І.С.

Міщенко І.С.