Детінізація ринку оренди житла: як перетворити "сіру зону" на прозорий сектор

Історично склалось так, що українці бажають мати житло у власності, цьому сприяли декілька факторів, перш за все, - це радянське минуле, коли житло надавалося безкоштовно та наступна масова приватизація житлового фонду після 1992 року, по-друге, це культурно-історичний чинник, для багатьох українців купівля власного житла – це знак особистого успіху та стабільності, і по третє – це звісно нестабільність орендного ринку та відсутність доступного (субсидованого) житла. Державного та комунального житлового фонду майже не існує, в результаті громадяни розуміють, що сподіватись на житло від держави марно і після втрати працездатності чи зменшення доходів вони не будуть спроможними орендувати житло, і відповідно, не вважають таку форму забезпечення житлом стабільною. І четверте - неефективне правове регулювання приватної оренди також не сприяє усвідомленню того, що орендне житло може бути сталим рішенням на довгострокову перспективу.

В країнах Європи оренда житла вважається безпечною і сталою формою житлового забезпечення, але в Україні це більш тимчасове рішення, яке не несе в собі стабільності для орендаря. Проте повномасштабна війна і масове внутрішнє переміщення вносить свої корективи, сьогодні все більше і більше людей користуються орендним житлом.

Мільйони внутрішньо переміщених осіб та громадян, чиє житло було зруйноване або пошкоджене, змушені шукати прихистку в орендному житлі на приватному ринку.

Але постає питання, наскільки такий ринок є безпечним та сталим як для орендарів, так і для орендодавців?

Системні проблеми правового регулювання ринку приватної оренди існують не просто давно, а «завжди» і навіть деякі ініціативи Уряду щодо покращення правового та економічного клімату оренди житла для ВПО на ринку приватної оренди не дають бажаних результатів.

Отже, щодо в нормативного врегулювання оренди житла в Україні. Дані правовідносини ґрунтуються на нормах Цивільного та Податкового кодексів України, які створюють комплексну нормативну базу для цивільно-правових і податкових аспектів таких відносин.

Статті 810–826 Цивільного кодексу визначають правові аспекти найму (оренди) житла і фактично регулюють відносини між наймодавцем і наймачем, детально регламентують зміст договору, предмет, права та обов’язки сторін, строк дії договору, порядок встановлення та внесення плати за оренду житла, підстави і процедуру розірвання договору, та встановлює обов’язковість письмової форми договору.

Стаття 170 Податкового кодексу України визначає, що доходи фізичних осіб від надання нерухомості в оренду оподатковуються податком на доходи фізичних осіб (ПДФО) за ставкою 18%, передбаченою пунктом 167.1 ПКУ, та військовим збором у розмірі 5%, установленому пунктом 16¹ підрозділу 10 Перехідних положень.

Податковий кодекс зобов’язує орендодавців подавати щорічну декларацію про майновий стан і доходи за формою, затвердженою наказом Міністерства фінансів України № 859 від 02.10.2015.

Отже, з однієї сторони, правова база оренди житла в Україні є визначеною і логічно структурованою, але водночас, орендні відносини залишаються «в тіні».

Розберемо практичні проблеми високого рівня тінізації ринку оренди

Досить високе податкове навантаження, що в сукупності становить 23% від доходів від оренди, зменшує економічну привабливість легалізації таких відносин. Складність процедури декларування доходів для громадян та небажання проходження додаткових перевірок в майбутньому зумовлена загальною недовірою до державних інституцій, зокрема до Державної податкової служби.

Відсутність стимулів, пільг та заохочень для легалізації орендних відносин, та стала культура неформальних домовленостей.

За офіційними даними Міністерства соціальної політики, облікована кількість ВПО складає 4,6 млн. За даними дослідження Міжнародної організації з міграції за липень 2024 року, більшість ВПО орендують житло та витрачають понад 70% доходу домогосподарства на оренду, при цьому не мають постійного джерела доходу.

За приблизними розрахунками обсяг орендних одиниць в Україні перевищує 3 мільйони домогосподарств, включаючи ВПО, а ринок оренди оцінюється майже в мільярд євро щомісячно.

Водночас за офіційними даними Державної податкової служби України за підсумками 2024 року, лише 900 громадян задекларували доходи від здачі майна в оренду. Загальна сума яких складає понад 16 мільйонів гривень. Таким чином сума сплаченого ПДФО за ставкою 18% до бюджету у 2024 році складає менш як 2,88 млн грн. Ще понад 56 тис. фізичних осіб-підприємців на спрощеній системі оподаткування також здають майно в оренду. Відповідно, якщо порівнювати з розрахунковими 3 мільйонами, це просто «крапля в морі».

Як вже було зазначено, Уряд започаткував реалізацію експериментального проєкту щодо надання субсидії на оплату вартості або частини вартості найму (оренди) житлового приміщення для орендних відносин надання житла в оренду сім’ям внутрішньо переміщених осіб. Не зважаючи на компенсацію державою частини податку на доходи фізичних осіб або єдиного податку та військового збору, кількість реальних договорів компенсації ледь перевищує сотню.

Для подолання «тінізації» ринку оренди житла країні вкрай необхідні зміни в законодавстві та скоординована діяльність центральних органів виконавчої влади, спрямована на вдосконалення податкової політики та цифровізацію процедур.

Чи є реальні законодавчі ініціативи щодо врегулювання ринку оренди?

У Верховній Раді ще у квітні зареєстровано проєкт Закону «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких інших законодавчих актів України щодо впровадження міжнародного автоматичного обміну інформацією про доходи, отримані через цифрові платформи», реєстраційний номер 13232. Відповідно до пояснювальної записки до законопроєкту, розміщеної на сайті Парламенту, його метою є забезпечення запровадження в Україні міжнародного автоматичного обміну інформацією про доходи, отримані через цифрові платформи, та гармонізація національного податкового законодавства з правом Європейського Союзу та Організації економічного співробітництва та розвитку, що сприятиме виконанню міжнародних зобов’язань України як країни-кандидата на членство в ЄС та ОЕСР. Окрім встановлення міжнародного автоматичного обміну інформацією у фінансовому секторі та ідентифікації підзвітних платників податків, законопроєкт запроваджує пільгові ставки оренди житла для фізичних осіб, зменшуючи оподаткування до ставки 5 %, якщо дотримано ряд умов.

Наступною законодавчою ініціативою є проєкт Закону «Про основні засади житлової політики», реєстраційний номер 12377, який має впровадити системне рішення, яке цифровізує всі житлові правовідносини в Україні, в тому числі передбачає реєстрацію всіх договорів оренди в Єдиній інформаційно-аналітичній житловій системі.

Але чи достатньо цих змін для «детінізації» ринку орендного житла? Чи вирішить це проблему комплексно? Очевидно, що ні.

Основними кроками комплексного підходу мають бути, перш за все визначення основних прогалин на ринку оренди житла в Україні, включаючи ті, що сприяють неформальності ринку, незбалансованості прав та обов'язків орендарів і орендодавців, ухиленню від сплати податків та відсутності інституційних інвесторів у секторі оренди житла та підготовка системних змін до Податкового кодексу України.

Такими змінами можуть бути, зокрема, наступні пропозиції:

1. Внести зміни до підпункту 170.1.4 пункту 170.1 статті 170, передбачивши, що доходи від надання в оренду об’єктів нерухомості (зазначені у підпункті 170.1.2), оподатковуються податковим агентом (орендарем) під час їх нарахування (виплати) за ставкою 5% (визначеною пунктом 167.2).

2. Доповнити пункт 170.1 статті 170 новим підпунктом 170.1.7 та передбачити, що доходи від надання в оренду об’єктів нерухомості особам, які мають статус внутрішньо переміщених осіб відповідно до Закону України “Про забезпечення прав і свобод внутрішньо переміщених осіб”, звільняються від оподаткування податком на доходи фізичних осіб.

3. Доповнити підпункт 179.2 статті 179 новим абзацом про те, що обов’язок платника податку щодо подання податкової декларації вважається виконаним і податкова декларація не подається, якщо такий платник податку отримував доходи від надання в оренду об’єктів нерухомості особам, які мають статус внутрішньо переміщених осіб відповідно до Закону України «Про забезпечення прав і свобод внутрішньо переміщених осіб».

4. Доповнити пункт 16¹ підрозділу 10 розділу XX “Перехідні положення” новим підпунктом, передбачивши, що звільняються від оподаткування військовим збором доходи від надання в оренду об’єктів нерухомості особам, які мають статус внутрішньо переміщених осіб відповідно до Закону України “Про забезпечення прав і свобод внутрішньо переміщених осіб”.

Окрім змін до законодавства, слід провести активну роз’яснювальну компанію серед учасників ринку оренди, щодо практичного застосування норм закону, забезпечити симетричну (дзеркальну) відповідальність як орендарів, так і орендодавців за їх недотримання та створювати реальні практики регульованого орендного житла з використанням механізмів приватно-публічного партнерства.

Автор статті: Сергій Комнатний

Експерт у сфері житлової політики України, доктор юридичних наук