Доведи, що це твоє! Що робити іншим власникам нерухомості, чиї відомості не були внесені до реєстру?

В електронному реєстрі є інформація про власність на житло за останні 10 років. Спори щодо права власності на нерухомість були, є і будуть однією з найчисельніших категорій судових справ, тож сміливо можна стверджувати, що судова практика з питань, що виникають у такій категорії справ є усталеною.

Водночас законодавство не є статичною категорією, воно постійно розвивається, змінюється та вдосконалюється, та як наслідок, разом із законодавством змінюються підходи Верховного Суду до вирішення спірних питань.

Насамперед для того, щоб довести своє право власності, необхідно розуміти, що це таке.

Право власності гарантовано ст. 41 Конституції України, суть якої зводиться до того, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, набутою в порядку, визначеному законом.

Більш розширене визначення права власності закріплено у Цивільному кодексі України (див. ст. 316, 317, 328 ЦК України), а обов’язок забезпечувати захист права власності покладено на державу (ст. 13 Конституції України).

Існування правових гарантій права власності на рівні національного законодавства є логічним та обґрунтованим, з огляду на положення правових актів найвищої юридичної сили країн Європейського Союзу.

Відповідно до ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Поняття «майно» у ч. 1 ст. 1 Першого протоколу Конвенції є автономним поняттям, яке охоплює як «існуюче майно», так і активи, зокрема позови, щодо яких заявник може стверджувати, що він або вона має принаймні «законне очікування». «Майно» містить права «in rem» та «in personam». Термін охоплює нерухоме і рухоме майно та інші майнові інтереси.

Цією статтею Конвенції визначено певні гарантії прав приватних осіб у разі втручання держави у їхні права. При розгляді справ національні суди України застосовують положення Конвенції та практику Європейського суду з прав людини як джерело права, що передбачено ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини».

У цій категорії спорів варто відмітити рішення ЄСПЛ у таких справах, як Marckx v. Belgium; Depalle v. France; Anheuser-Busch Inc. v. Portugal; Oneryildiz v. Turkey; Broniowski v. Poland; Beyeler v. Italy ; Iatridis v. Greece; Centro Europa 7 S.R.L. and di Stefano v. Italy; Fabris v. France; Parrillo v. Italy; Belane Nagy v. Hungary, у межах яких ЄСПЛ визначив основні складові категорії права власності та допустимі межі втручання держави для захисту такого права.

У контексті вищенаведеного варто згадати:

• положення ч.1 ст. 11 ЦКУ відповідно до якої цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки;

• приписи п. 1 ч. 1 ст. 2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – «Закон 1952-IV») де передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;

• частину у ст. 12 Закону 1952-IV відповідно до якої відомості, що містяться у Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності, пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії.

З аналізу вищенаведених правових норм очевидно, що право власності виникає на підставі відповідного правовстановлювального документу, а відомості з реєстру є їх офіційним визнанням та являються нічим іншим, як одним із інструментів держави, спрямованим на забезпечення гарантій такого права.

Подібні правові висновки викладено у постановах КГС ВС від 20.02.2018 у справі №917/553/17, від 03.04.2018 у справі № 922/1645/18, від 24.01.2020 у справі №910/10987/18

Повертаємося до питання, що робити власникам нерухомості, чиї відомості не були внесені до реєстру після 01.01.2013. Передусім варто зазначити, що речові права на нерухоме майно та їх таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно обтяження, що виникли до 01.01.2013, визнаються дійсними за наявності однієї з до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов’язкової реєстрації (ч.3 ст.3 Закону 1952-IV).

У період з 2002 по 01.01.2013 в Україні діяло Тимчасове положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затверджене наказом Міністерства юстиції України №7/5 від 07.02.2002.

Державна реєстрація прав проводилась реєстраторами бюро технічної інвентаризації (БТІ) у межах визначених адміністративно-територіальних одиниць, обслуговування на території яких здійснюється БТІ, та підключеними до Реєстру прав власності на нерухоме майно (пункт 1.3. Тимчасового положення).

Реєстр прав власності на нерухоме майно виступав єдиною державною інформаційною системою, що містила відомості про зареєстровані права, суб'єктів прав, об'єкти нерухомого майна та незавершеного будівництва, правовстановлювальні документи та документи, на підставі яких проведено державну реєстрацію права власності на об'єкт незавершеного будівництва, а реєстратор БТІ самостійно присвоював реєстраційний номер об'єкту, права щодо якого підлягають державній реєстрації (див. п. 1.8. та пп.3 п.1.13 Тимчасового положення).

У 2013 році вищезгаданий Реєстр прав власності на нерухоме майно став невід’ємною архівною складовою частиною актуального Державного реєстру прав (ч. 1 ст. 13 Закону 1952-IV), а питання щодо взаємодії та обміну інформацією між актуальним реєстром та його архівною складовою врегульовано у Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – «Порядок»).

Не вдаючись до цитування сухої термінології, наведеної в Порядку, необхідно зазначити, що у разі, якщо реєстрація права на нерухоме майно була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент виникнення права, то при новій реєстраційній дії, пов'язаній з майном, державний реєстратор самостійно створить розділ в актуальному Державному реєстрі прав, куди перенесе відомості з його архівної частини, а в архівній складовій реєстру проставить відмітку про погашення такого запису.

Власнику ж, для підтвердження свого права, яке виникло до 01.01.2013, достатньо мати відповідний правовстановлюючий документ, який містить штамп або відмітку БТІ, або Витяг з реєстру до такого правовстановлювального документу.

Непоодинокими є випадки, коли реєстрація права власності у актуальному Державному реєстрі прав проводилась реєстратором без проставлення відмітки про погашення запису в архівній частині, що призводило до колізії, за якої один і той же об’єкт нерухомого майна мав два реєстраційні номера та двох різних власників, що, без перебільшення, має негативні наслідки для дійсного/актуального власника (наприклад, проставлення відмітки про арешт майна колишнього власника в архівній складовій реєстру матиме наслідком виникнення відмітки про арешт в актуальному записі.)

Варто відмітити, що Державний реєстратор позбавлений права в будь-який момент відкрити реєстр та поставити відмітку про погашення архівного запису. Така реєстраційна дія може бути здійснена або під час наступної реєстраційної дії з майном, або за заявою зацікавленої особи про виправлення технічної помилки, поданої Державному реєстратору (п. 45 Порядку).

У разі, якщо правовстановлювальним документом є правочин, укладений ще раніше, скажімо впродовж 80-90 років, та право власності за яким своєчасно не було зареєстровано у, вже архівному, Реєстрі прав власності на нерухоме майно (так званому реєстрі БТІ) до 01.01.2013, власнику в будь-якому випадку необхідно таке право зареєструвати, оскільки, з огляду на положення ст. 331 ЦК України, таке право може вважатись таким що не виникло, унаслідок чого власник матиме перешкоди у вільному користуванні, володінні та розпорядженні майном.

У цьому разі необхідно озброїтись правовим обґрунтуванням того факту, що законодавство, чинне на момент виникнення права власності, не передбачало його обов’язкової реєстрації та бути готовим до потенційного судового спору з держреєстратором.

Автор статті: - Юлія Юрченко, адвокат юридичної компанії "Максим Боярчуков та Партнери"