Юридическая защита подвала

Подвалы находящиеся как в центральных районах, так и на красных линях, и не только, интересны для размещения бизнеса. Сам ведь видишь, как часто именно в подвалах располагается сфера услуг, другой бизнес, которому подходит такой вид помещений.

Следует отметить, что подвалы являются вспомогательными нежилыми помещениями в многоквартирных домах, поэтому они, как правило, принадлежат на праве совместной собственности всем совладельцам дома, за исключением тех подвалов которые при проектировании дома изначально были запроектированы как нежилые помещения, а не как подвалы, например под размещения прачечных, мастерских и т.д. Аналогичный вывод изложен в решении №4-рп/2004 Конституционного Суда Украины от 02.03.2004, а также в постановлении Верховного Суда от 30.01.19 дело 725/349/15.

Поэтому, для такой идентификации необходимо смотреть техническую документацию (тех. паспорт) на дом, в т.ч. проектную документацию, документ о вводе в эксплуатацию (при наличии) и документы на право собственности. А если их нет, их копии можно истребовать самостоятельно, либо через адвокатский запрос, например: у ОСББ (ЖЭК), архив БТИ, коммунальных предприятий, органов местного самоуправления, иных государственных органов, у собственников, застройщиков, может были какие-то судебные дела, где эти документы были предоставлены.

Видео в тему: "РЕКОНСТРУКЦІЯ КВАРТИР, БУДИНКІВ ТА НЕЖИЛИХ ПРИМІЩЕНЬ"

Также информацию о праве собственности можно получить в виде информационной справки из реестра недвижимости (самостоятельно через интернет или обратившись к адвокату, нотариусу).

Если технической документации нет, её недостаточно или по ней нельзя ничего установить, спор можно перетянуть в суд, в рамках которого уже суд просить истребовать документы. Также можно просить провести судебно - строительную экспертизу, поставив перед судебным экспертом вопрос по установлению – вспомогательное это помещение или нет?

Кстати, эту экспертизу можно провести и вне суда, при этом вывод эксперта будет иметь юридическую силу для суда! Когда именно всё-таки экспертизу проводить это на усмотрение клиента и исходя з ситуации по делу.

Как видишь, несложными двумя действиями можно установить подвал это или нет.

Видео в тему: "ОСББ допомога Верховного Суду"

Также давай предоставлю ответы на частые вопросы:

Как проверить законность захвата подвала

Право собственности подтверждается исключительно правоустанавливающими документами и надо смотреть на эти документы как итог проведенного действия. Также установить, что предшествовало этому действию? Надлежащим образом было это действие оформлено?

#ЛАЙФХАК: переход права собственности можно перепроверить следующим образом:

1. Подать соответствующее заявление о предоставлении информации в ОСББ (ЖЭК), архив БТИ, коммунальные предприятий, органы местного самоуправления, иные государственные органы и т.д. на подтверждение перехода права собственности;
2. Если проводились строительные работы или это новострой, тогда тебе в помощь реестр строительной деятельности – там можно просмотреть разрешительную документацию на строительство в т.ч. ввод в эксплуатацию. В этой документации будут технические характеристики объекта строительства в т.ч. в отношении “подвала”. Если с указанным реестром у тебя, что-то не получилось, тогда можно подать соответствующее заявление (адвокатский запрос) Государственную строительную инспекцию с вопросом (вопросами) по интересующему тебя объекту;
3. Воспользоваться помощью адвоката по данной категории дел;
4. Получить из реестра недвижимости информацию на объект, в т.ч. увидишь основание для перехода права собственности, например договор купли-продажи, свидетельство, технический паспорт БТИ – внесение в него каких-то изменений и т.д.;
5. В рамках судебного дела истребовать необходимые документы.

ОСББ (ЖЭК) может помочь при рейдерстве подвала и чем именно

Может помочь! Учти, бывают ситуации, когда ОСББ (ЖЭКу) всё равно и он не будет помогать тебе, или заинтересованы в помощи противоположной стороне.

Если всё таки на твоей стороне, тогда ОСББ (ЖЭК) в т.ч. может:

• самостоятельно обратится в суд;
• предоставить тебе техническую документацию, иную документацию или информацию по поводу захвата, в т.ч. по поводу оплаты коммунальных услуг теми, кто использует подвал. Установишь ФИО или название предприятия, кто пользуется подвалом, а далее по реестрам недвижимости, строительства, судебному реестру можешь собирать нужную информацию в отношении своего оппонента, для анализа ситуации для судебного дела отмены права собственности на подвал.

Видео в тему: "Ошибки в технической документации как основание для отмены через суд перехода права собственности"

При захвате обязательно обращаться в суд или можно решить без суда

Можно решить и без суда, обратившись к лицу которое захватило подвал, но чаще всего, это не даст положительного результата. Плэтому исходи из того, что поможет только суд, при условии если ты правильно юридически выстроишь свою стратегию по делу.

В какой суд обращаться по поводу обжалования действий – административный или гражданский

Зависит от того, кто будет ответчиком по делу и какие будут требования в иске. Правильнее подать гражданский иск (ты подаешь как физическое лицо). В случае когда подает ОСББ и оппонент – юридическое лицо, то это будет хозяйственный суд, т.к. рассматривается нарушение имущественных прав. А если требования будешь обосновывать противоправными действиями государственных органов и по итогу рассмотрения дела ты не приобретёшь имущественное право - тогда тебе дорога в административный суд.

Иск в суд может подать один совладелец или все

Совладельцы - это собственники квартир и помещений в доме. Без разницы один или все (коллективный иск), главное в суде доказать, что противоправными действиями по захвату нарушены твои права как истца.

Какие есть основания выиграть суд

Основаниями будут служить доказательства и обстоятельства нарушения твоих прав и законных интересов. Это надо обосновывать документально, в некоторых случаях просить суд провести судебно - строительную экспертизу.

Собирай документы, ответы из государственных, коммунальных органов, чтоб показать цепочку противоправного приобретения данного имущества последним собственником.

Даже не думай отстоять свою правоту в суде самостоятельно, ведь твои оппоненты точно будут с адвокатами, поэтому до обращения в суд, тебе следует вместе с адвокатом выстроить «дорожную карту необходимых действий».

Какие могут возникнуть проблемы в суде по данной категории дел

1. Расходная часть, суд – это не бесплатно! Нужно заплатить судебный сбор (если обращаешься с исковым заявлением), в дальнейшем – оплатить судебную экспертизу. Адвокату заплатить. При победе - эти затраты можно просить суд возместить за счёт твоего оппонента;
2. Не предоставление, не истребование технической документации (есть желание обратиться в суд, есть основания для этого, но нет никаких документов). Это проблема, которая может быть частично решена на опыте адвоката, судебной практикой и правильно сформулированной обоснованностью иска.
3. Срок рассмотрения дела, поскольку такие дела не решаются за один месяц. Тем более, если будет апелляционное и кассационное обжалование;
4. Клиент самостоятельно (без адвоката) пытается юридически защититься, выиграть дело, не понимая, что если он какой-то документ в отведённое для этого время не подал, что-то не так написал - тогда суд может отказать, т.к. не доказал нарушение прав;
5. Подключить адвоката который не специализируется по данной категории дел: оппоненты точно не хотят потерять объект, поэтому их адвокаты имеют большой опыт в данном вопросе, а твой нет.

Видео в тему: "ЗАЧЕМ ТЕБЕ АДВОКАТ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ?"

Кто может подать иск в суд по поводу захвата подвала

Может любое лицо, для этого в суде нужно доказать свою правоту, что захватом нарушаются твои права. При этом истец может и не быть собственником (сособственником) имущества в доме, т.к. не будучи собственником, а например быть лишь арендатором квартиры, самозахват подвала может нарушать права такого арендатора.

ОСББ (ЖЭК) может подать иск об освобождении и возврате захваченного подвала

Может, но нужно посмотреть устав ОСББ (ЖЭК) – указано ли там такое право – обращение в суд или нет. Если никаких ограничений нет – может подать и эффективно защитить права совладельцев. Бывает ситуация, когда ОСББ (ЖЭКу) всё равно по поводу подвала или есть заинтересованность в пользу твоих оппонентов, обращаются в суд формально, не отстаивают свою позицию. Суд отказывает в иске, а ОСББ (ЖЭК) не подает апелляционную жалобу и тогда есть решение суда (негативное), где установлены эти факты, и решение имеет юридическую силу, тем самым решением “узаконивается” подвал за “захватчиками”. В дальнейшем ОСББ (ЖЭК) повторно с такими требованиями обратиться в суд не смогут, т.к. дело было ранее рассмотрено.

Какие доказательства необходимо предоставить суду, чтоб подтвердить захват

1. право собственности, либо иной документ на подтверждение того, что нарушаются твои права либо законные интересы;
2. техническая, проектная и иная документация, например техпаспорт на подвал (дом), свидетельство о праве собственности (или иной правоустанавливающий документ) разрешительная документация на строительство и т.д. Если технической документации нет – можешь истребовать ее в судебном или внесудебном порядке;
3. в некоторых случаях исходя из особенностей дела необходимо предоставить вывод судебного эксперта по итогу экспертизы (экспертного исследования) как до суда проведённого, либо уже в рамках судебного дела;
4. положительные ответы из государственных, коммунальных органов по поводу подвала;
5. может уже есть какие-то решения судов по данному подвалу и там есть установленные факты, которые играют в твою пользу. Это тоже будет доказательством;
6. исходя из специфики каждого дела, могут понадобиться ещё дополнительные документы.

Ответ БТИ может быть основанием для отмены свидетельства о праве собственности на подвал

Не может быть, потому что свидетельство о праве собственности имеет юридическую силу выше, чем ответ БТИ. Указанный ответ надо смотреть в сумме доказательств по делу т.к. в ответе может быть приведена информация, которая ссылается на другие правоустанавливающие документы, на основании которых можно отменить спорное свидетельство на подвал.

Если технический паспорт не соответствует свидетельству о праве собственности на подвал

Технический паспорт – это всего лишь технический чертеж, а свидетельство – это правоустанавливающий документ, который устанавливает право собственности. В таком случае прерогативу имеют данные, указанные в свидетельстве, а не в техпаспорте.

Конечно, не лишним будет определить, почему возникли неточности. А если техпаспорт не соответствует реальности, всегда можно заказать новый.

ВИДЕО В ТЕМУ: "Технический паспорт глазами адвоката"

В полицию, прокуратуру следует обращаться

Обращаться можно, но сначала определись, какая у тебя окончательная цель. Исходя из неё, будет видно, какие органы – суд, полиция или прокуратура – могут эту цель достигнуть.

Если хочешь вернуть право собственности - это прерогатива суда. Если ты хочешь, чтоб виновников посадили за подделку документов или какие-то другие действия (мошенничество), то это полномочия полиции, прокуратуры, а потом – суда.

А если ты хочешь, чтобы полиция или прокурор подал за тебя исковое заявление в суд, то они этим не занимаются.

У тебя конечно есть право подать соответствующее заявление в полицию по поводу открытия криминального производства по данному факту, но расследование будет долгим (года 2 не менее), результат - не предсказуем для тебя, то есть эти действия не эффективны для сравнительно быстрого судебного разбирательства без полиции в рамках хозяйственного или гражданского дела, т.к. за 8-12 месяцев ты уже достигнешь результата и получишь положительное решение суда.

Веду я такие дела как адвокат по всей Украине

Да, веду! На сегодня с развитием Интернета и проведения судебных слушаний в режиме видеоконференций, могу участвовать не приезжая в твой город.

ВИДЕО В ТЕМУ: "ВІДЕОКОНФЕРЕНЦІЯ СУДОВОГО РОЗГЛЯДУ: ЯК ЦЕ МОЖЕ ПРАЦЮВАТИ У ТВОЇЙ СПРАВІ?"

Время приобретения квартиры влияет на возможность подать иск по поводу захвата подвала

Например, ещё 10 лет назад кто-то захватил подвал, узаконил, перепродал или оформил на третьих лиц и думал – все в порядке. Ты покупаешь в этом доме квартиру и узнаешь, что подвалом, как совместной собственностью жильцов, ты пользоваться не можешь. Или твоя квартира на первом этаже, а в подвале открыли кафе. Начал разбираться с этим вопросом и понял, что подвал захвачен. У тебя как у собственника квартиры (неважно, когда ты приобрел данную квартиру), есть право пользоваться подвалом и есть право обратиться в суд по поводу защиты своего нарушенного права, поэтому время, когда ты купил квартиру, не влияет на возможность обратиться в суд.

Если в подвале демонтированы несущие конструкции, продолжаются строительные работы – это препятствие для обращения в суд

Это не препятствует тебе обратиться в суд. Обращайся, когда у тебя есть возможность. Подавая исковое заявление, можешь также попросить остановить проведение указанных строительных работ. Главное – правильно обоснуй свои исковые требования.

Другие совладельцы должны давать разрешение на распоряжение подвалом или проведение работ по его реконструкции

Смотрим, этот подвал вспомогательное помещение и является собственностью всех совладельцев данного дома или подвал нежилое помещение и принадлежит отдельному лицу?

Если первый вариант, тогда всё регулирует Гражданский кодекс статья 391 часть 2, которая говорит, чтоб получить такое разрешение (распоряжение) должны быть письменные согласия всех совладельцев.

Подвал выставили на продажу на электронных торгах СЕТАМ. Я хочу купить, могут потом отменить эти торги

СЕТАМ – электронная площадка, на которой продается арестованное имущество должников по исполнительному производству (в основном). Много ипотечного и кредитного имущества. Подвал может быть таким имуществом. Купить его на торгах СЕТАМ можно. Отменить эти торги тоже могут (процент отмены – высокий). Поэтому риск отмены торгов присутствует.

Можно сдать в аренду подвал, если нет на него документов и нет на него права собственности

Арендатор спросит документы! Как он будет подписывать с тобой договор без документов? Твои действия неправильны и незаконны. Впоследствии ты можешь получить исковое требование по поводу возмещения понесенных затрат.

Как подвал принять в наследство

Нужно установить какие есть правоустанавливающие документы (старые или новые). Если есть право собственности, то наследование происходит по стандартному порядку – наследник подает соответствующее заявление в установленные законодательством сроки, далее нотариусу подаешь заявление о выдаче свидетельства и получаешь его. И ты – собственник.

А если умерший был собственником подвала, но никаких документов нет или есть только копии, то нотариус откажет тебе в виде постановления про отказ в совершении нотариальных действий (т.к.ты не предоставил оригиналов документов). Тогда у наследника возникает право обратиться в суд и признаешь в судебном порядке право собственности на подвал за собой. Либо отменяешь постановление нотариуса, чтоб в дальнейшем получить указанное свидетельство на наследство

Как выселить жильцов из подвала

В подвале не может быть законных жильцов, т.к. – это нежилое помещение. Если подвал вспомогательное помещение всего дома, то нужно подать соответствующее исковое заявление в суд о принудительном выселении, если в добровольном порядке они отказываются освободить подвал. Обращение в полицию или прокуратуру будет неэффективным - это не их полномочия.

ВИДЕО В ТЕМУ: "Отмена исполнительной надписи нотариуса, исполнительное производство ответы на вопросы"

Если началась реконструкция в подвале, как проверить её законность

Допустим наихудшую ситуацию – у тебя вообще нет никаких документов:

1. если тебе известен застройщик или лица, которые проводят строительство в подвале, подаешь им заявление о предоставлении информации, на каком основании проводятся работы. Скорее всего, ответ не дадут. Поэтому, следует действовать в нескольких направлениях;
2. у застройщика (строителей) должно быть разрешение на проведение строй работ. Неважно, это реконструкция или другие строительные работы (мелкие строй работы, перепланировка не в счёт). Можно зайти через интернет в строительный реестр и посмотреть, какие разрешительные документы были выданы по указанному строительству. Также эти документы можно истребовать через письменное заявление о предоставлении информации или через адвокатский запрос;
3. обратиться с заявлением о предоставлении информации в ОСББ (если им известно);
4. подать заявление в строительную инспекцию по поводу предоставления информации – выдавались или нет разрешительные документы на проведение данных строительных работ.

Подашь запросы, получишь ответы и увидишь – законные строительные работы или нет. Если нет - у тебя есть право (если тебе это интересно) обратиться в суд по поводу обжалования этих действий, в том числе остановки проведения этих строительных работ.

Как быстро остановить стройку в подвале

Есть 3 пути:

1. подать жалобу в строительную инспекцию по поводу проведения внеплановой поверки (жалобу надо правильно обосновать, чтобы проверку провели);
2. подать соответствующее заявление в суд про обеспечение иска. Его в течение 3 рабочих дней должны рассмотреть и принять решение – остановить стройку или нет;
3. лично обратиться к застройщику с просьбой - остановить стройку (результат такого обращения малоэффективный).

ВИДЕО В ТЕМУ: "КАК БЫСТРО ОСТАНОВИТЬ НЕЗАКОННУЮ СТРОЙКУ?"

Жалоба в строительную инспекцию поможет вернуть подвал

Не поможет, т.к. инспекция имеет полномочия исключительно по строительным вопросам и выдачи (отмене) соответствующих разрешений на строительство. Поэтому отсутствую полномочия у инспекции в разрезе возврата подвала, что подтверждается содержанием Закона Украины “Про градостроительную деятельность”.

Автор: адвокат Васильев Павел Сергеевич

Телефоны для консультаций: 095-235-31-10 или 096-476-66-66

Телеграм канал по юридическому сопровождению строительства и недвижимости