Какие основания для расторжения договора аренды земли? Обзор судебной практики.

На сегодняшний день действующим законодательством предусмотрено не так много юридических конструкций пользования чужим земельным участком, и безусловным лидером здесь является, конечно же, аренда. Многолетнее активное применение договоров аренды земли, их продления, перезаключения, расторжения или невыполнения стало основанием появления многочисленной судебной практики решения земельных споров, которая, однако, иногда не отмечается единством правовых позиций и одинаковым применением даже ключевых предписаний земельного законодательства, пишет gentls.com

В этом материале вашему вниманию представлен обзор последних решений Верховного Суда по указанной категории дел.

Расторжение договора по основаниям систематической невыплаты арендной платы

Это наиболее распространенное основание расторжения договора.

Статья 141 Земельного кодекса Украины предусматривает такое основание прекращения права пользования земельным участком, как систематическая неуплата земельного налога или арендной платы.

Большая Палата Верховного Суда в своем постановлении от 27.11.2018 года подтвердила правовую позицию, высказанную Верховным Судом Украины 11.10.2017 года, о том, что к таким правоотношениям подлежат применению также предписания части второй статьи 651 Гражданского кодекса Украины. То есть в каждом подобном случае суд должен выяснять, во-первых, наличие факта такого нарушения договора как систематическая неуплата арендной платы, во-вторых, существенность данного нарушения, а именно в значительной степени арендодатель лишен того, на что рассчитывал при заключении договора аренды.

В этом же постановлении Большая Палата Верховного Суда отметила, что поскольку судами предыдущих инстанций был установлен факт отсутствия задолженности по арендной плате на момент обращения с иском (а, напротив, имела место переплата), то это свидетельствует об отсутствии обстоятельств, которые бы удостоверяли невозможность достижения истцом как стороной договора аренды цели договора (получение платы за аренду земельного участка) и неполучение того, на что рассчитывал арендодатель, заключая спорный договор, то есть не усматривается существенного нарушения условий договора аренды.

Впрочем, Кассационный гражданский суд в составе Верховного Суда, рассматривая подобные дела в 2019 году, приходит к несколько иным выводам. Так, в постановлении от 06.03.2019 года Объединенная палата Кассационного гражданского суда отмечает, что ненадлежащее исполнение условий договора, а именно частичное неисполнение обязанности по уплате арендной платы, также является нарушением условий договора аренды земельного участка, которое дает право арендодателю требовать расторжения такого договора, несмотря на то, выплачена ли в дальнейшем задолженность, поскольку, в соответствии со статьей 526 Гражданского кодекса Украины, обязательство должно выполняться должным образом.

Читайте статтю: Як заявити позов так, щоб захистити свої права на нерухомість? Практика Верховного Суду

Схожая позиция содержится также в постановлении Кассационного гражданского суда от 17.04.2019 года, где указывается, что сам факт систематического нарушения договора аренды земельного участка по уплате арендной платы является самостоятельным и достаточным основанием для расторжения такого договора, несмотря на то, выплачена ли в дальнейшем задолженность, а потому тот факт, что ответчик уплатил сумму задолженности по арендной плате, не имеет правового значения для разрешения исковых требований о расторжении договора аренды.

Следует отметить, что под «систематичностью» неуплаты арендной платы суды понимают неуплату два и более раз. Такую позицию сформулировал Верховный Суд Украины в постановлении от 28.09.2016 года.Верховный Суд повторил указанные выводы в упомянутых постановлениях от 06.03.2019 года и от 17.04.2019 года.

Кроме того, основанием для расторжения договора аренды земли является даже частичная систематическая неуплата арендной платы. Так, в постановлении от 15.05.2019 года Верховный Суд, на основании установленных судами предыдущих инстанций обстоятельств систематической неуплаты арендатором части арендной платы, признал указанные основания достаточными для расторжения договора аренды земли в судебном порядке по требованию арендодателя.

Интересной является позиция, высказанная Верховным Судом в постановлении от 13.05.2019 года. Она касается случая, когда систематическая неуплата арендной платы не является основанием для расторжения договора аренды земли. Так, согласно выводам суда, если арендатор докажет, что не совершал возделывания земельного участка, то есть не использовал его по назначению согласно договору аренды, систематическая неуплата им арендной платы не может считаться основанием для расторжения договора. По указанному делу обстоятельство не возделывания земельного участка ответчиком было установлено судами на основании акта обследования земельного участка и справок, выданных исполнительным комитетом сельского совета и Государственной инспекцией сельского хозяйства.

Расторжение договора в связи с нарушением сроков застройки земельного участка

Нарушение сроков застройки земельного участка как основание для расторжения договора аренды рассматривается судами как разновидность неиспользования земельного участка по целевому назначению, для которого она предоставлялась в аренду.

При этом, как уже упоминалось выше, необходимо учитывать также предписания части второй статьи 651 Гражданского кодекса Украины относительно существенности допущенного арендатором нарушения и выяснять, в значительной ли степени арендодатель лишается того, на что рассчитывал при заключении договора.

Верховный Суд в составе коллегии судей Кассационного хозяйственного суда в своем постановлении от 17.04.2019 года отметил, что арендатор нарушил условия договора аренды по строительству многофункционального торгово-бытового комплекса сроком до 31.12.2007 года, в результате чего арендодатель лишен возможности получать арендные платежи, на которые он рассчитывал при заключении этого договора. Указанные основания являются достаточными для удовлетворения иска о расторжении договора аренды земли.

Читайте статью:Договоры поставки с иностранным контрагентом. Судебная практика разрешения споров

Расторжение договора в одностороннем порядке на основании решения городского совета

В постановлении от 18.04.2019 года Верховный Суд в составе коллегии Кассационного хозяйственного суда отметил, что расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке допускается исключительно в случаях, если это прямо предусмотрено соответствующим законом или договором аренды. При этом в договоре должны быть четко указаны основания, по которым сторона договора приобретает права на его расторжение в одностороннем порядке.

В анализируемом деле суды установили, что основанием принятия городским советом решения о расторжении договора аренды в одностороннем порядке стали нарушения арендатором предписаний законов Украины «Об охране культурного наследия» и «О регулировании градостроительной деятельности». Впрочем, исследовав положения заключенного между сторонами договора аренды, суды пришли к обоснованному выводу, что нарушение арендатором указанных предписаний законов действительно является основанием для расторжения договора, однако не в одностороннем, а в общем порядке, то есть по соглашению сторон или по решению суда.

Договором аренды земли предусмотрены иные основания для его расторжения в одностороннем порядке по решению арендодателя, и ни одно из этих оснований соблюдено не было.

Также следует упомянуть правовую позицию, согласно которой отсутствуют основания для расторжения договора аренды земельного участка по иску городского совета в случаях приобретения третьим лицом, не арендатором, права собственности на объект недвижимого имущества, который расположен на этом участке. Верховный Суд в постановлении от 16.05.2019 года подтвердил ранее сформированный правовой вывод о том, что в таких случаях новый собственник недвижимого имущества фактически приобретает все права и обязанности арендатора земельного участка.

Читайте статью:Как считать сроки исковой давности? Обзор позиций Верховного суда