Реализация ипотеки на электронных торгах - современное состояние

Общеизвестно, что сам процесс реализации ипотеки производится посредством организации публичных торгов. Но, не все знают о том, что это возможно сделать путем проведения электронных торгов. С недавнего времени, такая возможность предусмотрена Порядком, что утвержден Приказом Минюста "О реализации арестованного имущества путем проведения электронных торгов" от 22 декабря 2015 № 2710/5, которым, к тому же, было признано утратившими силу ряду предыдущих Приказов относительно действий по реализации имущества на торгах (см.п.5 указанного Приказа).

Интересно, что по сей день сайт https://torgi.minjust.gov.ua, который является составной частью системы электронных торгов, практически ежедневно находиться в режиме недоступности по неизвестным простому обывателю причинам:

Вместо него действует сайт предприятия "СЕТАМ" (Идентификационный код юридического лица 39958500) https://setam.net.ua:

Напомню, что согласно абз.2 п.1 упомянутого мною Порядка Минюста, именно на сайте (без указания конкретного доменного имени и названия компании!) должны размещаться организационно-методические материалы, информационные сообщения об электронных торгах и результаты их проведения, осуществляться регистрация участников, представление заявок на участие в электронных торгах, обеспечиваться доступ наблюдателей электронных торгов и, собственно, проводятся сами электронные торги. Более того, в документе чёрным по белому написано и то, что: "Сайт функционирует в круглосуточном режиме и доступен всем пользователям сети Интернет." Но вообще-то сказать в данной теме статьи я хотел не об этом, а о самой процедуре реализации ипотечного имущества на торгах и немного о том, как можно /22227.aspx" rel="nofollow" target="_blank">признать публичные торги недействительными.

Процедура реализации имущества на электронных торгах

Как и ранее, собственность, находящаяся в ипотеке, продается в строгом соответствии с законом, регулирующим вопросы ипотеки. Реализация имущества осуществляется после определения его стоимости (оценки) в соответствии со статьей 58 Закона Украины «Об исполнительном производстве». Для организации публичных торгов выделяется определенный срок. К тому же, если срок действия отчета об оценке имущества закончился после передачи имущества на реализацию, повторная оценка такого имущества не производится. Стоимость имущества, определенная в отчете об оценке имущества, является действительной на период реализации арестованного имущества. Датой передачи имущества на реализацию считается дата внесения в Систему информационного сообщения об электронных торгах.

Для установления начальной стоимости ипотечного объекта применяется либо вердикт суда — если данный момент в нем специально оговорен, либо соглашение по этому вопросу между двумя сторонами ипотечного договора: ипотекодателем и ипотекодержателем. Отмечу, что Верховный суд Украины в Постановлении от 6 апреля 2016 по делу № 3-242гс16 подтвердил свое предыдущее правовую позицию - торги, в том числе и электронные, должны происходить в пределах действительности отчета об оценочной стоимости имущества.

К тому же, следует напомнить и то, что согласно части 1 статьи 58 Закона "Об исполнительном производстве" № 606-XIV определения стоимости имущества должника проводится государственным исполнителем по рыночным ценам, действующим на день определения стоимости имущества. Для оценки регулируемым ценам, оценки недвижимого имущества, транспортных средств, воздушных, морских и речных судов государственный исполнитель привлекает субъекта оценочной деятельности - субъекта хозяйствования, который осуществляет свою деятельность в соответствии с Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине».
Частями 2-4 статьи 58 Закона № 606-XIV предусмотрено право сторон исполнительного производства обжаловать результаты оценки имущества и порядок их обжалования в передаче имущества на реализацию. Таким образом, можно не только защитить свои права, но и /20999.aspx" rel="nofollow" target="_blank">недопустить отжим имущества.
В случае, если сторона исполнительного производства не реализовала свое право обжалования отчета субъекта оценочной деятельности в предусмотренный законом срок, этот отчет об оценке имущества вступает в силу и является основанием для реализации имущества с публичных торгов по начальной цене, определенной в отчете (часть 5 статьи 58 часть 3 статьи 62 Закона № 606-XIV, часть 2 статьи 43 Закона Украины «Об ипотеке» от 05.06.2003г. № 898-IV.

В свою очередь, государственный исполнитель (в срок не позднее пяти рабочих дней после окончания десятидневного срока для подачи возражений сторон исполнительного производства против определения стоимости (оценки) имущества) при отсутствии таких возражений готовит проект заявки на реализацию арестованного имущества, содержащий информацию, предусмотренную в указанным мною Порядке, и направляет его начальнику отдела государственной исполнительной службы, которому он непосредственно подчинен, для подписания и передачи в Системы для проведения реализации имущества вместе с определенными документами. Если соглашение не было достигнуто, назначается специальная оценочная процедура. Как правило, именно по её результатам, с определёнными оговорками, определяется цена будущего лота.

Когда срок публичных торгов назначен

После внесения лота к Системе автоматически должен определятся срок, который опубликовать на упомянутом сайте в сети Интернет, для подготовки к проведению торгов, регистрации участников, составляет:

• для лотов со стартовой ценой в 5 000,00 грн - 10 календарных дней;
• для лотов со стартовой ценой от 5 000,01 до 1000000, 00 - 20 календарных дней;
• для лотов со стартовой ценой от 1000 000,01 грн - 30 календарных дней.

Далее, лицо, ответственное за организацию и проведение торгов, должно дать об этом информацию для всех заинтересованных в покупке лиц без их конкретизации по средствам размещения необходимой информации на сайте.

Обращаю внимание на то, что ранее - на публичных торгах, с этой целью за 15 и более дней до реализации объекта ипотеки с публичных торгов, организатор должен был обратится в печатные СМИ. К тому же, ранее информация о торгах должна быть опубликована в двух органах печати, распространяемых в том же месте, где расположен ипотечный объект, в отношении которого будет проводиться процедура реализации. Теперь же, всю эту информацию можно увидеть на сайте, как указано в ч. 1 Разделе IV. Порядка реализации арестованного имущества путем проведения электронных торгов "Сайт функционирует в круглосуточном режиме и обеспечивает автоматическую возможность непрерывной и беспрепятственной регистрации участников".

Тут же обращаю внимание и на то, что ранее сообщение организатора публичных торгов должно было содержать сведения, которые касаются места и времени прохождения торгов. Описывались параметры реализуемого с них ипотечного объекта. Давался адрес или телефон, по которому лица, заинтересованные в его приобретении, могли узнать подробности о предстоящем мероприятии, в частности о том, каким образом и на каких условиях оно будет проводиться.

Особенности уведомления о проведении электронных торгов по ипотечному имуществу

Упомянутым Порядком реализации арестованного имущества путем проведения электронных торгов предусмотрено, что электронные торги по реализации предмета ипотеки проводятся в двухмесячный срок со дня получения организатором заявки государственного исполнителя на реализацию арестованного имущества.

В свою очередь, сам организатор обязан не позднее чем за 15 дней до начала проведения электронных торгов по реализации предмета ипотеки опубликовать по крайней мере в двух местных (по месту расположения предмета ипотеки) средствах массовой информации сообщение о проведении электронных торгов. В сообщении указываются информация о дате и времени проведения электронных торгов, описание предмета ипотеки, подлежащего продаже, место, где можно получить дополнительную информацию об условиях проведения электронных торгов, и другая необходимая информация.

Не позднее дня публикации сообщения о проведении электронных торгов в средствах массовой информации, организатор письменно уведомляет государственного исполнителя, ипотекодателя, ипотекодержателя и всех лиц, которые имеют зарегистрированные в установленном законом порядке права и требования на предмет ипотеки, о времени и месте проведения электронных торгов и о начальной цену продажи имущества.

Задача организатора — обеспечить всем, кого интересуют публичные торги в отношении реализуемой недвижимости, всю полноту информации. Во-первых, это сведения о самих торгах, во-вторых, сведения о продаваемом ипотечном объекте.
Как и ранее, к участию в публичных торгах привлекаются частные лица и организации. Но, кроме того, что они уплачивают гарантийный взнос, перед этим должны: зарегистрироваться на сайте и по каждому интересующему объекту отдельно подать заявку, только потому могут на основании закона, приобрести продаваемый ипотечный объект.

Принимающие в публичных электронных торгах участие лица регистрируются в онлайне на сайте. Как правило, сам регистрационный процесс заканчивается за час и менее до начала процедуры. Публичные торги имеют открытую форму проведения, поэтому максимально прозрачны. К тому же, сама торговля арестованным имуществом происходит в форме онлайн аукциона. Участники выбирают определенный лот и торгуются за него. Отмечу, что на сайте СЕТА лоты сгруппированы по рубрикам: «Недвижимость», «Транспорт», «Электроника», «Мода/стиль», «Строительство и оборудование», «Товары для дома», «Канцелярские товары» и «Другое».

Победа в торгах и оформление результатов реализации ипотечного имущества

Как и ранее, реализация предмета ипотеки осуществляется в соответствии с Законом Украины «Об ипотеке». Покупателем ипотечного объекта, выставленного к продаже, становится тот участник, которым будет предложена самая высокая цена за него. Если на публичные торги было привлечено всего одно лицо, они не отменяются. Что касается самого покупателя, то интересующий его объект недвижимости покупается им при отсутствии конкурентов по изначальной стоимости. После окончания публичного торга и реализации выставленного на него ипотечного объекта, оформляется специальный протокол. Уполномочный представитель организатора мероприятия и покупатель недвижимости подписывают этот документ. В протоколе указываются дата выдачи/подписания протокола и начальная цена предмета ипотеки, установленная в соответствии с частью второй статьи 43 Закона Украины «Об ипотеке». Протокол электронных торгов распечатывается победителем электронных торгов с личного кабинета, подписывается и передается лично или через представителя организатора или направляется средствами связи на почтовый адрес организатора. В случае подписания протокола с помощью электронной цифровой подписи протокол направляется победителем из личного кабинета на электронный адрес организатора. Подписанный протокол должен поступить к организатору не позднее семи рабочих дней с даты получения протокола победителем в личном кабинете.

Данный документ фиксирует информацию об объекте продаже. В протоколе фигурируют данные, изначальная стоимость, с которой обект был представлен к реализации, и стоимость, по которой был приобретен. В документе проставлена дата, до момента наступления которой приобретатель ипотечного имущества должен внести полную сумму денег за свою покупку.

После завершения процедуры реализации ипотечного объекта посредством проведения публичных торгов, покупки его одним из участников и подписания им протокола о приобретении, организатор мероприятия должен не позднее следующего рабочего дня направить на имя государственного исполнителя специальный документ, а также иные документы, которые являются подтверждением реализации ипотечного имущества на электронных торгах.

В течение пяти рабочих дней со дня поступления средств от реализации предмета ипотеки государственный исполнитель должен составить акт о реализации предмета ипотеки в соответствии с требованиями статьи 47 Закона Украины «Об ипотеке» и не позднее следующего рабочего дня направляет его организатору, правда на практике эти сроки не соблюдаются.

После получения госисполнителем данного документа, он, используя его данные, в течение 5-ти рабочих дней должен составить акт о том, что представленная к продаже ипотечная недвижимость была реализована с торгов, и выдать этот акт победителю электронных торгов (покупателю). Кроме того, государственный исполнитель обязан нотариально заверенные копии акта направить ипотекодержателю и ипотекодателю. Бесспорно, основанием для составления акта является наличие протокола от организатора публичных торгов, основанием для выдачи новому владельцу недвижимого имущества нотариусом свидетельства о ее покупке посредством участия в публичных торгах — акт, составленный госисполнителем.