Орендна плата під час карантину: платити чи ні?

30.03.2020 Верховна Рада України прийняла Закон 3275. Закон набере чинності з дня його опублікування, після підписання Президентом України. Цим Законом вносяться зміни до Цивільного кодексу України (далі – «ЦК України»), які стосуються сплати орендної плати на час дії карантину.

Зокрема «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК України доповнюються пунктом 14 наступного змісту:

«З моменту установлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року №211 (з наступними змінами і доповненнями) і до його завершення в установленому законом порядку наймач звільняється від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу.».

Вказаний пункт викладено неоднозначно. Зокрема, орендар може тлумачити нововведення як безумовне звільнення від сплати орендної плати, а орендодавець – як потенційну можливість звільнення орендаря від сплати орендної плати, якщо будуть дотримані вимоги ч. 6 ст. 762 ЦК України.

Згадайте новину: От ЕСВ освободили не всех. Адвокаты, нотариусы и частные исполнители должны заплатить за наемных рабочих

З огляду на вказану неоднозначність у цій статті ми спробуємо детально розтлумачити зміст нововведення в контексті оренди нерухомого майна, пояснити, у яких випадках воно застосовується, та надати відповідь на питання: «За яких умов можна не платити орендну плату під час карантину?».

• ВИПАДКИ, У ЯКИХ ЗАСТОСОВУЄТЬСЯ НОВОВВЕДЕННЯ

Новий пункт 14 «Прикінцевих та перехідних положень» ЦК України буде застосовуватись у випадках, якщо обов’язок зі сплати орендної плати виникне після набрання чинності Законом 3275. І навпаки новий пункт не буде застосовуватись, якщо обов’язок зі сплати орендної плати виник до набрання чинності Законом 3275.

Наведений вище висновок випливає з норм ст. 58 Конституції України, ст. 5 ЦК України та Рішення Конституційного Суду України від 09.02.1999. Згідно з вказаним рішенням Конституційного Суду України до події, факту застосовується той закон або інший нормативно-правовий акт, під час дії якого вони настали або мали місце.

Наведемо приклади:

Приклад 1: Згідно з договором оренди Орендар зобов’язаний сплатити орендну плату за квітень до третього квітня. При цьому припустимо, що Закон 3275 набере чинності четвертого квітня. Тобто юридичний факт, з яким пов’язується виникнення обов’язку зі сплати орендної плати, виник до набрання чинності Законом 3275. У такому випадку Орендар не зможе скористатись нормами п. 14 «Прикінцевих та перехідних положень» ЦК України та не буде звільненим від сплати орендної плати у квітні на час дії карантину.

Приклад 2: Згідно з договором оренди Орендар зобов’язаний сплатити орендну плату за квітень до п’ятого квітня. При цьому припустимо, що Закон 3275 набере чинності четвертого квітня. Тобто юридичний факт, з яким пов’язується виникнення обов’язку зі сплати орендної плати, виникне після набрання чинності Закон 3275. У такому випадку Орендар зможе скористатись нормами п. 14 «Прикінцевих та перехідних положень» ЦК України.

• ЗМІСТ НОВОВВЕДЕННЯ

Пункт 14 «Прикінцевих та перехідних положень» ЦК України може тлумачитись по-різному:

Тлумачення 1:

«На час дії карантину і до його завершення наймач у встановленому законом порядку, звільняється від плати за користування майном відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК України».

Зазначене тлумачення позбавляє можливості застосувати пункт 14 «Прикінцевих та перехідних положень» ЦК України на практиці, адже наймач звільняється від обов’язку сплачувати орендну плату саме у встановленому законом порядку. Однак чинне законодавство такого порядку не закріплює.

Тлумачення 2:

• «На час дії карантину і до його завершення, яке має відбутись у встановленому законом порядку, наймач звільняється від плати за користування майном незалежно від наявності чи відсутності умов, визначених ч. 6 ст. 762 ЦК України».

Вказане тлумачення, на нашу думку, є неправильним оскільки пункт 14 «Прикінцевих та перехідних положень» ЦК України містить наступне формулювання: «…наймач звільняється від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу.».

При цьому, згідно з Академічним тлумачним словником прийменник «відповідно до» вживається на позначення узгодженості між чимось, залежності від чогось.

З огляду на це, положення п. 14 «Прикінцевих та перехідних положень» ЦК України «…наймач звільняється від плати за користування майном» залежить або має узгоджуватись з ч. 6 ст. 762 ЦК України, яка передбачає умови звільнення від сплати орендної плати.

З таких обставин невірним є висновок про те, що наймач звільняється від плати за користування майном незалежно від наявності чи відсутності умов, визначених ч. 6 ст. 762 ЦК України, оскільки у такому разі положення п. 14 «Прикінцевих та перехідних положень» ЦК України про звільнення наймача від сплати орендної плати не будуть узгоджуватись з (залежати від) ч. 6. ст. 762 ЦК України, яка містить умови такого звільнення.

Тлумачення 3

«На час дії карантину і до його завершення, яке має відбутись у встановленому законом порядку, наймач звільняється від плати за користування майном в залежності від наявності чи відсутності умов, визначених ч. 6 ст. 762 ЦК України».

Таке тлумачення норм п. 14 «Прикінцевих та перехідних положень» ЦК України є найбільш прийнятним, тому спробуємо розібратись з ним більш детально.

Частина 6 ст. 762 ЦК України передбачає, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

ВІДЕО: Оренда в умовах карантиру | Перенесення термінів для РРО та інші пільги

Враховуючи що звільнення наймача від плати за користування майном залежить від ч. 6 ст. 762 ЦК України, то п. 14 «Прикінцевих та перехідних положень» та ч. 6 вказаної статті ЦК України слід розуміти наступним чином: орендар (наймач) звільняється від плати за користування майном, якщо протягом часу карантину він не міг використовувати орендоване майно.

Для повного розуміння змісту вказаних норм необхідно розібратись, що означає «неможливість користування майном» в контексті ч. 6 ст. 762 ЦК України.

Велика Палата Верховного Суду (постанова від 08.05.2018) надала відповідь на вказане питання. Так, неможливістю користування орендованим майном є «об'єктивна безпосередня неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо)…».

Тобто орендар звільняється від сплати орендної плати, якщо він з підстав об’єктивної безпосередньої неможливості не міг реалізувати жодну правомочність орендаря майна, зокрема, правомочність бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у ньому речі.

При цьому, якщо орендар може реалізувати хоча б одну з наведених правомочностей, то він не може бути звільненим від обов’язку сплачувати орендну плату. У такому разі наймач може лише вимагати зменшення орендної плати, згідно з ч. 4 ст. 762 ЦК України.

Наведемо приклад:

Орендар орендує приміщення в торговому центрі. У договорі вказано, що приміщення використовується для розміщення магазину. На час дії карантину орендар дійсно не має можливості використовувати приміщення шляхом прийняття відвідувачів, однак він може реалізовувати інші правомочності орендаря: мати доступ до приміщення, зберігати у ньому майно, знаходитись у приміщенні та ін. У такому випадку орендар не звільняється від сплати орендної плати на час карантину.

Орендар може бути звільнений від обов’язку зі сплати орендної плати у випадку, якщо згідно з договором оренди орендар використовує приміщення виключно для прийому громадян і продажу їм товарів, а запровадження карантину не дозволяє зазначеному орендарю використовувати приміщення з вказаною метою. Хоча навіть у такому випадку орендарю буде складно довести наявність підстав для звільнення від сплати орендної плати, оскільки незважаючи на основну мету договору, у такому приміщенні продовжує зберігатись товар орендаря та орендар може мати доступ до такого приміщення.

Наведений вище висновок також підтверджується практикою Верховного Суду у подібних правовідносинах (постанова від 18.12.2018):

Орендодавець звернувся до суду з позовом до Банку-Орендаря про стягнення заборгованості за договором оренди. За договором оренди Банку було передано в оренду приміщення на території проведення АТО. Заперечуючи проти позовних вимог, Банк послався на те, що у зв’язку з прийняттям постанови Правління НБУ № 466 від 06.08.2014 «Про призупинення здійснення фінансових операцій», Банк не може надавати фінансові послуги на території АТО та використовувати орендоване приміщення для здійснення фінансових операцій, що є підставою для звільнення від сплати орендної плати на підставі ч. 6 ст. 672 ЦК України. Спростовуючи аргументи Банку Верховний Суд вказав, що запровадження надзвичайного режиму роботи банківської системи та призупинення здійснення усіх видів фінансових операцій у населених пунктах, які не контролюються українською владою, неможливість використання майна згідно з умовами договору, не можуть однозначно засвідчувати те, що орендоване майно неможливо використовувати ні відповідно до мети договору, ні взагалі, оскільки мета, з якою відповідачем було укладено договір оренди не обмежується лише здійсненням фінансових операцій, а отже зазначена обставина не є самостійною підставою для застосування норми частини шостої статті 762 ЦК України.

• УМОВИ, ЗА ЯКИХ МОЖНА НЕ СПЛАЧУВАТИ ОРЕНДУ НА ЧАС КАРАНТИНУ

Підсумовуючи викладене можна зробити наступні висновки.

Орендар звільняється від сплати орендної плати на час карантину, якщо він у зв’язку з запровадженням карантину не може реалізувати жодну з правомочностей, пов’язану з користуванням майном: приймати відвідувачів, бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо.

Вказані умови звільнення від сплати орендної плати діють і зараз в силу норм ч. 6 ст. 762 ЦК України та не залежать від набрання чинності Законом 3275. Після набрання чинності Законом 3275, умови звільнення від сплати орендної плати залишаться незмінними, а тому вказаний закон не внесе змін у правовідносини між орендарем та орендодавцем.

При цьому посилатись на норми Закону 3275 орендар зможе лише після набрання ним чинності та за умови, що обов’язок зі сплати орендної плати за відповідний період виник в орендаря після набрання чинності вказаним законом.

Автор статті: Нечваль Ян Вадимович