Возобновление договора аренды земли

Проблема возобновления договора аренды земли, после завершения срока его действия, является актуальной для землепользователей всех отраслей хозяйствования, будь то сельское хозяйство, строительство или промышленное производство. Особенно это касается земельных участков государственной и коммунальной собственности, на которые органы власти зачастую имеют свои виды и по этой причине не хотят передавать их в пользование на новые сроки «старым» арендаторам.

Порядок возобновления договора аренды земли урегулирован статьей 33 Закона Украины «Об аренде земли». С 12.03.11 указанная статья действует в новой редакции, которая предусматривает упрощенную для арендатора процедуру продления срока действия договора. При этом судебная практика применения статьи 33 Закона крайне неоднородная; впрочем, с 2013 года она складывается преимущественно в пользу арендаторов.

Аналізуйте судовий акт: Рішення господарського суду Харківської області від 05 червня 2013р. у справі № 922/1658/13.

Постанова Одеського апеляційного господарського суду від 13 серпня 2013р. у справі № 923/561/13

Обращение о возобновлении договора аренды земли

По общему правилу арендатор земли, который надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору аренды, имеет преимущественное право на заключение договора аренды земли на новый срок (возобновление договора).

Если площадь или целевое назначение участка, срок аренды которого заканчивается, подлежат изменению, договор не возобновляется, а земля передается в аренду в общем порядке.

Для реализации преимущественного права арендатор не позже чем за месяц до окончания договора направляет арендодателю письмо-уведомление с приложением проекта дополнительного соглашения.

Для земель государственной и коммунальной собственности арендодателями выступают местные советы, районные и областные администрации, областные управления Госземагентства Украины и др.

Следует отметить, что с декабря 2012 года полномочия распоряжаться государственными землями сельхозназначения переданы от районных государственных администраций областным управлениям Госземагентства Украины. Поэтому если в договоре аренды государственной земли сельскохозяйственного назначения арендодателем указана районная администрация, арендатору целесообразно направлять письмо-уведомление и областному управлению Госземагентства (как субъекту, уполномоченному распоряжаться землей и продлевать аренду), и районной администрации (как арендодателю, указанному в договоре).

При этом:

- одномесячный срок для подачи письма-уведомления следует исчислять с момента регистрации договора аренды земли (а не с даты его подписания);

-письмо-уведомление следует направлять либо ценным письмом с описью вложения, либо нарочно регистрировать в соответствующем органе с получением отметки о регистрации на экземпляре арендатора;

-в проекте дополнительного соглашения целесообразно изменять только положение договора о сроке аренды, указывая, что с конечной даты действия договора (конкретная дата) договор продлен на срок до … (указать конкретную дату с расчетом продления аренды на тот же срок). Если в проекте дополнительного соглашения указываются иные условия аренды, отличные от первичного договора, то арендатор с высокой долей вероятности может натолкнуться на стандартную процедуру подписания по сути нового договора аренды земли.

Рассмотрение арендодателем письма-уведомления

Арендодатель в течение одного месяца обязан рассмотреть письмо-уведомление и:

- принять решение о возобновлении договора или

- согласовать с арендатором изменение существенных условий договора (в случае необходимости) и после этого принять решение о возобновлении договора, или

- принять решение об отказе в возобновлении договора аренды земли.

Таким образом, если у арендодателя есть желание отказать в продлении срока аренды, он может либо предложить арендатору внести в договор новые условия, заведомо для него неприемлемые (например, максимальную ставку арендной платы), либо принять решение непосредственно об отказе.

Необходимо отметить, что органы местного самоуправления и государственной власти при распоряжении землей реализуют полномочия собственника, а потому вполне правомерно могут отказать в возобновлении действия договора. Судебное обжалование арендатором отказа, при соблюдении органом власти установленной процедуры, не будет иметь перспективы, о чем свидетельствует и судебная практика, например, Постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 19.12.13 в деле №923/561/13.

Если арендодатель игнорирует письмо-уведомление

На практике часто случается, что органы власти – арендодатели игнорируют письма-уведомления арендаторов о возобновлении договоров аренды. Для арендатора такое развитие событий можно считать благоприятным.

Часть 6 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» устанавливает, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока аренды и при отсутствии в течение одного месяца с момента окончания срока возражений арендодателя такой договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

В таком случае дополнительное соглашение о возобновлении договора аренды земли государственной или коммунальной собственности должно быть подписано руководителем такого органа (начальником управления, главой администрации, мэром и т.д.) без принятия отдельного решения соответствующим местным советом или государственным органом.

Дополнительное соглашение должно быть подписано в течение одного месяца, а отказ или очевидная задержка с подписанием могут быть обжалованы в суде.

Судебная практика

В случае игнорирования арендодателем письма-уведомления о возобновлении договора аренды в течение одного месяца с момента окончания срока действия договора, а также уклонения от подписания дополнительного соглашения, арендатор имеет право обратиться в суд с требованиями:

- признать договор аренды земельного участка возобновленным на тот же срок и на тех же условиях;

- признать заключенным дополнительное соглашение о продлении срока аренды на тот же срок, который был предусмотрен договором, указав при этом в просительной форме полный текст соглашения от названия до реквизитов сторон.

Судебная практика 2013 года свидетельствует об обоснованности указанных выше требований при соблюдении истцом (арендатором) следующих условий:

- своевременное обращение арендатора с письмом-уведомлением о возобновлении договора;

-отсутствие возражений арендодателя в течение одного месяца с момента окончания срока аренды;

- дальнейшее использование земли арендатором после окончания срока действия договора.

К указанному выше заключению пришел Высший хозяйственный суд Украины в соответствии с Постановлением от 22.10.13 в деле №922/1658/13, Постановлением от 09.10.13 в деле №13/5005/10437/2012.Возобновление договора аренды земли является простым и быстрым способом оформления прав на землю, если сравнивать с общим порядком отвода участка в пользование. Кроме того, он не требует проведения земельных торгов (аукциона) согласно статье 134 Земельного кодекса Украины.

Необходимо помнить, что правильное документальное оформление всех действий по возобновлению договора аренды может не только вынудить органы власти придерживаться требований закона при принятии соответствующих решений, но и восстановить нарушенные права арендатора в судебном порядке.

Автор статьи: адвокат Александр Шишканов

Обоговорюйте тему: Орендна плата за земельну ділянку: проблемні питання.

Дивіться відео: Зміна орендної плати за землі державної та комунальної власності.

Читайте статтю: Плата за землю при переході права власності на нерухоме майно, що розташоване на орендованій іншою особою земельній ділянці.