Як узаконити будинок - самобуд без права на землю в Україні

Юридичний ресурс Протокол пропонує дізнатися, як узаконити самобуд в Україні в 2020 році, за яких умов можлива легалізація самобуду, які для цього потрібні документи, і куди звертатися. А також в яких «важких» випадках допоможе тільки суд.

Відповідно до статті 376 Цивільного кодексу України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Зміст:

• Нерухоме майно визнається самостійно побудованим, якщо..
• Як оформити самовільно збудований будинок?
• Умови, при яких можлива будівельна амністія самобуду
• Якщо самобуд не відповідає умовам, при яких можлива будівельна амністія, узаконення самовільної забудови можливе
• Що робити, якщо самобуд отриманий в спадок
• Що робити, якщо самобуд побудований власником самостійно, але документи на землю не оформлені
• Що робити, якщо самобуд "придбаний" у іншого власника
• Відповідальність за самовільне будівництво

Нерухоме майно визнається самостійно побудованим якщо:

• об'єкт зведений або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети (право власності на землю не оформлене);
• нерухомість побудована без належного дозволу чи без належно затвердженого проекту;
• об'єкт нерухомості побудований з грубими порушеннями будівельних норм і правил.

В Україні типовою є ситуація, коли будинок вже є, а документів не нього ще немає. Більш того, іноді, документи на землю також відсутні.

Така ситуація могла виникнути при наступних обставинах:

• Самобуд отриманий в спадок.
• Самобуд зведений власником самостійно.
• Самобуд "куплений" у іншого власника.

Від зазначених обставин залежить і спосіб узаконення «самобуду». Юридичний ресурс «Протокол» вивчив всі можливі варіанти.

Як оформити самовільно збудований будинок?

Легалізація самобуду хоч і має ряд етапів, але зводиться до реєстрації декларації про готовність будови в Державному архітектурно-будівельний контроль України. Але «спати спокійно» можна тільки після реєстрації права власності в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Як відомо в Україні саме внесення даних до зазначеного реєстру - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів придбання, зміни або припинення прав на нерухоме майно.

Способів узаконення самовільної забудови кілька:

У спрощеному порядку. У 2018 році внесені правки до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», згідно з якими об'єкти несанкціонованого будівництва можна узаконити і привести у відповідність до норм законодавства України.

Зараз узаконення самовільної забудови можливе для приватних будинків, дач і присадибних будівель площею не більше 300 кв. м, які були самовільно зведені з 05.08.1992 по 09.04.2015.

У той же час визначення терміну закінчення будівництва представляється не зовсім реальним, оскільки точну дату закінчення будівельних робіт часом не зможуть назвати навіть самі будівельники самобуду. Таким чином, прогалини в законодавстві дозволяють порушникам скористатися законодавчою амністією.

Треба відзначити, що будівельна амністія в Україні (узаконення самобудів) оголошується не вперше. Істотна особливість цієї будівельної амністії - відсутність кінцевого терміну її дії, на відміну від попередньої.

Умови, при яких можлива будівельна амністія самобуду:

• самобуд відповідає функціональному призначенню земельної ділянки;
• період будівництва самовільної забудови з 05.08.1992 по 09.04.2015 р.;
• самобуд відповідає будівельним нормам;
• площа самовільної забудови не перевищує 300 квадратних метрів.

Користуйтеся консультацією: Реєстрація права власності на самобуд за рішенням суду

Легалізувати можна як приватні житлові будинки, дачні житлові споруди, так і об'єкти господарського призначення, якщо вони відповідають вищезазначеним параметрам.

Підсумовуючи, під будівельну амністію підпадають об'єкти, які відповідають цільовому призначенню земельної ділянки, будівельним нормам і пройшли технічне обстеження.

Якщо самобуд не відповідає умовам, при яких можлива будівельна амністія, узаконення самовільної забудови можливе:

У звичайному порядку. Заплатити всі штрафи в Державний архітектурно-будівельний контроль України та ввести будинок в експлуатацію або на підставі будівельного паспорта, або виготовивши повний пакет проектної документації.

В судовому порядку. Спори про визнання права власності на самочинно збудоване майно розглядаються судами загальної юрисдикції. Якщо Ви «домоглися свого» через суд, рішення суду про визнання вашого права власності на самочинно збудоване майно не позбавляє обов'язку ввести об'єкт самобуду в експлуатацію.

Крок 1. Замовити технічне обстеження об'єкта нерухомості

Замовити технічне обстеження самобуду з виготовленням звіту.

Під технічним обстеженням мається на увазі процедура проведення огляду стану конструктивних елементів, визначення класу будови і загальні виміри будівлі, результатом яких є складення технічного паспорта на будинок. Технічний паспорт, в свою чергу, є одним з документів з пакету, який надається для реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації.

Право здійснювати технічне обстеження мають організації, в штаті яких є особи, які мають профільну освіту і статус експерта в питаннях надійності, довговічності, міцності будівель, їх безпечного використання, пожежної безпеки та правильного підключення, і експлуатації комунікацій. Такі фахівці проходять атестацію з обов'язковим отриманням сертифікату про кваліфікацію. Ця вимога статті 17 Закону України «Про архітектурну діяльність».

Перелік організацій, які відповідають вимогам, розміщений на сайті Держархбудінспекції.

Крок 2. Подати заяву до територіального органу Державного архітектурно-будівельного контролю України

До заяви додаються:

• один екземпляр заповненої декларації;
• звіт про проведення технічного обстеження об'єкта;
• копія документа (завіреного в установленому порядку), що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт і, в свою чергу, відповідає цільовому призначенню (тобто будівництву);
• копія технічного паспорта з відміткою про можливість розміщення, надійної і безпечної експлуатації об'єкта.

Якщо пакет документів відповідає встановленим вимогам, протягом 10 днів після подачі документів Ви отримуєте рішення про введення об'єкта в експлуатацію. Найскладніше позаду, але це не привід зупинятися, переходимо до кроку 3.

Крок 3. Присвоїти поштову адресу і зареєструвати право власності

На цьому етапі слід подбати про присвоєння поштової адреси об'єкту нерухомості та реєстрації майнових прав на нього.

З 1 липня 2019 року в Україні присвоєння адрес об'єктам будівництва та об'єктів нерухомості здійснюється відповідно до Тимчасового порядку реалізації експериментального проекту з присвоєння адрес об'єктам будівництва та об'єктів нерухомого майна, затвердженого постановою КМУ №367 від 27.03.2019 «Деякі питання дерегуляції господарської діяльності».

Необхідно відзначити, що відповідно до зазначеного порядку присвоєння адреси об'єкту будівництва, об'єкту нерухомого майна є адміністративною послугою. Приємна новина полягає в тому, що плата за привласнення адреси не стягується.

Рішення про присвоєння адреси об'єкту будівництва, об'єкту нерухомого майна відповідно до нового порядку приймає уповноважений орган містобудування та архітектури.

Уповноваженим органом з присвоєння адреси може бути:

• виконавчий орган сільської, селищної, міської ради - якщо об'єкт розташований в межах території, на яку поширюються повноваження сільської, селищної, міської ради;
• районні в м.Києві державні адміністрації - якщо об'єкт розташований в межах території, на яку поширюються повноваження районної у м.Києві державної адміністрації;
• місцева державна адміністрація - якщо об'єкт розташований в межах території, на яку не поширюються повноваження сільської, селищної, міської ради або районних в м.Києві державних адміністрацій.
• Наприклад, в Києві присвоєння поштових адрес здійснюється розпорядженням відповідної районної державної адміністрації. Заява про присвоєння поштової адреси подається через дозвільний центр адміністрації.

Що стосується реєстрації прав власності, тут все без змін. Для проведення процедури реєстрації прав необхідно звернутися до державного реєстратора через Центр надання адміністративних послуг (далі - ЦНАП) або до нотаріуса.

Адреси місцевих ЦНАП доступні в мережі.

Пакет документів, який потрібно подати, наступний:

1. Заява про реєстрацію.
2. Оригінал квитанції про сплату збору за реєстрацію.
3. Оригінал декларації про готовність об'єкта до експлуатації, зареєстрований Держархбудінспекцією та внесений до єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих і будівельних робіт та свідчить про прийняття в експлуатацію закінчених об'єктів.
4. Оригінал технічного паспорта на будинок.
5. Письмову заяву або договір між співвласниками про розподіл часток у спільній власності, якщо власників двоє і більше.

Загальний термін розгляду поданих державному реєстратору документів становить 5 робочих днів. Результатом цього кроку є виписка з реєстру прав.

Зазначений термін розгляду державним реєстратором документів можна скоротити до двох днів, одного дня і 2 годин. Щоправда за швидкість доведеться заплатити більше.

Що робити, якщо самобуд отриманий в спадок

Будівництво можна умовно розділити на законне і незаконне. Законним є будівництво, здійснене на земельній ділянці, відведеній для цих цілей, при наявності належно затвердженого проекту будівництва, відповідного дозволу (у разі необхідності його отримання) і за умови дотримання будівельних норм і правил.

Крім цього об'єкт будівництва може бути завершеним і незавершеним. Завершеними вважаються об'єкти будівництва, введені в установленому порядку в експлуатацію.

Якщо власник завершеного будівництва не зареєстрував своє право власності у зв’язку з смертю, спадкоємці можуть звернутися до суду з позовом про визнання за ними права власності в порядку спадкування.

Так, відповідно до статті 16 Цивільного кодексу України способом захисту цивільного права, зокрема, може бути визнання права.

Об'єкти незавершеного будівництва, - це об'єкти, які не здані в експлуатацію. Відповідно до статті 331 Цивільного кодексу України до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Відповідно до пункту 8 постанови Пленуму Верховного Суду від 30.05.2008 №7 «Про судову практику у справах про спадкування», якщо будівництво здійснювалося згідно із законом, то у разі смерті забудовника до завершення будівництва його права та обов'язки як забудовника входять до складу спадщини. Тобто, до спадкоємців переходить не право власності на об'єкт нерухомості, а права і обов'язки забудовника-спадкодавця.

Найважча ситуація, якщо спадкодавець здійснював самовільне будівництво, тому що самобуди і раніше були незаконними. Так, стаття 105 Цивільного кодексу УРСР 1963 року встановлювала наслідки такого будівництва. Громадянин, який побудував будинок або його частину (прибудову) без встановленого дозволу або без належно затвердженого проекту або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, не мав права розпоряджатися цим будинком чи прибудовою.

Ключовими у вирішенні проблеми спадкування самобудів є наступні обставини:

• належність земельної ділянки забудовнику і відповідне її цільове призначення;
• відведення ділянки в установленому порядку для будівництва, якщо вона не належить забудовнику;
• усунення порушень будівельних норм і правил (при наявності);
• сплата штрафу за незаконне будівництво;
• складання технічного паспорта тощо.

Як висновок, неоформлене майно не можна передаватися у спадок.

Визнати право власності в порядку спадкування може допомогти суд. Але навіть рішення суду не позбавляє від обов'язку ввести будинок в експлуатацію. Тому проблема з оформленням «лягає на плечі» спадкоємцю такої нерухомості.

Що робити, якщо самобуд побудований власником самостійно, але документи на землю не оформлені

Кожна земельна ділянка в Україні завжди має власника. Людина тільки тоді може впевнено вважати землю своєю, якщо вона оформила право власності (користування) в установленому законом порядку. Інакше земля належить або місцевій громаді (розпоряджається місцева рада), або державі Україна, або іншій особі (фізичній або юридичній).

Таким чином, з юридичної точки зору, таке будівництво є самозахопленням землі. А, отже, законний власник може вимагати знести самобуд, звільнити ділянку, повернути її в первинний стан, відшкодування збитків, в тому ж числі і через суд.

Більш того, відповідно до частини п'ятої статті 376 Цивільного кодексу України на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Разом з тим, особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво, якщо право власності на нерухоме майно визнано за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене.

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

З огляду на норми Земельного кодексу України можна виділити кілька варіантів передачі земельної ділянки:

• безкоштовна приватизація землі в рамках, встановлених Земельним кодексом України;
• викуп ділянки (частини ділянки);
• оренда ділянки;
• укладення договору суперфіцію (вид договору оренди, коли законний власник дозволяє іншій особі будуватися на своїй ділянці).

Але, як завжди є «але». Відповідно до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» у разі відсутності плану зонування або детального плану території, затвердженого відповідно до вимог цього Закону, передача (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність або користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб забороняється.

Таким чином, якщо самобуд побудований на земельній ділянці, що знаходиться на території, на яку не розроблені такі плани, для оформлення ділянки треба чекати їх затвердження.

З цього правила закон встановив виключення. Зокрема, така ділянка може передаватися, якщо на ній знаходиться будівля, яка перебуває у власності заявника.

Але навіть неозброєним оком видно замкнуте законодавче коло: без оформлення земельної ділянки неможливо оформити самобуд, а без оформленого будинку, не можна оформити земельну ділянку.

Ще одним з відповідних винятків, встановлених законом, є приватизація громадянином земельної ділянки, наданої йому в користування відповідно до закону. Тобто для позитивного вирішення питання треба дивитися «історію» документів на таку ділянку.

Для визнання права власності на земельну ділянку через суд необхідно підготувати відповідну позовну заяву. Пам'ятайте, що на Юридичному ресурсі "Protocol" Ви можете знайти юриста, який допоможе скласти юридично грамотну позовну заяву про визнання права власності на земельну ділянку для звернення до Феміди.

Отримавши право на землю, можна починати оформлення самобуду.

Варто враховувати ще нюанс, що самовільне будівництво може бути здійснене на ділянці, на якій взагалі заборонено будувати. Наприклад, в прибережній зоні, на сільськогосподарській землі (на землі з таким цільовим призначенням дозволяється тільки вирощувати сільгосппродукцію), в межах червоних ліній (дорогах).

Підсумовуючи, в деяких випадках узаконити самобуд може допомогти тільки суд. Спори про визнання права власності на самочинно збудоване майно розглядаються судами загальної юрисдикції.

Що робити, якщо самобуд "придбаний" у іншого власника

З юридичної точки зору неможливо купити самобуд, оскільки будь-які угоди з нерухомості заключаються тільки в тому випадку, якщо право власності на таке майно зареєстровано згідно з вимогами закону. А значить нотаріус не оформить такої угоди. І тим не менше, в Україні ще зустрічаються випадки купівлі нерухомості без документів.

Не обговорюючи мотивів такого "придбання", попередимо про ризики. Саме новий власник отримає всі проблеми пов'язані з оформленням самобуду, саме новий власник сплатить всі штрафи, у випадках, на які не поширюється будівельна амністія. Плюс треба володіти юридичними "спритністю" і знаннями, щоб бути впевненим, що це саме той випадок самовільної забудови, який вдасться узаконити.

Відповідальність за самовільне будівництво

Законодавством України передбачено кілька видів юридичної відповідальності за самовільне будівництво, а саме:

• попередження. Припис Держархбудінспекції про усунення порушень законодавства;
• штраф;
• примусове знесення самовільної забудови.

Якщо це не переконало вас «узаконити» самобуд, знову звернемо увагу, що таку нерухомість юридично неможливо продати, подарувати або обміняти.

Самобуд також тягне за собою неможливість законно підключити будинок до інженерних мереж, оскільки підставою для укладення відповідних договорів на поставку енергоносіїв є зареєстрована декларація про готовність об'єкта до експлуатації.

Підсумовуючи, зазначимо наступне. Більшість самобудів можливо узаконити, але для цього не завадило б заручитися юридичною підтримкою, як мінімум отримати консультацію. Особливо корисним юрист буде в підготовці судового позову, якщо іншого способу узаконити самобуд немає. Пам'ятайте, на юридичному ресурсі Протокол, Ви завжди зможете знайти юриста, який надасть юридичні послуги якісно, ​​професійно і недорого.

Автор консульиації: Марія ДУНАЙ

Джерело: Юридичний ресурс Протокол