ЯК БЕЗПЕЧНО КУПИТИ КВАРТИРУ В НОВОБУДОВІ: СХЕМИ ФІНАНСУВАННЯ. ФОРВАРДНІ КОНТРАКТИ

Сьогодні «квартирне питання» не втрачає своєї актуальності.

Кожна сім’я мріє про власну квартиру. Однак, як розібратись та не потонути в морі пропозицій від забудовників?
Звичайно, одним з вирішальних факторів є ціна. Але не менш важливим фактором є грамотне юридичне оформлення інвестиції в нерухомість.
Адвокатське бюро Андрія Волинця розпочинає рубрику «СХЕМИ ФІНАНСУВАННЯ ЖИТЛОВОЇ НЕРУХОМОСТІ».

ЯКІ НАЙБІЛЬШ ПОПУЛЯРНІ СХЕМИ ІНВЕСТУВАННЯ?

Давайте детально розглянемо які ж схеми фінансування будівництва поширені сьогодні на ринку нерухомості. Отож, найчастіше забудовники використовують наступні механізми залучення коштів у будівництво житла:
1) ФОНДИ ФІНАНСУВАННЯ БУДІВНИЦТВА
2) ПОПЕРЕДНІ ДОГОВОРИ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ МАЙНОВИХ ПРАВ
3) ЖИТЛОВО-БУДІВЕЛЬНІ КООПЕРАТИВИ
4) ФОРВАРДНІ КОНТРАКТИ
5) ЦІЛЬОВІ ОБЛІГАЦІЇ
6) ІНСТИТУТИ СПІЛЬНОГО ІНВЕСТУВАННЯ (ВЕНЧУРНІ ФОНДИ)
Усі вони мають як переваги так і недоліки. При чому, ці переваги можуть стосуватись обох сторін – покупця та продавця нерухомості.
Сьогодні поговоримо про схему фінансування будівництва через форвардні контракти. Цей вид інвестування з кожним роком набуває все більшої популярності. Насамперед це стосується забудовників житла. Адже саме забудовник визначає яку саме схему інвестування застосовувати при новому будівництві.

ЩО ТАКЕ ФОРВАРДНИЙ КОНТРАКТ?

Форвардний контракт досить незвичне слово для пересічного покупця нерухомості. І саме тому багато клієнтів насторожено дивляться на такий вид інвестування в житло. Однак, насправді, в ньому немає нічого страшного.
Під форвардним контрактом розуміється вид зобов’язання, який полягає в отриманні певних привілегій (пільгових умов) власника цього контракту у майбутньому. Це один із видів фінансових інструментів (деривативів), які активно застосовують у біржовій торгівлі (як на товарних так і на фондових ринках). Аналогом таких деривативів є також так звані ф’ючерси, опціони та інші.
У забудовника після одержання дозвільних документів на будівництво автоматично виникає право розпоряджатися майновими правами на квартири.
Це право він може реалізовувати:
1) шляхом безпосереднього продажу цих майнових прав
2) шляхом реалізації свого права на продаж таких майнових прав.
Ця 2-га можливість реалізовується за допомогою форвардних контрактів.
Володілець форвардного контракту отримує ексклюзивне право на придбання майнових прав на конкретний об’єкт нерухомості. Квартира, яка буде в майбутньому побудована є активом, який неодмінно (після створення об’єкту нерухомості) буде об’єктом цивільного обороту. Тобто це така ж цінність як і нерухомість, товари, цінні папери тощо.
А отже права на ще не створену квартиру теж можуть бути предметом цивільних договорів.
Права на побудовану в майбутньому квартиру є власністю забудовника. Однак на стадії будівництва він як власник може розпоряджатись ними на власний розсуд, в т.ч. визначати ексклюзивні права на придбання тої тчи іншої квартири, і визначати вартість (ціну) такого ексклюзивного права.
Тому, забудовник може відступити за форвардним контрактом таке право третім особам (наприклад, потенційним інвесторам, або інвестиційним компаніям). Як правило покупцем таких ексклюзивних прав на придбання квартири, виступають компанії з управління активами.
Як правило усі вони мають акредитацію на біржі, і можуть придбати у забудовників форвардні контракти на право купівлі квартири.
Предметом такого форвардного контакту є ексклюзивне (виключне) право на придбання 100% майнових прав на квартиру.

ПРОЦЕДУРА РЕАЛІЗАЦІЇ СХЕМИ ФОРВАРДНИХ КОНТРАКТІВ

Схему реалізації цього механізму можна умовно поділити на три етапи:

1) забудовник укладає форвардний контракт з КУА (продає право придбати майнові права на квартиру) за певною ціною;
2) КУА продає цей документ (форвардний контракт) за визначеною ним ціною «1», кінцевому покупцю (Клієнту);
3) кінцевий покупець Клієнт), як власник форвардного контракту, укладає із забудовником договір купівлі-продажу майнових прав за ціною «2».

Цр (Реальна ціна продажу квартири, яку платить Клієнт) = ціна «1» + ціна «2»

Зауважимо, що другий і третій етап, не зважаючи на різні сторони договорів, реалізовуються практично одночасно.

ЯКІ ДОГОВОРИ УКЛАДАЄ ПОКУПЕЦЬ КВАРТИРИ?

Як правило при схемі фінансування будівництва через форвардні контракти, Забудовник самостійно готує необхідну документацію для оформлення прав на квартиру.
Як вже було згадано, послідовність дій повинна бути наступною:
1) укладання форвардного контракту
2) укладання договору купівлі-продажу цього форвардного контракту
3) пред’явлення Забудовнику форвардного контракту до виконання
4) укладення договору купівлі-продажу майнових прав між клієнтом та Забудовником
Оскільки, договір купівлі-продажу форвардного контракту може здійснюватись виключно на біржових торгах, то клієнт повинен надати повноваження на підписання такого договору визначеному біржовому брокеру, що має акредитацію на цій біржі. Як правило такі повноваження надаються через підписання договору доручення між клієнтом та біржовим брокером.

ЩО ОТРИМУЄ ПОКУПЕЦЬ КВАРТИРИ?

Після укладення усіх вище перелічених угод, в Покупця виникає право на отримання квартири у власність. Це право реалізується ним шляхом повної оплати вартості форвардного контракту та 100% вартості майнових прав на майбутню квартиру.
Забудовник, отримавши від покупця повну оплату за двома договорами, передає йому за Актом усі майнові права на визначену квартиру.
Слід зазначити, що відповідно до п.78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (затв.постановою КМУ від 25.12.2015р. № 1127), «для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об’єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються: документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об’єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо)».
Тобто, договору купівлі-продажу майнових прав на квартири є достатньою підставою для реєстрації за покупцем права власності на нову квартиру.

ПРО ПЕРЕВАГИ ДЛЯ КЛІЄНТА?

Для Забудовника така схема фінансування вигідна в першу чергу з фінансової сторони, та дозволяє йому оптимізувати витрати на будівництво. А які ж переваги отримує покупець житла в порівнянні з іншими схемами фінансування:
1) майнові права на об’єкт нерухомості продає забудовник, а не посередник;
2) участь в схемі венчурного фонду (КУА), торговця (які є ліцензіатами) та біржі є додатковими гарантіями для покупця в частині офіційності та публічності процесу купівлі;
3) покупець стає першим власником квартири, що звільняє його від додаткових платежів у вигляді 2%-го податку (1% - мито і 1% - пенсійний фонд).
4) Схема є абсолютно легальною і передбачає прямі договірні відносини із Забудовником, що є додатковою гарантією відповідальності за несвоєчасну передачу прав чи подвійний продаж однієї і тієї ж квартири.

Отож, якщо Ви маєте намір придбати квартиру, добре випитайте забудовника не лише про дозвільні документи, але й з’ясуйте, яку схему фінансування він використовує. Зверніться до фахівця з цих питань, який в кінцевому результаті вбереже Вас від ненадійних схем та забудовників, та роз’яснить Вам усі ризики та переваги тієї чи іншої схеми.

Вдалих Вам покупок на ринку нерухомості.

Автор консультації: /17254/">адвокат Андрій Волинець

Якщо Вас зацікавила ця стаття – підписуйтесь на Фейсбук сторінку Адвокатського бюро Андрія Волинця (https://www.facebook.com/advocatvolynets ) та отримуйте актуальну інформацію на тему нерухомості та інших юридичних питань.

#купити_квартиру #квартира_в_новобудові #адвокат_Львів #Адвокатське_бюро_Андрія_Волинця #адвокат_Волинець #Форвардні_контракти #схеми_фінансування_будівництва #юрист_Львів#юрист_онлайн