Экспертная оценка земельного участка и зачем она нужна

Содержание:

• Виды оценки земельных участков
• Кто проводит оценку земельных участков
• Порядок проведения экспертной денежной оценки земли

Экспертная денежная оценка предполагает определение рыночной (вероятной цены продажи на рынке) или иного вида стоимости объекта оценки (залоговая, страховая, для бухгалтерского учета и т.п.), за которую он может быть продан (приобретён) или иным образом отчужден (п. 3 Постановления КМУ «Об экспертной денежной оценке земельных участков» (далее – Постановление № 1531).

Экспертная оценка производится при:

• заключении договора купли или продажи;
• заключении договора дарения, наследования и других сделок;
• передачи объекта в залог;
• бухгалтерском учете.

В данной консультации рассмотрим белее детально порядок проведение денежной оценки земельных участков. Нужна ли оценка земельного участка при продаже? – Да, нужна. Если Вы желаете продать свой земельный участок, то сперва нужно провести экспертную оценку, без отчета об оценке участка нотариус не проведет регистрационные действия.

Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую ​​оценку, и зарегистрированной в единой базе данных отчетов об оценке.

Что касается оценки недвижимости при ее продаже, то нужно учитывать следующее. Поскольку по земельному законодательству здания продаются в комплексе с земельными участками, где они расположены, в случае оформления сделки по купли-продаже недвижимости нотариус требует у владельца предоставить отчет об экспертной денежной оценке земли (или же берет ведомости с единой базы оценок). Для юридических лиц отсутствуют требования, которые предусматривают наличие отчета об оценке имущества. Экспертная оценка дома и земельного участка проводиться отдельно, составляется отчет по оценке на здание и отчет по оценке на участок под ней.

Пользуйтесь консультацией: Все о продаже земли через электронный аукцион

Виды оценки земельных участков

Денежная оценка земельных участков в зависимости от назначения и порядка проведения может быть нормативной и экспертной. Нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения размера земельного налога, государственной пошлины, при мине, наследовании, при установлении арендной платы. Взять нормативную денежную оценку земли можно с Публичной кадастровой карты, при этом, участку должен быть присвоен кадастровый номер. За кадастровым номером Вы можете найти Ваш участок на карте и онлайн заказать документ про нормативную денежную оценку Вашего участка.

При экспертной денежной оценке земельного участка определяется рыночная стоимость права собственности на землю или стоимость права аренды земельного участка (права пользования землей). В соответствии со ст. 5 ЗУ «Про оценку земли» различие нормативной и экспертной оценки земли заключается в том, что экспертная оценка земельных участков проводиться с целью установления реальной стоимости объекта продажи, то есть, при любом виде отчуждения (продажи) участка. Нормативная денежная оценка, в большинстве случаев, проводится при передаче земли государственной или коммунальной собственности в аренду. Исходя из данных про нормативную денежную оценку, устанавливается размер арендной платы.

Экспертная оценка земли используется при совершении гражданско-правовых соглашений по земельным участкам.

Согласно ст. 13 ЗУ «Про оценку земли» экспертная оценка земельного участка проводится при:

• отчуждении и страховании земельных участков (государственной или коммунальной собственности);
• передачи в ипотеку земельного участка государственной или коммунальной собственности;
• определении инвестиционного вклада в реализацию инвестиционного проекта на земельные улучшения;
• определении стоимости земельных участков (государственной или коммунальной собственности), в случае если они вносятся в уставный фонд хозяйственного общества;
• определении стоимости земельных участков при реорганизации, банкротстве или ликвидации хозяйственного общества (предприятия) с государственной долей или долей коммунального имущества, являющегося собственником земельного участка;
• выделении или определении доли государства или территориального общества в составе земельных участков, находящихся в общей собственности;
• определении размера имущественного вреда, ущерба собственникам или землепользователям в случаях;
• действующем решении суда.

Постановлением № 1531 предусмотрены отдельные виды оценки земельных участков: те, которые используются как сельскохозяйственные угодья, покрытые лесной растительностью и предназначенных для выращивания леса, земельные участки водных объектов, застроенные земельные участки, оценка права аренды земельного участка и права пользования чужим земельным участком (емфитевзис, суперфиций). Для каждого из этих видов предусмотрен свой порядок вычислений.

Пользуйтесь консультацией: Когда прекращаем платить земельный налог в случае продажи земли

Кто проводит оценку земельных участков

Независимая экспертная оценка земли – это техническая документация, которая имеет подробный отчет о всех проведенных работах и всех расчетах по стоимости участка. На современном рынке земли – это одна из самых необходимых услуг при продаже земельных участков, недвижимости, при оформлении гражданско-правовых соглашений.

Кто делает оценку земельного участка? Оценка недвижимости и земельных участков выполняется экспертами-оценщиками, такие есть в каждом городе и регионе.

Субъектами оценочной деятельности в сфере оценки земель согласно ЗУ «Про оценку земли» есть:

1. Органы исполнительной власти и органы местного самоуправления, осуществляющие управление в области оценки земель.
2. Юридические и физические лица получившие квалификационное свидетельство оценщика по экспертной денежной оценке земельных участков.

Оценщиками по экспертной денежной оценке земельных участков могут быть граждане Украины, иностранцы и лица без гражданства, сдавшие квалификационный экзамен и получившие квалификационное свидетельство оценщика по экспертной денежной оценке земельных участков.

Пользуйтесь консультацией: Рынок земли открыт: как продать или купить землю в Украине

Порядок проведения экспертной денежной оценки земли

Экспертная денежная оценка земли проводится на основе следующих методических подходов:

• капитализация чистого операционного или рентного дохода для использования земельных участков;
• сопоставление цен продажи подобных земельных участков;
• учет расходов на земельные улучшения.

Проведение экспертной денежной оценки состоит из таких этапов:

1. Обследование земельного участка и изучение ситуации на рынке земли;
2. Составление задания на оценку и заключение договора оценку;
3. Сбор, обработка и анализ исходных данных, необходимых для проведения оценки;
4. Определение наиболее эффективного использования земельного участка;
5. Выбор и обоснование методических подходов проведения оценки;
6. Определение оценочной стоимости земельного участка по избранным методическим подходами и составление отчета об оценке.

В отчет по оценке земельного участка включаются:

1. Название объекта оценки и местоположения земельного участка, дата оценки, наименование заказчика и оценщика, их местонахождение, банковские реквизиты, идентификационные коды – для юридических лиц; фамилия, имя и отчество, паспортные данные, идентификационные номера - для физических лиц;
2. Цель проведения оценки и обоснование выбора соответствующей базы оценки;
3. Описание и анализ собранных и использованных исходных данных;
4. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки
5. Обоснование применения методических подходов, методов и оценочных процедур;
6. Определение (расчет) стоимости объекта оценки по выбранным методическим подходам и согласование полученных результатов;
7. Сертификация оценки (основания проведения данной оценки, письменное заявление оценщика о качестве использованных исходных данных, результат личного обзора объекта оценки, соблюдение требований законодательных и других нормативно-правовых актов по оценке земельных участков и прав на них);
8. Вывод о стоимости объекта оценки, который готовится из сравнительного анализа полученных результатов оценки по выбранным методическими подходами и рыночными данными.

Результаты работы по оценке оформляются посредством письменного документа – отчета об оценке, содержащего вывод о стоимости объекта оценки, раскрывает содержание проводимых процедур и использованной нормативно-правовой базы для оценки земельных участков.

Цена, указанная в договоре, может отличаться от указанной в отчете по экспертной денежной оценке стоимости, за которую возможно отчуждение такого земельного участка.

Отчет подписывается оценщиком, непосредственно проводившим оценку, и скрепляется печатью и подписью руководителя субъекта оценочной деятельности. Срок действия отчета составляет один год с даты оценки.

Пользуйтесь консультацией: Земля в наследство и как оформить право собственности на пай

Цена, указанная в договоре, может отличаться от указанной в отчете по экспертной денежной оценке стоимости, за которую возможно отчуждение такого земельного участка.

Отчеты по экспертной денежной оценке земельных участков подлежат рецензированию (ст. 22 ЗУ «Про оценку земли»).

По результатам проверки регистрации отчета об оценке в Единой базе нотариус вносит в Единую базу информацию о цене объекта недвижимости, указанную в удостоверяемом им договоре купли-продажи (обмена) и распечатывает выписку из Единой базы данных отчетов об оценке и стоимость имущества, эти данные приобщаются к нотариальному делу.

Таким образом, при удостоверении сделок по продаже (обмену) объектов недвижимости (земельных участков) нотариус с целью внесения в Единую базу информации о цене предмета сделки должен проверить регистрацию электронной справки об оценочной стоимости объекта недвижимости, а в случае если в Единой базе регистрировался отчет об оценке, проверить его регистрацию.

Если у Вас остались вопросы и нужна услуга профессионала, воспользуйтесь сервисом "Тендер на юридическую услугу" от юридического ресурса Протокол.

Автор консультации: Мария Дубенкова

Источник: юридический ресурс Протокол

Пользуйтесь консультацией: Дом получили в подарок, а право на землю под ним - не оформлено. Что делать?