Договір оренди землі вважається укладеним та розпочинає свою дію з моменту державної реєстрації такого договору, а не з моменту нотаріального посвідчення чи підписання сторонами (ВП/ВС у справі № 322/1178/17 від 15 січня 2020р.)

Фабула судового акту: Для розуміння важливості крапки, яку поставила Велика Палата ВС у питаннях державної реєстрації договорів оренди землі слід трохи взагалі згадати історію цієї правової процедури. Сьогодні мабуть багатьом це дивно, але далеко не завжди нотаріус одночасно із посвідченням договору, при чому будь-якого, необов’язково оренди землі, в той же день проводив його державну реєстрацію. Обмежені функції державного реєстратора з’явилися у нотаріусів із внесенням змін до ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» лише з 1 січня 2013 року, і лише при здійсненні нотаріальної дії, тобто в даному випадку посвідчення самого договору оренди землі. Повноцінним державним реєстратором нотаріус став із прийняттям згаданого закону у новій редакції, відповідно до статті 10, із 1 січня 2016 року.

До 1 січня 2013 року державну реєстрацію договорів оренди землі здійснювали органи земельних ресурсів довго та найчастіше корупційно.

Окрім цього згадаємо, що відповідно до статті 14 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально, тобто взагалі не потребує обов’язкового нотаріального посвідчення.

Отже, між підписанням представниками сторін договору оренди землі та його державною реєстрацією може бути проміжок часу, при чому іноді значний, тому що відбувалися і непоодинокі випадки у відмові у державній реєстрації. Особливо це стосується договорів оренди землі укладених до 1 січня 2013 року. Слід додати, що і дата складання акту передання – приймання земельної ділянки сторонами може бути іншою, ніж дата укладання договору оренди землі.

З огляду на це для сторін, і насамперед для орендаря, важливе правильне визначення моменту у часі з якого починається строк дії договору оренди землі, і відповідно момент, коли строк дії закінчується.

Підходи судів для визначення такого моменту на всіх рівнях були діаметрально протилежними. Наприклад, ВСУ у постанові від 19 лютого 2014 року у справі № 6-162ц13 приходить до висновку, що строк дії договору оренди землі починається з моменту його підписання сторонами, а НЕ державної реєстрації. Водночас ВГСУ у постанові від 2 листопада 2016 р. у справі № 908/3368/15 приходить до протилежного висновку, зокрема про те, що строк дії починається з моменту його державної реєстрації, а не підписання сторонами чи передання за відповідним актом.

У справі, що описується, між підписанням договору оренди землі та його державної реєстрації минуло майже ЧОТИРИ роки. Мабуть із почуттів елементарної справедливості суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, констатував припинення строку дії оренди та задовольнив позов власника земельної ділянки (спадкоємця орендодавця) при витребування спірної з/д із незаконного володіння орендаря.

Справа потрапила до Великої палати ВС. Проте суд касаційної інстанції був непохитним. Рішення судів першої та апеляційної інстанцій були скасовані, а у задоволенні позову власнику з/д було відмовлено.

ВП ВС звернула увагу на те, що поняття «момент укладення договору» та «момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки» є різними, хоча можуть збігатися у часі, а можуть і відрізнятися.

ВП ВС аналізуючи ст. ст. 18, 20 ЗУ «Про оренду землі», які на момент розгляду спору вже виключені, норми ЗК України, а саме ст. 125 , ст. 126 та норми ЦК України, а саме ст. 631, ст. 640, яка на момент розгляду спору змінена, приходить до нового висновку про те, що сторони в договорі оренди землі мають право зазначати про момент початку дії та момент припинення цього договору.

Якщо сторони цього не зробили, то відповідно до ЗУ «Про оренду землі», який є спеціальним, зокрема ст. ст. 18 та 20, які діяли на той час, договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації.

Тому важливими для вирішення такого типу спорів є положення самих договорів оренди землі, а не лише законодавство. Поширеним у договорах оренди землі є пункт на кшталт: «договір набирає чинності після підписання його сторонами (нотаріального посвідчення) та його державній реєстрації». Інший стандартний пункт: «строк дії договору 10 років (наприклад)».

В такому випадку момент укладення договору, а відтак і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації договору.

Насамкінець, цікавим є роз’яснення ВП ВС, яке дає надію власнику земельної ділянки. Пункт Ї, статті 211 ЗК України передбачає відповідальність суб’єкта права за порушення земельного законодавства у випадку «ухилення від державної реєстрації земельних ділянок та подання недостовірної інформації щодо них». Оскільки обов’язок державної реєстрації договору оренди землі покладено на орендаря, а орендар здійснював таку реєстрацію ЧОТИРИ роки, то має місце неналежне виконання орендарем свого договірного обов’язку. Відтак, власник з/д має усі перспективи звернутися із позовом про розірвання договору оренди землі із підстав протиправного збільшення строку оренди.

Аналізуйте судовий акт: Визнання судом договору оренди землі укладеним без рішення місцевої ради про передачу земельної ділянки в оренду НЕМОЖЛИВЕ (Велика Палата ВС у справі № 32/563 від 4 грудня 2018р.)

Систематична несплата орендної плати за землю є підставою для розірвання договору оренди незважаючи на погашення простороченої заборгованості (ВС/КЦС № 383/708/16-ц від 20.06.2019)

Переважне право орендаря на продовження договору оренди НЕ є абсолютним (ВС/КЦС № 625/166/18 від 18.04.2019р)

Договір оренди (в тому числі і земельної ділянки) визнається недійсним, якщо суд встановлює, що переважне право попереднього наймача було порушено внаслідок укладання цього договору (ВСУ від 12 жовтня 2016р. у справі N 6-1282цс16)

Переважне право орендаря для поновлення договору оренди землі реалізується шляхом направлення ним орендодавцю листа із проектом додаткової угоди за місяць до спливу строку (ВСУ від 23 березня 2016 року № 6-146цс16)

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 січня 2020 року

м. Київ

Справа № 322/1178/17

Провадження № 14-338цс19

Велика Палата Верховного Суду у складі:

судді-доповідача Ситнік О. М.,

суддів: Антонюк Н. О., Бакуліної С. В., Британчука В. В., Власова Ю. Л., Гудими Д. А., Єленіної Ж. М., Кібенко О. Р., Князєва В. С., Лобойка Л. М., Лященко Н. П., Прокопенка О. Б., Пророка В. В., Рогач Л. І., Ткачука О. С., Уркевича В. Ю., Яновської О. Г.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідач - Селянське (фермерське) господарство «Волна» (далі - СФГ «Волна»),

розглянула в порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу СФГ «Волна»

на рішення Новомиколаївського районного суду Запорізької області від 06 грудня 2017 року у складі судді Гасанбекова С. С. та постанову Апеляційного суду Запорізької області від 05 березня 2018 року у складі колегії суддів Воробйової І. А., Крилової О. В., Полякова О. З.

у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до СФГ «Волна» про витребування земельної ділянки та

ВСТАНОВИЛА:

Короткий зміст позовних вимог

У листопаді 2017 року ОСОБА_1 звернувся до суду з указаним позовом, у якому просив зобов`язати СФГ «Волна» повернути йому земельну ділянку площею 4,5799 га, яка знаходиться на території Сторчівської сільської ради Новомиколаївського району Миколаївської області (далі - Сторчівська сільрада), у зв`язку із закінченням строку договору оренди землі від 01 листопада 2007 року, зареєстрованого Відділом Держкомзему у Новомиколаївському районі Запорізької області 30 червня 2011 року.

Позовну заяву мотивовано тим, що 01 листопада 2007 року між його батьком ОСОБА_2 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 , та СФГ «Волна» укладено договір оренди земельної ділянки площею 4,5799 га з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Сторчівської сільради, строком на 10 років.

Також позивач зазначав, що 30 червня 2011 року договір зареєстровано у Відділі Держкомзему у Новомиколаївському районі Запорізької області.

ОСОБА_1 вказував, що 08 лютого 2016 року отримав свідоцтво про право на спадщину (на вищезазначену земельну ділянку) за заповітом після смерті батька.

Позивач вважав, що строк дії договору оренди закінчився 01 листопада 2017 року, у зв`язку із чим він направив відповідачу заяву про відсутність наміру продовжувати орендні відносини.

СФГ «Волна» в добровільному порядку відмовилося повернути спірну земельну ділянку, зазначивши, що строк дії договору припиниться 30 червня 2021 року. Позивач вважав такі дії відповідача неправомірними та просив витребувати у відповідача спірну земельну ділянку, а позов задовольнити.

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

06 грудня 2017 року рішенням Новомиколаївського районного суду Запорізької області, залишеним без змін 05 березня 2018 року постановою Апеляційного суду Запорізької області, позов ОСОБА_1 задоволено. Зобов`язано СФГ «Волна» повернути ОСОБА_1 земельну ділянку площею 4,5799 га, яка знаходиться на території Сторчівської сільради, у зв`язку із закінченням строку договору оренди землі від 01 листопада 2007 року, зареєстрованого у Відділі Держкомзему у Новомиколаївському районі Запорізької області 30 червня 2011 року. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, зазначив, що строк дії договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_2 , правонаступником якого є ОСОБА_1 , та СФГ «Волна», обчислюється з моменту його укладення (01 листопада 2007 року), а не з моменту його державної реєстрації (30 червня 2011 року), тому земельна ділянка після закінчення цього строку (01 листопада 2017 року) підлягає поверненню на вимогу власника.

Суди послалися на правові висновки Верховного Суду України, викладені у постановах від 18 грудня 2013 року № 6-127цс13, від 19 лютого 2014 року № 6-162ц13, від 18 січня 2017 року№ 532\129\16-ц, від 07 червня 2017 року № 634/769/15-ц.

Короткий зміст наведених у касаційній скарзі вимог

У травні 2018 року СФГ «Волна» подало до Верховного Суду касаційну скаргу на вказані судові рішення, які просило скасувати, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційну скаргу мотивовано тим, що правові підстави для витребування спірної земельної ділянки у зв`язку із закінченням строку дії договору оренди землі відсутні, оскільки цей правочин укладався строком на 10 років, державну реєстрацію договору проведено 30 червня 2011 року, тому з урахуванням положень статей 18, 20 Закону України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV; в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) та статей 207, 210, 638, 639 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) строк укладеного між сторонами договору закінчиться 30 червня 2021 року. Особа, яка подала касаційну скаргу, послалася на правову позицію Верховного Суду України, викладену у постановах від 13 червня 2016 року № 6-643цс16 та від 07 червня 2017 року № 6-872цс17.

Рух справи у суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 15 травня 2018 року відкрито касаційне провадження у справі за вказаною касаційною скаргою, а ухвалою від 15 травня 2019 року справу призначено до судового розгляду.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 05 червня 2019 року справу передано на розгляд Великої Палати Верховного Суду з посиланням на статті 402, 404, а також підпункт 7 пункту 1 розділу ХІІІ «Перехідні положення» Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), відповідно до якого суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії суддів або палати (об`єднаної палати), передає справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо така колегія або палата (об`єднана палата) вважає за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Верховного Суду України.

Зокрема, колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду зазначила, що при ухваленні рішення в указаній справі суди врахували правові висновки, викладені у постановах Верховного Суду України від 06 березня 2013 року у справі № 2-477/11 (провадження № 6-5цс13), від 18 грудня 2013 року у справі № 1106/2791/2012 (провадження № 6-127цс13), від 19 лютого 2014 року у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13) та від 18 січня 2017 року у справі № 532/129/16-ц (провадження № 6-2777цс16).

Разом з тим у касаційній скарзі представник СФГ «Волна» акцентує увагу на іншому правовому висновку при вирішенні питання щодо строку дії договору оренди землі, викладеному у постановах Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16) та 07 червня 2017 року у справі № 634/769/15-ц (провадження № 6-872цс17).

Колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду зазначила, що Верховний Суд України впродовж незначного проміжку часу неодноразово змінював свої висновки щодо визначення моменту, з якого договір оренди земельної ділянки вважається укладеним.

Зокрема, спочатку Верховний Суд України вказав, що відповідно до Закону № 161-XIV у момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту його укладення (постанова Верховного Суду України від 19 лютого 2014 року у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162ц13)).

У постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16) зроблено висновок, що цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. З огляду на положення статті 638 ЦК України, статей 125, 126 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) договір оренди земельної ділянки набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

Викладений у згаданій постанові Верховного Суду України висновок неодноразово застосовувався Верховним Судом, зокрема у його постановах у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 13 лютого 2018 року у справі № 140/960/15-ц та від 15 березня 2018 року у справі № 136/2211/15-ц.

У правових висновках Верховного Суду України, викладених у постановах від 19 лютого 2014 року у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13) та від 13 червня 2016 року у справі № 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16), які також враховані та на які міститься посилання в постанові Верховного Суду від 15 березня 2018 року у справі № 136/2211/15-ц (провадження № 61-5839св18), так само йдеться про те, що моментом укладення договору оренди земельної ділянки є день, коли сторони дійшли згоди щодо істотних умов договору і скріпили його своїми підписами, однак договір набирає чинності в момент його державної реєстрації.

Верховний Суд України також зробив висновок, що строк дії спірного договору оренди земельної ділянки починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення. Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки за договором, тобто коли договір як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані його умови, стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін (постанови Верховного Суду України від 18 січня 2017 року у справі № 532/129/16-ц (провадження № 6-2777цс16) та від 07 червня 2017 року у справі № 634/769/15-ц (провадження № 6-872цс17)).

У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 29 січня 2019 року у справі № 917/108/18 указано, що набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки за договором, тобто коли договір як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані його умови, стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду зауважила, що Верховний Суд України не відступав від висновку, зробленого у постановах від 19 лютого 2014 року у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162ц13) та від 13 червня 2016 року у справі № 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16), та вказала, що з огляду на тлумачення статті 210, частини третьої статті 640 ЦК України (в редакції, чинній на момент укладення між сторонами договору оренди) правове значення державної реєстрації полягає в тому, що правочин (договір), який підлягає державній реєстрації, є вчиненим (укладеним) з моменту її проведення. Як наслідок, за відсутності державної реєстрації правочин (договір) слід вважати невчиненим (неукладеним).

ЦК України як станом на момент укладення між сторонами договорів оренди, так в чинній редакції не містить такої правової конструкції, як «набрання договором чинності».

Моментом, з яким пов`язується дія договору як регулятора для відносин сторін, є момент укладення договору, якщо сторони не передбачили, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення (частина третя статті 631 ЦК України).

Тому відповідно до статті 210, частини третьої статті 640 ЦК України (в редакції, чинній на момент укладення між сторонами договору оренди) моментом укладення договору був момент здійснення його державної реєстрації.

Ураховуючи наявність суперечливих висновків Верховного Суду України, колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду передала справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду для відступу від висновків Верховного Суду України, викладених у постановах від 19 лютого 2014 року у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13) та від 13 червня 2016 року у справі № 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16), для уточнення правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду України від 18 січня 2017 року у справі № 532/129/16-ц (провадження № 6-2777цс16) і від 07 червня 2017 року у справі № 634/769/15-ц (провадження № 6-872цс17), шляхом вказівки, що правочин (договір), який підлягав державній реєстрації, є вчиненим (укладеним) з моменту її проведення.

Ухвалою Великої Палати Верховного Суду від 27 червня 2019 року справу прийнято для продовження розгляду.

Позиція Великої Палати Верховного Суду

Велика Палата Верховного Суду, заслухавши доповідь судді, перевіривши наведені в касаційній скарзі доводи та матеріали справи, вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню.

Суди встановили, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 4,5799 га, розташованої на території Сторчівської сільради, на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом після смерті батька ОСОБА_2 (а. с. 68).

01 листопада 2007 року ОСОБА_2 та СФГ «Волна» уклали договір оренди спірної земельної ділянки, який зареєстровано Відділом Держкомзему у Новомиколаївському районі Запорізької області 30 червня 2011 року (а. с. 9, 10).

Пунктом 3.1 укладеного між сторонами договору встановлено, що цей правочин укладено строком на 10 років.

Згідно з пунктом 9.4 договору орендар зобов`язаний:

- приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;

- виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому договором;

- у п`ятиденний строк після державної реєстрації договору надати копію договору відповідному органу державної податкової служби.

Дія договору припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його укладено (пункт 12.2 згаданого договору).

У пунктах 14.1 і 14.2 договору сторони погодили, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Цей договір укладений у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один із яких знаходиться в орендодавця, другий - в орендаря, третій - в органі, який провів його державну реєстрацію.

Також суди встановили, що 20 вересня 2017 року ОСОБА_1 направив СФГ «Волна» заяву, в якій посилався на закінчення 01 листопада 2017 року строку дії договору оренди та висловив небажання в подальшому продовжувати орендні відносини, просив земельну ділянку не засівати і не обробляти.

19 жовтня 2017 року у відповідь на звернення ОСОБА_1 голова СФГ «Волна» надіслав йому лист про те, що договір оренди землі 30 червня 2011 року зареєстровано у відділі Держкомзему у Новомиколаївському районі, тому договір є дійсним до 30 червня 2021 року, після чого земельна ділянка буде повернута орендодавцю.

Оскільки відповідач у добровільному порядку не повернув земельну ділянку ОСОБА_1 , останній звернувся до суду з указаним позовом про захист речових прав власника нерухомого майна.

Зазначена справа передана на розгляд Великої Палати у зв`язку з необхідністю, на думку Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, відступити від правового висновку Верховного Суду України, викладеного у постановах від 19 лютого 2014 року у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13) та від 13 червня 2016 року у справі № 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16), та уточнити правовий висновок у постановах Верховного Суду України від 18 січня 2017 року у справі № 532/129/16-ц (провадження № 6-2777цс16), від 07 червня 2017 року у справі № 634/769/15-ц (провадження № 6-872цс17) щодо того, що договір є укладеним з моменту його державної реєстрації, якщо такий договір підлягає державній реєстрації.

При вирішенні справи необхідно враховувати як права власника земельної ділянки щодо розпорядження своєю власністю, так і права орендаря, який має право на стабільні та визначені правовідносини протягом певного, визначеного законом чи домовленістю сторін права користування чужою власністю.

Право власності спадкодавця ОСОБА_2 на земельну ділянку посвідчено державним актом на право приватної власності серії ІІ-ЗП № 059658, виданим 18 грудня 2001 року Сторчівською сільською радою народних депутатів Новомиколаївського району Запорізької області, зареєстрованим у Книзі записів державних актів на право власності на землю за № 2145 (а. с. 12).

08 лютого 2016 року ОСОБА_1 отримав свідоцтво про право на спадщину за заповітом на земельну ділянку після смерті батька ОСОБА_2 , який і уклав договір оренди земельної ділянки.

Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право власності є непорушним.

Згідно з частинами другою та третьою статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, та не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

У статті 11 ЦК України надано перелік підстав виникнення юридичних прав та обов`язків (юридичних фактів), які виникають як із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, так і з дій, що не передбачені такими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Однією з таких підстав є відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України договори та інші правочини.

Вказані обставини мають певний часовий проміжок дії, який має початок та закінчення.

У частині першій статті 251 ЦК України строк визначено як певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення.

Строк може бути визначено актами цивільного законодавства, правочином чи рішенням суду (частина третя статті 251 ЦК України).

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені у статті 203 ЦК України.

Згідно із частиною третьою статті 6 ЦК України сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

У частині першій статті 627 ЦК України деталізовано принцип свободи договору. Зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Тому вольовий характер визначення строку не викликає сумніву. Тобто сторони наділені значними можливостями впливати на момент настання або закінчення строків, оскільки можуть змінювати строк, наближати або віддаляти його настання.

У статті 792 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються спеціальним законом.

На час підписання договору оренди, 01 листопада 2007 року, частина друга статті 124 ЗК України передбачала, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

У частині другій статті 125 ЗК України вказано, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Вимога про те, що право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону, передбачена у частині другій статті 126 ЗК України.

Спеціальним законом, що регулює спірні правовідносини, є Закон № 161-XIV у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.

У статті 13 Закону № 161-XIV надано визначення договору оренди землі. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (стаття 14 цього Закону № 161-XIV).

Згідно зі статтею 18 названого Закону договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Статтею 20 Закону № 161-XIV передбачено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Момент укладення договору визначено у статтях 638, 640 ЦК України. Вказано, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Отже, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору, дотрималися письмової форми договору та підписали його, він вважається укладеним. Із системного аналізу ЦК України можна зробити висновок, що вказане правило визначення моменту укладення договору стосується лише договорів, які повинні бути укладені у простій письмовій формі.

Права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтями 18, 20 Закону № 161-XIV, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.

Верховний Суд України вказував, що поняття «момент укладення договору» та «момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки» різняться змістовим наповненням, а також можуть відрізнятися у часі, про що зазначено і у мотивувальних частинах постанов від 19 лютого 2014 року у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13) та від 13 червня 2016 року у справі № 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16).

У ЦК України передбачено як визначення строку, так і початку перебігу строку та його закінчення.

Статтею 252 ЦК України вказано, що строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.

Перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок (частина перша статті 253 ЦК України).

Строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяць та число останнього року строку (частина перша статті 254 ЦК України).

Переважна більшість правовідносин, які урегульовані нормами цивільного законодавства, є відносинами, у яких забезпечується правомірна поведінка їх суб`єктів та нормальна реалізація ними суб`єктивних прав і виконання суб`єктивних обов`язків.

Тому і строки у таких правовідносинах є строками здійснення суб`єктивних цивільних прав та виконання обов`язків.

Це загальне правило закріплено у статті 631 ЦК України, зокрема що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

Договір набирає чинності з моменту його укладення.

Разом з тим у частині третій вказаної статті обумовлено, що сторони можуть установити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення.

Момент укладення договору передбачений у статті 640 ЦК України і пов`язується з досягненням сторонами згоди з усіх його істотних умов та дотриманням певних вимог, якими є передання майна або вчинення іншої дії, нотаріальне посвідчення договору або його державна реєстрація, якщо таке передбачено актами цивільного законодавства.

У спеціальному Законі № 161-XIV вказано, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (стаття 18).

Можна зробити висновок, що сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, оскільки такі права прямо передбачені принципами та закріплені загальними нормами цивільного законодавства.

Разом з тим якщо сторони не вказали про час (термін, календарну дату, подію) початку перебігу та закінчення строку договору, діють загальні правила, передбачені спеціальним Законом № 161-XIV, який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації.

Отже, для визначення початку перебігу та закінчення строку дії саме цього договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб`єктів речових прав, технічні характеристики об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків.

Такі висновки щодо набрання чинності договором оренди земельної ділянки зроблено у постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16), у мотивувальній частині якої міститься роз`яснення аналогічного розуміння правового висновку, викладеного Верховним Судом України у постанові від 19 лютого 2014 року у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13).

Ця практика як Верховного Суду України, так і Великої Палати Верховного Суду є усталеною, тому наявність постанов Верховного Суду України, ухвалених до зміни судової практики, не потребує відступу за кожною постановою, розуміння правового висновку у яких надано самим Верховним Судом України у своїх наступних висновках та підтверджено і Верховним Судом в особі як Касаційного цивільного суду, так і Касаційного господарського суду.

Велика Палата Верховного Суду погоджується з цією правовою позицією та зазначає таке.

Метою укладення будь-якого цивільного правочину є отримання певних правових наслідків через реалізацію сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків. Правочин, укладений без наміру створення правових наслідків, які ним обумовлені, є фіктивним.

Разом з тим реалізувати свої суб`єктивні права та обов`язки сторони договору оренди земельної ділянки можуть лише після державної реєстрації такого договору.

Велика Палата Верховного Суду бере до уваги, що відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України, у редакції, яка була чинною як на час укладення договору оренди земельної ділянки, так і на момент його державної реєстрації, визначено момент, коли договір, який підлягав державній реєстрації, є укладеним, а саме: договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції частини третьої статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України.

У постановах від 07 червня 2017 року у справі № 634/769/15-ц (провадження № 6-872цс17), від 18 січня 2017 року у справі № 532/129/16-ц (провадження № 6-2777цс16) та від 13 грудня 2013 року у справі № 1106/2791/2012 (провадження № 6-127цс13) Верховний Суд України звернув увагу на ситуацію, коли у договорах оренди сторони не вказали календарного терміну початку перебігу строку договору оренди, однак зауважили, що договір набирає чинності з моменту його державної реєстрації. У цих постановах Верховний Суд України зробив висновок, що моментом початку строку дії договору є саме набрання ним чинності.

У постанові від 19 лютого 2014 року у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13) Верховний Суд України зробив висновок, що моментом укладення договору оренди земельної ділянки є момент, коли сторони, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі, скріплюють його своїми підписами. Однак указав, що цивільні права та обов`язки, тобто чинність, договір набуває після його державної реєстрації.

У постанові від 06 березня 2013 року у справі № 2-477/11 (провадження № 6-5цс13) предметом дослідження Верховним Судом України було визначення закону, який мав застосовуватися при визначенні істотних умов договору. Тобто досліджувалися інші обставини.

У цивільній справі, що переглядається Великою Палатою Верховного Суду, суди попередніх інстанцій установили, що перший власник земельної ділянки ОСОБА_2 як орендодавець та ФГ «Волна» як орендар підписали договір оренди земельної ділянки 01 листопада 2007 року.

При цьому сторони узгодили у пункті 3 договору строк його дії - 10 років, у пункті 9.4 передбачили обов`язок орендаря приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку, та у пункті 14.1 визначили, що цей договір набирає чинності після підписання його сторонами та його державної реєстрації.

Отже, момент укладення договору, а відтак і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації договору.

Інших строків чи термінів початку перебігу чи закінчення дії договору його текст не містить.

З договору оренди вбачається, що він зареєстрований 30 червня 2011 року Відділом Держкомзему у Новомиколаївському районі Запорізької області.

Відповідач обґрунтовано вказував, що строк договору закінчиться 30 червня 2021 року.

Стаття 31 Закону № 161-XIV регулює питання припинення договору оренди землі, а саме договір оренди землі припиняється в разі:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

- поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;

- смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;

- ліквідації юридичної особи - орендаря;

- відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;

- набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;

- припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 ЗК України.

Інших обставин, які б свідчили про наявність підстав для дострокового припинення договору оренди земельної ділянки відповідно до статті 31 Закону № 161-XIV, позивач не зазначив і суд не встановив.

У такому разі підстав для задоволення позову не вбачається.

Однак з такого висновку не випливає, що орендодавець є більш вразливою стороною у договорі, ніж орендар, та не має правового захисту своїх прав власності у разі неналежного виконання орендарем свого обов`язку з державної реєстрації договору оренди та, як наслідок, протиправного збільшення строку оренди.

Велика Палата Верховного Суду зазначає, що обов`язок забезпечити державну реєстрацію договору оренди покладено на орендаря.

Згідно із частиною другою статті 90 ЗК України порушені права власників земельних ділянок підлягають поновленню в порядку, встановленому законом.

У пункті «ї» частини першої статті 211 ЗК України передбачено, що порушенням земельного законодавства є, зокрема, ухилення від державної реєстрації земельних ділянок.

Згідно із частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Суди мають керуватися вимогами пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України та враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема справедливість, добросовісність та розумність.

Згідно із частиною другою статті 5 ЦПК України у випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Позивач не позбавлений можливості звернутися до суду з таким позовом у разі, якщо є об`єктивні обставини, що вказують на наявність значної міри позбавлення того, на що орендодавець розраховував при укладенні договору оренди земельної ділянки, зокрема: чи мав орендодавець можливість контролювати дії орендаря з державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, оскільки передача земельної ділянки відбулася у день підписання договору оренди, а державна реєстрація лише через чотири роки, та чи мав орендодавець підстави розраховувати, що строк дії договору оренди закінчиться саме у 2017 році.

Згідно із частинами першою, четвертою статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.

Рішення судів попередніх інстанцій з підстав, передбачених статтею 412 ЦПК України, необхідно скасувати.

За викладених обставин із ОСОБА_1 на користь СФГ «Волна» підлягають стягненню понесені останнім судові витрати у зв`язку з переглядом справи в судах апеляційної та касаційної інстанцій у розмірі 2 036,00 грн, з яких 756,00 грн за подачу апеляційної скарги та 1 280,00 грн за подачу касаційної скарги.

Керуючись статтями 259, 268, 400, 406, 409, 412, 415, 416, 419 ЦПК України, Велика Палата Верховного Суду

ПОСТАНОВИЛА:

Касаційну скаргу Селянського (фермерського) господарства «Волна» задовольнити.

Рішення Новомиколаївського районного суду Запорізької області від 06 грудня 2017 року та постанову Апеляційного суду Запорізької області від 05 березня 2018 року скасувати та ухвалити нове рішення.

У позові ОСОБА_1 до Селянського (фермерського) господарства «Волна» про витребування земельної ділянки відмовити.

Стягнути із ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , реєстраційний номер картки платника податків НОМЕР_1 , паспорт серії НОМЕР_2 , виданий 29 липня 2002 року Новомиколаївським РВ УМВС України в Запорізькій області) на користь Селянського (фермерського) господарства «Волна» (80112, Запорізька область, Новомиколаївський район, с. Сторчове, вул. Шкільна, 12, код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України 30943558) 2 036,00 (дві тисячі тридцять шість) гривень сплаченого судового збору.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною й оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач О. М. Ситнік

Судді: Н. О. Антонюк Л. М. Лобойко

С. В. Бакуліна Н. П. Лященко

В. В. Британчук О. Б. Прокопенко

Ю. Л. Власов В. В. Пророк

Д. А. Гудима Л. І. Рогач

Ж. М. Єленіна О. С. Ткачук

О. Р. Кібенко В. Ю. Уркевич

В. С. Князєв О. Г. Яновська