10 новел закон про колективну власність та масиви с/г земель

З 01.01.2019 р. почав діяти Закон України №2498 — VIII від 10.07.2018 року «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні». Які його наслідки для агросектору? Наш аналіз показав, що він вносить зміни до 10 нормативно-правових актів (Джерело: Агрополіт) :

Земельного та Лісового кодексів України, законів України «Про колективне сільськогосподарське підприємство» (№ 2114 – XII);

«Про меліорацію земель» (№ 1389 – XIV);

«Про землеустрій» (№ 858 – IV);

«Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» (№ 899 – IV);

«Про оренду землі» (№ 161 – XIV); «Про оцінку земель» (№ 1378 – IV); «Про Державний земельний кадастр» (№ 3613 - VI);

«Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (№ 1952 – IV).

Хочу звернути увагу на 10 головних «новинок» даного закону.

1. Інвентаризація масиву земель

Нова можливість для вирішення проблем з землями с/г призначення — виготовлення технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель. За здійснення інвентаризації масиву земель с/г призначення можна вирішити наступні проблеми:

1. сформувати невитребувані та нерозподілені земельні ділянки;
2. сформувати земельні ділянки під польовими дорогами;
3. виправити помилки у Держземкадастрі щодо об'єктів масиву;
4. сформувати ділянки під полезахисними лісосмугами;
5. зрозуміти точну площу, кількість таких земель та ситуацію щодо фактичного використання тощо.

Саме визначення масиву земель сільськогосподарського призначення тепер закріплене у статті 1 ЗУ «Про землеустрій» (№ 858 – IV).

Масив земель с/г призначення — сукупність земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що складаються з сільськогосподарських та необхідних для їхнього обслуговування несільськогосподарських угідь (земель під польовими дорогами, меліоративними системами, господарськими шляхами, прогонами, лінійними об’єктами, об’єктами інженерної інфраструктури, а також ярами, заболоченими землями, іншими угіддями, які розташовані всередині земельного масиву), мають спільні межі та обмежені природними та/або штучними елементами рельєфу (автомобільними дорогами загального користування, полезахисними лісовими смугами та іншими захисними насадженнями, водними об’єктами тощо).

2. Оренда польових доріг

Про важливість даної проблеми не говорив лише лінивий. Точної кількості таких земель не знає ніхто. Орієнтовно, можна зустріти цифри 5 — 7% земель у масивах, при розпаюванні відводилося на дороги. Якщо під паями нині 27,7 млн га земель, то за розрахунку 5% під польовими дорогами приблизно 1,385 млн га. Тут варто звернути увагу на дві принципові позиції. Перше — сформовані земельні ділянки під польовими дорогами передаватимуться в оренду без проведення земельних торгів. Друге — передаватимуться в оренду не всі польові дороги, виключити доведеться польові дороги, котрі обмежують масив. На цю обставину потрібно звернути особливу увагу. Звісно, необхідно забезпечити безоплатний доступ усіх землевласників та землекористувачів до належних їм земельних ділянок, тому з 5% може фактично залишитися половина. Найцікавіша робота попереду чекає сертифікованих — інженерів землевпорядників, які займатимуться пошуком ідеальної схеми формування таких польових доріг у масиві.

3. Оренда лісосмуг

Коли немає власника — немає і порядку. Така ситуація з лісосмугами була вже понад 10 років. Розорювання, незаконна вирубка може припинитися у разі ефективної реалізації нових положень закону. Отже, земельні ділянки під лісосмугами можуть передаватися у постійне користування державним чи комунальним спеціалізованим підприємствам, або в оренду фізичним та юридичним особам з обов'язковим включенням до договору оренди землі умов щодо утримання та збереження таких смуг і забезпечення виконання ними функцій агролісотехнічної меліорації. Хочеться окремо виділити можливість надавати в оренду, на мою думку, це найжиттєвіший спосіб. Адже навряд чи на місцях створюватимуть комунальні заклади для обслуговування таких ділянок.

4.Невитребувані та нерозподілені паї

За даними Держгеокадастру, на 2017 рік в Україні налічується 121 тис. невитребуваних паїв загальною площею 391 тис. га.За новим законом розпорядником таких паїв стають сільські, селищні та міські ради за місцем розташування земель. Раніше таким розпорядником були районні державні адміністрації. Це важливе нововведення, яке наближає наше українське місцеве самоврядування до повсюдності. Також передбачено, якщо до 2025 року власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформив право власності на земельну ділянку, він вважатиметься таким, що відмовився від одержання земельної ділянки. Отже, після 2025 року всі такі ділянки потенційно стануть комунальними.

5. Істотна частина

«Монополіст масиву» тепер може отримати преференції, які також передбачає даний закон. Він отримає право орендувати інші земельні ділянки с/г призначення в масиві за однакових умов, що пропонуються. Хто ж цей «монополіст масиву», який володіє істотною часткою земель — це особа, якій належить право користування (оренда, емфітевзис) земельними ділянками загальною площею не менш як 75% усіх земель у масиві.

6.Обмін

Передбачена можливість обміну земельними ділянками в масиві, якщо обидві земельні ділянки мають однакову нормативну грошову оцінку або різниця між ними не більше від 10%. Тут одразу вирішується дві давні проблеми аграріїв: «шахматка» та одноосібники. Щодо «шахматки»: орендарі зможуть заключати між собою угоди обміну на орендовані землі без згоди орендодавця на період дії оренди. Припинення дії одного з договорів оренди автоматично припинятиме суборенду. Щодо одноосібника: тепер власник паю в середині масиву не псуватиме зручність обробітку земель орендарям. Вони запропонують йому обмін, а у разі відмови можуть вимагати це в судовому порядку. Звісно, за дотримання умов до ділянки, що пропонується до обміну, передбачені законом.

7.Обмежений емфітевзис та суперфіцій

Питання мораторію наразі набуло піку актуальності. Попри те, що його все ж таки продовжили, оскаржують — запуску ринку землі в 2019 році не планується. Однією з найпоширеніших схем обходу заборони на продаж паїв був і залишається договір емфітевзису (право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб). Раніше такі договори не обмежувалися в часі, тому, уклавши такий договір на 100 — 200 років, це фактично і був продаж, особливо коли договірна сума виплачувалася наперед. Тепер це закінчиться, адже обмеження становить 50 років. Не випадкова цифра, на мою думку, адже саме 50 років є граничним строком оренди земельної ділянки відповідно до ЗУ «Про оренду землі».

8.Колективні землі

Пункт 3 статті 78 ЗКУ передбачає, що земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності. Як бачите, про колективну форму власності не згадано. І проблему колективних земель нарешті буде вирішено. Законом передбачено, що з 1 січня 2019 року землі колективних сільськогосподарських підприємств, що припинені (окрім земельних ділянок, які на день набрання чинності зазначеним законом перебували у приватній власності), вважаються власністю територіальних громад, на території яких вони розташовані. Зазначений закон є підставою для державної реєстрації права комунальної власності на земельні ділянки, сформовані за рахунок земель, які в силу цього закону переходять до комунальної власності.

9.Видача державних актів

Нарешті, були внесені зміни до ЗУ «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» (№ 899 – IV). «Видачі державних актів» було замінено на «державної реєстрації». Маленькими кроками ми йдемо до того, що всі нормативно правові акти у сфері землеустрою будуть відповідати одне одному — і це чудово.

10.Із думкою про Вас

Варто також звернути увагу на зміни, які були внесені до ЗУ «Про оцінку земель» (№ 1378 – IV). Встановлена обов'язковість у проведенні нормативної грошової оцінки у разі проведення інвентаризації масиву земель сільськогосподарського призначення (якщо попередня нормативна грошова оцінка земельних ділянок у цьому масиві не проводилася протягом 5 років до дня прийняття уповноваженим органом рішення про проведення такої інвентаризації).

Звісно, це не вичерпний перелік усіх змін даного закону, але доситьо детальний та водночас трішки суб'єктивний. Про дієвість і наслідки таких ініціатив говорити ще зарано, але, однозначно, це ще один суттєвий крок до завершення земельної реформи та до порядку. Адже порядок стимулює розвиток.

Автор консультації: Леонід Корейба