5
2
10683
Укладення договору оренди житлового приміщення можна розділити на 2 основні етапи:
ПІДГОТОВКА ДО УКЛАДЕННЯ ДОГОВОРУ
Перш ніж укладати договорів оренди квартири, необхідно з’ясувати:
Відповідно до вимог Цивільного кодексу України передавати в оренду нерухоме майно може лише її власник або довірена особа на підставі нотаріально посвідченої довіреності, а у випадку суборенди (піднайму) – первинний орендатор (наймач) з дозволу власника.
Отже, перш ніж укладати договір оренди, особливо на тривалий строк, необхідно впевнитися, що особа, з якою Ви збираєтеся укладати договір оренди є його власником.
Перед укладанням договору оренди вимагайте у орендодавця пред’явити Вам:
Зробіть копії таких документів для себе.Порівняйте дані паспорту орендодавця з даними правовстановлюючих документів власника.
Право власності орендодавця на квартиру можна перевірити самостійно шляхом отримання Інформаційної довідки щодо об’єкта нерухомого майна з Державного реєстру речових прав на нерухоме майночерез мережу Інтернет, а саме:Кабінет електронних сервісівна сайті Міністерства юстиції України. Така послуга є платною та коштує лише 20 грн. (з ПДВ).
Слід мати на увазі, що у вказаних реєстрах може не бути відомостей щодо нерухомого майна, держану реєстрацію якого проводили бюро технічної інвентаризації, оскільки такі бюро дуже повільно передають інформацію до відповідних реєстрів.
Новою редакцією Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не передбачена видача свідоцтв на право власності або проставлення відміток на правовстановлюючих документах, а тому підтвердженням права власності на нерухоме майно, зареєстроване після 01 січня 2016 року є лише наявність відповідного запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
У разі,якщо квартира перебуває у спільній власності декількох осіб, то передача квартири в оренду одним із власників можлива лише з письмового дозволу інших співвласників. Це також стосується випадку, коли орендодавець перебуває у зареєстрованому шлюбі. Враховуючи викладене, перед укладенням договору перевірте наявність або відсутність відповідної відмітки в паспорті орендодавця, а якщо така відмітка таки є, вимагайте письмового дозволу дружини або чоловіка орендодавця.
Крім того, до укладення договору оренди необхідно перевірити, чи не перебуває об’єкт оренди під арештом, в іпотеці або іншими обмеженнями. Відповідно до ст. 9 Закону України «Про іпотеку» передача в оренду нерухомого майна, що є предметом іпотеки можливе лише з дозволу іпотекодержателя.Це також можна зробити, отримавши інформаційну довідку через Кабінет електронних сервісів.
Крім того, аби ще більше убезпечити себе, необхідно перевірити, чи є квартира предметом спору в суді. Можливо, право власності на квартиру оспорюється іншою особою, або ж попередні орендарі зверталися до суду за захистом своїх порушених прав на цю квартиру. Пошук таких судових справ можна зробити через Єдиний державний реєстр судових рішень.
Перевірити, чи не передана квартира в оренду іншій особі на той же період можливо лише, якщо такий договір посвідчувався нотаріусом шляхом отримання через нотаріуса витягу з реєстру правочинів щодо цього об’єкту нерухомості. Якщо ж орендар уклав договір оренди в простій письмовій формі, з’ясувати таку інформацію можливо лише з його слів, вписавши таке його твердження в договір оренди та передбачивши відповідні штрафні санкції за невідповідність такої інформації фактичним обставинам.
Що стосується суборенди житлових приміщень, то відповідно до ст. 774 Цивільного кодексу України та ст. 91 чинної редакції Житлового кодексу передача в суборенду житла можливо лише за згодою власника приміщення та членів сім’ї орендаря (наймача), які проживають разом з ним.
Слід також мати на увазі, що відповідно до ст. 93 Житлового кодексу з усіма змінами здача жилого приміщення в суборенду (піднайом) не допускається, якщо:
1) у результаті вселення піднаймача розмір жилої площі, що припадатиме на кожну особу, яка проживає у цьому приміщенні, буде меншим від установленого для надання жилих приміщень (ч. 1 ст. 48);
2) у квартиру, в якій проживає два або більше наймачі, вселяється особа(піднаймач жилого приміщення або член його сім'ї), яка хворіє на тяжку форму хронічного захворювання, у зв'язку з чим не може проживати в такій квартирі.
Недотримання зазначених правил передачі житлового приміщення в суборенду тягне за собою недійсність договору піднайму.
СКЛАДАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ
Форма договору оренди
Часто під час укладення договорів оренди квартири виникає питання:чи обов’язково посвідчувати такий договір нотаріально?
Договір оренди житлових приміщень, в тому числі квартири, не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню навіть, якщо він укладається на строк більше ніж 3 роки. Однак, договір може бути посвідчений нотаріально за вимогою однієї зі сторін. Тобто, за бажання ви можете домовитися з орендодавцем про нотаріальне посвідчення договору оренди.
Щоправда орендарі, які не зареєстровані як фізичні особи-підприємці не завжди погоджується на це, оскільки нотаріус при посвідчені договору самостійно направляє до податкових органів інформацію про здійснення такого правочину.
Особливості складання договору
Відповідно до ст. 638 договір є укладеним, якщо сторони досягли в належній формі згоди з усіх істотних умов договору. Враховуючи, що договір оренди квартири має бути укладений в письмовій формі, то і всі істотні умови мають викладені також в письмовій формі.
Якщо хоч одна з обов’язкових умов буде відсутня в підписаному договорі оренди такий договір вважатиметься неукладеним, а отже і права оренди Ви не набудете.
Для договору оренди житлових приміщень передбачено такі істотні умови:
Крім обов’язкових умов, в договорі оренди також необхідно визначити ряд умов, які хоч і не є обов’язковими однак, їх наявність може одразу вирішити проблемні моменти, які можуть виникнути в майбутньому.Наприклад, такі як:
Порядок розрахунків(готівкою або шляхом внесення коштів на банківський рахунок орендаря тощо, періодичність та граничний термін розрахунків). Якщо, за користування квартирою ви сплачуєте готівкою, обов’язково вимагайте у орендаря розписку, в якій має бути зазначено, коли отримано гроші, в якій сумі, а також, те що кошти отримані в рахунок плати за користування квартирою згідно із договором оренди. У договорі також можна прописати такий обов’язок орендаря.
Строк дії договору оренди. Строк дії договору оренди квартирою може і не зазначатись у договорі. Однак, у такому випадку відповідно до закону такий договір буде вважатись укладеним строком на 5 років. Також необхідно передбачити порядок та умови продовження дії договору оренди та переважне право орендаря на отримання цього приміщення на новий строк.Якщо договір оренди, укладається на строк, менший за 1 рік, орендар не має переважного права на укладання договору оренди на новий строк.
Право суборенди.Можна передбачити право орендаря за його рішенням передавати квартиру в суборенду (піднайом) без отримання додаткової згоди орендодавця (власника) квартири.
Стан квартири на момент укладення договору. Визначте в договорі стан квартири на момент його укладання, перелік майна, яке передається з квартирою (меблі, техніка), всі наявні недоліки. Також можна зробити фотографії майна та долучити їх до договору у якості додатків. Бажано також, на фотографіях проставити підписи сторін та дати їх створення. Це необхідно, що б в майбутньому орендодавець не змушував Вас оплачувати збитки, завдані йому внаслідок пошкодження квартири або майна, до яких Ви фактично не маєте відношення.
Порядок здійснення ремонту квартири.Враховуючи те, що оскільки законом перевлаштування та реконструкцію житла орендарю дозволяється здійснювати лише з дозволу орендаря, рекомендується одразу в договорі прописати порядок отримання такого дозволу.Крім того, необхідно обов’язково обумовити, хто зі сторін здійснюватиме поточний та капітальний ремонт об’єкту оренди.
Порядок розрахунків за комунальні послуги. Наймач зобов'язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором оренди. Варто вказати в договорі показники лічильників, а також стан розрахунків за комунальні послуги на дату укладання договору оренди.
Припинення договору у разі відчуження квартири.Цивільним кодексом України встановлено, що у разі зміни власника речі, переданої у оренду, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Однак, сторони можуть встановити у договорі оренди, що у разі відчуження орендодавцемквартири договір оренди припиняється.
Передача квартири
Орендодавець зобов'язаний передати орендарю майно у користування негайно або у строк, встановлений договором оренди. Враховуючи те, що сторони можуть по-різному розуміти термін «негайно», краще одразу в договорі встановити чіткі строки та порядок передачі об’єкта оренди орендарю.
Відповідальність сторін
Детально вивчіть відповідальність сторін за порушення умов договору. Одразу порахуйте скільки ви будете платити за прострочення виконання своїх зобов’язань та чи не є така сума занадто великою.
Право орендаря провести реєстрацію місце проживання за адресою квартири, а також осіб, що проживають разом з ним
Рекомендується також одразу вирішити питання реєстрації постійного місця проживання орендаря та осіб, які з ним будуть проживати та у разі надання такої згоди Орендодавцем одразу прописати таку умову в договорі.
У будь-якому разі, якщо ви плануєте взяти в оренду житлове приміщення на тривалий строк, краще звернутися до професійного юриста, який Вам допоможе правильно підготуватися та складе договір оренди, що буде враховувати всі ваші інтереси та зведе негативні ризики до мінімуму.
Автор статті: Олександр Канцурак
Міжнародна юридична компанія LEXLIGA
Просмотров
Коментарии
Просмотров
Коментарии
Получите быстрый ответ на юридический вопрос в нашем мессенджере , который поможет Вам сориентироваться в дальнейших действиях
Вы видите своего юриста и консультируетесь с ним через экран, чтобы получить услугу, Вам не нужно идти к юристу в офис
На выполнение юридической услуги и получите самое выгодное предложение
Поиск исполнителя для решения Вашей проблемы по фильтрам, показателям и рейтингу
Просмотров:
403
Коментарии:
0
Просмотров:
367
Коментарии:
0
Просмотров:
1143
Коментарии:
1
Просмотров:
399
Коментарии:
0
Просмотров:
264
Коментарии:
0
Просмотров:
360
Коментарии:
0
Protocol.ua обладает авторскими правами на информацию, размещенную на веб - страницах данного ресурса, если не указано иное. Под информацией понимаются тексты, комментарии, статьи, фотоизображения, рисунки, ящик-шота, сканы, видео, аудио, другие материалы. При использовании материалов, размещенных на веб - страницах «Протокол» наличие гиперссылки открытого для индексации поисковыми системами на protocol.ua обязательна. Под использованием понимается копирования, адаптация, рерайтинг, модификация и тому подобное.
Полный текстПриймаємо до оплати
Copyright © 2014-2024 «Протокол». Все права защищены.
Кабинет электронных сервисов нормальная штука, сколько раньше с этим было проблем
После такой статьи профессиональный юрист не нужен. Следуя статье можно заключить договор самостоятельно.
Здравствуйте! Мы будем очень рады, если наш материал поможет Вам составить хороший договор. Однако, есть нестандартные ситуации и спорные вопросы, который всегда поможет разрешить правильным образом только юрист. С уважением, пресс-центр юридической компании LEXLIGA.