Недійсність договорів оренди: окремі аспекти судової практики

Значну частину справ, що розглядають суди загальної юрисдикції, становлять справи у сфері орендних відносин, зокрема спори щодо визнання договорів оренди недійсними. Попри існування досить широкої законодавчої бази з вказаної категорії спорів, у правозастосовчій діяльності виникає чимало питань: з якого моменту договір оренди слід вважати недійсним; чи може визнаватися недійсним договір, який розірвано; хто може звертатися до суду з відповідними позовами тощо?

Порушення права

Необхідною умовою для звернення до суду з позовом про визнання оспорюваного договору оренди недійсним є порушення вказаним правочином прав та/або охоронюваних законом інтересів позивача. При цьому на сторони правочину вказані вимоги поширюються так само, як і на інших заінтересованих осіб, про що наголошується й у рішеннях Верховного Суду України.

Так, у постанові від 9.12.2015 р. у справі № 6-849цс15, у якій позивачем виступала сторона правочину, Верховний Суд України зазначає, що суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси позивача та, залежно від установленого, вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову у їх задоволенні. Суд вищої інстанції звертає увагу, що у справі про визнання недійсним договору оренди землі, з підстав відсутності у ньому істотних умов, суд має установити, чи дійсно порушуються права орендодавця, у зв’язку з відсутністю у договорі оренди таких умов, визначити істотність цих умов, а також з’ясувати, у чому саме полягає порушення його законних прав.

Читайте статтю: Возобновление договора аренды земли

Найбільш складно у таких спорах довести (встановити) порушення прав інших заінтересованих осіб, що не є сторонами оспорюваного правочину. Як свідчить судова практика, у спорах про визнання недійсними договорів оренди суди встановлюють порушення переважних прав орендарів, корпоративних прав учасників господарського товариства тощо. Так, у постанові від 01.07.2015 р. у справі №3-327гс15 Верховний Суд України визнав можливим оспорення акціонером (учасником) господарського товариства договору оренди, вчиненого цим товариством, якщо відповідні позовні вимоги обґрунтовані порушенням корпоративних прав такого учасника (акціонера). У цій справі Верховний Суд України підтримав позицію попередніх судових інстанцій, які вбачали порушення оскаржуваним правочином корпоративних прав позивача як учасника з часткою 70% статутного капіталу щодо управління справами товариства та розподілу прибутку від господарської діяльності товариства.

Тим самим Верховний Суд України змінив усталену судову практику про неможливість визнання недійсним договору, вчиненого господарським товариством, за позовом учасника цього товариства. Цікавим є те, що така практика сформувалась на підставі постанови Пленуму того ж Верховного Суду України (постанова від 24.10.2008 р. №13 «Про практику розгляду судами корпоративних спорів»), у п. 51 якої рекомендовано відмовляти акціонерам (учасникам) господарського товариства у задоволенні позову про укладення, зміну, розірвання чи визнання недійсними договорів та інших правочинів, вчинених господарським товариством. Тим не менше, наявність вказаної постанови не стало перешкодою для зміни Верховним Судом України своєї ж правової позиції.

Аналізуйте судовий акт: У випадку відчуження нерухомості попередній власник сплачує плату за землю або орендну плату до оформлення новим власником правовстановлюючого документу на земельну ділянку ( ВАСУ, головуючий суддя Костенко М. І).

Іншим прикладом порушення прав заінтересованих осіб може слугувати постанова від 10.06.2015 р. у справі №6-70цс15, у якій Верховний Суд України визнав обґрунтованим висновок судів попередніх інстанцій про порушення переважного права орендаря на поновлення договору оренди, у зв’язку з укладенням орендодавцем договору оренди з іншим орендарем. У цій справі були встановлені факти належного виконання орендарем умов договору оренди землі, дотримання ним строків і процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, а також відсутності листа-повідомлення від орендодавця про відмову у поновленні договору на новий строк та укладення орендодавцем договору оренди з іншим орендодавцем на таких самих умовах, які запропоновані попереднім орендарем.

Отже, у спорах про визнання договорів оренди недійсними позивач (незалежно від того, чи є він стороною правочину або ж іншою заінтересованою особою) повинен довести, а суд – встановити наявність факту порушення суб'єктивного матеріального права або законного інтересу, на захист якого подано позов. Встановити порушення прав інших заінтересованих осіб (окрім сторін правочину) є проблематичнішим, що також ускладнюється мінливістю судової практики.

Предмет оспорювання

За чинним законодавством України недійсним може бути визнано договір, який містить усі істотні умови (укладений правочин). Винятки з цього правила становлять підписані до 05.04.2015 р. договори оренди землі, які за відсутності істотної умови можуть визнаватися недійсними, згідно зі ст. 15 Закону України «Про оренду землі» у відповідній редакції.

Поряд з цим Верховний Суд України висуває додаткові вимоги до предмета оспорювання. Так, за позицією вказаного судового органу, недійсним може бути визнаний не лише укладений договір оренди, але й чинний (не розірваний тощо) на момент розгляду справи. Такий висновок випливає з постанови від 01.07.2015 р. у справі №3-195гс15, у якій Верховний Суд України вказує про відсутність підстав для визнання недійсним на майбутнє договору оренди, оскільки останній було розірвано сторонами.

Аналогічний підхід викладено Верховним Судом України у постанові від 23.12.2015 р. у справі №3-1143гс15, де зазначено, що позовні вимоги прокурора зводяться до визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення, який сторони розірвали, а майно повернули, тобто зобов'язання за спірним договором є припиненими. Враховуючи встановлені у цій справі обставини, суд зробив висновок, що визнання договору оренди недійсним є неможливим, оскільки предмет спору припинив існування.

Тобто, якщо враховувати вказані висновки, незаконний договір оренди не завжди може бути визнано недійсним, навіть за наявності усіх передбачених законом підстав недійсності оспорюваного правочину. Така позиція викликає чимало питань, адже за законодавством України недійсним визнається правочин з підстав недодержання певних вимог на момент його вчинення. Подальше розірвання договору оренди на факт наявності (відсутності) таких підстав не впливає та чинності правочину у період з його укладення до розірвання не усуває, а отже, не може перешкоджати визнанню недійсним договору, який суперечить законодавству. Вочевидь, у протилежному випадку такий підхід призведе до «узаконення» протягом певного періоду неправомірних договорів, що у правовій державі є недопустимим.

Аналізуйте судовий акт: Обов‘язковою умовою для визнання договору оренди землі недійсним є не тільки відсутність певних істотних умов в договорі, а і встановлене судом порушення прав позивача такою відсутністю (Постанова ВСУ від 4 лютого 2015 року у справі № 6-233цс14)

Момент недійсності

Неоднозначно у правозастосовчій діяльності вирішується питання щодо визначення моменту, з якого договір оренди слід вважати недійсним. На законодавчому рівні це питання регулюється ч. 1 ст. 236 ЦК України, відповідно до якої нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Незважаючи на те, що законодавець чітко визначає момент недійсності правочинів і не встановлює будь-яких особливостей, залежно від їх виду, у судовій практиці сформувалось декілька діаметрально протилежних підходів щодо визначення моменту недійсності договорів оренди.

Так, у постанові від 29.09.2015 р. у справі №925/2375/14 Вищий господарський суд України дійшов висновку про визнання недійсним договору оренди з моменту його вчинення, зазначивши, що приписи ч. 1 ст. 236 ЦК України щодо моменту недійсності правочину (будь-якого: нікчемного чи оспорюваного) не передбачають можливість іншого різного визначення моменту недійсності правочину, у тому числі, залежно від моменту прийняття судового рішення.

Натомість, іншої позиції дотримується Верховний Суд України у своїй постанові від 01.07.2015 р. у справі №3-195гс15, вказуючи на можливість визнання договору оренди недійсним лише на майбутнє. Своє рішення суд вищої інстанції мотивує тим, що фактичне користування майном на підставі договору оренди унеможливлює (у разі його недійсності) проведення між сторонами двосторонньої реституції, а тому, з огляду на ч. 3 ст. 207 ГК України, такий договір повинен визнаватися судом недійсним і припинятися лише на майбутнє, а не з моменту укладення.

Зазначений правовий підхід видається суперечливим та не узгоджується з нормами чинного законодавства. По-перше, єдиною нормою, яка визначає момент недійсності правочину є ч. 2 ст. 236 ЦК України, відповідно до якої нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Інших правил, які б встановлювали цей момент, у тому числі щодо договорів оренди землі, жодний законодавчий акт не містить.

По-друге, ч. 3 ст. 207 ГК України, на яку посилається Верховний Суд України при обґрунтуванні свого висновку, не визначає момент, з якого настає недійсність правочину, а лише вказує на наслідки його недійсності. Так, відповідно до вказаної правової норми, виконання господарського зобов'язання, визнаного судом недійсним повністю або в частині, припиняється повністю або в частині з дня набрання рішенням суду законної сили як таке, що вважається недійсним з моменту його виникнення. У разі, якщо за змістом зобов'язання воно може бути припинено лише на майбутнє, таке зобов'язання визнається недійсним і припиняється на майбутнє.

Аналогічні ч. 3 ст. 207 ГК України положення містяться у ч. 2 ст. 236 ЦК України, відповідно до якої, якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється. Тобто як ст. 207 ГК України, так і ч. 2 ст. 236 ЦК України лише визначають правові наслідки, які настають у разі встановлення факту недійсності договору.

По-третє, постанова Верховного Суду України від 01.07.2015 р. у справі №3-195гс15 фактично ґрунтується на помилковому ототожненні поняття «договору» та «зобов’язання», які є різними цивільно-правовими категоріями. Зокрема, відповідно до ст. 11, 509 ЦК України, договір є лише однією з підстав виникнення відповідного зобов’язання. Натомість, як вбачається з вищезазначеної постанови, суд посилається на ч. 3 ст. 207 ГК України, у якій йдеться про визнання недійсним та припинення на майбутнє зобов’язання, а не договору.

По-четверте, у вказаній ситуації видаються надуманими мотиви суду щодо неможливості проведення між сторонами двосторонньої реституції у разі фактичного користування майном на підставі договору оренди, оскільки чинне законодавство не ставить визначення моменту недійсності такого договору у залежність від можливості застосування двосторонньої реституції. До того ж правові наслідки недійсності договорів оренди чітко визначені ч. 2 ст. 216 ЦК України, відповідно до якої, у разі недійсності правочину, кожна зі сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а у разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, – відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Таким чином, наразі у правозастосовчій діяльності сформувалися суперечливі правові підходи щодо визначення моменту недійсності договору оренди, предмета оспорювання тощо. Наявність зазначених правових позицій на рівні постанов Верховного Суду України може призводити до труднощів у застосуванні відповідних правових норм судами нижчих інстанцій, для яких висновки вказаного судового органу є обов’язковими. У свою чергу, у разі невідповідності висновків Верховного Суду України законодавству, суди вправі користуватись наданим їм Законом України «Про забезпечення права на справедливий суд» правом відступу від таких висновків з одночасним наведенням відповідних мотивів.

Автор статті: Нина Кучерук, «Jurimex, ЮК» адвокат, керівник судової практики

Джерело: Юридична газета

Аналізуйте судовий акт: Договір оренди транспортного засобу укладений між суб'єктами господарювання, в тому числі за участю ФОП, не потребує нотаріального посвідчення (Постанова ВСУ від 18 грудня 2012р.)