Історія справи

Постанова КЦС ВП від 21.05.2025 року у справі №570/3057/23

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 травня 2025 року

м. Київ

справа № 570/3057/23

провадження № 61-1014св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Синельникова Є. В.,

суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Сакари Н. Ю. (суддя-доповідач), Шиповича В. В.,

учасники справи:

позивачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 в інтересах ОСОБА_3 , ОСОБА_4 ,

відповідач - акціонерне товариство «Сенс банк»,

треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Рівненського міського нотаріального округу Плетньов Володимир Олександрович, Шпанівська сільська рада Рівненського району Рівненської області,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу акціонерного товариства «Сенс банк» на рішення Рівненського районного суду Рівненської області від 04 жовтня 2024 року у складі судді Красовського О. О. та постанову Рівненського апеляційного суду від 19 грудня 2024 року у складі колегії суддів: Шимківа С. С., Боймиструка С. В., Хилевича С. В.,

Короткий зміст позовних вимог

1. У червні 2023 року ОСОБА_1 , ОСОБА_2 в інтересах ОСОБА_3 , ОСОБА_4 звернулись до суду із позовом до акціонерного товариства «Сенс банк», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Рівненського міського нотаріального округу Плетньов В. О., Шпанівська сільська рада Рівненського району Рівненської області, про скасування рішення щодо державної реєстрації права власності.

2. Позов обґрунтовано тим, що 26 серпня 2008 року між ОСОБА_2 та відкритим акціонерним товариством «Сведбанк» укладено кредитний договір № 1701/0808/98-029, відповідно до умов якого позичальник отримав кредит у розмірі 45 000 доларів США зі сплатою 12,5 % річних строком до 25 серпня 2018 року.

3. На забезпечення кредитних зобов`язань між сторонами 26 серпня 2008 року укладено іпотечний договір № 1701/0808/98-029-Z-1, відповідно до якого майновий поручитель, яким виступила громадянка ОСОБА_1 , на забезпечення виконання позичальником основного зобов`язання передала в іпотеку належне їй на праві приватної власності наступне майно: будинок з надвірними будівлями по АДРЕСА_1 та земельну ділянку.

4. 08 квітня 2023 року стало відомо, що 19 жовтня 2021 року право власності на житловий будинок зареєстровано за АТ «Альфа-Банк» (нова назва АТ «Сенс банк») на підставі рішення приватного нотаріуса Рівненського міського нотаріального округу Плетньова В. О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 61044969 від 21 жовтня 2021 року. Підставою виникнення права власності став іпотечний договір № 1701/0808/98-029-Z-1 від 26 серпня 2008 року.

5. Проте, на момент проведення реєстрації права власності на житловий будинок за АТ «Альфа-Банк» існувало рішення Рівненського районного суду Рівненської області від 07 грудня 2020 року у цивільній справі № 570/664/20 про звернення стягнення на предмет іпотеки, яким позов АТ «Альфа-Банк» задоволено частково, та було звернено стягнення на будинок.

6. Пункт 12 іпотечного договору зазначає, що за вибором іпотекодержателя застосовується один із наведених нижче способів звернення стягнення на предмет іпотеки та задоволення вимог іпотекодержателя: або за рішенням суду, або у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса, або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, укладеним шляхом здійснення застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

7. Отже, вважали, що проведення реєстрації права власності на майно за банком було проведено неправомірно.

8. Враховуючи викладене просили суд скасувати державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) № 61044969 від 21 жовтня 2021 року приватного нотаріуса Рівненського міського нотаріального округу Плетньова В. О. про проведення державної реєстрації права власності на житловий будинок АДРЕСА_1 .

Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій

9. Рішенням Рівненського районного суду Рівненської області від 04 жовтня 2024 року, залишеним без змін постановою Рівненського апеляційного суду від 19 грудня 2024 року, позов задоволено.

10. Скасовано державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) № 61044969 від 21 жовтня 2021 року приватного нотаріуса Рівненського міського нотаріального округу Плетньова В. О. про проведення державної реєстрації права власності на житловий будинок АДРЕСА_1 .

11. Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції, з висновком якого погодився й суд апеляційної інстанції, виходив із того, що іпотекодавець не отримав вимоги про виконання порушеного зобов`язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.

12. Судами вказано, що представник відповідача не довів суду, що іпотекодавець не отримав повідомлення банку з власної вини: умисно чи через недбалість.

13. Окрім того, при зверненні стягнення на предмет іпотеки не враховано, що у цьому житлі зареєстрована малолітня дитина - ОСОБА_3 .

14. Також судами вказано, що одночасне звернення стягнення на предмет іпотеки і за рішенням суду, і у безспірному порядку шляхом реєстрації права власності на предмет іпотеки, є порушенням умов укладеного між сторонами іпотечного договору, пунктом 12 якого закріпленого права іпотеко держателя на застосування лише одного способу звернення стягнення.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

15. У січні 2025 року до Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду надійшла касаційна скарга АТ «Сенс банк».

16. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 17 лютого 2025 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано цивільну справу і надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу.

17. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 травня 2025 року справу призначено до розгляду у складі колегії з п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

18. У касаційній скарзі АТ «Сенс банк», посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення та відмовити у задоволенні позовних вимог.

19. Підставою касаційного оскарження заявник зазначає застосування норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17, від 12 травня 2022 року в справі № 756/15123/18, від 14 грудня 2022 року в справі № 718/917/21, від 06 липня 2023 року в справі № 462/4050/19, від 10 січня 2024 року в справі № 314/1612/22, від 30 травня 2024 року в справі № 761/636/21 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

20. Також підставою касаційного оскарження заявник зазначає порушення норм процесуального права, а саме: недослідження зібраних у справі доказів (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).

21. Касаційна скарга мотивована тим, що судами не враховано, що на момент вчинення реєстраційних дій редакція Порядку вчинення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно передбачала можливість вчинення реєстраційних дій у випадку подання заявником копій рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю. Отже, вважає, що висновки про неналежне повідомлення позивачів є помилковими.

22. Крім того, сама по собі наявність відкритого виконавчого провадження і невиконаного рішення суду не позбавляє права іпотекодержателя задовольнити свої вимоги в інший спосіб, передбачений договором іпотеки.

23. Також заявник посилається на те, що у справі, яка переглядається, при укладенні договору іпотеки права малолітньої дитини порушено не було, оскільки дитина не була власником та не користувалась нерухомістю, яка передавалась в іпотеку, не була зареєстрована на час укладення договору.

24. Таким чином, заявник зазначає, що суди безпідставно вважали, що державна реєстрація права власності на предмет іпотеки проведена з порушенням вимог закону, оскільки іпотекодержатель надав державному реєстратору всі необхідні документи для здійснення реєстраційних дій.

Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

25. У березні 2025 року до Верховного Суду надійшов відзив на касаційну скаргу АТ «Сенс банк» від представника ОСОБА_1 - ОСОБА_5 , у якому вказано, що судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

26. 26 серпня 2008 року між ОСОБА_2 та відкритим акціонерним товариством «Сведбанк» укладено кредитний договір № 1701/0808/98-029, відповідно до умов якого позикодавець отримав кредит у розмірі 45 000 доларів США зі сплатою 12,5 % річних строком до 25 серпня 2018 року.

27. На забезпечення кредитних зобов`язань між вказаними особами 26 серпня 2008 року укладено іпотечний договір № 1701/0808/98-029-Z-1, посвідчений приватним нотаріусом Рівненського районного нотаріального округу Рівненської області Самсонюком Ф. П., зареєстрованого в реєстрі за № 862, відповідно до якого майновий поручитель, яким виступила громадянка ОСОБА_1 , на забезпечення виконання позичальником основного зобов`язання передала в іпотеку належне їй на праві приватної власності наступне нерухоме майно:

домоволодіння, житловий будинок з надвірними будівлями АДРЕСА_2 ;

земельну ділянку (кадастровий номер 56:246:895:00:06:040:0360) загальною площею 0,1624 га, що розташована по АДРЕСА_1 .

28. Пункт 12 іпотечного договору зазначає, що за вибором іпотекодержателя застосовується один із наведених нижче способів звернення стягнення на предмет іпотеки та задоволення вимог іпотекодержателя: або за рішенням суду, або у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса, або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, укладеним шляхом здійснення застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя.

29. 08 квітня 2023 року ОСОБА_1 отримала копію рішення Рівненського районного суду Рівненської області від 27 березня 2023 року у цивільній справі № 570/3319/22, яким позов АТ «СЕНС БАНК» до ОСОБА_2 , ОСОБА_4 , ОСОБА_1 про визнання осіб такими, що втратили право користування майном, задоволено.

Зі змісту вказаного рішення позивачці стало відомо, що 19 жовтня 2021 року право власності на житловий будинок АДРЕСА_1 зареєстровано за АТ «Альфа-Банк» (нова назва «АТ «Сенс банк») на підставі рішення приватного нотаріуса Рівненського міського нотаріального округу Плетньова В. О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 61044969 від 21 жовтня 2021 року. Підставою виникнення права власності став іпотечний договір № 1701/0808/98-029-Z-1 від 26 серпня 2008 року, посвідчений приватним нотаріусом Рівненського районного нотаріального округу Рівненської області Самсонюком Ф. П., зареєстрований в реєстрі за № 862, та договір про внесення змін та доповнень № 1 від 08 грудня 2010 року до договору іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Рівненського районного нотаріального округу Рівненської області Самсонюком Ф. П., зареєстрований в реєстрі за № 922.

30. На час проведення реєстрації права власності на житловий будинок за АТ «Альфа-Банк» існувало й інше рішення Рівненського районного суду Рівненської області від 07 грудня 2020 року у цивільній справі № 570/664/20 про звернення стягнення на предмет іпотеки, яким позов АТ «Альфа-Банк» задоволено частково.

В рахунок погашення заборгованості за кредитним договором № 1701/0808/98-029-Z-1 від 26 серпня 2008 року станом на 23 січня 2020 року в розмірі 98 957,32 доларів США, звернено стягнення на предмет іпотеки - житловий будинок з надвірними будівлями загальною площею 87,60 кв. м, житловою площею 56,2 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та земельну ділянку (кадастровий номер 56:246:895:00:06:040:0360) загальною площею 0,1624 га, що розташована по АДРЕСА_1 , що належать на праві приватної власності ОСОБА_1 на користь акціонерного товариства «Альфа-Банк» шляхом проведення прилюдних торгів згідно Закону України «Про виконавче провадження», за початковою ціною встановленою на рівні не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, визначеної на підставі оцінки проведено суб`єктом оціночної діяльності/незалежним експертом на стадії оцінки майна, під час проведення виконавчих дій.

31. Відповідно до даних, які містяться в Автоматизованій системі виконавчого провадження, доступ до якої надано всім без винятку користувачам мережі Інтернет Міністерством юстиції України, на момент звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом реєстрації права власності на предмет іпотеки, на виконанні у Рівненському районному відділі ДВС Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Львів) перебувало виконавче провадження № НОМЕР_1, постанова про відкриття якого винесена 09 квітня 2021 року. Підставою для звернення до відділу ДВС з примусовим виконанням стало рішення, на виконання якого Рівненським районним судом Рівненської області 01 лютого 2021 року було видано виконавчий лист № 570/664/20 про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів згідно Закону України «Про виконавче провадження», за початковою ціною встановленою на рівні не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, визначеної на підставі оцінки проведено суб`єктом оціночної діяльності/незалежним експертом на стадії оцінки майна, під час проведення виконавчих дій.

Позиція Верховного Суду

32. Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

33. Так, частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

34. Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина перша статті 263 ЦПК України).

35. Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановленні в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

36. Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню.

Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права

37. Відповідно до частини першої статті 1054 ЦК України, за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.

38. У частині першій статті 1048 ЦК України передбачено, що позикодавець має право на одержання від позичальника процентів від суми позики, якщо інше не встановлено договором або законом. Розмір і порядок одержання процентів встановлюються договором. У разі відсутності іншої домовленості сторін проценти виплачуються щомісяця до дня повернення позики.

39. Згідно з частиною другою статті 1050 ЦК України, якщо договором встановлений обов`язок позичальника повернути позику частинами (з розстроченням), то в разі прострочення повернення чергової частини позикодавець має право вимагати дострокового повернення частини позики, що залишилася, та сплати процентів, належних йому.

40. За змістом статей 610 612 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання. Боржник вважається таким, що прострочив виконання, якщо він не виконав його у строк, передбачений умовами договору або встановлений законом. У разі порушення боржником строків сплати чергових платежів, передбачених договором, відповідно до частини другої статті 1050 ЦК України кредитор протягом усього часу - до встановленого договором строку закінчення виконання останнього зобов`язання вправі заявити в суді вимоги про дострокове повернення тієї частини позики (разом з нарахованими процентами).

41. Отже, у випадку настання строку виконання зобов`язання за кредитним договором, у тому числі і випадку, передбаченому частиною другою статті 1050 ЦК України, позичальник повинен повернути кредитору позику у повному обсязі та нараховані на час повернення проценти.

42. Виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком (частина перша статті 546 ЦК України).

43. Згідно з частиною першою статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

44. Закон України «Про іпотеку» є спеціальним законом щодо врегулювання правовідносин з приводу іпотечного майна.

45. Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» (тут і надалі в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

46. Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

47. Відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

48. Згідно з частиною першою статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

49. Подібні положення закріплені у Законі України «Про іпотеку» в редакції, чинній на момент звернення стягнення на предмет іпотеки (19 жовтня 2021 року).

50. Тобто законодавством і на момент укладення іпотечного договору, і на момент звернення стягнення на предмет іпотеки був передбачений спосіб задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і шляхом позасудового (добровільного) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передання іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

51. Такі ж правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20), від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22) та у постановах Верховного Суду від 09 червня 2021 року у справі № 750/10129/18 (провадження № 61-4971св20), від 30 липня 2024 року у справі № 754/17295/20 (провадження № 61-1565св24), від 19 червня 2024 року у справі № 761/14019/19 (провадження № 61-4790св24), 09 квітня 2025 року у справі № 522/1506/22 (провадження № 61-4012св24).

52. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом договору іпотеки, є не лише окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, але й відповідне застереження в іпотечному договорі.

53. Згідно з пунктом 61 Порядку № 1127 (у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності, тобто станом на жовтень 2021 року) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);

3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.

Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, обтяжень речових прав на передане в іпотеку майно, у тому числі внесення після державної реєстрації іпотеки іпотекодавця до Єдиного реєстру боржників, не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

54. Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

55. Суди попередніх інстанцій, задовольняючи позовні вимоги, серед іншого, виходили із того, що іпотекодавець не отримав вимоги про виконання порушеного зобов`язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.

56. Колегія суддів вважає висновки судів першої та апеляційної інстанцій помилковими з огляду на таке.

57. У постанові Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі № 715/1788/19 (провадження № 61-6548св20) зазначено, що у разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем у загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. Метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

58. У пунктах 54-60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку. Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також необхідно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

59. З матеріалів справи вбачається, що 02 жовтня 2020 року та 18 січня 2021 року банком на адресу позичальника та майнового поручителя направлялись повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням.

У вказаних повідомленнях банк вимагав сплатити боргу за кредитним договором, розмір якого станом на 20 серпня 2019 року складає 102 709,20 USD.

В порядку статей 35, 36 Закону України «Про іпотеку» попереджено, що в разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку АТ «Альфа-Банк» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

60. Вказані вимоги повернулись «за закінченням терміну зберігання» (т. 1, а. с. 80-86; 88-94).

61. Отже у разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем у загальному порядку належними та допустимими доказами.

62. Наведеного суди попередніх інстанцій не врахували та дійшли помилкового висновку про недотримання банком порядку надсилання вимоги про виконання порушеного зобов`язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.

63. Схожі висновки містяться у постанові Верховного Суду від 07 травня 2025 року у справі № 523/19348/21.

64. Колегія суддів критично оцінює врахування місцевим судом доводів представника позивача про те, що у разі отримання такого повідомлення сторона була готова усунути порушення, оскільки під час тривалого розгляду справи та обізнаності про наявні вимоги банку сторона позивача не надала доказів сплати боргу.

65. При цьому судами не враховано, що наявність невиконаного судового рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки не позбавляє кредитора права задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, оскільки застосування кредитором іншого законного засобу для захисту свого порушеного та не поновленого боржником належним чином права не є подвійним стягненням заборгованості (див. постанову Верховного Суду від 03 травня 2022 року у справі № 569/23762/19).

66. Також є помилковими посилання судів на те, що у спірному будинку зареєстрована малолітня ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , оскільки її реєстрація проведена після укладення договору іпотеки та не може обмежувати права іпотекодержателя. Крім того, пунктом 9.6 іпотечного договору визначено, що іпотекодавець зобов`язаний не реєструвати в житловому будинку будь-яких фізичних осіб до закінчення дії іпотечного договору. Отже, реєстрація ОСОБА_3 у спірному майні після укладення договору іпотеки не обмежує прав іпотекодержателя щодо набуття ним у власність майна.

67. Таким чином, суди попередніх інстанцій наведеного не врахували та дійшли помилкового висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог, оскільки під час звернення стягнення на іпотечне майно в позасудовому порядку шляхом визнання права власності на майно банком не було порушено вимог законодавства.

68. Відповідно до статті 412 ЦПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення лише за умови, якщо це порушення призвело до ухвалення незаконного рішення.

Керуючись статтями 400 412 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу акціонерного товариства «Сенс банк» задовольнити.

2. Рішення Рівненського районного суду Рівненської області від 04 жовтня 2024 року та постанову Рівненського апеляційного суду від 19 грудня 2024 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

3. У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 , ОСОБА_2 в інтересах ОСОБА_3 , ОСОБА_4 до акціонерного товариства «Сенс банк», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Рівненського міського нотаріального округу Плетньов Володимир Олександрович, Шпанівська сільська рада Рівненського району Рівненської області, про скасування рішення щодо державної реєстрації права власності, відмовити.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Є. В. Синельников

Судді: О. В. Білоконь

О. М. Осіян

Н. Ю. Сакара

В. В. Шипович