Аренда жилья с правом выкупа. Как и что необходимо учесть.

Аренда жилья с выкупом — норма уже не новая, но до сих пор вызывающая множество вопросов и многогранность толкований.

В связи с этим хотелось бы расставить правильно акценты, что несомненно должно принести пользу практикующим адвокатам и юристам.

Анализируемые правоотношения регулируются ст. 810-1 Гражданского кодекса Украины (в дальнейшем — ГКУ).

Данный вид отношений имеет отличия от обычной аренды (ведь при ней право собственности к арендатору не переходит), от финансового лизингам и от товарного кредита.

На самом деле данный вид договора являет собой своеобразный симбиоз двух простых договоров — аренды и купли-продажи.

Определение данного вида договора, помимо ГКУ, также корреспондируется Законом Украины "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства" от 25.12.2008 г. № 800-VI (далее — Закон № 800), предусматривающим, что аренда жилья с выкупом — это правоотношения предприятия - арендодателя и физического лица - арендатора, которые возникают на основании заключенного ими договора аренды жилья с выкупом и регулируются ГКУ и этим Законом (ч. 1 ст. 5).

Статья 810-1 ГКУ, появившаяся позже вышеуказанного Закона № 800, сделала уточнение, что аренда жилья с выкупом — особый вид найма (аренды) жилья.

И это проявляется в первую очередь через субъективный состав сторон.

"По договору аренды жилья с выкупом одна сторона — предприятие -арендодатель передает второй стороне — физическому лицу (лицу-арендатору) жилье за плату на длительный (до 30 лет) срок, по истечении которого или досрочно, при условии полной уплаты арендных платежей, жилье переходит в собственность арендатора".

Интересно, что ГКУ (ч. 7 ст. 810-1) называет такой договор документом, который свидетельствует о переходе права собственности на недвижимое имущество от предприятия - арендодателя к лицу - арендатору с отлагательными обстоятельствами, определенными законом.

В частности, арендодатель в будущем, на основании этого документа, может зарегистрировать право собственности на жилье.

Как не прискорбно, но ни ч. 2 ст. 810-1 ГКХ ни ч. 1 ст. 5 Закона № 800 не в полной мере отражают картину для понимания сути отношений между сторонами договора.

Для правильной трактовки и правильного составления договора необходимо принять во внимание также и другие нормы, а именно ч. 3 ст. 810-1 ГКУ и ч. 8 ст. 5 Закона № 800.

"Предприятие-арендодатель получает право собственности на предварительно выбранное лицом-арендатором жилье с целью дальнейшей передачи такого жилья в долгосрочную аренду с выкупом такому лицу и осуществляет распоряжение таким жильем до его полного выкупа.»

(ч.3 ст. 810-1 ГКУ)

"Арендодатель получает право на предварительно выбранное арендатором жилье с целью передачи такого жилья в долгосрочную аренду с выкупом арендатору и осуществляет управление жильем до его полного выкупа".

(Ч 8 ст. 5 Закона № 800)

Обратите внимание, что распоряжаться и управлять — разные по смыслу слова.

Точнее выглядят именно формулировка из Закона М 800. Поскольку возможность арендодателя распоряжаться жильем может свести на нет гарантии для арендатора. Но и здесь неоднозначность термина "управлять" может сыграть с Вами злую шутку и привести к немалым проблемам. Ведь четко неизвестно, какой смысл вложен в понятие "управление".

Распоряжение (а значит, и отчуждение) он тоже может охватывать.

А это, в дальнейшем, может уменьшить шансы арендатора стать собственником.

Именно поэтому советую, при составлении таких договоров, однозначно трактовать, какое понимание стороны вкладывают в термины "Распоряжение" и "Управление", дабы гарантировать защиту прав арендатора.

Дело в том, что вся конструкция отношений по договору аренды жилья с выкупом выглядит односторонней. Ключевым, по моему мнению, в этих отношениях будет то, что арендодатель, заключив соответствующий договор, уже не сможет в одностороннем порядке его расторгнуть.

Только если арендатор не нарушает условий договора.

А вот арендодатель при желании сделать это может. Именно поэтому упоминание в ч. 3 ст. 810-1 ГКУ о распоряжении имуществом кажется несколько нелогичным. И как следствие, лучше все права-возможности для сторон подробно записывать в договоре. Однако арендаторам не следует пугаться продажи имущества арендодателем (он это все же вправе делать).

Также на договор аренды жилья с правом выкупа распространяется ст. 814 ГКУ регулирующая последствия продажи имущества арендодателем и защищающая их интересы.

Обратите внимание на важный аспект.

В ч. 3 ст. 5 Закона № 800 записано ограничительное условие, когда допускается заключение договора аренды жилья с выкупом. Там утверждается: это возможно при условии уплаты арендатором начального взноса, что должно было бы происходить в соответствии с «Порядком аренды жилья с выкупом», утвержденным КМУ Постановлением № 274 еще в 2009 году (далее — Порядок № 274).

Как ни странно, но в этом документе нет ни слова об условиях уплаты начального платежа. В нем сказано, что такой платеж вместе с платежами на выкуп жилья будет составлять "стоимость жилья".

Обращаю Ваше внимании на нецелесообразности такого ограничения.

Стороны могут указать в договоре, что первый взнос составляет, к примеру - одна гривна, и будут манипулировать этим ограничением как угодно. Таким образом, учитывая задекларированную повсюду свободу договора, его существование нецелесообразно.

В связи со сказанным, возникает закономерный вопрос: когда же к арендатору переходит право собственности на жилье ?

Все очень просто.

В связи с тем, что речь идет об отлагательных условиях, нет никаких сомнений, что касаются они преимущественно именно перехода права собственности.

Арендатор станет полноценным собственником, только если уплатит арендодателю всю сумму арендных платежей за весь срок договора.

В Порядке № 274 КМУ высказал такую же точку зрения и добавил, что арендодатель полноценно распоряжается жильем до уплаты арендатором полной суммы платежей.

Теперь о сторонах договора аренды жилья с выкупом.

Субъективный состав анализируемых правоотношений будет его основным отличием от обычной аренды.

Дело в том, что конфигураций здесь немного: арендодателем может быть только юридическое лицо, а арендатором — физическое лицо.

И это, к сожалению, без вариантов.

Что касается формы договора.

После того как Закон № 800 своеобразно «откорректировал» ст. 811 ГКУ обращаю внимание на незыблемое правило: договор найма жилья с выкупом заключается исключительно в письменной форме.

Но и это еще не все: его обязательно придется заверить у нотариуса и зарегистрировать в установленном в законодательстве порядке. Напоминаю, что: процедуру такой регистрации регламентирует Временный порядок государственной регистрации правочинов, утвержденный Постановлением КМУ от 26.05.04 г. № 671. Последний даже изменять не придется, ведь он предусматривает регистрацию любых правочинов, государственная регистрация которых предусмотрена в законе, в нашем случае ГКУ в п. 4 Порядка № 274 КМУ растолковал, что такой договор считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Также следует обратить пристальное внимание на существенные условия такого договора.

Часть 5 ст. 810 ГКУ трактует, что существенные условия договора аренды жилья с выкупом должно определять законодательство. Сам по себе ГКУ тоже закон, поэтому при решении вопроса о выявлении таких условий, сначала обратитесь к ст. 638, где указано, что существенными будут условия;

- предмет договора;

- определенные законом условия, как существенные или необходимые для договоров данного вида;

- абсолютно все те условия, в отношении которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто согласие.

Первое, что касается предмета договора аренды с выкупом, то здесь вопросов возникнуть не должно. Жилье — оно и есть жилье.

Статья 379 ГКУ идентифицирует это понятие, как жилой дом, квартиру, другое помещение, предназначенные и пригодные для постоянного проживания в них.

Обратите внимание, что Порядком № 274 расширено это понятие и указано, что объектом договора аренды с выкупом может быть часть квартиры или жилого дома (п. 3). Соответственно, применение этого договора для перехода собственности на другие виды недвижимости недопустимо.

Арендатор сам выбирает предмет будущей аренды, который на момент заключения договора фактически может еще не быть собственностью арендодателя. Последний покупает его с целью последующей сдачи-передачи его в аренду с выкупом.

Самую интересную группу условий представляют определенные законом как существенные или условия, необходимые для договоров данного вида.

Каких-то особых условий в ГКУ нет, однако они существуют в Законе № 800. Речь идет о нюансах, упомянутых в ч. 4 ст. 5 этого документа, которая поясняет механизм действия данного договора.

Добавив к названным нюансам правила из Порядка № 274, могу смело определить следующие существенные условия договора аренды жилья с выкупом:

1) взаимодействие сторон договора (как при заключении договора, передаче имущества, так и после);

2) характеристики передаваемого в аренду жилья;

3) размер, порядок формирования, форма и сроки внесения арендных платежей и условия их пересмотра;

4) основания досрочного расторжения договора;

5) возврат средств при прекращении договора по инициативе арендатора;

6) возврат средств при расторжении договора аренды жилья с выкупом в связи с его невыполнением;

7) формирование резерва непредвиденных расходов, связанных с обслуживанием обязательств арендатора;

8) осуществление управления (распоряжения) жильем арендодателем до полного выкупа жилья арендатором;

9) досрочное прекращение договора аренды жилья с выкупом по инициативе наследника.

Ну и, конечно, стороны сами вправе решать, какие еще условия для них существенны.

Также к существенным условиям обязательно отнесите обязанности арендатора жилья, перечисленные в ст. 815 ГКУ, а именно:

1. Использовать жилье только для проживания в нем, при этом обеспечивая его сохранность и поддержание в надлежащем состоянии.

2. Запрет проводить переоборудование и реконструкцию жилья без согласия арендодателя.

3. Своевременно вносить плату за жилье.

4. Допустимые рамки управления имуществом со стороны арендодателя, если о нем говорится в тексте договора.

Очень важно, чтобы в договоре аренды жилья с выкупом оговаривалось о лицах, которые будут проживать вместе с арендатором.

А поскольку на эти отношения распространяется действие ст. 816 ГКУ указанные лица получат равные с нанимателем права и обязанности относительно пользования жильем (возможно, это не всем будет выгодно). Но ответственность перед арендодателем за нарушение условий договора записанными в нем лицами все равно будет нести лишь арендатор.

А вот если нанимателей по договору будет несколько, то их обязанности по договору аренды жилья с выкупом будут солидарны.

Несмотря на то, что у договора аренды с выкупом специфические черты, на него все равно будут распространятся общие нормы ГКУ, касающиеся найма как такового.

Некоторые нормы я уже упоминал ( о форме, обязанностях арендатора, проживании других лиц), но хотелось бы обратить внимание на еще две немаловажные нормы:

1. Правопреемство при изменении собственника арендованного жилья (ст. 814).

В данной статье установлено правило: при изменении собственника жилья, переданного в наем, к новому собственнику переходят права и обязанности наймодателя.

Рассуждая о проблеме сути управления и распоряжения, я уже упоминал о гарантиях для арендатора в случае продажи имущества арендодателем. Именно ст. 814 ГКУ является им защитой.

2. Ремонт жилья (ст. 819 ГКУ).

Я бы применил классическое распределение обязанностей в зависимости от вида ремонта: текущий делает арендатор, капитальный — арендодатель.

Однако эту комбинацию стороны могут поменять в договоре. Возможно спрогнозировать ситуацию, что на практике все виды ремонта будут ложиться на плечи арендатора.

Но в любом случае сторонам нужно принять во внимание следующее правило: без согласия арендатора не допускается переоборудование жилого дома, в котором находится помещение, переданное в аренду с выкупом, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования жильем (ч. 3 ст. 819 ГКУ).

Ну и на последок имейте ввиду, что относительно арендуемого с выкупом жилья, возможно заключить договор субаренды по правилам ст. 823 ГКУ.

Но при этом, и это аксиома, переход права собственности по такому субдоговору от арендатора к субарендатору невозможен.

Касательно платы за пользование имуществом в аренде.

Для договоров аренды жилья с выкупом действуют общие правила уплаты из ст. 820 ГКУ.

Также эти правила дублируются в ч. 5 ст. 5 Закона № 800: арендатор жилья вносит арендную плату в соответствии с условиями, определенными в договоре аренды жилья с выкупом, в течение срока действия договора до полного его выкупа и получения в собственность.

Обращаю внимание на ч. 4 ст. 820 ГКУ, в которой разъяснена суть арендных платежей по договору аренды жилья с выкупом. Это периодические платежи, которые лицо - арендатор уплачивает предприятию - арендодателю согласно условий договора аренды жилья с выкупом в течение всего срока действия договора. Все ясно и понятно.

Правильность трактовки арендных платежей должна содержать:

1. Платежи на выкуп выбранного лицом - арендатором жилья.

2. Вознаграждение (доход) арендодателя.

Именно такой же состав арендных платежей указан в п. 6 Порядка № 274 и ч. 6 ст. 5 Закона № 800, однако с объяснением, как определять доход арендодателя.

В частности, указано, что вознаграждение (доход) арендодателя определяют согласно размеру процентной ставки, установленной в договоре аренды жилья с выкупом. Как будет работать механизм расчета платы с таким процентом, предусмотреть трудно. Но могу спрогнозировать, что на практике речь будет идти о начислениях, похожем на кредитное начисление процентов. Этот вопрос не выписан и оставлен на усмотрение сторон, которые должны зафиксировать все в тексте договора.

При этом советую вам обратить внимание на п. 6 Порядка № 274, по которому процентную ставку определяют относительно платежей на выкуп. То есть не со всей стоимости жилья (которая учитывает и начальный взнос арендатора).

И еще одно: факт уплаты арендных платежей в полном объеме обязательно нужно удостоверить актом, который будет неотъемлемым приложением к договору аренды с выкупом.

Акцентирую, что уплатой арендных платежей все не закончится.

Лицо - арендатор также обязано компенсировать предприятию-арендодателю расходы, определенные законом (ч. 4 ст. 820 ГКУ). Это, как правило, названные в ч. 5 ст. 5 Закона № 800, то есть те, которые касаются совершения определенных юридических действий:

— страховые платежи;

— расходы на оформление прав собственности на недвижимое имущество;

— на государственную регистрацию отягощений недвижимого имущества;

— нотариальные услуги;

— резервы непредвиденных расходов, связанные с обслуживанием обязательств арендатора.

Формирование таких резервов следует указать прямо в договоре. Но в любом случае не использованные до конца действия договора средства резерва будут зачислены как платежи арендатора на выкуп жилья (п. 8 Порядка № 274).

Опять же, расходы арендатора не ограничиваются упомянутым. Общее для договоров правило, по которому наниматель обязан самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором найма, в этом случае не действует. Часть 7 ст. 5 Закона № 800 в отношении этого очень критична: арендатор самостоятельно уплачивает коммунальные платежи. Правда, согласно Порядку № 274 при возникновении задолженности по оплате таких услуг арендодатель погашает ее за счет средств резерва.

Что касается расторжение договора.

В ч. 1 ст. 825 ГКУ зафиксировано, что досрочное расторжение договора аренды жилья с выкупом до момента получения арендодателем права на жилье осуществляется в порядке, определенном законом. Только что это за порядок такой и где он определен никому неизвестно. По крайней мере, такого определения нет ни в ГКУ, ни в Законе № 800, ни в Порядке № 274.

Из суждения описанных в п. 4 ст. 5 Закона № 800 можно сделать важный вывод: при данном виде договора его расторжение по инициативе арендодателя возможно только при невыполнении договора арендатором. А вот арендатор может сделать это по собственной инициативе когда угодно.

Я считаю, что при необходимости стороны вольны расторгнуть договор по взаимному согласию. Это им позволяет ч. 1 ст. 651 ГКУ при условии, что другие правила не установлены договором или законом. Упомянут такой случай и в п. 11 Порядка № 274.

Разрешенные случаи для расторжения договора часто записаны в законах. Так, для договоров аренды жилья с выкупом действует ч. 2 ст. 825 ГКУ по которой его можно расторгнуть по решению суда по требованию наимодателя, если:

1) наниматель не внес плату за жилье за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок;

Часть этою правила, которая касается краткосрочно найма, в нашем случае работать не должна.

2) наниматель или другое лицо, за действия которого он отвечает, разрушил или испортил жилье.

Следует учесть то, что в ином случае по решению суда нанимателю могут предоставить срок не более одного года для восстановления жилья. Если он этого не сделает, суд по повторному иску наимодателя вынесет решение о расторжении договора. Впрочем, по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения, но не более чем на год.

Считаю, что для анализируемого вида договора должны действовать и общие основания для расторжения договора по требованию сторон.

Так, благодаря ст. 783 ГКУ наимодатель будет вправе требовать расторжения договора найма, если:

1) наниматель пользуется вещью вопреки договору или назначению вещи;

2) наниматель без разрешения наимодателя передал вещь в пользование другому лицу;

3) наниматель своим халатным поведением создает угрозу повреждения вещи;

4) наниматель не приступил к проведению капремонта вещи, если он был возложен на нанимателя.

А арендатор может требовать этого, если наимодатель передал в пользование вещь, качество которой не соответствует условиям договора и назначению вещи, или если тот не выполняет свою обязанность по проведению капремонта вещи.

Как ни крути, но согласно Порядку № 274 основания для досрочного расторжения договора следует указать в тексте договора, разумеется, в первую очередь, это касается оснований для расторжения договора с согласия сторон или по инициативе одной из них.

В заключение скажу несколько слов о последствиях расторжения договора аренды жилья с выкупом.

Если это произойдет, то в соответствии со ст. 826 ГКУ нанимателя и других лиц, проживавших в помещении, выселят из жилья на основании решения суда, без предоставления им другого.

Сроки договора.

Здесь очень много любопытного. В первую очередь будет стоять вопрос: как определить, долгосрочная или недолгосрочная аренда с выкупом ? Из договора очевиден только максимальный срок — до 30 лет.

Впрочем, по логике вещей, было бы понятнее существование именно минимального срока. Но имеем то, что имеем. Поэтому сейчас минимального срока все же не существует. Тем не менее, едва ли кто-то будет заключать такие договора на срок менее одного года.

Интересно, что Закон № 800 предусматривает возможность продавать право требования по договорам аренды с выкупом. В ч. 9 ст. 5 этого документа даже сказано, что такие операции не требуют лицензирования и внесения сведений об арендодателе в Государственный реестр финансовых учреждений.

Наследование арендованного имущества.

В ГКУ на этот случай существует статья 1232-1. По ее нормам наследники получат все права и обязанности по договору аренды жилья с выкупом, которые были у наследодателя.

При этом, наследники могут и отказаться от договора аренды в порядке, установленном ст. 1273 ГКУ.

Но здесь есть очень большой нюанс. Только от одного договора отказаться не получится. Если наследник отказывается от него, то отказывается и от всего наследуемого имущества.

Хотя, на практике, с хорошим адвокатом, эту ситуацию возможно урегулировать путем написания арендатором завещания на остальное имущество (кроме арендованного), наследник может при желании отказаться от наследования по закону (договора аренды жилья с выкупом), а принять только причитающееся по завещанию. Однако эта схема сработает далеко не для всех и не всегда. Каждый случай индивидуален.

Досрочное прекращение договора аренды жилья с выкупом по инициативе наследников должно происходить в порядке, определенном законом.

Такового нет, то есть этот порядок следует определить в договоре аренды с выкупом. Данная точка зрения изложена и в ч. 4 ст. 5 Закона № 800.

Очень надеюсь, что данная небольшая аналитика будет полезна практикующим адвокатом и юристам и позволит избежать споров в отношении таких договоров в дальнейшем.

Автор консультации: Управляющий партнер Адвокатского объединения “Monitum”, Адвокат Нагорный Александр.