Загальні збори ОСББ: проблемні аспекти скликання та проведення

Зміст:

• Загалом про основний орган управління ОСББ
• Установчі збори ОСББ: на що варто звернути увагу
• Скликання зборів ОСББ: проблемні аспекти
• Голосування на загальних зборах ОСББ. Письмове опитування
• Карантинні обмеження: як проводити загальні збори в нових умовах
• Періодичність скликання та виключна компетенція загальних зборів
• Чи може протокол зборів ОСББ відмінити дію протоколу правління ОСББ
• Оформлення рішень загальних зборів ОСББ
• Вплив загальних зборів ОСББ на правління та ревізійну комісію
• Збори представників ОСББ: у чому суть

Загальні збори об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (надалі також – «ОСББ») є вищим органом управління ОСББ. Цей невеликий осередок локальної демократії в багатоквартирному будинку є основним легальним інструментом покращення благоустрою будинку, можливого впливу на правління, елементом доступу до оренди приміщень в будинку та інструментом задоволення побутових потреб мешканців. Без нормального і налагодженого функціонування цього органу управління, годі казати про ризики для майна та благоустрою будинку, адже саме збори мають виключну компетенцію на вирішення багатьох важливих питань у життєдіяльності ОСББ. Що необхідно знати та як налагодити їх нормальне функціонування оминаючи проблемні аспекти діяльності – розберемо нижче.

Загалом про основний орган управління ОСББ

Загальні збори ОСББ – це колегіальний орган управління об'єднанням, що складається з усіх, без виключення, співвласників квартир (або нежитлових приміщень) у одному, або декількох багатоквартирних будинках у яких створено ОСББ. Нагадаємо – співвласником є особа, що на праві власності володіє житловим/нежитловим приміщенням (його частиною) розміщеному у будинку (чи будинках).

Що цікаво: Іноді виникає питання, чи є співвласником багатоквартирного будинку особа, що володіє приміщенням на праві спільної сумісної власності. Допустимо, другий з подружжя? Чи може тоді дружина/чоловік брати участь у загальних зборах без довіреності? Фактично, ані Закон України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі - Закон «Про ОСББ»), ані Закон України № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (надалі також - Закон 417-VIII) не дають прямої відповіді на поставлене питання.

Необхідно зазначити, що якщо у своїй діяльності ОСББ оформляє рішення протоколами, схожими на зразок протоколу зборів мешканців будинку, (затвердженого Наказом Мінрегіонбуду та ЖКГ від 25.08.2015 р. № 203 (надалі – Наказ № 203)) – то навпроти кожного співвласника, в таблиці поіменного голосування присутніх на зборах (як, в принципі і в листках опитування), зазначаються відомості про «документ, що підтверджує право власності на квартиру/ нежитлове приміщення». В такому документі міститься ідентифікаційні відомості саме тої особи, на яку було зареєстровано відповідне нерухоме майно. Тому, з формальної точки зору, співвласником ОСББ (навіть за наявності спільної сумісної власності дружини/чоловіка) виступає саме та особа, на яку нерухоме майно зареєстроване. Отже, щоб проголосувати «замість» співвласника навіть другому з подружжя необхідний документ, що надає представнику відповідні повноваження. Втім, це питання може бути інакше врегульовано статутом ОСББ.

Розрізняють установчі збори ОСББ та загальні збори ОСББ. Логічно, що установчі збори – це найперші збори співвласників метою яких є створення ОСББ. Ця ключова відмінність не сильно впливає на функціонування вже існуючих ОСББ, тому особливостям, які притаманні виключно першим зборам, приділено окремий розділ.

Закон «Про ОСББ», не розрізняє такого поняття як «позачергові загальні збори ОСББ». Категорія «позачергові» застосовується для зручності - за аналогією із такими же зборами господарських товариств, які проводяться більше одного разу на рік.

Установчі збори ОСББ: на що варто звернути увагу

Перші загальні збори співвласників багатоквартирного будинку (або будинків) на яких приймається рішення про створення ОСББ - іменуються установчими. Так, скликання таких здійснюється виключно співвласниками – а саме – не менше ніж трьома з них, незалежно від кількості їхніх площ у будинку. Зазвичай, така ініціативна група складає свій протокол збору ініціативної групи – задля визначення ролі кожного з них у створенні ОСББ, визначення порядку, строків, місця проведення установчих зборів, порядку внесення відомостей про новостворене ОСББ до ЄДР та вирішення інших питань, що виникають при створенні.

Користуйтесь консультацією: Створення ОСББ: ціна, строки та основні правила

Підготовка до проведення установчих зборів – складний та довготривалий процес до якого необхідно підійти зі значною увагою. Відповідно до законодавства, скликання таких проводиться аналогічно до скликання загальних зборів. Порушення процедури скликання, зокрема, несвоєчасне повідомлення співвласників, порушення форми такого повідомлення, або ж повідомлення не всіх співвласників може призвести до визнання недійсними рішення установчих зборів та скасування державної реєстрації (детальніше в наступному розділі).

Разом із тим, підготовка до установчих - завжди включає формування списку співвласників багатоквартирного будинку (що здійснюється завдяки збору офіційних відомостей про власників всіх приміщень багатоквартирного будинку), визначення складу майбутнього правління, ревізійної комісії та створення статуту.

Користуйтесь консультацією: Статут ОСББ: на що варто звернути увагу

Як і загальні збори – установчі збори проводяться у зручному для більшості можливих учасників місці. При цьому, якщо ОСББ створюється у двох і більше багатоквартирних будинках, голосування співвласників щодо його створення проводиться за кожним будинком окремо. Результати голосування, також, вираховуються окремо.

Так же, як і загальні - їх веде обраний на тих же установчих зборах голова зборів, який потім підписує прийняті установчі документи ОСББ (статут).

Що цікаво: іноді виникають питання, чи може бути обраним головою зборів не співвласником багатоквартирного будинку? Так, Закон «Про ОСББ» не містить відсилання на необхідність обрання голови зборів із співвласників: «…установчі збори веде голова зборів, який обирається більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників», ось і все що вказано. Не містить такого відсилання типовий статут, затверджений Наказом Держкому ЖКГ від 27 серпня 2003 року № 141 (надалі – «типовий статут»). Натомість щодо ревізійної комісії такі вимоги висуваються – так, законом вказано що така обирається «з-поміж співвласників». Таким чином, оскільки законодавцем не здійснено відповідної вказівки - обрання голови зборів можливе як з-поміж співвласників, так і НЕ з їх числа.

Список питань, що повинні бути на порядку денному установчих зборів не має чітко встановлених законодавством меж. Втім – логічно, що необхідно:

• обрати голову зборів;
• прийняти рішення про створення ОСББ;
• затвердити ОСББ статут;
• обрати членів і кількісний склад правління, ревізійної комісії;
• наділити представника зборів всіма необхідними повноваженнями для процедури реєстрації та завершення створення ОСББ.

Список питань може поповнюватись відповідно до потреб Вашого ОСББ, чи вимог статуту. Втім, пам'ятайте, що якщо для прийняття вищезазначених достатньо більше половини загальної кількості усіх співвласників (для обрання голови – більше половини присутніх співвласників), то для прийняття деяких інших питань може вимагатися не менш як 2/3 таких (детальніше в розділі про голосування).

Що цікаво: на установчих зборах, зазвичай, не обирається голова правління. З певних, невідомих нам причин, законодавець вирішив не деталізувати це питання в законі – і потім, при реєстрації ОСББ часто виникають суперечності. Відповідно до профільного закону, збори правомочні на обрання та відкликання членів правління. Відповідно до типового статуту - вищий орган ОСББ правомочний на встановлення порядку обрання та відкликання членів правління, визначення їх кількісного складу, строків обрання, має право припинити повноваження правління чи окремих його членів. Що ж до обрання голови правління – відповідно до типового статуту, таке здійснюється на зборах – саме – правління. Тому, якщо в статуті конкретного ОСББ не вказано інше – для проведення державної реєстрації, складається додатково протокол зборів правління про обрання голови правління.

Скликання зборів ОСББ: проблемні аспекти

Збори ОСББ скликаються правлінням ОСББ, або ініціативною групою, що складається з не менш як трьох співвласників.

Про скликання загальних зборів необхідно обов’язково попередити всіх співвласників будинку. Так, норма частини 3 статті 10 Закону “Про ОСББ”, вказує, що збори скликаються і проводяться в порядку, передбаченому цим Законом для установчих зборів, а для установчих зборів, в частині 4 статті 6 цього ж Закону зазначено, що повідомлення направляється не пізніше ніж за 14 днів.

Повідомлення про проведення установчих зборів ОСББ (як і загальних зборів ОСББ) обов’язково має містити відомості: з чиєї ініціативи скликаються збори, дату, місце і час проведення, проєкт порядку денного. До повідомлення можна додавати додаткові матеріали з питань, що розглядатимуться на зборах.

Направити його потрібно у письмовому вигляді поштовим відправленням рекомендованим листом на адресу відповідної квартири, або ж надати під розписку. На жаль, законодавство, не дивлячись на наявність такої можливості (оформити ЕЦП та підписувати їм документи, що набувають силу власноручно підписаних), не дозволяє повідомляти співвласників про збори електронними засобами, оскільки вимагає направлення повідомлення, або ж “під розписку”, або ж “поштовим відправленням”.

Також, бажано розмістити повідомлення для загального відома у загальнодоступному місті (кожному під’їзді). Не дивлячись на те що ініціатори, при скликанні зборів ОСББ, дуже часто покладаються тільки на розміщення у загальнодоступних місцях - таке розміщення необхідно здійснювати у сукупності із направленням поштою (рекомендованим листом) або наданням під розписку.

З таким висновком погоджуються і судді. Серед нещодавніх – Постанова Північного апеляційного господарського суду від "02" липня 2020 р., справи № 925/1052/19, в якій апеляційний суд погодився із висновками суду першої інстанції. Висновки полягали у тому, що розміщення у загальнодоступному місці – не є належним повідомленням співвласника про збори, а тому, права такого порушені. У рішенні зазначено: “…законодавцем чітко визначений спосіб та порядок повідомлення співвласників квартир про проведення установчих зборів і зміна цього порядку, що встановлений імперативною нормою, не допустима”. Касаційний господарський суд Верховного Суду залишив ці рішення без змін.

До цього, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.09.2018 році у справі №916/782/17– суд вказував на імперативний характер норми ч. 4 ст.6 Закону “Про ОСББ” щодо порядку і способу повідомлення: “… указана норма права імперативно визначає порядок і спосіб повідомлення власників: форма повідомлення обов'язково письмова; повідомляється кожен власник; таке повідомлення вручається власнику або під розписку, або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом).”

Отже, робимо висновок, що інший порядок повідомлення співвласників – в тому числі електронними повідомленнями, або ж тільки розвішати оголошення про збори ОСББ – є неналежним, та може бути застосований лише у сукупності із направленням повідомлення у письмовій формі “під розписку” чи “поштовим відправленням, рекомендованим листом” кожному (без виключень) співвласнику будинку.

Користуйтесь консультацією: Роль ОСББ при призначенні та виплаті пільг та субсидій

Голосування на загальних зборах ОСББ. Письмове опитування

Загальні збори приймають рішення шляхом проведення поіменного голосування на зборах учасниками ОСББ. Рішення оформлюється протоколом.

Що означає поіменне голосування? Це означає що прийняття рішення на загальних зборах ОСББ оформлюється особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування ("за" чи "проти"). При чому, рішення з питань:

• щодо переліку та розмірів внесків, платежів до ОСББ;
• щодо управління та користування спільним майном;
• щодо передачі у користування фізичним та юридичним особам спільного майна (оренда, сервітут, тощо);
• щодо реконструкції чи капітального ремонту будинку;
• щодо зведення господарських споруд,

вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як дві третини загальної кількості усіх співвласників. Статутом конкретного ОСББ можуть встановлюватись й інші питання, які вимагають 2/3 голосів.

За правилом, встановленим ст. 10 Закону «Про ОСББ», належність певної кількості голосів конкретному співвласнику, вираховується так :

1. Базовий порядок (авторська назва, для зручності) - у кожного співвласника така кількість голосів, яка відповідає частці загальної площі його квартири або нежитлового приміщення у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Тобто, за 100 % береться загальна площа квартир та приміщень у будинку (чи будинках, які об’єднані одним ОСББ). Якщо в будинку 10 квартир абсолютно однакової площі, при цьому, кожною квартирою володіє по одному співвласнику, то кожен співвласник має 10% голосів на загальних зборах ОСББ.

2. Специфічний порядок (теж авторська назва, для зручності) - ЯКЩО ж одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлового (-их) приміщення (-нь), які складають понад 50% загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку - у такому випадку у кожного співвласника буде по одному голосу. 1 співвласник = 1 голос.

Законодавець, також, дозволив змінювати порядок визначення кількості голосів кожного співвласника у статуті ОСББ. Зазвичай ОСББ встановлюють собі за правило 1 співвласник = 1 голос, щоб не мати проблем із врахуванням кількості площ та їх власників.

Що цікаво: і тут законодавець, додав плутанини у профільний закон. Так, в ч.14 ст. 10 він оперує поняттям «проголосувало не менш як дві третини загальної кількості усіх співвласників», або ж «проголосувало більше половини загальної кількості співвласників» - для визначення обов'язкової кількості голосів. Виникає питання – тобто треба вираховувати співвласників, а не їх голоси? Втім, наявність положення ч.10 ст. 6 того ж Закону, все ж таки повертає нас до необхідності вираховувати саме голоси співвласників, а не їх самих, вказуючи, що «…якщо протягом зазначеного строку необхідну кількість голосів "за" не набрано, рішення вважається неприйнятим». Тож, якщо статутом Вашого ОСББ не вказано інше, або ж не має особи, яка володіє більше 50% площ в будинку – варто застосовувати “базовий порядок” визначення голосів.

Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані співвласниками під час проведення зборів, і голоси, подані під час письмового опитування. Таким чином, якщо на загальних зборах не було отримано необхідної кількості голосів, ще протягом 15 календарних днів з дня проведення загальних зборів, можна провести письмове опитування. Полягає воно у адресному направлені необхідних до прийняття рішень відсутнім на зборах співвласникам. Порядок його проведення встановлюється загальними зборами. Зазвичай, ініціативна група (або ж правління) – направляє чи надає тим хто не проголосував на зборах так звані «листки опитування».

Більш детально про листки опитування, їх зміст, проведення голосування у консультації: Протокол та голосування на загальних зборах ОСББ

Що цікаво: з обрання голови зборів, який проводить відповідні установчі або ж загальні збори (не плутати із головою правління) відбувається більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників. Таким чином, якщо буквально тлумачити зміст ч. ст.6 Закону «Про ОСББ», питання про обрання голови зборів, не може виноситись на письмове голосування, оскільки щодо нього необхідні голоси саме присутніх на зборах співвласників.

Формально, законодавство не вимагає особистої присутності всіх співвласників на загальних зборах – да і обов'язкового кворуму не встановлює. Це, в принципі, стає в нагоді та спрощує порядок проведення зборів, особливо враховуючи обставини сьогодення та карантинні обмеження.

Карантинні обмеження: як проводити загальні збори в нових умовах

З метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2 (далі - COVID-19), Постановою КМУ від 9 грудня 2020 р. № 1236 з 19 грудня 2020 р. до 28 лютого 2021 р. на території України, встановлено карантин, продовживши дію карантину, встановленого попередніми постановами КМУ (зокрема, перша постанова була від 11 березня 2020 р. № 211).

Так, серед карантинних заходів, встановлені обмеження на проведення масових заходів, за участю більш як 20 осіб.

Отже, щоб не порушувати встановлений режим, об'єднання із кількістю співвласників більше 20-ти - вимушено вдавалися до різних заходів – деякі проводили загальні збори на вулиці (втім, це все одно не вирішує питання обмеження на «масові заходи»), деякі проводили поетапно (що, зрозуміло, вимагає значних організаційних зусиль та часових витрат).

Втім, найбільш практичним і ефективним способом проведення зборів виявилося письмове опитування співвласників. Тим більше його проведення, наразі, можливо здійснити і в електронному форматі, за наявність електронного цифрового підпису у співвласників.

Відповідно до ч.1 ст.7 Закону України «Про електронні документи та електронний документообіг», оригіналом електронного документа вважається електронний примірник документа з обов’язковими реквізитами, у тому числі з електронним підписом. Згідно з Законом України «Про електронні довірчі послуги» розрізняють декілька засобів ідентифікації, найбільш ефективний іменується кваліфікований електронний підпис, або ж як його іменують «електронний цифровий підпис» (ЕЦП). Простою мовою, ЕЦП - це блок даних, який додається до підписуваного документа не змінюючи його зміст, і саме цей блок даних ідентифікує особу, яка підписала документ.

ЕЦП «оформлюють» надавачі електронних довірчих послуг, серед них такі.

• Приват24. Отримати ЕЦП наразі можливо (і найпростіше), будучи клієнтом Приватбанку (на веб-сайті, Приват24, скориставшись їх інструкцією). Отримується КЕП в онлайн режимі і безкоштовно.
• Податкова. Можна отримати ЕЦП у відділеннях Акредитованого центру сертифікації ключів Інформаційно-довідкового департаменту ДФС, підготувавши всі необхідні документи і купивши флеш-накопичувач. Звертаю увагу, наразі прийом вони здійснюють за попереднім записом. Перелік адрес і порядок отримання також можна знайти за посиланням https://acskidd.gov.ua. Це безкоштовно, але займе часу.
• Мобільні оператори. Наразі таку можливість реалізують Київстар, Vodafone, Lifecell.
• Інші надавачі електронних довірчих послуг – за переліком https://czo.gov.ua/ca-registry.

Отже, як правильно провести загальні збори враховуючи всі ці можливості?

1. Скликаємо загальні збори, з дотриманням всіх правил, обов'язково враховуючи повідомлення всіх (без виключення) співвласників у письмовій формі “під розписку” чи “поштовим відправленням, рекомендованим листом”, не пізніше ніж за 14 днів.
2. Порядок денний загальних зборів ОСББ, окрім нагальних питань має містити питання, щодо порядку проведення письмового опитування, в тому числі із використанням електронного документообігу, за наявності у співвласника ОСББ відповідного ЕЦП. Оскільки, не у всіх наявний такий ЕЦП (та навряд чи, багато хто захоче його оформлювати заради участі у зборах), то бажано прописати можливість проводити письмове опитування у класичному його варіанті із письмовими листками опитування та власноручним підписом.
3. всіх співвласників бажано попередити про можливість спрощеної участі у зборах, щоб люди розуміли порядок реалізації їх права на голосування і участі у зборах. Звичайно, прийти на загальні збори – право кожного співвласника, і обмежувати його не можна, навіть враховуючи карантинні заходи. Втім, за можливості такого зручного голосування – навряд чи співвласники забажають витрачати свій час на присутність.
4. Після проведення зборів, скласти протокол і оформити листки опитування. Тим співвласникам, які виявили бажання підписати листок опитування в електронній формі, можливо відправити на електронну пошту документ (із такими налаштуваннями, щоб його не можна було змінювати), і очікувати підписаних їхнім ЕЦП листків опитування.
5. Тим учасникам, які ЕЦП не мають, можна відправити письмовий листок опитування, або ж на електронну пошту - з проханням роздрукувати та підписати (якщо у співвласника є така можливість).

Бажано, можливість проведення письмового опитування передбачити у Статуті, або затвердити окреме положення ОСББ, із зазначенням офіційних електронних адрес для листування всіх охочих приймати онлайн участь у зборах. Так адміністрація ОСББ може ще раз підтвердити легітимний статус такої форми голосування, а також, убезпечити себе від претензій з боку співмешканців, які, нібито, не отримали листки письмового опитування на їх пошти.

Нагадаю - у разі проведення заходів за участю до 20 осіб обов'язково необхідно забезпечувати дотримання між учасниками фізичної дистанції не менш як 1,5 метра та знаходження їх у індивідуальних засобах захисту (якщо проводиться в приміщенні).

Періодичність скликання та виключна компетенція загальних зборів

Кожного року, збори проводяться як мінімум один раз – це вимога Закону «Про ОСББ». Втім, навіть не зважаючи на це – у цього органу управління є нагальні питання, що вимагають частішого проведення загальних зборів. Питання затвердження річного звіту, кошторису, балансу об'єднання, або ж визначення переліку та розміру платежів/внесків (відрахувань до фондів ОСББ), їх порядок сплати співвласниками - потребують обов'язкового скликання загальних зборів, оскільки виключно загальні збори ОСББ можуть приймати рішення щодо таких. Разом з зазначеними, до виключної компетенції належать питання щодо:

1. затвердження та внесення змін до статуту ОСББ;
2. обрання членів правління та визначення розміру матеріального та іншого їх заохочення;
3. використання спільного майна (в тому числі передача в оренду); обмежень використання спільного майна;
4. погодження договорів, сума яких перевищує зазначену в статуті, або ж предметом яких є спільне майно (майно ОСББ), цінні папери, майнові права;
5. реконструкції та ремонту будинку, зведення господарських споруд;
6. обрання чи відкликання управителя, укладення та зміна договорів із ним, передача функції асоціації ОСББ; визначення умов договорів із управителем;
7. визначення порядок утримання та експлуатації багатоквартирного будинку ОСББ (чи шляхом самозабезпечення, чи управителем, чи визначати виконавців окремих житлово-комунальних послуг, чи виступати колективним споживачем житлово-комунальних послуг);
8. списання боргів співвласників у разі виконання ними робіт, необхідних для утримання спільного майна об'єднання, на суму боргу;
9. заснування інших юридичних осіб, участь у них;
10. за необхідністю і якщо це визначено статутом – обрання представників, для оперативного вирішення нагальних питань ОСББ;
11. ліквідація та/або реорганізація ОСББ;
12. інші організаційні питання, що за змістом вимагають компетенції загальних зборів співвласників (наприклад, обрання голови загальних зборів та наділення його повноваженнями – не плутати із головою правління) та питання визначені виключними для зборів статутом ОСББ.

Чи може протокол зборів ОСББ відмінити дію протоколу правління ОСББ

Так, може, якщо інше не вказано у статуті ОСББ.

Відповідно до ч.5 статті 10 Закону «Про ОСББ» - рішення загальних зборів, прийняте відповідно до Статуту, є обов’язковим для всіх співвласників.

Типовий статут, затверджений Наказом Держкому ЖКГ від 27 серпня 2003 року № 141 зі змінами, вказує, що:

«Рішення загальних зборів мають вищу юридичну силу щодо рішень інших органів управління об’єднання. Загальні збори своїм рішенням можуть у будь-який час скасувати або визнати таким, що втратило чинність, рішення будь-якого іншого статутного органу об’єднання, зокрема, правління та ревізійної комісії (ревізора) об’єднання.»

Оформлення рішень загальних зборів ОСББ

Рішення цього органу управління оформлюється протоколом. Законодавством не встановлено типового протоколу для загальних зборів ОСББ, але, можна скористатися Наказом № 203, за активним посиланням https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z1083-15 на офіційному сайті Верховної Ради України, яким встановлено зразок протоколу зборів мешканців будинку, які є співвласниками.

Нагадаю, що Закон №417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та Наказ №203, не дивлячись на схожість правових конструкцій, регулює порядок проведення зборів співвласників будинку, в якому НЕ створено ОСББ, а для регулювання таких зборів в ОСББ - відсилає до Закону про ОСББ. Однак, дуже часто, ОСББ застосовують ці норми за аналогією закону, і таке застосування (в частині, що не суперечить Закону про ОСББ та іншим нормативно-правовим актам щодо ОСББ) є допустимим.

Для зручності - адаптований для цілей ОСББ зразок протоколу зборів членів «товариства» ОСББ можна знайти у консультації: Протокол та голосування на загальних зборах ОСББ

Вплив загальних зборів ОСББ на правління та ревізійну комісію

Непоодинокими є випадки, коли голова правління, або члени правління не виконують функції покладені на них Статутом, чи законодавством. Вплинути на порушників, без застосування судового порядку захисту прав співмешканців, можна завдяки загальним зборам ОСББ, або зборам представників.

Так, загальні збори ОСББ мають виключну компетенцію:

• обрати новий склад правління;
• зменшити/збільшити розмір матеріального чи іншого заохочення голови та членів правління;
• встановити інший кількісний склад, строки обрання таких;
• прийняти обов'язкову до виконання вказівку для правління;
• внести зміни до статуту, унормувавши заходи впливу на правління;
• і – керуючись типовим статутом - скасувати рішення правління.

Збори представників, також, можуть скасувати рішення правління ОСББ, якщо інше не передбачено статутом ОСББ.

Збори представників ОСББ: у чому суть

Законом «Про ОСББ», передбачено можливість обрання зборів представників ОСББ. Такі представники від об'єднання, наділяються повноваженнями щодо оперативного вирішення нагальних питань, крім, тих що стосуються майнових прав співвласників, погіршують умови використання майна або умови проживання.

Порядок їх скликання, голосування, перелік питань, які можуть вирішуватися зборами представників та інші питання їхньої діяльності встановлюються статутом ОСББ. Якщо Ваш статут складено відповідно до типового – у цьому питанні, необхідно керуватися наступним:

• обрані збори представників не можуть приймати рішення з питань, що належать до виключної компетенції загальних зборів;
• як і загальні збори – їх можуть скликати, або правління, або ж три представника із їх кількості. Враховуючи це, кількість членів зборів представників має бути не менше трьох осіб.
• веде такі збори, також, обраний більшістю з присутніх представників - голова зборів. Кожен представник має один голос, а рішення приймаються більшістю від загальної кількості їх голосів та оформлюється у формі протоколу із зазначенням результату голосування («за» або «проти»), засвідченого власноручним підписом кожного представника.
• рішення зборів представників ОСББ мають вищу юридичну силу щодо рішень правління об’єднання та можуть у будь-який час скасувати або визнати таким, що втратило чинність, рішення правління об’єднання (звичайно у межах компетенції зборів представників).

У випадку, якщо у Вас залишились питання стосовно діяльності загальних зборів ОСББ, чи необхідна правова допомога спеціаліста - можна скористатись послугою "Тендер на юридичну допомогу" від юридичного порталу Протокол, за посиланням https://protocol.ua/ua/yurydychni_posluhy/.

Автор консультації: адвокат Трофименко Ірина

Джерело: юридичний ресурс Протокол