Разбор вариантов покупки недвижимости во время военного положения

Возможность продать недвижимость и получить за неё деньги в это непростое время, к сожалению является часто одним из единственных вариантов для некоторых людей. Поэтому спрос и предложения есть на данную услугу.

Но для это есть сегодня технические преграды в виде остановки работы соответствующих государственных электронных реестров обязательных для регистрации сделки и переход права собственности. Также затруднено без реестров установить юридическую историю сторон по договору и имущества. Информация про возобновления работы реестров также отсутствует.

В сети Интернет появились текстовые статьи предлагающая два варианта для проведения купли - продажи без реестров: 1) покупка (выкуп) имущественного права на новострой без зарегистрированного права собственности; 2) предварительный договор купли - продажи для имущества введённого в эксплуатацию и зарегистрированным правом собственности.

1. ВАРИАНТ

С застройщиком новостроя заключается договор о покупки “имущественного права на объект недвижимости”. После завершения строительных работ, введения объекта в эксплуатацию и возобновления работы реестра недвижимости - появляется возможность зарегистрировать объект недвижимости в указанном реестре и тем самым стать полноправным юридическим собственником с внесением в реестр соответствующей информации. По возможно для оформления договора надо обратиться к нотариусу.

РИСКИ ПОКУПАТЕЛЯ:

- необходимо проверить наличие и подлинность соответствующих документов на проведения необходимых строительных работ, в том числе введён объект эксплуатацию (если это сделано на сегодня);

- возможность заключения аналогичных договоров на один объект на несколько покупателей (мошенничество, присвоение чужого, обман и т.п. статьи 190 - 192 Криминального кодексу Украины);

- заключение договора неуполномоченным застройщиком или неуполномоченным представителем застройщика на такие действия;

- полная или частичная оплата при заключении договора;

- аресты имущества исполнительной службой, судом (в т.ч. обеспечение иска) или в рамках криминального производства (статья 56 Закона “Про исполнительное производство”), наличие ареста исполнительной службы (запись в реестре должников подпункт 8-1 часть 1 статья 49 Закон “Про нотариат”, кстати как самостоятельно проверить покупателя на запись в реестре вы можете узнать у меня в соответствующим видео по ссылке: https://www.youtube.com/watch?v=G-mU9NX1jSE), наличие других запретов и обременений, в т.ч. признание доказательством по криминальному производству с запретом продажи (статья 98 Криминально процессуальный кодекс);

- судебные дела в отношении имущества или продавца;

- самострой без получения надлежащих документов на проведения строительных работ (если вы хотите узаконить самострой вы можете использовать строительную амнистию, про которую я рассказал в видео по ссылке: https://www.youtube.com/watch?v=cGNZDcrk7gY);

-и т.д.

В большинстве случаев без работы всех необходимых реестров вышеуказанные риски проверить не получится.

2. ВАРИАНТ

Согласно части 1 статьи 635 Гражданского кодекса предварительный договор это договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предыдущим договором.

Т.е. суть предварительного договора - это указание и обязанность продавца в будущем (когда заработают реестры) заключить основной договор купли - продажи. Как правило, по предварительному договору также надо сделать оплату за объект частично (аванс) или в полном объёме. Для оформления предварительного договора надо обратиться к нотариусу.

РИСКИ ПОКУПАТЕЛЯ:

- необходимо проверить наличие и подлинность соответствующих правоустанавливающих документов, а если объект построен недавно, тогда не лишним будет убедиться в соответствующем документе о вводе в эксплуатацию;

- возможность заключения аналогичных договоров на один объект на несколько покупателей;

- заключение договора неуполномоченным продавцом или неуполномоченным представителем продавца на такие действия;

- полная или частичная оплата при заключении договора;

- аресты имущества исполнительной службой, судом (в т.ч. обеспечение иска) или в рамках криминального производства (статья 56 Закона “Про исполнительное производство”), наличие ареста исполнительной службы (запись в реестре должников подпункт 8-1 часть 1 статья 49 Закон “Про нотариат”), наличие других запретов и обременений (ипотека), в т.ч. признание доказательством по криминальному производству с запретом продажи (статья 98 Криминально процессуальный кодекс);

- совместная собственность супругов (статья 355 Гражданский кодекс);

- наличие прописанных (проживающих), в т.ч. детей и инвалидов;

- судебные дела в отношении имущества или продавца;

- самострой без получения надлежащих документов на проведения строительных работ;

- и т.д.

В большинстве случаев без работы всех необходимых реестров вышеуказанные риски проверить не получится.

НЕКТОРЫЕ ВОПРОСЫ ПО ДАННОЙ ТЕМЕ:

ВОПРОС-1: можно договор купли-продажи оформить в простой письменной форме (без нотариуса) и без государственной регистрации, а потом уже через признать право собственности по указанному договору?

ОТВЕТ: нельзя, т.к. форма договора купли-продажи недвижимости определена законом и подлежит нотариальному заверению (статья 657 Гражданского кодекса) и государственной регистрации (статья 182 Гражданского кодекса).

ВОПРОС-2: можно купить самострой и потом его узаконить через строительную амнистию или через суд?

ОТВЕТ: покупка в данном виде будет не объекта недвижимости, а строительных материалов, т.к. Через строительную амнистию можно узаконить, если соблюдены соответствующие требования. Через суд узаконение самостроя не предусмотрено законодательством. А более подробную информацию по строительной амнистии вы сможете узнать в видео по ссылке: https://www.youtube.com/watch?v=cGNZDcrk7gY

Если вы хотите получать новости и разъяснения по изменениям законодательства в сфере недвижимости рекомендую вам подписаться на мой телеграм канал по ссылке: https://t.me/stroitelstvoadvocat

Также вы можете обратится ко мне за консультацией об вопросе покупки недвижимости и не только по номерам телефона: 095 235 3110 или 096 476 6666. Также свой вопрос вы можете задать мне лично в сообщения телеграм по ссылке: https://t.me/vasiliev_advocat

Автор консультации: адвокат Васильев Павел Сергеевич