Одна з основних підстав розірвання договору оренди (ВС/КЦС від 14 листопада 2018 року у справі № 484/301/18)

Фабула судового акту: Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статті 526 ЦК України зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Такий висновок встановлений в Постанові ВС від 14 листопада 2018 року у справі № 484/301/18.

Суд зазначив, що доводи касаційної скарги про те, що товариством під час розгляду справи сплачено суму заборгованості з орендної плати за 2015-2017 роки, не є підставою для скасування законного та обґрунтованого судового рішення, оскільки судом встановлено факт її систематичної несплати з 2013 року, що відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі», пунктуд) частини першої статті 141 ЗК України, статті 651 ЦК України та умов договору є правовою підставою для розірвання цього договору.
Крім того, інші доводи касаційної скарги, зокрема про те, що позивачем не виконано умови п. 9 договору оренди землі щодо письмового погодження орендодавцем та орендарем форми розрахунку виплати орендної плати за договором не заслуговують на увагу, оскільки указане не звільняє відповідача від обов’язку виконувати умови договору оренди землі в частині сплати погодженого розміру орендної плати, та є безпідставними.
Також, доводи про відсутність систематичної несплати орендної плати, оскільки в 2013-2017 роках позивач не зверталась за отримання орендної плати, є безпідставними, тому що товариство відповідно до вимог частини першої статті 537 ЦК України мало можливість сплатити орендну плату шляхом внесення грошових коштів у депозит нотаріуса, нотаріальної контори, якщо не знало куди відправляти кошти на виконання договірного зобов’язання.
В постанові вказано, що у ст. 21 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
За положеннями ст. 24 цього закону орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. А Ч. 1 ст. 32 передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Водночас у пункті д) частини першої статті 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, згідно Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.
Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що її земельну ділянку використовує інша особа.

Коментар: honcharuk & partners law firm

Постанова

Іменем України

14 листопада 2018 року

м. Київ

справа № 484/301/18

провадження № 61-39488св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

Луспеника Д. Д. (суддя-доповідач), Гулька Б. І., Черняк Ю. В.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_4,

представник позивача - ОСОБА_5,

відповідач - товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Корнацьких»,

представник відповідача - Філатов ІванЛеонідович,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження справу за позовом ОСОБА_4 до товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Корнацьких» про розірвання договору оренди земельної ділянки, за касаційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Корнацьких» на рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області у складі судді Маржиної Т. В. від 06 квітня 2018 року та постанову Апеляційного суду Миколаївської області у складі колегії суддів: Яворської Ж. М., Базовкіної Т. М., Кушнірової Т. Б. від 29 травня 2018 року,

ВСТАНОВИВ:

У січні 2018 року ОСОБА_4 звернулася до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Корнацьких» (далі - ТОВ «Агрофірма Корнацьких») про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Позовна заява мотивована тим, що їй на праві власності належать земельні ділянки з кадастровими номерами: НОМЕР_1 площею 0,2774 га, НОМЕР_2 площею 0,017 га, НОМЕР_3 площею 1,38 га та НОМЕР_4 площею 3,0752 га, а всього загальною площею 4,76 га у межах Кам'янобалківської сільської ради Первомайського району Миколаївської області.

10 червня 2009 року між нею та ТОВ «Агрофірма Корнацьких» укладено договір оренди землі строком на 50 років.

У порушення пункту 9 указаного договору відповідач з 2013 року систематично не сплачує їй орендну плату, що є підставою для розірвання договору оренди землі.

Ураховуючи вищевикладене, ОСОБА_4 просила суд розірвати договір оренди землі від 10 червня 2009 року, укладений між нею та ТОВ «Агрофірма Корнацьких».

Рішенням Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 06 квітня 2018 року позов ОСОБА_4 задоволено.

Розірвано договір оренди землі, укладений 10 червня 2009 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Агрофірма Корнацьких», зареєстрований у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі по Кам'янобалківській сільській раді Первомайського району Миколаївської області від 21 березня 2012 року за № 4825484001221.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Рішення суду першої інстанції обґрунтоване тим, що у зв'язку з систематичною несплатою орендної плати протягом 2013 - 2017 років ТОВ «Агрофірма Корнацьких» порушило умови договору оренди землі від 10 червня 2009 року, що є підставою для розірвання указаного договору. При цьому орендна плата за 2015-2017 роки сплачена лише 27 березня 2018 року під час розгляду справи.

Постановою Апеляційного суду Миколаївської області від 29 травня 2018 року апеляційну скаргу ТОВ «Агрофірма Корнацьких» залишено без задоволення.

Рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 06 квітня 2018 року залишено без змін.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про існування підстав для розірвання договору оренди землі у зв'язку з систематичною несплатою відповідачем орендної плати. Висновки суду першої інстанції відповідають фактичним обставинам справи, нормам статті 141 ЗК України, статті 651 ЦК України, а доводи, викладені у апеляційній скарзі, їх не спростовують.

У липні 2018 року ТОВ «Агрофірма Корнацьких» подало до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення, і ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_4

Касаційна скарга мотивована тим, що вказані судові рішення ухвалені з порушенням норм матеріального та процесуального права. Товариство не порушувало умови договору оренди землі та норми земельного законодавства. ОСОБА_4 жодних претензій щодо несплати орендної плати не пред'являлося, вимог про стягнення заборгованості не заявлялося, позивачем не виконано умови пункту 9 договору оренди землі щодо письмового погодження форми розрахунку виплати орендної платита зазначення реквізитів банківського рахунку, на який необхідно перераховувати орендну плату. Судами невірно застосовано до спірних правововідносин статті 21, 25 Закону України «Про оренду землі» щодо розміру, умов орендної плати та обов'язків орендаря. При цьому послалося на висновки Верховного Суду України, в яких підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати, а не затримка в її сплаті.

У серпні 2018 року ОСОБА_4 подала до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому зазначила, що судові рішення є законними і обґрунтованими, судами правильно застосовано норми матеріального та процесуального права відповідно до встановлених фактичних обставин справи, дано належну правову оцінку доказам, наданим сторонами.

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Касаційна скарга задоволенню не підлягає.

Згідно з положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до вимог частин першої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Встановлено й це вбачається із матеріалів справи, що оскаржувані судові рішення ухвалені з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Водночас у пункті д) частини першої статті 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Відповідно до частини другої статті 651 ЦК Українидоговір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених закономабо договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що її земельну ділянку використовує інша особа.

Судами встановлено, що ОСОБА_4 на праві власності на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку належать земельні ділянки загальною площею 4,76 га в межах території Кам'янобалківської сільської ради Первомайського району Миколаївської області, призначені для товарного сільськогосподарського виробництва - земельні ділянки з кадастровими номерами: НОМЕР_1 площею 0,2774 га, НОМЕР_2 площею 0,017 га, НОМЕР_3 площею 1,38 га та НОМЕР_4 площею 3,0752 га (а.с.13-16,17).

10 червня 2009 року між ОСОБА_4 в особі її представника - ОСОБА_6 та ТОВ «Агрофірма Корнацьких» укладено договір оренди вищевказаних земельних ділянок строком на 50 років (а.с.4-6).

Пунктом 9 договору оренди землі визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі шляхом видачі орендодавцю (або його уповноваженому представнику) готівкою відповідної грошової суми із каси орендаря або перерахуванням її на банківський рахунок орендодавця. Щорічний розмір орендної плати складає фіксовану грошову суму у розмірі 1 395, 96 коп. З метою захисту майнових інтересів орендодавця за згодою сторін на умовах, визначених цим договором, розрахунок по орендній платі може бути проведений визначеною кількістю сільськогосподарської продукції. Форма розрахунку за договором (грошова або у натуральній формі) окремо щорічно погоджується сторонами в межах розміру плати, визначеного додатком №1 до указаного договору, шляхом подання орендодавцем на ім'я орендаря письмової заяви. Така заява подається орендодавцем орендарю до 01 вересня року, за який проводиться розрахунок по орендній платі. Якщо протягом року сторони не погодили форму виплати орендної плати, вважається, що розрахунок по орендній платі буде здійснюватися у грошовій формі на суму, зазначену в абзаці 1 пункту 9 цього договору. У випадку настання форсмажорних обставин, які призвели до неможливості виконання зобов'язань в певній частині, коли між сторонами є домовленість про сплату орендної плати в натуральній формі, орендар виплачує орендодавцю грошову компенсацію за частину недоданої сільськогосподарської продукції або заміняє іншою сільськогосподарською продукцією. Пунктом 10 договору передбачено, що обчислення орендної плати за землю здійснюється без урахування індексу інфляції. Пунктом 11 встановлено, що орендна плата вноситься щорічно до 20 грудня того року, за який здійснюється розрахунок по орендній платі. Пунктом 12 договору визначено, що передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами, накладними або підписаними сторонами відомостями на отримання відповідної продукції або послуг (а.с.4).

Відповідно до пункту 38 договору оренди землі, його дія припиняється шляхом розірвання: за взаємною згодою сторін; за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також інших підстав, визначених законом (а.с. 5).

Судами встановлено, що до звернення позивача до суду з даним позовом відповідач не виплачував їй орендну плату за 2013-2017 роки, що підтверджується інформацією з Державного реєстру фізичних осіб платників податків Держаної фіскальної служби України про суми виплачених ОСОБА_4 доходів за вказаний період (а.с. 8-12).

З наданих відповідачем копій видаткових касових ордерів вбачається, що орендна плата за 2015, 2016 та 2017 роки позивачу сплачена лише 27 березня 2018 року, тобто під час розгляду спору у суді (а.с.49-51).

Верховний Суд погоджується з висновками судів про те, що сплата орендної плати є істотною умовою договору оренди, а позивач не отримала того, на що вона розраховувала при укладанні договору.

Суд першої інстанції, з висновком якого погодився апеляційний суд, дійшов вірного висновку про наявність підстав для розірвання договору оренди землі у зв'язку із порушенням товариством свого обов'язку щодо систематичної виплати орендної плати на протязі 2013-2017 років.

Верховний Суд погоджується з висновками судів, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статті 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Доводи касаційної скарги про те, що товариством під час розгляду справи сплачено суму заборгованості з орендної плати за 2015-2017 роки, не є підставою для скасування законного та обґрунтованого судового рішення, оскільки судом встановлено факт її систематичної несплати з 2013 року, що відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі», пунктуд) частини першої статті 141 ЗК України, статті 651 ЦК України та умов договору є правовою підставою для розірвання цього договору.

Інші доводи касаційної скарги, зокрема про те, що позивачем не виконано умови п. 9 договору оренди землі щодо письмового погодження орендодавцем та орендарем форми розрахунку виплати орендної плати за договором не заслуговують на увагу, оскільки указане не звільняє відповідача від обов'язку виконувати умови договору оренди землі в частині сплати погодженого розміру орендної плати, та є безпідставними.

Доводи касаційної скарги про відсутність систематичної несплати орендної плати, оскільки в 2013-2017 роках позивач не зверталась за отримання орендної плати, є безпідставними, тому що товариство відповідно до вимог частини першої статті 537 ЦК Українимало можливість сплатити орендну плату шляхом внесення грошових коштів у депозит нотаріуса, нотаріальної контори, якщо не знало куди відправляти кошти на виконання договірного зобов'язання.

Висновки судів попередніх інстанцій узгоджуються із правовою позицію, викладеною у постановах Верховного Суду України: від 12 грудня 2012 року №6-146цс12, від 28 вересня 2016 року №6-977цс16, від 11 жовтня 2017 року №6-1449цс17, і підстав для відступлення від цієї позиції немає.

Оскільки судами повно та всебічно з'ясовано дійсні обставини справи, надано належну оцінку зібраним у ній доказам, ухвалено законні й обґрунтовані рішення, подану касаційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення залишити без змін.

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Згідно з частиною третьою статті 436 ЦПК України суд касаційної інстанції у постанові за результатами перегляду оскаржуваного судового рішення вирішує питання про поновлення його виконання (дії).

Керуючись статтями 400 401 416 418 419 436 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Корнацьких» залишити без задоволення.

Рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 06 квітня 2018 року та постанову Апеляційного суду Миколаївської області від 29 травня 2018 року залишити без змін.

Поновити виконання рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 06 квітня 2018 року.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: Д. Д. Луспеник

Б. І. Гулько

Ю. В. Черняк