Підводні камені в договорі оренди комерційної нерухомості

Невід'ємною частиною майже будь-якого бізнесу є оренда нерухомості для ведення своєї діяльності. Для того, щоб уникнути неприємних ситуацій і забезпечити стабільність вашого бізнесу, вже при укладанні договору слід ретельно проаналізувати як сам об'єкт комерційного приміщення, так і свого майбутнього контрагента. Більше того, варто приділити увагу й іншим деталям, які на перший погляд можуть здаватися не такими значними.

Ключові критерії, за якими варто перевірити об'єкт нерухомості перед укладанням договору оренди

1. Проаналізуйте правовстановлюючі документи, що підтверджують право власності на нерухоме майно. Так ви визначите власника майна та підстави набуття права власності.

2. Перевірте об'єкт в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, щоб виявити наявність/відсутність обтяжень.

3. Перевірити об'єкт оренди в судовому реєстрі, щодо наявності спорів щодо об'єкта оренди.

4. Після перевірки об'єкта нерухомості варто перевірити вашого контрагента та проаналізувати реєстр судових рішень та виконавчих проваджень щодо наявності даних про потенційного орендодавця. Крім того, зверніть увагу на наявність/відсутність податкового боргу. Також переконайтеся чи є відповідні повноваження у особи, яка буде підписувати договір.

Користуйтеся консультацією: Важливі аспекти оренди: припинення, розірвання, відмова

На що звернути увагу в строках договору оренди

У разі укладання договору оренди нежитлового приміщення строком більше ніж 3 роки, такий договір має бути посвідчений нотаріально, а право оренди підлягає державній реєстрації.

Якщо відповідний договір оренди, за яким передано об'єкт нежитлового приміщення не посвідчений нотаріально, то він вважається нікчемним.

Однак, у цьому аспекті варто звернути увагу на постанову Верховного Суду від 8 грудня 2021 року у справі № 759/9443/17, яким суд фактично захистив право орендодавця щодо отримання відшкодування за договором оренди.

Так, під час розгляду справи суд встановив, що договір оренди є нікчемним. Проте в даному випадку судом було застосовано положення ч.1 ст. 1212 ЦК України та визначено, що оскільки особа (орендар) набула майно (зберегла у себе майно) за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), то така особа зобов'язана повернути потерпілому це майно.

Отже, Верховний Суд хоч і змінив судові рішення першої та апеляційної інстанції в мотивувальній частині та щодо вказівки в резолютивній частині про стягнення заборгованості за договором оренди, однак в іншій частині - залишив без змін, і орендодавцю було відшкодовано кошти за договором.

Також, в договорах оренди часто зазначають шаблону умову щодо пролонгації договору.

Якщо сторони мають намір довготривалої співпраці, то включення такої умови дійсно є виправданим. Однак, варто звернути увагу на те, що пролонгація буває як «автоматична», так і «за згодою сторін».

У випадку підписання договору з «автоматичною» пролонгацією, договір буде вважатись продовженим на той самий строк, якщо сторона попередньо не повідомить іншу сторону про свій намір не продовжувати договір оренди.

В свою чергу, у другому типі договору, пролонгація відбувається виключно за згодою сторін. При цьому, сторона так само має попередньо повідомити іншу сторону про свій намір продовжити дію договору оренди. Окрім того, зазвичай сторони укладають додаткову угоду до договору.

Користуйтеся консультацією: Сплата орендної плати за нерухоме майно у період воєнного стану

Врахування умов оплати оренди та підняття орендної плати

У договорі сторони мають чітко визначити строк, в який орендар має здійснювати платіж, розмір орендної плати та наслідки невчасної сплати орендних платежів.

Також необхідно визначити періодичність, відповідно до якої орендодавець має право переглядати розмір орендної плати та відсоток її підвищення.

Звертаємо увагу, хоч законодавством і закріплений принцип свободи договору, однак на противагу постають принципи справедливості, добросовісності та розумності.

А тому сторонам не варто зазначати в договорі надмірно завищені штрафні санкції, намагаючись перебити ставки один одного.

Оскільки в разі виникнення конфліктної ситуації і звернення опонента до суду, судом будуть ретельно досліджуватись умови договору, в тому числі на відповідність зазначеним вище принципам.

Необхідність детально прописаних умов розірвання договору

В договорі необхідно чітко зафіксувати підстави для розірвання договору, в тому числі в односторонньому порядку, строки та способи повідомлення про це контрагента та інше.

На початку 2022 року існували непоодинокі випадки, коли орендар просто виїжджав з орендованого приміщення, не попередивши про це орендодавця, та не розірвавши договір оренди. З цього моменту сплата орендних платежів також припинялась.

В свою чергу, умовами договору було передбачено, що «договір оренди вважається розірваним з моменту спливу одного місяця з дня отримання орендарем повідомлення про розірвання договору оренди».

Орендодавець, як це і передбачено договором, направляв на адресу орендаря повідомлення про розірвання договору з підстав довготривалої несплати орендних платежів.

Однак, враховуючи те, що орендар не отримував кореспонденцію за адресою листування, вказаною в договорі, то в нотаріуса були відсутні підстави для розірвання нотаріально посвідченого договору оренди (договір був посвідчений нотаріально, а право користування нерухомим майном внесено у державний реєстр).

Так, орендодавець був змушений розривати договір у судовому порядку. Тобто, поки тривав розгляду справи про розірвання договору оренди, власник майна фактично був позбавлений можливості укласти новий договір оренди, а отже щомісяця втрачав грошові кошти.

Саме тому в договорі оренди нерухомого майна рекомендується додатково зазначати, що договір вважається розірваним не тільки у випадку «отримання контрагентом відповідного повідомлення про розірвання», але наприклад «повернення листа відправнику, у зв'язку з неотриманням такого листа отримувачем». Або передбачити альтернативні варіанти розірвання договору.

У підсумку зазначимо, що уникнення правових проблем вимагає уважності та чіткості у формулюванні кожного положення угоди. Важливо враховувати всі аспекти та можливі ризики, щоб уникнути потенційних суперечок та конфліктів у майбутньому, та насолоджуватись взаємовигідною співпрацею.

Автор консультації: Альона Боднар, адвокатка Miller Law Firm

Джерело: ЛігаЗакон