Визначення розміру орендної плати шляхом арифметичного розрахунку без проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що не сформована як об`єкт цивільних прав, є безпідставним (ВС/КГС, № 922/1276/18,08.08.19)

Фабула судового акта: В цій справі судами попередніх інстанцій було встановлено, що на земельній ділянці загальною площею 0, 4241га у м. Харкові розташоване нерухоме майно відповідача - товариства з обмеженою відповідальність (кафе). За користування цією земельною ділянкою позивач, Харківська міська рада, просила стягнути з товариства 2 187 875,32 грн безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати.

Позов обґрунтовано тим, що рішенням 29 сесії Харківської міської ради від 24.12.2008 товариству було надано в оренду строком до 01.12.2013 вказану земельну ділянку за рахунок земель житлової та громадської забудови для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель. Починаючи з 20.06.2008 вказана земельна ділянка використовувалась товариством без виникнення права користування та без державної реєстрації цих прав у відповідності до статей 125, 126 ЗК України, але відповідач не сплачував за користування земельною ділянкою плату за землю у встановленому законодавчими актами розмірі.

Рішенням господарського суду, залишеним без змін постановою апеляційного господарського суду, у задоволенні позову було відмовлено. Обидві судові інстанції виходили з того, що позивач не надав технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, з розрахунку позивача неможливо встановити чи правильними є застосовані ним: функціональне призначення, коефіцієнти, площа та нормативна грошова оцінка землі, зазначені у якості вихідних даних для розрахунку розміру орендної плати, заявленої до стягнення позивачем.

З такими висновками погодився також і Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду, виходячи, зокрема, з наступного.

Згідно зі ст. 79-1 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об`єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; шляхом інвентаризації земель державної чи комунальної власності у випадках, передбачених законом; за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв). Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.

Оскільки, як з’ясувалось, спірна земельна ділянка не є сформованим об`єктом цивільних прав, технічна документація на спірну земельну ділянку не розроблялася, відомості щодо неї до Державного земельного кадастру не внесені, визначення позивачем розміру орендної плати самостійно шляхом арифметичного розрахунку без проведення нормативної грошової оцінки землі є безпідставним.

Враховуючи викладене, ВС/КГС дійшов висновку про те, що за відсутності технічної документації на спірну земельну ділянку та витягу про нормативну грошову оцінку землі, наявність яких необхідна для підтвердження розрахунку безпідставно одержаних коштів, позовні вимоги міської ради є недоведеними. Питання про те, в який спосіб в таких випадках слід відшкодовувати спричинені територіальній громаді збитки, нажаль, залишилось відкритим.

У зв’язку з цією справою варто нагадати правовий висновок Великої Палати Верховного Суду у справі № 629/4628/16-ц (постанова від 23.05.18), а саме - до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.

Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов'язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 ЦК України.

Близькі за змістом висновки були також сформульовані у постанові Верховного Суду України від 12 квітня 2017 року у справі № 922/207/15.

Аналізуйте судовий акт: На відміну від договору про спільну діяльність, договір оренди землі укладається саме для користуватися земельною ділянкою та вилучення внаслідок цього корисних властивостей землі (ВС/КГС, № 920/22/18, 19.06.19)

Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість (ВС/КГС, № 925/549/17,02.05.18)

Визнання судом договору оренди землі укладеним без рішення місцевої ради про передачу земельної ділянки в оренду НЕМОЖЛИВЕ (Велика Палата ВС у справі № 32/563 від 4 грудня 2018р.)

Розмір орендної плати регулюється виключно договором оренди землі, тому ЛИШЕ зміна індексації нормативної грошової оцінки ділянки не створює додаткових податкових зобов’язань для орендаря (ВС/КАС, №813/3819/17, від 20 червня 2018 р.)

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 серпня 2019 року

м. Київ

Справа № 922/1276/18

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Зуєва В.А. - головуючого, Багай Н.О., Дроботової Т.Б.

секретар судового засідання - Савінкова Ю. Б.

за участю представників:

позивача – В…,

відповідача - не з`явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Харківської міської ради

на постанову Східного апеляційного господарського суду від 14.05.2019 (судді: Здоровко Л. М., Бородіна Л. І., Мартюхіна Н. О.)

і рішення Господарського суду Харківської області від 11.02.2019 (суддя Добреля Н. С.)

у справі

за позовом Харківської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Кафе Лісне"

про стягнення 2 187 875,32 грн,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1. У жовтні 2018 року Харківська міська рада звернулася до Господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Кафе Лісне" (далі - ТОВ "Кафе Лісне") про стягнення 2 187 875,32 грн безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати.

1.2. Позов обґрунтовано тим, що відповідач у період з 01.05.2015 по 30.04.2018 не сплачував за користування земельною ділянкою плату за землю у встановленому законодавчими актами розмірі. Посилаючись на положення статей 1212 - 1214 Цивільного кодексу України позивач просив стягнути безпідставно отримані відповідачем кошти у розмірі 2 187 875,32 грн орендної плати.

1.3. ТОВ "Кафе Лісне" не скористалося наданим процесуальним законом правом на подання відзиву на позов.

2. Короткий зміст судових рішень у справі

2.1. Рішенням Господарського суду Харківської області від 11.02.2019, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 14.05.2019, у задоволенні позову відмовлено.

2.2. Рішення місцевого господарського суду, з яким погодився і суд апеляційної інстанції обґрунтовано тим, що позивач не надав технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, з розрахунку позивача неможливо встановити чи правильними є застосовані ним: функціональне призначення, коефіцієнти, площа та нормативна грошова оцінка землі, зазначені у якості вихідних даних для розрахунку розміру орендної плати, заявленої до стягнення позивачем.

2.3. Судами попередніх інстанцій також зазначено, що матеріали справи не містять доказів того, що земельна ділянка загальною площею 0, 4241га за адресою: Помірки, 27 у м. Харкові, на якій розташоване нерухоме майно ТОВ "Кафе Лісне" та за користування якою позивач просить стягнути безпідставно збережені кошти, була сформована як об`єкт цивільних прав протягом зазначеного позивачем періоду 2015- 2018 років та станом на дату подання позовної заяви. Наявний у матеріалах справи акт обстеження також не містить таких даних. Інших доказів для ідентифікації земельної ділянки, яку, за твердженням позивача, займає ТОВ "Кафе Лісне", Харківською міською радою не надано.

3. Короткий зміст вимог касаційної скарги

3.1. Харківська міська рада подала касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 11.02.2019 і постанову Східного апеляційного господарського суду від 14.05.2019 та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог.

3.2. Касаційну скаргу обґрунтовано тим, що Харківською міською радою розроблено та затверджено технічну документацію на всі землі м. Харкова, та рішеннями Харківської міської ради від 27.02.2008 № 41/08, від 25.09.2013 № 1269/13 затверджено Положення про прядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування у місті Харкові, та Порядок впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013.

3.3. Скаржник зазначає, що для розрахунку розміру безпідставно збережених коштів за використання земельної ділянки комунальної власності та вирішення справи по суті не потрібен витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки. При цьому, оскільки земельна ділянка, яку використовує ТОВ "Кафе Лісне", не сформована, витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки надати неможливо.

3.4. Також, на думку скаржника, матеріали справи містять докази, на підставі яких можливо встановити розмір земельної ділянки, яку використовує ТОВ "Кафе Лісне", а саме акт обстеження земельної ділянки.

4. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду

4.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення присутнього у судовому засіданні представника позивача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, перевіривши правильність застосування судами норм матеріального і дотримання норм процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

4.2. Суди попередніх інстанцій установили, що Харківською міською радою відповідно до статті 189 Земельного кодексу України здійснено заходи самоврядного контролю з питань використання та охорони земель територіальної громади, додержання вимог земельного законодавства.

4.3. Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 08.05.2018 № 123203283 ТОВ "Кафе Лісне" на праві приватної (колективної) власності по Поміркам, 27 у м. Харкові належить:

- нежитлові приміщення 1-го поверху №45-:-61 загальною площею 137, 9 кв. м в літ. "А-1" на підставі договору купівлі-продажу від 05.06.2008 №5032;

- нежитлові приміщення №1-7, 23, 26, 27, 31 в літ. "А-1" загальною площею 305, 6 кв. м нежитлова будівля літ. "М-1" загальною площею 6, 2 кв. м на підставі договору купівлі-продажу від 20.08.2008 №7488;

- нежитлові приміщення №1-5 в літ. "В-1" загальною площею 33, 1кв. м № 1-3 в літ. "Г-1" загальною площею 25, 3 кв. м №1 в літ. "Д-1" загальною площею 9, 6 кв. м №1-2 в літ. "Е-1" загальною площею 14, 5 кв. м на підставі договору купівлі-продажу від 24.04.2008 № 3943;

- нежитлові приміщення №8-22, 24, 25, 28-30, 32-44 в літ. "А-1" №1-5 в літ. "Ж", №1-1 в літ. "З", №1-8 в літ. "И", №1-2 в літ. "К", загальною площею 748, 8 кв. м на підставі свідоцтва про право власності від 23.06.1999;

- нежитлова будівля літ. "Б-1" загальною площею 62, 7 кв. м договору купівлі-продажу від 05.06.2008 №5028.

4.4. Відповідно до здійсненого позивачем розрахунку розміру орендної плати, яка підлягала сплаті відповідачем за використання земельної ділянки площею 0, 4241 га комунальної власності по Поміркам, 27 у м. Харкові у період з 01.05.2015 по 30.04.2018, остання складає 2 187 875, 32 грн.

4.5. Як зазначив позивач, починаючи з 20.06.2008 та по теперішній час вказана земельна ділянка використовується ТОВ "Кафе Лісне" без виникнення права користування та без державної реєстрації цих прав у відповідності до статей 125, 126 Земельного Кодексу України.

4.6. Департаментом територіального контролю Харківської міської ради 08.05.2018 здійснено обстеження земельної ділянки, за результатами якого складено акт, в якому встановлено, що ТОВ "Кафе Лісне" використовує земельну ділянку площею 0, 4241 га по Поміркам, 27 у м. Харкові для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель, право власності на які зареєстровано за відповідачем. В акті також зазначено про наявність рішення 29 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 24.12.2008 року №356/08, яким ТОВ "Кафе Лісне" надано в оренду строком до 01.12.2013 земельну ділянку загальною площею 0, 4241га за адресою: Помірки, 27 у м. Харкові за рахунок земель житлової та громадської забудови для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель.

4.7. Місцевим господарським судом встановлено, що матеріали справи не містять доказів оформлення ТОВ "Кафе Лісне" права користування земельною ділянкою за адресою: Помірки, 27 у м. Харкові.

4.8. Судом першої інстанції також встановлено, що з розрахунку позивача неможливо встановити чи правильними є застосовані ним: функціональне призначення, коефіцієнти, площа та нормативна грошова оцінка землі, які зазначені в якості вихідних даних для розрахунку розміру орендної плати, заявленої до стягнення позивачем, оскільки будь-які докази щодо виділення земельної ділянки, її кадастрового номеру та площі, технічної документації земельної ділянки та витягу з нормативної грошової оцінки землі матеріали справи не містять.

4.9. Залишаючи без змін рішення суду першої інстанції, апеляційний господарський суд встановив неможливість об`єктивно перевірити правильність здійсненого позивачем розрахунку пославшись на відсутність у матеріалах справи доказів.

4.10. Відповідно до статті 80 Земельного кодексу України суб`єктами, права власності на землю є: територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності.

4.11. Положеннями частини першої статті 122 Земельного кодексу України встановлено, що сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

4.12. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування (частина перша статті 123 Земельного кодексу України).

4.13. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 Земельного кодексу України, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (частина 1 статті 124 Земельного кодексу України).

4.14. Місцевим господарським судом встановлено, що ТОВ "Кафе Лісне" є власником нерухомого майна у Помірках, 27, м. Харків, проте матеріали справи не містять доказів належного оформлення власником права користування спірною земельною ділянкою.

4.15. Відповідно до статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цієї глави застосовуються також до вимог про: повернення виконаного за недійсним правочином; витребування майна власником із чужого незаконного володіння; повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні; відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи.

4.16. Предметом регулювання інституту безпідставного отримання чи збереження майна є відносини, які виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і які не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.

4.17. Згідно зі статтею 1214 Цивільного кодексу України, особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, зобов`язана відшкодувати всі доходи, які вона одержала або могла одержати від цього майна з часу, коли ця особа дізналася або могла дізнатися про володіння цим майном без достатньої правової підстави. З цього часу вона відповідає також за допущене нею погіршення майна. Особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, має право вимагати відшкодування зроблених нею необхідних витрат на майно від часу, з якого вона зобов`язана повернути доходи.

4.18. Згідно із частиною 1 статті 206 Земельного кодексу України, використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка.

4.19. Пунктом 14.1.147 Податкового кодексу України встановлено, що плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

4.20. Зі змісту статей 14 288 Податкового кодексу України вбачається, що основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності є нормативна грошова оцінка земель, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

4.21. Відповідно до статті 5 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні (крім випадків спадкування спадкоємцями першої та другої черги за законом (як випадків спадкування ними за законом, так і випадків спадкування ними за заповітом) і за правом представлення, а також випадків спадкування власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою) та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

4.22. Частинами першою, другою статті 20 Закону України "Про оцінку земель" встановлено, що за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

4.23. Як встановлено судами попередніх інстанцій, Харківською міською радою не надано до матеріалів справи витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

4.24. При цьому, із наведених вище норм чинного законодавства не вбачається можливість зазначення даних про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки в інший спосіб, ніж оформлення у вигляді витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель, що спростовує доводи скаржника про те, що вказані докази є необов`язковими для розрахунку розміру орендної плати.

4.25. Згідно зі статтею 79-1 Земельного кодексу України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об`єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; шляхом інвентаризації земель державної чи комунальної власності у випадках, передбачених законом; за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв). Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.

4.26. Отже, колегія суддів погоджується з висновками судів попередніх інстанцій, що спірна земельна ділянка не є сформованим об`єктом цивільних прав, беручи до уваги, що технічна документація на спірну земельну ділянку не розроблялася та відомості щодо неї до Державного земельного кадастру не внесені.

4.27. За таких обставин є обґрунтованими висновки судів першої та апеляційної інстанцій, що визначення позивачем розміру орендної плати самостійно шляхом арифметичного розрахунку без проведення нормативної грошової оцінки землі є безпідставним.

4.28. Судом апеляційної інстанції враховано також посилання скаржника на правовий висновок Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2018 № 922/3412/17, в якому йдеться про відсутність підстав для застосування до спірних правовідносин приписів чинного законодавства України про відшкодування шкоди (збитків) власникам земельних ділянок, оскільки до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.

4.29. Враховуючи викладене, колегія суддів погоджується із висновками судів попередніх інстанцій про недоведеність позовних вимог за відсутності технічної документації на спірну земельну ділянку та витягу про нормативну грошову оцінку землі, наявність яких необхідна для підтвердження розрахунку безпідставно одержаних коштів, виходячи з розміру саме недоотриманої орендної плати за користування земельною ділянкою, а відтак підстав для скасування оскаржуваних судових рішень не вбачається.

5. Висновки Верховного Суду

5.1. За змістом статті 300 Господарського процесуального кодексу України, якою визначено межі розгляду справи судом касаційної інстанції, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права; суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

5.2. Згідно з частою першою статті 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

5.3. Доводи, викладені у касаційній скарзі, про порушення і неправильне застосування судами норм матеріального та процесуального права під час прийняття оскаржуваних судових рішень не отримали підтвердження, не спростовують обставин, на які послалися суди як на підставу для відмови у позові, у зв`язку з чим підстав для зміни чи скасування оскаржених у справі постанови суду апеляційної інстанції та рішення суду першої інстанції не вбачається.

6. Розподіл судових витрат

6.1. Оскільки підстав для скасування постанови суду апеляційної інстанції та задоволення касаційної скарги немає, судовий збір за подання касаційної скарги слід покласти на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, пунктом 1 частини 1 статті 308, статтями 309 314 315 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ :

1. Касаційну скаргу Харківської міської ради залишити без задоволення.

2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 14.05.2019 і рішення Господарського суду Харківської області від 11.02.2019 у справі № 922/1276/18 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий В. А. Зуєв

Судді Н. О. Багай

Т. Б. Дроботова