Історія справи

ВИЩИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД УКРАЇНИ

П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

"22" жовтня 2015 р. м. Київ К/800/15149/15

Колегія суддів Вищого адміністративного суду України у складі:

Суддів:Черпіцької Л.Т. Розваляєвої Т.С. Маслія В.І.

розглянувши у порядку письмового провадження за наявними у справі матеріалами адміністративну справу за касаційною скаргою Реєстраційної служби Новокаховського міського управління юстиції Херсонської області на постанову Херсонського окружного адміністративного суду від 08 грудня 2014 року та ухвалу Одеського апеляційного адміністративного суду від 25 лютого 2015 року у справі №821/4256/14 за позовом ОСОБА_4, ОСОБА_5 до Реєстраційної служби Новокаховського міського управління юстиції Херсонської області про скасування рішення та зобов'язання вчинити певні дії, -

ВСТАНОВИЛА:

У жовтні 2014 року позивачі звернулись з позовом до Реєстраційної служби Новокаховського міського управління юстиції Херсонської області, в якому просили визнати протиправним та скасувати рішення про відмову у державній реєстрації прав та їх обтяжень №16245764 від 03.10.2014 року та зобов'язати зареєструвати за позивачами право власності на житловий будинок з надвірними будівлями, який знаходиться на земельній ділянці площею 0,0608 га за адресою: АДРЕСА_1.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що всупереч вимогам ст.15 Закону України «Про товарну біржу», якою встановлено, що угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню, відповідач безпідставно відмовив у проведенні державної реєстрації, вказавши на обов'язковість нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу об'єктів нерухомості.

Постановою Херсонського окружного адміністративного суду від 08 грудня 2014 року, залишеною без змін ухвалою Одеського апеляційного адміністративного суду від 25 лютого 2015 року, позов задоволено частково. Визнано протиправним та скасовано рішення державного реєстратора Реєстраційної служби Новокаховського міського управління юстиції Херсонської області №16245764 від 03 жовтня 2014 року. Зобов'язано Реєстраційну службу Новокаховського міського управління юстиції Херсонської області повторно розглянути заяву ОСОБА_4 та ОСОБА_5 від 01 жовтня 2014 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на житловий будинок АДРЕСА_1. У задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

Не погоджуючись з вказаними судовими рішеннями, Реєстраційна служба Новокаховського міського управління юстиції Херсонської області звернулась з касаційною скаргою, у якій, посилаючись на порушення судами норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення судів першої та апеляційної інстанцій та ухвалити нову постанову про відмову у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши матеріали справи, обговоривши доводи касаційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що 14.12.2001 р. між ОСОБА_6, ОСОБА_7 як продавцями та ОСОБА_4, ОСОБА_5 як покупцями укладено на Регіональній універсальній товарній біржі «Таврійська» договір купівлі-продажу житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, який зареєстровано на біржі 14.12.2001 р. за № 761.

Також даний договір зареєстровано Каховським БТІ 18.12.2001 р. за №196/1.

01.10.2014 р. позивачі звернулись до Реєстраційної служби Новокаховського міського управління юстиції із заявою про державну реєстрацію права власності на вказаний житловий будинок на підставі договору від 14.12.2001 р.

Рішенням державного реєстратора №16245764 від 03.10.2014р. у державній реєстрації права власності позивачів відмовлено у зв'язку з тим, що подані документи не відповідають вимогам, встановленим Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а саме, договір купівлі-продажу житлового будинку від 14.12.2001 р. нотаріально не посвідчений.

Задовольняючи частково позовні вимоги, суди першої та апеляційної інстанцій виходили з того, що у державного реєстратора були відсутні підстави для відмови у державній реєстрації речового права позивачів, враховуючи те, що таке право вже було за ними зареєстровано відповідно до законодавства, що діяло на момент його виникнення.

Зокрема, судами встановлено, що договір купівлі-продажу від 14.12.2001 р. зареєстрований за правилами ч.2 ст.227 ЦК України 1963 р. Каховським бюро технічної інвентаризації 18.12.2001 р. за №196/1. Укладений він був на виконання біржової угоди від 14.12.2001р., зареєстрованої за №761г.

Відповідно до ч.2 ст.15 Закону України «Про товарну біржу» угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.

За змістом ч.4 ст.3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за таких умов: якщо реєстрація прав та їх обтяжень була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав та їх обтяжень діяло законодавство, що не передбачало обов'язкової реєстрації таких прав та їх обтяжень.

Таким чином, суди дійшли висновку, що договір купівлі-продажу та право власності позивачів на нерухоме майно належним чином зареєстровані у встановленому на той час законодавством порядку.

Однак, колегія суддів Вищого адміністративного суду України вважає передчасними такі висновки судів, враховуючи наступне.

Правові, економічні, організаційні засади проведення державної реєстрації речових та інших прав, які підлягають реєстрації за цим Законом, та їх обтяжень визначені Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон).

Відповідно до ст.3 Закону, державна реєстрація прав є обов'язковою. Інформація про права на нерухоме майно та їх обтяження підлягає внесенню до Державного реєстру прав. Держава гарантує достовірність зареєстрованих прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Згідно з ч.1 ст.19 Закону, державна реєстрація прав проводиться на підставі: 1) договорів, укладених у порядку, встановленому законом; 2) свідоцтв про право власності на нерухоме майно, виданих відповідно до вимог цього Закону; 3) свідоцтв про право власності, виданих органами приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді; 4) державних актів на право власності або постійного користування на земельну ділянку у випадках, встановлених законом; 5) рішень судів, що набрали законної сили; 6) інших документів, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно, поданих органу державної реєстрації прав разом із заявою.

Відповідно до п.1, п.2 ч.2 ст.9 Закону, державний реєстратор: 1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов'язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у випадках, встановлених законом); відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень; відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до вимог цього Закону; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов'язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав; 2) приймає рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, про відмову в державній реєстрації, про її зупинення, внесення змін до Державного реєстру прав.

Державний реєстратор самостійно приймає рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень або відмову в такій реєстрації. Втручання будь-яких органів, посадових і службових осіб, громадян та їх об'єднань у діяльність державного реєстратора, пов'язану з проведенням державної реєстрації прав, забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом (ч.4 ст.9 Закону).

Пунктом 4 частини 1 статті 24 Закону передбачено, що у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують.

За наявності підстав для відмови в державній реєстрації державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав та їх обтяжень (ч.2 ст.24 Закону).

Згідно з частиною 3 статті 24 Закону, відмова в державній реєстрації прав та їх обтяжень з підстав, зазначених у пунктах 4, 5 2 - 5 6 частини першої цієї статті, не позбавляє заявника права повторно звернутися із заявою за умови усунення перешкод для державної реєстрації прав та їх обтяжень.

Як вбачається з оскаржуваного рішення від 03.10.2014 року № 16245764, державний реєстратор відмовив позивачам у реєстрації прав на нерухоме майно у зв'язку з тим, що договір купівлі-продажу житлового будинку не посвідчений нотаріально. Тобто, з підстав передбачених ст.24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Відповідно до ст.227 Цивільного кодексу Української РСР від 18.07.1963 р.(в редакції від 08.10.1999 р., яка була діюча на час укладання договору купівлі-продажу) договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів.

Згідно з приписами ч.1 ст.47 ЦК УРСР, нотаріальне посвідчення угод обов'язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.

У пункті 13 постанови Пленуму Верховного Суду України "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" № 9 06.11.2009р. зазначено, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.

Колегія суддів вважає помилковим посилання судів першої та апеляційної інстанцій в обґрунтування своїх рішень на норми Закону України «Про товарну біржу», який є спеціальним нормативним актом щодо визначення правових умов створення і діяльності товарних бірж на території України та загальним стосовно укладення договорів.

Договори щодо придбання на біржових торгах об'єктів нерухомого майна вимагають оформлення в письмовій формі та підлягають нотаріальному посвідченню.

За таких обставин, колегія суддів вважає, що висновок судів попередніх інстанцій про те, що договір купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрований на товарній біржі не підлягає нотаріальному посвідченню, не ґрунтується на вимогах закону.

До аналогічних висновків дійшов Верховний Суд України в своєму рішенні від 16 лютого 2010 року у справі за позовом Приватного підприємства "Надра" до Державного підприємства "Шепетівське бюро технічної інвентаризації", за участю ТОВ "Левада-2003", Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Чотирбоківське" про зобов'язання здійснити реєстрацію права власності на об'єкти нерухомості.

З огляду на це, колегія суддів дійшла висновку щодо правомірності відмови державного реєстратора Реєстраційної служби Новокаховського міського управління юстиції Херсонської області у проведенні реєстрації права власності позивачів. При цьому, відмова державного реєстратора не позбавляє права позивачів повторно звернутися із заявою за умови усунення перешкод для державної реєстрації прав та їх обтяжень.

Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку, що судові рішення ухвалені з порушенням норм матеріального права, а тому підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення.

Відповідно до ст. 229 Кодексу адміністративного судочинства України, суд касаційної інстанції має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій та ухвалити нове рішення, якщо обставини справи встановлені повно і правильно, але суди першої та апеляційної інстанцій порушили норми матеріального чи процесуального права, що призвело до ухвалення незаконного судового рішення.

Керуючись статтями 220, 222, 223, 229, 230, 232 Кодексу адміністративного судочинства України, колегія суддів Вищого адміністративного суду України, -

ПОСТАНОВИЛА:

Касаційну скаргу Реєстраційної служби Новокаховського міського управління юстиції Херсонської області задовольнити.

Постанову Херсонського окружного адміністративного суду від 08 грудня 2014 року та ухвалу Одеського апеляційного адміністративного суду від 25 лютого 2015 року скасувати, та ухвалити у справі нове рішення.

В задоволенні позову ОСОБА_4, ОСОБА_5 до Реєстраційної служби Новокаховського міського управління юстиції Херсонської області про скасування рішення та зобов'язання вчинити певні дії - відмовити.

Постанова набирає законної сили через п'ять днів після направлення копії особам, які беруть участь у справі та може бути переглянута в порядку ст.ст. 235-2391 Кодексу адміністративного судочинства України.

Судді: