Совет от Протокола: как выселить с квартиры арендатора?

Сдача квартир в аренду не плохой способ заработка. Но по неопытности можно нажить себе не доход, а проблемы. Например, обойтись без заключения договора найма жилья и договориться «на словах». Бывает, что проблемы с арендаторами не зависят от правовой «подкованности», например, не исполнение условий договора арендаторами (не оплата арендной платы, отказ покинуть жилое помещение после окончания срока действия договора и т.п.).

Юридический ресурс «Протокол» предлагает Вашему вниманию консультацию о том, как выселить недобросовестных арендаторов жилья со своей собственной квартиры.

Если срок договора найма истек, а наниматель не желает выселятся

В соответствии со статьей 526 Гражданского кодекса Украины обязательства должны исполняться надлежащим образом по условиям договора. Согласно статьи 629 Гражданского кодекса Украины договор является обязательным для исполнения сторонами. Тем не менее случается, что, в нарушение указанных норм и условий договора, после окончания срока действия договора в установленный срок квартиру не освободили и не вернули собственнику.

В соответствии со статьей 785 Гражданского кодекса Украины в случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно вернуть наймодателю вещь (в нашем случае квартиру) в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном в договоре.

Как правило квартира передается по акту передачи, с целью избежание будущих возможных недоразумений или конфликтов, из серии «где делся чайник» и «кто запачкал обои».

Согласно статьи 169 Жилищного кодекса Украинской ССР в случае прекращения договора найма жилого помещения в доме (квартире), принадлежащем гражданину на праве частной собственности, наниматель и лица, проживающие вместе с ним, обязаны освободить жилое помещение, а в случае отказа - подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

В соответствии со статьей 387 Гражданского кодекса Украины собственник вправе истребовать свое имущество от лица, незаконно, без соответствующего правового основания, завладела им. Статьей 391 Гражданского кодекса Украины задекларировано право истца требовать устранения препятствий в осуществлении им права пользования и распоряжения квартирой.

Таким образом, после завершения срока действия договора проживания арендаторов в квартире неправомерно. А значит, можно обращаться в суд для истребования своего имущества от лица, которое им незаконно владеет с соответствующим исковым заявлением. К иску необходимо приложить как минимум документы удостоверяющее право собственности и копию договора аренды.

Помните, на юридическом ресурсе «Протокол», Вы всегда сможете найти юриста, который поможет составить иск для обращения в суд и таким образом решить проблему с недобросовестными арендаторами жилого помещения.

Вы также можете ознакомится с консультацией юридического ресурса «Протокол» «Порада від «Протоколу»: Чи варто укладати договір найму житла?»

Если срок договор не истек или договор бессрочный

Если договор был заключен на неопределенный срок, однако возникла необходимость в прекращении договора аренды, например, в случае необходимости использования жилья для проживания самого наймодателя и членов его семьи или наймодатель принял решение о продажи квартиры, договор может быть разорван по требованью наймодателя.

Отметим, что в таких случаях наймодатель должен предупредить нанимателя о расторжении договора не позднее чем за два месяца до предполагаемого выселения.

Если условия договора нарушаются нанимателем

В соответствии со статьей 825 Гражданского кодекса Украины договор найма жилья может быть расторгнут по решению суда по требованию наймодателя в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилье за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - более двух раз;

2) разрушения или порчи жилья нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает.

Можно резюмировать, что перечень небольшой перечень оснований и судебный порядок решения вопроса.

Если вопрос не в деньгах, а только в освобождение помещение, можно воспользоваться предыдущим вариантом, то есть представить все так, что собственнику самому необходимо жилья. Если же вопрос все-таки в деньгах, а наниматель добровольно платить не собирается, судебной тяжбы не избежать.

Также отметим, в случае расторжения договора найма жилья наниматель и другие лица, которые проживали в помещении, подлежат выселению из жилья на основании решения суда, без предоставления им другого жилья.

Если договор аренды отсутствует или договор составлен неграмотно

Закон не предусматривает аренду без соответствующего документа, а значит, права и обязанности сторон также нельзя считать действительными. И тут получается сложная и двоякая ситуация. Со одной стороны у нанимателей нет права проживания, а значит можно обращаться в правоохранительные органы с заявлением, что квартиру заняли чужие люди, с другой стороны правоохранительное органы защищают собственность граждан, а не выселяют не угодных арендаторов, ведь законом предусмотрены другой порядок такой процедуры, более того, существует отдельный порядок исполнения судебных решений. Также отметим, что если договор отсутствует, то и законных оснований требовать оплату за аренду тоже нет. Более того, такой «скандал» может привлечь внимания налоговых органов, учитывая незаконность сдачи жилься без соответствующего договора.

Если договор не «полный» и не содержит в себе условий относительно решения конфликтов, «ответы на вопросы» стоит искать в законе. Отметим, что правоотношения относительно найма жилья в частности регулируются главой 59 Гражданского кодекса Украины.

Грамотно составленный договор «подстрахует» на любой случай, но чаще всего споры между наймодателем и нанимателем все же решаются в судебном порядке. Тем не менее и для суда условия договора будут весомым аргументом.