Технічний паспорт на нерухомість очима адвоката

Технічний паспорт - це один із основних та обов'язкових документів для реєстрації та переходу права власності.

Без цього документа взагалі не можна здійснити дії щодо переходу права власності щодо нерухомості, наприклад, не можна купити чи продати, подарувати тощо. Тому з цим документом працюють адвокати при супроводі угод та у судових спорах з нерухомості, судді, нотаріуси, реєстратори, ріелтори, інвестори та оцінювачі майна.

Якщо це такий важливий документ, давайте з ним краще познайомимося, а в кінці я відповім на найчастіші питання на цю тему.

Зміст:

• Загальні відомості про технічний паспорт.
• Об'єкти, на які потрібно обов'язково отримати технічний паспорт.
• Організація та порядок виконання робіт з виготовлення технічного паспорта.
• Особливості одержання технічного паспорта на об'єкт незавершеного будівництва.
• Підстави для зупинення чи проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна.
• Порядок внесення змін до інвентаризаційних документів.
• Відповіді адвоката на часті запитання.

Загальні відомості про технічний паспорт

Технічний паспорт - це письмовий документ, складений на основі матеріалів проведеної технічної інвентаризації об'єкта нерухомого майна та містить такі відомості про об'єкт:

• місцезнаходження (адреса);
• склад;
• технічні характеристики;
• план та опис об'єкта;
• ім'я/найменування власника/замовника;
• відомості про право власності на об'єкт нерухомого майна;
• відомості про суб'єкт господарювання, який виготовив технічний паспорт тощо.

Згідно з інструкцією про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна (зареєстровану в Міністерстві юстиції України від 10 липня 2001 р. за №582/5773) технічний паспорт має бути прошнурований, пронумерований та скріплений підписом керівника підприємства, який проводив інвентаризацію, а також підписом контролера із зазначенням серії та номера кваліфікаційного сертифіката на право виконання робіт з технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна. Після виготовлення технічний паспорт видається замовнику.

Може виготовляти технічний паспорт тільки суб'єкт господарювання - фізична особа - підприємець або юридична особа, у складі якої працюють один або більше відповідальних виконавців окремих видів робіт (послуг), пов'язаних із створенням об'єктів архітектури, які пройшли професійну атестацію та отримали кваліфікаційний сертифікат на право виконання робіт технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна відповідно до Закону України "Про архітектурну діяльність".

Багато хто запитує: «Як зробити техпаспорт на квартиру?». Проте не замислюються про інший вагомий момент. Першою вашою дією, перш ніж замовити виготовлення технічного паспорта, наприклад, на квартиру чи будинок, треба переконатися у наявності у майбутнього виконавця відповідного сертифіката на даний вид робіт. Без сертифіката технічний паспорт не має юридичних наслідків.

Технічний паспорт виготовляється виключно за підсумками проведення технічної інвентаризації, тобто комплексу робіт з вимірювання об'єкта нерухомого майна з визначенням його складу, фактичної площі та обсягу, технічного стану та/або з визначенням змін зазначених характеристик за певний період часу (за наявності попередньої інвентаризаційної справи) з виготовленням необхідних документів (матеріалів технічної інвентаризації, технічного паспорта) та обов'язковим внесенням відомостей про об'єкт нерухомого майна до Реєстру об'єктів нерухомого майна (після створення цього Реєстру).

З цього випливає, що технічний паспорт є обов'язковим для побудованих (реконструйованих) об'єктів з метою:

• встановлення їхньої наявності;
• визначення їхньої фактичної площі та обсягу;
• огляду та опису наявних конструктивних елементів об'єктів;
• встановлення наявності змін у їхньому плануванні та складі.

Технічну інвентаризацію обов'язково проводять у таких випадках:

• перед прийняттям в експлуатацію завершених об'єктів, у тому числі після реконструкції, капітального ремонту, технічного переозброєння, реставрації, за якими отримано право на виконання будівельних робіт;
• перед проведенням державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва, щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт;
• перед проведенням державної реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна, що утворився в результаті поділу, об'єднання об'єкта нерухомого майна або виділення частки з об'єкта нерухомого майна, крім випадків, коли внаслідок такого поділу, об'єднання чи виділення частки шляхом реконструкції завершений будівництвом об'єкт приймався в експлуатацію ;
• перед прийняттям в експлуатацію завершених будівництвом об'єктів, зазначених у пункті 9 розділу V "Прикінцеві положення" Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".

У інших випадках технічна інвентаризація проводиться за бажанням замовника, наприклад, при втраті або псуванні технічного паспорта.

Технічна інвентаризація комплексу будівель та споруд провадиться шляхом інвентаризації окремих будівель, споруд будь-якого призначення, об'єднаних у комплексі цільовим призначенням, розташованих за однією адресою. Призначення комплексу будівель чи споруд визначається з документів, поданих замовником, і з натурного огляду об'єктів технічної інвентаризації за переважним прикладом.

За результатами проведення технічної інвентаризації складаються інвентаризаційна справа, у тому числі матеріали технічної інвентаризації, технічні паспорти та обов'язково вносяться відомості про об'єкт нерухомого майна до Реєстру об'єктів нерухомого майна (після створення цього Реєстру).

Технічну інвентаризацію об'єктів нерухомого майна здійснюють з ініціативи замовника або його довіреної особи на підставі оформленого договору із суб'єктом господарювання.

Також технічна інвентаризація може бути здійснена на підставі рішення суду в рамках забезпечення позову.

Інвентаризаційна справа формується та ведеться на кожен об'єкт нерухомого майна на весь час його існування та зберігається у зберігача за місцезнаходженням (адресою) такого об'єкта у паперовому вигляді.

Інформація, що міститься у технічних паспортах, має відповідати матеріалам технічної інвентаризації.

Матеріали технічної інвентаризації, що передаються, повинні містити опис, бути прошнуровані, пронумеровані та скріплені підписом керівника суб'єкта господарювання, який проводив інвентаризацію (для юридичних осіб), а також підписом виконавця робіт із зазначенням серії та номера кваліфікаційного сертифікату.

Другий екземпляр матеріалів технічної інвентаризації об'єкта нерухомого майна зберігається у підприємства, який провів технічну інвентаризацію.

Замовники технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна забезпечують:

• доступ виконавця з технічної інвентаризації на об'єкт під час виконання робіт з технічної інвентаризації та створення для цього безпечних умов праці;
• надання виконавцю з технічної інвентаризації інформації та документів, необхідних для здійснення технічної інвентаризації;
• супровід виконавця на об'єкті або надання виконавцю представника, що його супроводжує.

Користуйтесь консультацією: Податок на нерухомість: платити чи ні?!

Об'єкти, що підлягають технічній інвентаризації

До об'єктів, що підлягають технічній інвентаризації та на які складаються інвентаризаційні справи та технічні паспорти, належать (завершені та незавершені будівництвом):

• будинки квартирного типу різної поверховості, гуртожитки та їхні секції;
• квартири;
• житлові кімнати, житлові блоки у гуртожитках;
• будинки садибного типу;
• будівлі та споруди громадського та виробничого (у тому числі сільськогосподарського) призначення та їхні комплекси;
• нежитлові приміщення (групи нежитлових приміщень);
• садові та дачні будинки;
• гаражі та паркінги з паркомісцями (що не належать до господарських будівель: багатоповерхові, підземні, одноповерхові, блокові);
• захисні споруди цивільного захисту (далі – захисні споруди);
• багатофункціональні будівлі для утримання засуджених та осіб, взятих під варту;
• об'єкти незавершеного будівництва;
• багатофункціональні будинки та комплекси, що включають приміщення різного призначення (технічний паспорт виробляється за формою по переважній площі).

Господарські (допоміжні) будівлі (сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, льохи, навіси, сміттєзбірники тощо) та споруди (колодязі, вигрібні ями, огорожі, ворота, хвіртки тощо) підлягають технічним інвентарям основного будинку.

Якщо основна будівля зруйнована (знесена), замість технічного паспорта видається довідка про фактичну наявність господарських (допоміжних) будівель.

Організація та порядок виконання робіт

При технічній інвентаризації об'єктів нерухомого майна оглядаються основні конструктивні елементи будівель: фундаменти, стіни, перегородки, міжповерхові та горищні перекриття, підлога, вікна, двері, покрівля, а також внутрішнє та зовнішнє оздоблення; системи опалення та вентиляції, водопровідно-каналізаційне обладнання, газове та електрообладнання, ліфти, сміттєпроводи.

Роботи з технічної інвентаризації повністю або частково повинен здійснювати відповідальний виконавець окремих видів робіт (послуг), пов'язаних із створенням об'єктів архітектури, з можливістю залучення до виконання інших працівників підприємства (техніка, інженера та інших), спеціаліста, залученого на підставі цивільно-правового договору, з обов'язковою участю замовника (замовників) або його представника, у присутності якого (яких) провадиться огляд, що фіксується в абрисі чи ескізі, з підписанням ним (ними) цих документів.

Якщо будівля складається з житлових та нежитлових (громадських) приміщень різного призначення, а також коли на одній земельній ділянці (за однією адресою) розташовані будівлі різного призначення, технічний паспорт складають за формою типу будинків (приміщень), площа яких переважає, враховуючи цільове призначення земельної ділянки

Користуйтеся консультацією: Придбання юридичною особою-нерезидентом нерухомості в Україні: покрокова інструкція

Особливості отримання технічного паспорта на об'єкт незавершеного будівництва

Під час проведення технічної інвентаризації об'єкта незавершеного будівництва, щодо якого отримано право виконання будівельних робіт, здійснюється огляд наявних конструктивних елементів, проводяться заміри зовнішніх конструкцій і проводиться ескіз з технічним описом. Матеріали технічної інвентаризації підшиваються до інвентаризаційної справи та з них складається технічний паспорт на об'єкт незавершеного будівництва, де вказується місцезнаходження (адреса) об'єкта, дата проведення інвентаризації, опис наявних конструктивних елементів.

Відсоток готовності конструктивного елемента – показник наявної кількості конструктивного елемента збудованого об'єкта нерухомого майна щодо кількості цього конструктивного елемента за проектом, відображений у відсотках (наприклад, передбачено будівництво триповерхового будинку. Фактично збудовано стіни лише першого поверху, тобто третину всіх стін. Тож відсоток готовності стін становитиме 33% (аналогічно визначається відсоток готовності й інших конструктивних елементів.) Відсоток готовності конструктивних частин визначається за бажанням замовника.

Якщо вам потрібно допомогти з оформленням технічного паспорта на об'єкт незавершеного будівництва, ви можете звернутися до мене по допомогу, зв'язавшись зі мною: за телефоном: 096-476-66-66, 095-235-31-10 або написавши в телеграм https://t.me/vasiliev_advocat.

Користуйтесь консультацією: Порядок реєстрації тріади права власності на нерухомість в Україні

Підстави для зупинення чи не проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна

Проведення технічної інвентаризації зупиняється:

• у разі незабезпечення доступу виконавцям до всіх приміщень об'єкта нерухомого майна або перешкоджання їхній роботі іншим чином;
• у разі незабезпечення виконавцям безпечних умов праці замовником безпосередньо на об'єкті нерухомого майна;
• за заявою замовника або його довіреної особи про зупинення технічної інвентаризації на об'єкті нерухомого майна;
• з ініціативи підприємства у разі невиконання замовником умов договору у порядку та відповідно до умов зазначеного договору.

Проведення технічної інвентаризації може бути зупинено також на інших підставах, передбачених законом або договором.

Технічна інвентаризація не провадиться:

• якщо із заявою про проведення технічної інвентаризації звернулася неналежна особа;
• якщо подані документи не відповідають вимогам, встановленим цією Інструкцією та іншими нормативно-правовими актами;
• у разі повторного незабезпечення доступу фахівцям з технічної інвентаризації до всіх приміщень об'єкта нерухомого майна або неодноразового перешкоджання їхній роботі іншим чином;
• з інших правових підстав, передбачених законодавством чи договором.

Порядок внесення поточних змін до інвентаризаційних документів

Внесення змін до інвентаризаційних справ проводиться зберігачем.

Усі поправки, доповнення до технічних паспортів скріплюються підписом керівника суб'єкта господарювання (для юридичних осіб).

За наявності змін у складі, плануванні та технічному стані об'єкта виготовляється новий паспорт.

Усі матеріали повинні бути пронумеровані за порядком їхнього розміщення в інвентаризаційній справі та внесені до опису інвентаризаційної справи.

Зміни у схематичних планах територій, основних будинках, допоміжних (господарських) будівлях та спорудах встановлюються шляхом зіставлення даних, відображених у наявних планах та описах, із цим станом об'єктів при безпосередньому обстеженні на місці.

Виявлені зміни заносяться до нових обрисів (ескізів) з подальшим виготовленням нових планових та текстових матеріалів (інвентаризаційні плани, журнали, експлікації тощо).

Надання достовірної інформації з матеріалів технічної інвентаризації та зняття копій із них за запитами фізичних та юридичних осіб здійснюються безпосередньо працівниками зберігача.

Користуйтеся консультацією: Пайовий договір як різновид договорів інвестування в нерухомість

Відповіді адвоката на часті запитання

1. Навіщо потрібний техпаспорт?

• для реєстрації права власності;
• щоб продати своє майно, тобто для здійснення угоди купівлі-продажу, або, щоб переукласти договір про іпотеку, для приватизації, проведення ремонтних/будівельних робіт тощо;
• при розподілі чи об'єднанні нерухомого майна;
• при здійсненні реконструкції чи перепланування будинку/квартири. І багато іншого.

2. Коли обов'язково потрібний техпаспорт?

Відповідно до "Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень" технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна подається:

• для державної реєстрації права власності на новий об'єкт нерухомого майна;
• для державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будинки та споруди, прибудови до них, закінчені будівництвом до 5 серпня 1992;
• для державної реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна внаслідок реконструкції такого об'єкта;
• для державної реєстрації права власності на закінчений будівництвом об'єкт державної чи комунальної власності, будівництво якого завершено та право власності на який не зареєстровано до 1 січня 2013 р., за відсутності документа, що засвідчує набуття права державної чи комунальної власності на такий об'єкт;
• для державної реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна, яке створюється шляхом поділу або об'єднання;
• для державної реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна у разі, коли у документах, що подаються для такої реєстрації, відсутні відомості про технічні характеристики відповідного об'єкта, також подається технічний паспорт на такий об'єкт;
• для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), що розміщене в об'єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося внаслідок діяльності кооперативу.

3. Як отримати техпаспорт на квартиру?

Треба провести технічну інвентаризацію відповідним спеціалістом, який має встановлений законом сертифікат на проведення такого виду робіт.

Необхідний пакет документів:

• заява власника на складання технічної інвентаризації;
• копія паспорта та ідентифікаційного коду власника;
• документ, що підтверджує право власності (договір купівлі-продажу, свідоцтво про спадщину або інший документ, що встановлює право);
• якщо є у наявності, то старий технічний паспорт;
• проектна документація (якщо є);
• ордер та довідка з кооперативу (при проведенні приватизації квартири).

Під час проведення додаткових процедур може знадобитися й інша документація.

4. Яка вартість техпаспорту на квартиру?

Ціни згідно з даними Інтернету приблизно 2000–3000 грн на стандартну квартиру. Зрозуміло, чим площа більша, тим дорожче. На нежитлову нерухомість ціни краще уточнювати, виходячи з конкретної площі об'єкта.

5. Чи потрібний новий техпаспорт БТІ при зміні власника?

Необхідно лише в тому випадку, якщо необхідно здійснити інші дії з державною реєстрацією. Якщо таких дій не треба, тоді можна жити й надалі з попереднім техпаспортом.

6. Чи потрібний техпаспорт дому (техпаспорт на квартиру) при вступі у спадок?

Якщо будинок вже зареєстрований у реєстрі нерухомості, то техпаспорт не потрібний.

7. Чи потрібно віддавати техпаспорт під час продажу квартири?

Так, колишній власник квартири зобов'язаний передати новому власнику техпаспорт разом із пакетом інших документів.

8. Чи потрібно робити новий техпаспорт на квартиру (будинок), якщо йому, наприклад, вже 20 років?

Якщо не проводити жодних дій щодо нерухомості в реєстрі нерухомості або не проводити будівельні роботи, які можуть вплинути на площу, розташування складових частин нерухомості, тоді новий техпаспорт не потрібний.

9. Як переоформити технічний паспорт на квартиру?

Оформивши новий техпаспорт.

10. Чи потрібний техпаспорт на кіоск, павільйон?

Не потрібен, оскільки кіоск, павільйон відносяться до тимчасових споруд, які не підпадають під поняття "нерухомості".

11. Чи потрібний техпаспорт на гараж?

Потрібен лише у тому випадку, якщо це об'єкт нерухомості, оскільки бувають металеві гаражі без фундаменту, на які не потрібно техпаспорт адже це не об'єкти нерухомості.

12. Якщо немає права власності на будинок/квартиру, чи можна зробити техпаспорт?

Замовляти виготовлення техпаспорту на квартиру може тільки власник або уповноважена ним особа, так само це може зробити спадкоємець при отриманні спадщини або забудовник, який здає в експлуатацію багатоквартирний будинок.

13. Хто робить техпаспорт у новобудовах?

Робить той самий виконавець, який має відповідний сертифікат.

14. У яких випадках техпаспорт не матиме юридичної сили?

• якщо у квартирі/будинку здійснювалось перепланування, реконструкція або змінювалася загальна площа, а дані у техпаспорті старі;
• помилки у техпаспорті;
• техпаспорт видано неуповноваженим органом або особою (виконавцем) без сертифікату;
• якщо техпаспорт виявився підробленим.

Можуть бути й інші причини.

15. Як можна перевірити, що техпаспорт дійсний?

На Порталі державної електронної системи у сфері будівництва можна самостійно перевірити відомості техпаспорту.

16. Що робити, якщо втрачено техпаспорт?

Отримати новий техпаспорт.

17. На земельну ділянку без об'єктів будівництва потрібний техпаспорт?

Не потрібен, адже техпаспорт виготовляється виключно на об'єкти будівництва, а земля не є таким.

Слід зазначити, що вищезазначена Інструкція не поширюється на проведення інвентаризації земельних ділянок, зелених насаджень, інженерних мереж, специфічних лінійних об'єктів (залізниці, дороги та мости (шляховоди), гідротехнічні споруди, лінії електропередач, злітно-посадкові смуги, шахтні поля та гірничі виробки тощо), геліопарків та вітропарків (якщо немає будівель), технологічного обладнання.

18. Чи можна тільки за технічним паспортом купити квартиру?

Не можна, оскільки техпаспорт не є документом, що встановлює право, а тільки є кресленням (технічним планом) об'єкта будівництва.

Якщо у Вас залишилися питання на цю тему, Ви можете поставити мені їх особисто або залишити коментарі тут і отримати на них відповіді незабаром.

Якщо Вам потрібна послуга професіонала, пропонуємо скористатися сервісом "Тендер на юридичну послугу" від юридичного ресурсу Протокол.

Автори консультації: адвокат Васильєв Павло Сергійович, юрист Стінько Вероніка Дмитрівна

Джерело: юридичний ресурс Протокол