Чи захищає мораторій українських землевласників

Близько 7 млн українців володіє землею сільськогосподарського призначення. Та чи це справді так? Чи дійсно українські землевласники мають право власності на своє майно, чи це лише ілюзія власності, розповідає biz.censor.net.ua

Для того, щоб відповісти на ці питання відкриваємо основний закон України – Конституцію. У статті 41 читаємо: "Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю...".

Та вже 18 років, через існування мораторію на продаж сільськогосподарських земель, українські землевласники позбавлені своїх конституційних прав. Цікаво те, що землевласники, під впливом популістів, часто є активними противниками відкриття ринку землі.

Попри те, що саме вони найбільше виграють від скасування мораторію. Що саме втрачають українські землевласники? Та як скасування мораторію може змінити ситуацію?

Вспомните новость: Отпугнет ли рейдеров требование нотариального удостоверения договоров аренды и емфитевзиса?

Право володіти

Середня кількість землі у володінні землевласників становить від 3 до 4 га, яка дуже часто не є цілісним масивом, а, навпаки, складається з окремих дрібних ділянок, що унеможливлює їхню обробку.

Через наявність мораторію у землевласників немає можливості консолідувати землю, тому для них залишається лише один варіант – оренда. В результаті понад 65% власників здають свої паї в оренду.

Відсутність альтернатив дозволяє орендаторам здійснювати тиск на землевласників, що призводить до зниження ціни.

За даними Держгеокадастру, середня вартість оренди одного гектару становить $50 за рік. Це значно нижче ніж в Європейських країнах з відкритим та відкритим з обмеженнями типами ринків.

За підрахунками Світового банку, цей показник повинен становити близько $250 за га, як у Болгарії чи Польщі. Тобто, власники паїв недоотримують в середньому $600-800 за рік.

Більшість землевласників – це пенсіонери, у яких лише два джерела доходу: земля та пенсія. Середня пенсія в Україні в 2017 становила $93,24 за місяць. Тобто, землевласники втрачають половину пенсії за рік, через існування мораторію.

Скасування мораторію сприятиме зростанню доходу та купівельної спроможності селян.

Право користуватися

На даний момент лише близько 29% земель в Україні обробляється власниками.

Згідно з даними опитування компанії ЦЕС 64% респондентів вважає, що краще менш продуктивне господарство дрібних фермерів, які є власниками свого бізнесу та створюють більше робочих місць, ніж продуктивне сільське господарство, де великі агрохолдинги багато вкладають в землю і техніку і нарощують врожаї.

Та для землевласників, що бажають самостійно обробляти власну землю, на сьогоднішній день не створено належних умов. Зокрема, для того, щоб розпочати власну справу на власній землі необхідний певний стартовий капітал.

Та землевласники не можуть використовувати землю як актив, під який можна взяти кредит в заставу. Скасування мораторію відкриє таку можливість для землевласників, що стимулюватиме зростання ділової активності на селі.

Вспомните новость:Європейський суд визнав мораторій на торгівлю землею незаконним. Що далі?

Право розпоряджатися

Існування мораторію позбавляє землевласників їх законного права купляти, обмінювати та продавати земельні ділянки. За даними опитувань, в перші роки після відкриття ринку, землю готові продати до 14% землевласників.

Зазвичай це люди, що переїхали в іншу місцевість та не мають змоги обміняти землю. Наразі у них немає їхнього конституційного права розпоряджатися своєю власністю. Єдиний вихід для таких людей – тіньовий ринок.

Сьогодні вартість землі на тіньовому ринку становить $800 за га. Це менше навіть за нормативну грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення, яка в середньому по Україні, за даними Держгеокадастра не перевищує $1 100.

І значно менше ніж у європейських країнах. Для прикладу, у сусідніх Польщі та Румунії вартість гектара становить $10 300 та $6 200.

У західноєвропейських країнах цей показник ще вищий. Так у Нідерландах гектар землі коштує $63 700, у Ірландії – $39 300, у Німеччині – $32 300.

За нашими оцінками, через 5-7 років після відкриття ринку землі, її вартість становитиме $4 000 за га. Тобто, після скасування мораторію, у кожного землевласника може бути актив з середньою вартістю у $13-17 тис.

Окрім вищезазначених проблем, землевласники несуть значні непрямі втрати пов’язані з існуванням мораторію. Так занижена вартість оренди та низька нормативна грошова оцінка вартості землі – це недоотримані надходження до бюджетів сільських громад.

А як відомо, земельні податки становлять значну частку цих бюджетів. Тобто відміна мораторію створить додаткові грошові надходження для бюджетів сільських громад, які можуть бути використані на розвиток інфраструктури, користувачами якої є землевласники.

У кінцевому підсумку землевласники повністю виграють від створення відкритого ринку землі, адже отримають додатковий дохід за рахунок зростання ціни на землю та збільшенні вартості оренди, а також можливості брати кредити у банку під заставу землі.

Та поки що більшість з них продовжує вірити політикам популістам, а не реальним фактам.

Вспомните новость:Нотаріуси наголошують на нотаріальному захисті прав власників та користувачів земельних ділянок