Актуальні проблеми забудовників та інвесторів у 2022 році

У 2022 році відбувся ряд змін у правовому регулюванні будівництва та інвестицій щодо придбання приміщень у новобудовах.

Дані зміни викликані як реакцією на військову агресію російської федерації, адаптуванням до життя в умовах підвищеної небезпеки, так і розвитком законодавства у сфері будівництва.

У вказаній статті розглянемо законодавчі зміни з приводу необхідності будівництва бомбосховищ у новобудовах та захисту прав інвесторів при купівлі «первинної» нерухомості.

Згадайте новину: Гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому

1. Щодо обов’язкового будівництва бомбосховищ.

На сайті Верховної Ради опубліковано Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо забезпечення вимог цивільного захисту під час планування та забудови територій» від 29.07.2022 р. №2486-IX (набрав чинності 24.10.2022), норми якого вносять зміни до базових законодавчих актів щодо цивільного захисту та будівництва: Кодексу цивільного захисту України, Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Серед іншого, вказаним законом передбачається:

• розроблення містобудівної документації на місцевому та регіональному рівнях та проектування об’єктів, що можуть спричинити виникнення надзвичайних ситуацій та вплинути на стан захисту населення і територій, здійснюються з урахуванням вимог інженерно-технічних заходів цивільного захисту;
• проектна документація на будівництво обов’язково має містити розділ інженерно-технічних заходів цивільного захисту, у складі якого може передбачатися будівництво захисних споруд цивільного захисту або споруд подвійного призначення, а також проектні рішення щодо врахування вимог пожежної та техногенної безпеки, для: 1) об’єктів будівництва, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, на яких постійно перебуватимуть понад 50 фізичних осіб або періодично перебуватимуть понад 100 фізичних осіб; 2) інших об’єктів будівництва відповідно до переліку, визначеного Кабінетом Міністрів України.

До відома! Нововведення з приводу будівництва захисних споруд цивільного захисту або споруд подвійного призначення застосовується до об’єктів, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано після набрання чинності Закону України від 29.07.2022 р. №2486-IX, - тобто, після 24.10.2022 р. (прикінцеві положення Закону України від 29.07.2022 р. №2486-IX).

Тобто, якщо забудовником було отримано дозвіл на виконання будівельних робіт до 24.10.2022 р., будівництво захисних споруд цивільного захисту або споруд подвійного призначення не є обов’язковим для забудовника.

Отже, з одного боку запроваджується обов’язковість проектувань та будівництва укриттів (бомбосховищ). Але з іншого боку, такі вимоги не застосовуються до забудовників, які отримали дозвільні документи / розпочали будівництво до 24.10.2022р.

2. Щодо захисту прав інвесторів в контексті ухваленого Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

Насамперед слід зазначити, що прийнятий Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (далі-Закон), безумовно, є позитивним кроком до забезпечення гарантій інвестицій у будівництво.

Закон запроваджує низку новацій, які покликані врегулювати ряд проблемних питань, що вважаються системними з часів існування первинного ринку нерухомості, серед яких можна виділити наступні:

• проблема публічного висвітлення інформації щодо забудови - зобов’язання девелопера/ замовника/ управителя ФФБ розкривати на своїх офіційних веб-сайтах інформацію про наявність дозвільної документації, хід будівництва, відомості про майбутні об’єкти нерухомості, які продано та які продаються, проекти договорів купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості тощо (ст.8 Закону);
• проблема ідентифікації об’єкту інвестиції та визначення його правового статусу – відтепер у цивільному обороті може перебувати такий об’єкт інвестиції, як об’єкт незавершеного будівництва/ майбутній об’єкт нерухомості, за умови його обов’язкової державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ст.2 Закону);
• проблема розірвання договору інвестування з ініціативи інвестора – Закон запроваджує право інвестора розірвати договір купівлі-продажу у випадку порушення строку прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта більш як на шість місяців а також в інших випадках передбачених Законом (ст.18 Закону);
• щодо реклами об’єктів будівництва - відтепер Законом запроваджено можливість здійснення реклами об’єктів житлового будівництва виключно за умови наявності у замовника будівництва всіх дозвільних документів на будівельні роботи, на земельну ділянку (право власності чи право користування земельною ділянкою) тощо.

Отже, новели Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» дозволять потенційним інвесторам:

• гарантувати, що офіційний продаж запроектованих приміщень житлової та нежитлової нерухомості (квартир, офісів, складських приміщень та ін.) можливий лише за умови наявності у забудовника дозвільних документів;
• гарантувати, що офіційний продаж приміщень можливий лише за умови реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, як окремих об’єктів;
• мати доступ до інформації про кількість проданих приміщень;
• мати офіційну інформацію про хід будівництва.

Водночас, слід застерегти, що закон є новим у національному законодавстві і є тільки першим кроком, який наближає до забезпечення ефективного гарантування речових прав на об’єкти незавершеного будівництва.

Слід пам’ятати, що даний закон не може гарантувати 100% захист інвестицій у будівництво, оскільки не виключає можливість банкрутства, настання форс-мажорних обставин чи шахрайства зі сторони того ж забудовника/підрядних організацій тощо.

За настання вказаних несприятливих обставин Закон не передбачає окремого джерела для фінансування подальшого будівництва, наприклад з державного бюджету. Також Закон не містить норм щодо обов’язкового страхування будівництва на випадок банкрутства /шахрайства/ тощо.

Тож у випадку проблем із фінансуванням будівництва, - питання пошуку джерел для добудови залишається відкритим.

Таким чином, вибір добросовісного забудовника, його ділова репутація на ринку нерухомості, перевірка законності схеми інвестування будівництва залишаються і надалі актуальними для інвесторів.

У разі необхідності юристи Адвокатського бюро «Лотиш і Партнери» (м. Київ, вул. Січових Стрільців, 77, оф. 407) здійснюють професійний юридичний супровід будівництва та внесення інвестицій у новобудови: готуємо необхідні документи, надаємо спеціалізовані юридичні консультації, здійснюємо правовий аудит нерухомості, вирішуємо спірні ситуації у досудовому порядку, або в судах у м. Києві та інших областях.

Запис на консультації з питань будівництва та інвестицій, - за тел. +38 067 743-27-66.

Автори статті: Андрій Лотиш - адвокат, Керуючий Адвокатським бюро «Лотиш і Партнери»

Володимир Андрійченко - адвокат Адвокатського бюро «Лотиш і Партнери»