Как правильно арендовать квартиру? Что нужно знать при аренде квартиры

Не смотря на то, что для большинства ответ на вопрос «как правильно снять квартиру?» может показаться простым и очевидным, к процедуре аренды жилья и составлению договора аренды стоит относиться серьезно. В противном случае арендатор может оказаться в очень неприятной ситуации, без денег и квартиры.

Оглавление:

• Обязателен ли риелтор?
• Правила аренды квартиры
• Какие документы проверять при аренде квартиры?
• Как заключить договор аренды квартиры?
• Акт приема-передачи квартиры при аренде
• Уплата налогов при аренде квартиры

Про то, как правильно снять квартиру, что нужно знать при съеме квартиры на длительный срок и про правила аренды жилья мы изложим в данной статье.

Обязателен ли риелтор?

Часто приходиться слышать вопрос: «Обязательно ли обращаться к риелтору для аренды квартиры?». Ответ на этот вопрос – отрицательный. Ни один закон или подзаконный акт не обязывает лицо нанимать риелтора для того что бы арендовать жилье. То есть, можно самому найти себе квартиру, например, на различных интернет досках объявлениях и без посредников подписать договор аренды с владельцем.

Но пользуясь услугами риелтора, Вы частично снимаете с себя обязанности по проверке квартиры. Как правило, проверкой квартиры, а также всех необходимых документов занимаются риелторы, но потенциальному арендатору желательно уточнить у нанятого посредника входит ли в перечень его услуг проверка правоустанавливающих документов на квартиру.

Правила аренды квартиры

Согласно ст. 815 Гражданского кодекса Украины (далее по тексту – ГКУ) съемщик обязан использовать жилье лишь для проживания в нем, а также обеспечивать сохранность жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии.

При составлении договора аренды, арендатор обязан указать в таком договоре лица, которые будут проживать с ним (ст. 816 ГКУ). Но, если срок аренды квартиры меньше одного года, то указывать таких сожителей не обязательно (ст. 821 ГКУ).

Касательно оплаты аренды жилья, то размер и порядок такой платы обязательно указывается в договоре аренды. Если в договоре не указан срок оплаты, то арендатор обязуется оплачивать аренду ежемесячно. Также не допускается одностороннее изменение размера арендной платы, если другое не предусмотрено договором (ст. 820 ГКУ). Поэтому вопрос изменения арендной платы должен четко быть урегулирован в договоре.

Пользуйтесь консультацией: Оформление купли продажи квартиры

Обязанности касательно ремонта жилья распределены следующим образом:

• текущий ремонт обязан осуществлять арендатор, а
• капитальный – арендодатель, если иное не предусмотрено договором (ст. 819 ГКУ).

Съемщик имеет преимущественное право на заключение договора аренды жилья на новый срок при истечении срока аренды (ст. 822 ГКУ).

Даже если арендодатель на сто процентов доверяет своему съемщику, всегда есть риск повреждения имущества или самой квартиры. Для уменьшения таких рисков арендодателю стоит застраховать сдаваемою квартиру от повреждений имущества, или, например, от затопления соседей. Стоимость такой страховки, в среднем, начинается от 100 гривен в год. Но страховую компанию обязательно необходимо уведомить о том, что квартира сдается в аренду.

К пожеланию съемщика прописаться в квартире стоит отнестись осторожно. Во-первых, понятие «прописка» давно уже утратило актуальность, поскольку в законодательстве Украины существует понятие «место регистрации». Место регистрации не дает никакого права собственности на жилье.

Но при регистрации молодой семейной пары, они имеют право без согласия арендодателя «прописать» в квартире своего малолетнего ребенка. В таком случае, если арендодатель пожелает продать такую квартиру, то придётся получать разрешение на отчуждение жилья от органов опеки.

Важным аспектом аренды квартиры является порядок расторжения договора аренды и последующие правовые последствия. Правовым последствием расторжения договора аренды жилья является выселение съемщика.

Согласно ч. 1 ст. 825 ГКУ съемщик имеет право в любой момент расторгнуть договор аренды, но при условии, если он предупредит об этом арендодателя за 3 месяца до выселения. Если же арендатор без предупреждения арендодателя освободит квартиру, то последний имеет право требовать компенсировать плату за проживание в квартире за 3 месяца. Но требовать такую выплату арендодатель имеет право, если докажет, что он не мог заключить договор найма жилья на таких же условиях с другим лицом.

Также договор может быть расторгнут если квартира стала непригодной для проживания.

В свою очередь, арендодатель имеет право требовать суд расторгнуть договор аренды в случае если:

• Съемщик не оплачивал арендные платежи на протяжении последних 6 месяцев. А при краткосрочной аренде (до 1 года) – при неуплате более двух раз.
• Имущество в квартире, или сама квартира была испорчена съемщиком, или лицами, с которыми он проживает.

Не в судебном порядке арендодатель может расторгнуть договор аренды в случае необходимости использования жилья для проживания самого арендодателя и членов его семьи (ч. 3 ст. 825 ГКУ).

Арендатор должен быть предупрежден о расторжении договора не позднее чем за два месяца.

Если съемщик использует квартиру не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, арендодатель может предупредить съемщика о необходимости устранения этих нарушений.

Если же такие нарушения не будут устранены, то владелец квартиры может требовать расторгнуть договор аренды.

Но бываю случаи, когда стороны мирно договорились и хотят быстро расторгнуть такой договор. В таком случае, сторонам стоит заключить дополнительное соглашение, которым они могут досрочно расторгнуть договор аренды. В таком соглашении необходимо предусмотреть пункт, которым стороны договорились, что не имеют друг к другу претензий.

В договоре можно предусмотреть иной порядок расторжения договора. Например, добавить пункт, которым арендодатель имеет право требовать расторгнуть договор аренды «без объяснения причин», предварительно предупредив съемщика за неделю (или за другой период).

Если арендатор отказывается покидать квартиру, есть как минимум два способа решить эту проблему:

• обратиться в суд;
• обратиться в полицию.

От дня подачи иска в суд, до дня получения решения суда может пройти несколько месяцев, или больше. Поэтому эффективнее будет сначала обратиться в полицию. Вскоре всего недобросовестный съемщик, увидев наряд полиции, решит все-таки освободить квартиру.

Пользуйтесь консультацией: Некачественный ремонт в помещении, квартире - образец претензии

Какие документы проверять при аренде квартиры?

Проверка правоустанавливающих документов на квартиру – это один из самых важных этапов в процессе аренды жилья, поскольку если таких документов нет, или владелец отказывается их показывать, или же их подлинность вызывает сомнение, то и нет смысла далее сотрудничать с таким владельцем.

В первую очередь необходимо попросить у арендодателя следующие документы:

1. Договор купли-продажи квартиры, или другой документ, подтверждающий право собственности владельца на квартиру (договор дарения, завещание и т.д.).

Все эти документы должны быть нотариально заверены и оформлены на нотариальном бланке. Если подписи сторон на таких документах не были должным образом заверены, то такой договор является недействительным.

В договоре должен быть указан точный адрес квартиры, то есть ее номер, номер дома, в котором она расположена, улица и населенный пункт, а также общая площадь объекта недвижимости.

Также благодаря договору купли-продажи квартиры, Вы можете узнать количество владельцев. Если владельцев квартиры несколько, то с ними тоже необходимо заключать договор аренды, поскольку если Вы заключите договор аренды только с одним из владельцев, то это может быть основанием для расторжения договора аренды со всеми юридическими последствиями.

2. Выписка из государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Такая выписка (извлечение) является подтверждением того, что квартира принадлежит арендодателю, и его данные были внесены в государственный реестр. Важно убедится, что все данные в выписке совпадают с информацией, которая содержится в договоре купли-продажи квартиры: точный адрес квартиры, ее площадь, владелец и его личные данные.

Выписку может предоставить государственный регистратор, или владелец сам может ее заказать онлайн, воспользовавшись сервисом Онлайн дом Юстиции. Получение выписки при помощи Онлайн дома Юстиции является платной услугой (80 грн). Что выписка от государственного регистратора, что полученная онлайн имеют одинаковую юридическую силу. Также подлинность информации, которая содержится в онлайн выписке можно проверить на этом сайте.

3. Документы, подтверждающие полномочия представителя арендодателя.

Если от имени арендодателя действует его представитель, то необходимо проверить документы, которые наделяют его соответствующими полномочиями. Как правило, таким документом является доверенность.

Если владелец физическое лицо (в том числе и физическое лицо-предприниматель), то доверенность обязательно должна быть нотариально заверена. В случае если владельцем является компания (т.е. юридическое лицо), то в таком случае не обязательно что бы доверенность была заверена нотариусом. Также, стоит обратить внимание на текст доверенности. Там обязательно должны быть предусмотрены те действия, которые стороны собираются совершить.

Если же арендодатель юридическое лицо, то от его имени всегда будет совершать действия представитель. Если, например, подписывает договор аренды директор компании, то доверенность не нужна, поскольку директор (руководитель) компании по закону и уставу компании уполномочен на совершение такого рода сделки. Но тут необходимо проверить является ли он директором, и нет ли ограничений на совершение действий от имени компании. Проверить такую информацию Вы можете на сайте Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований (далее по тексту – ЕГРПОУ), написав в поисковое поле название компании, или ее код ЕГРПОУ.

Если же подписывает договор аренды от имени компании не директор, а другое лицо, то документом, подтверждающим его полномочия, является доверенность. Как упоминалось выше, такая доверенность не обязательно должна быть заверена нотариусом. Выдать ее может директор компании.

4. Проверка владельца квартиры на наличие долгов.

Это действие не является обязательным, но для перестраховки на будущее – не будет лишним. Узнав больше про арендодателя, Вы можете уберечь себя от проблем, поскольку владелец квартиры может быть должником и его имущество (включая арендуемую квартиру) может быть под арестом. Проверить есть ли человек в реестре должников и открыто ли против него исполнительное производство можно на сайте Минюста.

Не лишним будет проверить, в каких судебных тяжбах принимал, или принимает участие арендодатель. Проверить такую информацию можно на сайте Судебной власти.

5. Другие документы, связанные с квартирой.

Таким документом, например, может быть технический паспорт. Благодаря техническому паспорту можно узнать – не было ли перепланировок, или не подключались ли газовое или другое оборудование без соответствующих разрешений.

Стоит уточнить у хозяина, не сдает ли он эту же квартиру другим арендаторам. К сожалению, не сдана ли другим людям квартира нельзя проверить через интернет, или другие источники информации. В таком случае придётся поверить на слово. Но пункт про то, что арендодатель гарантирует, что квартира не сдается другим лицам, может быть предусмотрен в договоре аренды. Детально про договор аренды мы изложим ниже.

При проверке документов может возникнуть множество вопросов, поскольку в современной бюрократической системе обычному человеку без юридического образования можно легко «потеряться». Поэтому, желательно, обращаться к профессиональным юристам. Поможет же найти такого специалиста сервис Тендер на юридическую услугу от protocol.ua. Благодаря данному сервису Вы можете найти профессионального юриста за оптимальную плату.

Как заключить договор аренды квартиры?

В первую очередь стоит отметить, что согласно ст. 811 ГКУ договор аренды составляется в письменной форме. То есть, если договор аренды будет составлен устно, то такой договор является недействительным и доказать факт аренды будет невозможно. Поэтому мы настоятельно рекомендуем заключать договор в письменном виде, даже если Вы сдаете, или арендуете квартиру у родственника.

Также письменный договор аренды квартиры поможет урегулировать возможные споры сторон в будущем, например, если стороны каждый по-своему понимает порядок оплаты. В таком случае, четко прописанный такой порядок в договоре поможет урегулировать разногласия.

При аренде квартиры на срок более 3 лет, договор должен быть обязательно нотариально заверен (ст. 793 ГКУ).

Далее в договоре необходимо указать идентификационные данные сторон. Для физических лиц (в том числе и ФЛП) это:

• фамилия, имя, отчество;
• идентификационный номер плательщика налогов (укр. РНОКПП);
• серия и номер паспорта гражданина Украины, или другого документа, устанавливающего личность (вид на жительство, удостоверение беженца и т.д.) в случае если одна из сторон иностранец;
• адрес регистрации, и/или проживания сторон;
• номер банковского счета.

Для юридических лиц:

• полное название компании;
• код ЕГРПОУ;
• фамилия, имя, отчества директора/представителя компании и на основании чего действует (устав/доверенность);
• юридический адрес;
• номер банковского счета.

Также в договоре должен быть предусмотрен предмет договора. По договору аренды квартиры одна сторона – собственник квартиры (арендодатель) передает или обязуется передать другой стороне (арендатору) квартиру для проживания в ней на определенный срок за плату.

Пользуйтесь консультацией: Форми управління багатоквартирним будинком

Следующим пунктом необходимо указать точный адрес квартиры, ее площадь, и регистрационный номер объекта недвижимости. Эти данные помогут четко идентифицировать квартиру, которая арендуется.

Также существенными условиями договора аренды жилья является:

• порядок оплаты арендованного жилья;
• срок аренды;
• обязанности сторон;
• реквизиты сторон;

Договор аренды может в себе содержать и другие условия, не противоречащие действующему законодательству Украины. Шаблон договора аренды квартиры прикреплен к этой статье.

Акт приема-передачи квартиры при аренде

При заключении договора аренды необходимо также составить акт приема-передачи квартиры. В этом документе стороны могут зафиксировать, во-первых, сам факт того, что арендатор заселился и начал проживание в квартире, и во-вторых, все дорогостоящее имущество, переданное арендатору. Также в акте можно зафиксировать показания счетчика на момент передачи квартиры.

Такой документ подписывается в двух идентичных экземплярах для каждого из сторон.

Уплата налогов при аренде квартиры

Доходы, полученные от сдачи в аренду жилья, подлежат налогообложению. Поскольку такие доходы получает арендодатель, то он и обязан платить налоги. То есть, съемщик не платит никаких налогов при аренде жилья.

Ставки и вид налога зависят от плательщика.

Если арендодатель – физическое лицо, то он обязан заплатить в казну 19,5 % (18% НДФЛ и 1,5 % военный сбор) от сумы дохода, который он получил от сдачи имущества в аренду (п.170.1 Налогового кодекса Украины).

Такой арендодатель обязан по итогам года подать в налоговую службу декларацию об имущественном состоянии и доходах, в которой отобразить доход от сдачи в аренду имущества и самостоятельно рассчитать и уплатить НДФЛ и военный сбор.

ФЛП или юридическое лицо третьей группы упрощенной системы налогообложения уплачивает единый налог в размере 5% от дохода, но при условии, если общая площадь сдаваемого жилья не превышает 100 квадратных метров (п.п. 291.5.3. Налогового кодекса Украины). В противном случае, такой ФЛП или юридическое лицо теряет статус плательщика третьей группы и переводиться на общую систему налогообложения.

Юридическое лицо на общей системе налогообложения является плательщиком налога на прибыль (ставка 18%). При этом объектом налогообложения является не доход, а прибыль (доходы минус расходы). То есть, такой арендодатель обязан внести доходы от сдачи в аренду в общие доходы компании, уменьшить это число на размер расходов в соответствующем отчетном периоде и с этой разницы уплатить налог на прибыль в размере 18%.

Пользуйтесь консультацией: Договор дарения квартиры, дома, земельного участка, машины и прочего

Автор консультации: Менчак Илья, юрист Адвокатской фирмы «Ефимов и партнеры»

Источник: юридический ресурс Протокол