7
0
12933
27 грудня минулого 2019 року набрав чинності новий Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX (далі – Закон про оренду). Він замінив свого попередника з аналогічною назвою.
Відповідно до ст.759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. При цьому законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Закон про оренду і є тим законом, який передбачає особливості укладення та виконання договору оренди майна, яке належить до державної чи комунальної власності. До того ж, згідно з ч.3 ст.760 ЦКУ особливості найму окремих видів майна встановлюються ЦКУ та іншим законом.
Тож загальні положення про оренду державного та комунального майна виявляють себе саме в особливостях такої оренди.
Читайте статтю: Оренда державного і комунального майна: версія 2020 року
Перша особливість: галузева.
У залежності від використання певного майна у певних специфічних відносинах, галузях, виникають так звані галузеві особливості оренди державного та комунального майна (надалі називатимемо таке майно державним для зменшення кількості слів у тексті). Незалежно від галузей, в яких використовується державне майно, воно усе одно залишається державним і на нього поширюється дія Закону про оренду. Проте галузеві закони можуть містити норми, якими регулюються певні особливості оренди такого майна. Такими законами, наприклад, є:
Об’єкти і «необ’єкти» оренди
Якщо відповідно до ЦКУ предметом договору найму (оренди) може бути річ, яка з одного боку визначена індивідуальними ознаками і яка з іншого боку зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ), то Закон про оренду до цих двох критеріїв предмета оренди додатково встановлює «свій» перелік державного та комунального майна, яке може бути орендоване і яке не може таким бути.
Так, об’єктами оренди можуть бути:
До майна, яке не може бути об’єктами оренди, належать ЄМК:
Також заборонено передавати в оренду об’єкти, які забезпечують виконання державою своїх функцій, забезпечують обороноздатність держави, її економічну незалежність, та об’єкти права власності Українського народу, майно, що становить матеріальну основу суверенітету України, наприклад: засоби урядового, фельд’єгерського та спеціального зв’язку, Національний архівний фонд, архіви (архівні установи), документи з них, архівні підрозділи, архівні відділи та бібліотеки, об’єкти культури, мистецтва, у тому числі виняткової історичної, художньої, наукової чи іншої культурної цінності, що занесені до Державного реєстру національного культурного надбання, та інші.
Читайте статтю: Звільнення наймача (орендатора) від плати за користування майном (оренду) на підставі статті 762 ЦК України або її зменшення
Замість сторін договору оренди суб’єкти орендних відносин
Якщо ЦКУ передбачає участь в орендних відносинах двох сторін договору оренди: орендаря (наймача) і орендодавця (наймодавця), то Закон про оренду окрім орендаря та орендодавця уводить ще й інших, так званих суб’єктів орендних відносин, до яких відносяться балансоутримувач, уповноважений орган управління, представницький орган місцевого самоврядування або визначені ним органи такого представницького органу, Кабінет Міністрів України або орган державної влади, визначений Кабінетом Міністрів України. Зазначені особи не є ані орендарями, ані орендодавцями, проте без них орендні відносини можуть не виникнути.
Хоча Закон про оренду й не дає прямого визначення балансоутримувача, проте за контекстом цього Закону та за лексичним тлумаченням цього терміну не важко дійти висновку про те, що балансоутримувачем є особа, на балансі якої обліковується відповідний об’єкт оренди. Щодо окремих об’єктів балансоутримувач може виступати у статусі орендодавця. Наприклад, щодо нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 400 квадратних метрів на одного балансоутримувача, якщо менший розмір площі не встановлено рішенням представницького органу місцевого самоврядування.
Уповноваженим органом управління Закон про оренду визнає орган, до сфери управління якого належить балансоутримувач.
Окрім балансоутримувачів орендодавцями можуть виступати Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва; органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим; органи, уповноважені представницькими органами місцевого самоврядування; державне підприємство із забезпечення функціонування дипломатичних представництв та консульських установ іноземних держав, представництв міжнародних міжурядових організацій в Україні Державного управління справами.
Правовий статус орендаря за Законом про оренду можуть набувати фізичні та юридичні особи, у тому числі фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства (крім передбачених частиною четвертою цієї статті). Проте Закон про оренду уводить й обмеження щодо осіб, які орендарями бути не можуть. Це:
Процедура укладення договору оренди
На відміну від загальної процедури укладення договору оренди, яка включає у себе оферту, тобто пропозицію орендаря орендодавцеві чи навпаки про укладення договору оренди, та акцепт, тобто прийняття такої пропозиції, укладення договору оренди державного та комунального майна відбувається у шість етапів, а саме:
ЕТС являє собою дворівневу інформаційно-телекомунікаційну систему, що включає центральну базу даних та електронні майданчики, які взаємодіють з центральною базою. ЕТС забезпечує можливість створення, розміщення, оприлюднення та обміну інформацією і документами в електронному вигляді, необхідними для проведення в електронній формі аукціону з передачі майна в оренду та продовження договорів оренди.
Електронний майданчик, що входить в ЕТС, являє собою апаратно-програмний комплекс, який функціонує у мережі Інтернет, підключений до центральної бази даних та забезпечує орендодавцю, потенційним орендарям, учасникам можливість користуватися сервісами ЕТС з автоматичним обміном інформацією щодо процесу проведення аукціонів в електронній формі.
При цьому вибір орендаря здійснюється не на розсуд орендодавця, а за результатами аукціону, який однак, не завжди є обов’язковим. Новий Закон передбачає існування Переліків двох типів. Перелік першого типу включає об’єкти, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду на аукціоні, а Перелік другого типу – об’єкти, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду без проведення аукціону.
До того ж існує певна категорія «пільговиків», які можуть орендувати державне та комунальне майно без аукціону, яких також можна розділити на дві категорії в залежності від перебування об’єктів в Переліку першого типу. Так, право на отримання в оренду державного та комунального майна без проведення аукціону та незалежно від перебування його в одному із вказаних Переліків мають:
Інша категорія «пільговиків» має дещо звужену пільгу. Вони можуть орендувати без аукціону лише те майно, що не міститься в Переліку першого типу. У цьому разі йдеться про музеї, заклади освіти всіх форм власності, що мають ліцензію на провадження освітньої діяльності, громадські організації ветеранів для розміщення реабілітаційних установ для ветеранів, державні видавництва і підприємства книгорозповсюдження, вітчизняні видавництва та підприємства книгорозповсюдження, що забезпечують підготовку, випуск та (чи) розповсюдження не менш як 50 відсотків книжкової продукції державною мовою (за винятком видань рекламного та еротичного характеру), народні депутати України і депутати місцевих рад для розміщення громадської приймальні та інші суб’єкти, перелік яких міститься в ч.2 ст.15 нового Закону.
Щодо укладення договору оренди державного та комунального майна Закон про оренду містить також вимоги до подовження такого договору (пролонгації). Подовження договору оренди державного та комунального майна відбувається, як і його укладення, також через аукціон.
До того ж мінімальний строк договору оренди державного та комунального майна Законом про оренду встановлено у 5 років. При цьому нотаріальному посвідченню підлягають лише договори оренди, укладені на більший строк. Відповідно і державна реєстрація прав користування також здійснюється у разі перевищення такого строку. Відповідні зміни внесені в ст.793 і 794 ЦКУ, що ще раз свідчить про те, що ЦКУ є загальним нормативно-правовим актом, який регулює орендні відносини.
Закон про оренду на відміну від попереднього замістить переліку істотних умов договору оренди містить посилання на примірний договір, який затверджується КМУ – щодо майна державної власності або представницькими органами місцевого самоврядування – щодо майна комунальної власності. При цьому якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив примірний договір оренди комунального майна, застосовується примірний договір оренди державного майна.
Контроль за використанням орендованого майна
Враховуючи той факт, що орендоване майно залишається державною чи комунальною власністю, Закон про оренду врегульовує й особливості контролю за використанням цього майна. Так, контроль за виконанням умов договорів оренди ЄМК покладається на орендодавців із залученням уповноважених органів управління, тобто тих органів, яким підпорядковані балансоутримувачі.
Виконання умов договорів оренди нерухомого та рухомого майна мають контролювати орендодавці майна. А контроль за використанням нерухомого та рухомого майна покладається на балансоутримувачів.
При цьому Закон про оренду зобов’язує орендаря на вимогу орендодавця забезпечити доступ на об’єкт оренди.
Порядок виконання контрольних функцій у сфері оренди державного майна затверджується Фондом державного майна України, а у сфері комунального майна – представницькими органами місцевого самоврядування. Якщо представницьким органом місцевого самоврядування не було затверджено відповідний порядок, застосовується порядок виконання контрольних функцій у сфері оренди державного майна.
Опубліковано: журнал БухгалтеріяUA, № 8 (86), 24.02.2020, стор. 13-16
Автор статті: Олександр Єфімов, Керуючий Партнер АФ "Єфімов та партнери", доктор філософії права, доцент, адвокат, аудитор, член Науково-консультативної ради Верховного Суду.
Просмотров
Коментарии
Просмотров
Коментарии
Получите быстрый ответ на юридический вопрос в нашем мессенджере , который поможет Вам сориентироваться в дальнейших действиях
Вы видите своего юриста и консультируетесь с ним через экран, чтобы получить услугу, Вам не нужно идти к юристу в офис
На выполнение юридической услуги и получите самое выгодное предложение
Поиск исполнителя для решения Вашей проблемы по фильтрам, показателям и рейтингу
Просмотров:
447
Коментарии:
0
Просмотров:
175
Коментарии:
0
Просмотров:
949
Коментарии:
0
Просмотров:
215
Коментарии:
0
Просмотров:
612
Коментарии:
0
Просмотров:
1956
Коментарии:
1
Protocol.ua обладает авторскими правами на информацию, размещенную на веб - страницах данного ресурса, если не указано иное. Под информацией понимаются тексты, комментарии, статьи, фотоизображения, рисунки, ящик-шота, сканы, видео, аудио, другие материалы. При использовании материалов, размещенных на веб - страницах «Протокол» наличие гиперссылки открытого для индексации поисковыми системами на protocol.ua обязательна. Под использованием понимается копирования, адаптация, рерайтинг, модификация и тому подобное.
Полный текстCopyright © 2014-2024 «Протокол». Все права защищены.